2020年02月12日

ハワイ不動産の固定資産税の支払い方(改)

前回のブログの中で、ハワイ島不動産の固定資産税の支払い方の一つとして「国際郵便為替」を紹介しましたが、しかしこの方法2020年1月から廃止となってしまったそうなんです。

そうなると、そもそも銀行間電信送金を受け付けていないハワイ郡役所もしくはほとんどの自治管理組合への支払いについては、今後は、ハワイ現地に銀行口座を持たない多くの日本人土地所有者の場合、もうクレジットカードによるオンライン・ペイメントしかないということになってしまうのかもしれせん。(あるいはご友人などでハワイ現地に銀行口座を持っている人に頼み、その人の小切手を利用させてもらうとか)

尚ハワイ郡役所宛に固定資産税を支払う場合には、請求書の右中ほどにあるATTENTIONの囲いにあるURL https://payments.ehawaii.gov/propertytax/hawaii から支払い画面に入り、まず自身のTMKをタイプし、そして次の画面へ行き支払い金額を打ち込み、また次の画面へ行きクレジットカード情報を記載するという工程となります。
もちろんこの画面は全て英語です。日本語の記載は一切ありません。

それから各分譲地(サブディビジョン)の自治管理組合(アソシエーション)から届く、組合費もしくは道路補修費などの支払いはもっと簡素で、請求書にそのままダイレクトにクレジットカード情報を書き込み、それをハワイへ返送するということになります。

カード手数料のことも当然ありますが、何よりカード情報を海外へ知らせるということに抵抗感がある方も多くいるものかと思います。しかし現地に銀行口座がない以上、外国人である我々に残された選択肢は現状かなり少ないです。


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あと、ハワイ現地の銀行口座ですが、これに関しても今後は軽い気持ちで解約しないことです。

先の海外小為替の廃止と同じように、海外振り出しの小切手の換金業務に関しても、現在ではほぼ全ての日本の金融機関が辞めてしまっております。
なのでハワイの不動産を売却した際などに発生する各種還付小切手の類も、現状日本で換金することは至極困難なのです。

だから完全にもう必要ないとなるまでは、決してハワイ現地の銀行口座を解約しないことです。

そしてまた、解約時にも注意が必要です。

必ず解約した口座の残金を日本の銀行宛に「電信送金」で送金してもらうよう依頼することです。

断りがない場合、通常アメリカの銀行では残金を小切手で郵送して来るからです。
しかしあなたの現地口座は既に閉じられてしまった以上、その小切手を換金する場はもう無いということになりますので、どうかくれぐれもご注意を。



「海外ロングステイ相談室」ができて、今年で13年目となります。
でも最初の頃となーんにも変わってはいません。
いつでもここはあなたのための個人的な相談室です。

どうかお気軽に何でも訊いて下さい。


笹本正明

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2020年01月01日

ハワイ不動産の固定資産税の支払い方 ー 未だ購入会社へ管理を依頼しているあなたへ(1)

このブログでもお馴染みの「気付住所」とは、ハワイの土地や住宅を所有しているが、しかしエスクロー、州登記所、そして郡役所への届出住所を業者のそれとしていることを指しています。

だからその業者以外あなたの住所を誰も知りません。誰もあなたに連絡をすることはできません。

固定資産税の請求書も、分譲地の自治組合からの通知も、全てが気付住所の業者宛に届きます。
あるいは不法投棄や木々の問題の手紙さえもそうです。

面倒なことは全部業者がやってくれます。

だって英語はわかりませんので。
だからずっと、ハワイの土地を購入してから何年何十年経った今も変わらずそうしています。

年間100ドル、200ドル程度(1万円から2万円ほど)の固定資産税を支払うために、数万円あるいは十万円以上もの管理費その他を業者へ支払っています。

木々の問題?
正直言うと、どこまでが本当で、問題解決のために請求された数十万円も本当に信じられるものなのか、わかりません。
でも自身ではどうすることもできません。
だから結局言われるがままにするしかありません。


どうでしょう。
いっそ「気付住所」そのものを見直してみたら如何でしょう?

本来の姿に、自身の住所へと、正してみればいいのでは?

だって管理って、本当に必要ですか?

そもそも、やってくれているというその管理って、何なのですか?

管理しているのに、どうして木々の問題が起こっているのでしょうか?


全て、良い知らせも悪い知らせも、全部自身へ届くようにして、その上でもしわからないことがあれば、その時に業者を頼る。

そして、これからは他の業者へもセカンドオピニオンをも訊いてもみる。

そういう健全な関係に正す。
普通のハワイ不動産の所有者になる。


やってみれば意外と簡単です。
必ずできます。
もしできなければ、それこそ業者へ、できないことだけをお願いしたらいいです。
同時に他業者へも訊いてもみましょう


まずは固定資産税の支払い方を覚えてしまいましょう。
実際これのために業者へ管理を依頼する所有者が一番多いことだと思います。
だからこそこれをこの際覚えてしまいましょう。
今から一番シンプルで安価なやり方をお伝えします。

ハワイ島では、つまりハワイ郡役所では固定資産税の期は7月1日から始まり、6月30日で終わります。
前期が7月1日から1月31日までで、後期が2月1日から6月30日までです。
だから毎年前期分の請求書は6月に送付され、後期分のそれは1月に届くことになります。

それからあと、その期の固定資産税を決める指針となる課税評価額は毎年3月から4月に知らされます。

例えばこのブログでお馴染みのハワイ島プナ地区パホア村にある「ハワイアンショアーズ」の土地区画の場合、今現在の固定資産税は大体年間200ドルというところが多いです。日本円で22000円くらいですね。

それからこちらもお馴染みの、同じくハワイ島プナ地区ケアアウ町の「ハワイアンパラダイスパーク」となると、こちらは年間300ドルほどという土地区画が多いようです。日本円で33000円ほどです。

どちらもさほど大きな金額ではありません。
ハワイの土地です。しかもそれぞれ300坪ほど、1200坪ほどという広さを考えると、割安感があることでしょう。
「ハワイって固定資産税安いんだあ」と思っていたかもしれません。
もちろんそんなことはありません。
これがヒロ市の土地ともなれば、その額は桁が違ってもきます。
同じハワイ島の西側へ行けば更にです。
プナ地区はカウと並び島で最も課税評価額の低い地域なのです。

では改めまして支払い方についてです。

現地の住民たちなら大多数小切手で支払いをします。
請求書に書かれている数字を小切手に書き、請求書の下半分と一緒にその小切手を郵便で郡役所宛に送ります。それだけです。

あと最近ではクレジットカードで支払う人たちもいます。
でも手数料が結構かかるのと、それからカード番号を記すことに抵抗感のある方も少なくないようで、まだまだ多数派とはなってはいません。

では日本人の所有者の場合はどうしたら良いか。
大抵の人の場合、現地銀行に口座を持っていませんでしょうから、小切手はないことでしょう。

しかもハワイの役所では銀行振込を受け付けてはいません。

でも諦める必要はありません。
小切手のない方は、日本で、代用の小切手を作れば良いだけです。
いわゆる「マネーオーダー」です。
これは金融機関により呼び方は違うようですが、手数料が一番安いので、個人的には郵便局でのそれを勧めることにしています。

郵便局ではこれを「国際郵便為替小切手」と呼びます。

まず郡役所からの固定資産税の請求書を持って最寄りの郵便局へ向かいます。
そこで「米国へ送る国際郵便為替を作りたい」と申し出て下さい。
用紙が渡されますので、例えば下記のように記します。

送金種類:国際郵便為替
送金金額:US $ 200.00 (Two Hundred Only)
受取人名:Hawaii County Real Property Tax Division
受取人住所: Aupuni Center
101 Pauahi Street, Suite #4
Hilo, HI 96720
U.S.A.
受取人電話番号:(808)961-8282
送金目的:2019 Year Real Property Tax of TMK: 3-1-5-***-***

そして自身の名前と住所等も記入し、身分証明書を提示し、この分の国際郵便為替小切手を発行してもらいます。
あとは請求書の下半分を切り取り、支払い金額を記入し、この為替小切手と一緒に、そのまま郵便局からEMS郵便で送るだけです。
尚このEMS郵便なら追跡可能ですが、万一の場合に備えて為替小切手のコピー(写真でも良いでしょう)を取っておくこともお忘れなく。

この支払い方は、何も固定資産税に限ることはなく、分譲地組合費や道路補修費の支払いも同じやり方でできます。

やってみると難しいことはありません。

そしてこの僅かこれだけのことで、かつての購入業者と真っ当な距離感を保って接することができるようになるのです。

やれることは自身でやり、できないことを訊いてみて、そして最後は全て自身で判断です。

そのためにもまずは気付住所を改めることです。
その一歩が郡役所と分譲地組合への住所変更届です。

当たり前のことですが、自身の不動産なのです。

正確な情報を持った上で、自身の考えで何事も差配して欲しいと思います。

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騙されて、そしてまだまだ騙されたままなんで、頭にきます、悲し過ぎます。

過去へは戻れませんが、でも「今」を始めることは、すぐにもできるのです。



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笹本正明

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 12:28 | ホノルル ☀ | Comment(0) | ○ハワイ不動産の売却

2019年11月21日

日本のハワイ島不動産会社(4)

前回までの内容 ← クリック

1970年代後半、最初の日本のハワイ島不動産会社からいち早く独立したかつてハワイアンパラダイスパークを主に扱っていた会社は、今もまだ存在する。
ただその姿はハワイの(オアフ島の)一般不動産会社へとすっかり変わっていて、ホノルルのコンドや戸建てを扱っている。

尚時々、過去の顧客よりハワイ島の土地の売却を相談されると、ハワイ島の不動産会社を通じ、その再販を手伝っている。

しかし、MLSで見かけるそれら売り物件は、明らかに相場価格より高額で掲示されており、おまけに物件写真の数は乏しく貧しく、動画は当然のようにない。
ずっと長い間市場に掲示されっぱなしという有様だ。



ハワイアンショアーズを主に扱っていた会社は、何度も社名を変え、そしてその間本来の代表者は故人となり、それでも遺族や元関係者の手により、現在でも運営されている。

業務内容の多くは、過去の元顧客たちの「管理」。

例えば、「近隣住民から苦情が出ていて、土地内の木々を伐採しなくてはならない」と伝え、現地でなら本来千ドル程度で済むはずの伐採工事にでも、数千ドルあるいは時に桁が一つ違う金額を請求してくる。


大方の元顧客たちは、ハワイ島へ行かずに日本で居ながらにして購入しており、せいぜいが視察旅行と称して購入後ただ一度訪れたきり、もうそれから十年以上歳月は流れている。

情報はない。
気付住所ということで、全ては大本営発表だから、従うよりない。

管理してもらっていたはずなのに、なぜ木々がそれだけ伸びてしまったのだろうと、普段なら思うだろう疑問もその時には気づかない。

そもそもそこはもともと「近隣住民」などない土地だけの周囲だったりもする。


毎年支払う固定資産税は100ドルとかその程度。
「ハワイの不動産はなんて固定資産税が格安なのだろう!」
もちろんそんなことはない。
固定資産税と不動産評価額はリンクしている。
購入した金額が高額だったからといって、本当にそうだったとは限らない。
「実際に買ったのは固定資産税が100ドルほどの不動産であった」、それだけが事実なのだ。

時に「今のうちにお子さんの名義を入れ、相続対策をしておいた方が良い」とアドバイスし、評価額1万ドルほどの土地にあり得ないほどの名義人の数を詰め込む。対策どころか、これだと逆に売却時には余計な手間と出費を産むだけだ。おまけにその名義変更料はべらぼうな金額とくる。


売りたい顧客から「売るための費用」を徴収し、やはり相場とかけ離れた高額な売値で現地市場で売り出す。
もちろんいつまでも売れない。
会社は、売るための費用を徴収しているので、痛くも痒くもない。
でも、売るための費用って、そもそも何?


「溶岩によりもう市場がなくなった」、だからと逆に今の現地相場以下の金額で、会社が直接買い取ろうとしてくることもある。
そして自らが新所有者となり、現地で売却する。


こんな所業、正業とは呼ばないだろう。

しかしなかなか捕まらないし、終わらない。

被害者も現れない。被害者だと気がつかない。

仮に揉めても、その一件だけを和解に持ち込み、その和解金はまた別の元顧客の木々の伐採費用で補填する。


そのうち揉め事の数は増えていく。
そして、再び会社を閉鎖し、やがて新会社をまた起こす。



まだ、あるのだ。

手を変え、品を変え。


今、ハワイアンパラダイスパーク、アイナロア、ハワイアンショアーズ、西のワイコロア、などなど、固定資産税とは違う、分譲地の自治組合費の滞納が問題となっている。

実際何年も自治組合費を延滞のままでいる区画は多い。

もともと支払う義務のことを知らない、知らされていない、そういうケースは多々あるのだろう。

あるいは既に所有者が故人となり、遺族はその後どうしたら良いかわからないまま放置ということも。


評価額の高いワイコロアあたりだと、あっという間に強制執行されてしまう。組合が競売にかけるのだ。

しかし評価額の低いハワイアンショアーズとかアイナロアあたりだと、競売にすらかけられない。経費の方が高くつくからだ。
だからずっと滞納まま、所有者の名前が組合費滞納者、税金滞納者として記録に残り続けることになる。

大好きだったハワイでそんな風に名を残してしまう。



1970年代から、既に半世紀近くが経とうとしている。

でもまだ、過去ではないのだ。


〈終わり〉

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:31 | ホノルル ☀ | Comment(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿