2020年01月01日

ハワイ不動産の固定資産税の支払い方 ー 未だ購入会社へ管理を依頼しているあなたへ(1)

このブログでもお馴染みの「気付住所」とは、ハワイの土地や住宅を所有しているが、しかしエスクロー、州登記所、そして郡役所への届出住所を業者のそれとしていることを指しています。

だからその業者以外あなたの住所を誰も知りません。誰もあなたに連絡をすることはできません。

固定資産税の請求書も、分譲地の自治組合からの通知も、全てが気付住所の業者宛に届きます。
あるいは不法投棄や木々の問題の手紙さえもそうです。

面倒なことは全部業者がやってくれます。

だって英語はわかりませんので。
だからずっと、ハワイの土地を購入してから何年何十年経った今も変わらずそうしています。

年間100ドル、200ドル程度(1万円から2万円ほど)の固定資産税を支払うために、数万円あるいは十万円以上もの管理費その他を業者へ支払っています。

木々の問題?
正直言うと、どこまでが本当で、問題解決のために請求された数十万円も本当に信じられるものなのか、わかりません。
でも自身ではどうすることもできません。
だから結局言われるがままにするしかありません。


どうでしょう。
いっそ「気付住所」そのものを見直してみたら如何でしょう?

本来の姿に、自身の住所へと、正してみればいいのでは?

だって管理って、本当に必要ですか?

そもそも、やってくれているというその管理って、何なのですか?

管理しているのに、どうして木々の問題が起こっているのでしょうか?


全て、良い知らせも悪い知らせも、全部自身へ届くようにして、その上でもしわからないことがあれば、その時に業者を頼る。

そして、これからは他の業者へもセカンドオピニオンをも訊いてもみる。

そういう健全な関係に正す。
普通のハワイ不動産の所有者になる。


やってみれば意外と簡単です。
必ずできます。
もしできなければ、それこそ業者へ、できないことだけをお願いしたらいいです。
同時に他業者へも訊いてもみましょう


まずは固定資産税の支払い方を覚えてしまいましょう。
実際これのために業者へ管理を依頼する所有者が一番多いことだと思います。
だからこそこれをこの際覚えてしまいましょう。
今から一番シンプルで安価なやり方をお伝えします。

ハワイ島では、つまりハワイ郡役所では固定資産税の期は7月1日から始まり、6月30日で終わります。
前期が7月1日から1月31日までで、後期が2月1日から6月30日までです。
だから毎年前期分の請求書は6月に送付され、後期分のそれは1月に届くことになります。

それからあと、その期の固定資産税を決める指針となる課税評価額は毎年3月から4月に知らされます。

例えばこのブログでお馴染みのハワイ島プナ地区パホア村にある「ハワイアンショアーズ」の土地区画の場合、今現在の固定資産税は大体年間200ドルというところが多いです。日本円で22000円くらいですね。

それからこちらもお馴染みの、同じくハワイ島プナ地区ケアアウ町の「ハワイアンパラダイスパーク」となると、こちらは年間300ドルほどという土地区画が多いようです。日本円で33000円ほどです。

どちらもさほど大きな金額ではありません。
ハワイの土地です。しかもそれぞれ300坪ほど、1200坪ほどという広さを考えると、割安感があることでしょう。
「ハワイって固定資産税安いんだあ」と思っていたかもしれません。
もちろんそんなことはありません。
これがヒロ市の土地ともなれば、その額は桁が違ってもきます。
同じハワイ島の西側へ行けば更にです。
プナ地区はカウと並び島で最も課税評価額の低い地域なのです。

では改めまして支払い方についてです。

現地の住民たちなら大多数小切手で支払いをします。
請求書に書かれている数字を小切手に書き、請求書の下半分と一緒にその小切手を郵便で郡役所宛に送ります。それだけです。

あと最近ではクレジットカードで支払う人たちもいます。
でも手数料が結構かかるのと、それからカード番号を記すことに抵抗感のある方も少なくないようで、まだまだ多数派とはなってはいません。

では日本人の所有者の場合はどうしたら良いか。
大抵の人の場合、現地銀行に口座を持っていませんでしょうから、小切手はないことでしょう。

しかもハワイの役所では銀行振込を受け付けてはいません。

でも諦める必要はありません。
小切手のない方は、日本で、代用の小切手を作れば良いだけです。
いわゆる「マネーオーダー」です。
これは金融機関により呼び方は違うようですが、手数料が一番安いので、個人的には郵便局でのそれを勧めることにしています。

郵便局ではこれを「国際郵便為替小切手」と呼びます。

まず郡役所からの固定資産税の請求書を持って最寄りの郵便局へ向かいます。
そこで「米国へ送る国際郵便為替を作りたい」と申し出て下さい。
用紙が渡されますので、例えば下記のように記します。

送金種類:国際郵便為替
送金金額:US $ 200.00 (Two Hundred Only)
受取人名:Hawaii County Real Property Tax Division
受取人住所: Aupuni Center
101 Pauahi Street, Suite #4
Hilo, HI 96720
U.S.A.
受取人電話番号:(808)961-8282
送金目的:2019 Year Real Property Tax of TMK: 3-1-5-***-***

そして自身の名前と住所等も記入し、身分証明書を提示し、この分の国際郵便為替小切手を発行してもらいます。
あとは請求書の下半分を切り取り、支払い金額を記入し、この為替小切手と一緒に、そのまま郵便局からEMS郵便で送るだけです。
尚このEMS郵便なら追跡可能ですが、万一の場合に備えて為替小切手のコピー(写真でも良いでしょう)を取っておくこともお忘れなく。

この支払い方は、何も固定資産税に限ることはなく、分譲地組合費や道路補修費の支払いも同じやり方でできます。

やってみると難しいことはありません。

そしてこの僅かこれだけのことで、かつての購入業者と真っ当な距離感を保って接することができるようになるのです。

やれることは自身でやり、できないことを訊いてみて、そして最後は全て自身で判断です。

そのためにもまずは気付住所を改めることです。
その一歩が郡役所と分譲地組合への住所変更届です。

当たり前のことですが、自身の不動産なのです。

正確な情報を持った上で、自身の考えで何事も差配して欲しいと思います。

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騙されて、そしてまだまだ騙されたままなんで、頭にきます、悲し過ぎます。

過去へは戻れませんが、でも「今」を始めることは、すぐにもできるのです。



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笹本正明

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 12:28 | ホノルル ☀ | Comment(0) | ○ハワイ不動産の売却

2019年11月21日

日本のハワイ島不動産会社(4)

前回までの内容 ← クリック

1970年代後半、最初の日本のハワイ島不動産会社からいち早く独立したかつてハワイアンパラダイスパークを主に扱っていた会社は、今もまだ存在する。
ただその姿はハワイの(オアフ島の)一般不動産会社へとすっかり変わっていて、ホノルルのコンドや戸建てを扱っている。

尚時々、過去の顧客よりハワイ島の土地の売却を相談されると、ハワイ島の不動産会社を通じ、その再販を手伝っている。

しかし、MLSで見かけるそれら売り物件は、明らかに相場価格より高額で掲示されており、おまけに物件写真の数は乏しく貧しく、動画は当然のようにない。
ずっと長い間市場に掲示されっぱなしという有様だ。



ハワイアンショアーズを主に扱っていた会社は、何度も社名を変え、そしてその間本来の代表者は故人となり、それでも遺族や元関係者の手により、現在でも運営されている。

業務内容の多くは、過去の元顧客たちの「管理」。

例えば、「近隣住民から苦情が出ていて、土地内の木々を伐採しなくてはならない」と伝え、現地でなら本来千ドル程度で済むはずの伐採工事にでも、数千ドルあるいは時に桁が一つ違う金額を請求してくる。


大方の元顧客たちは、ハワイ島へ行かずに日本で居ながらにして購入しており、せいぜいが視察旅行と称して購入後ただ一度訪れたきり、もうそれから十年以上歳月は流れている。

情報はない。
気付住所ということで、全ては大本営発表だから、従うよりない。

管理してもらっていたはずなのに、なぜ木々がそれだけ伸びてしまったのだろうと、普段なら思うだろう疑問もその時には気づかない。

そもそもそこはもともと「近隣住民」などない土地だけの周囲だったりもする。


毎年支払う固定資産税は100ドルとかその程度。
「ハワイの不動産はなんて固定資産税が格安なのだろう!」
もちろんそんなことはない。
固定資産税と不動産評価額はリンクしている。
購入した金額が高額だったからといって、本当にそうだったとは限らない。
「実際に買ったのは固定資産税が100ドルほどの不動産であった」、それだけが事実なのだ。

時に「今のうちにお子さんの名義を入れ、相続対策をしておいた方が良い」とアドバイスし、評価額1万ドルほどの土地にあり得ないほどの名義人の数を詰め込む。対策どころか、これだと逆に売却時には余計な手間と出費を産むだけだ。おまけにその名義変更料はべらぼうな金額とくる。


売りたい顧客から「売るための費用」を徴収し、やはり相場とかけ離れた高額な売値で現地市場で売り出す。
もちろんいつまでも売れない。
会社は、売るための費用を徴収しているので、痛くも痒くもない。
でも、売るための費用って、そもそも何?


「溶岩によりもう市場がなくなった」、だからと逆に今の現地相場以下の金額で、会社が直接買い取ろうとしてくることもある。
そして自らが新所有者となり、現地で売却する。


こんな所業、正業とは呼ばないだろう。

しかしなかなか捕まらないし、終わらない。

被害者も現れない。被害者だと気がつかない。

仮に揉めても、その一件だけを和解に持ち込み、その和解金はまた別の元顧客の木々の伐採費用で補填する。


そのうち揉め事の数は増えていく。
そして、再び会社を閉鎖し、やがて新会社をまた起こす。



まだ、あるのだ。

手を変え、品を変え。


今、ハワイアンパラダイスパーク、アイナロア、ハワイアンショアーズ、西のワイコロア、などなど、固定資産税とは違う、分譲地の自治組合費の滞納が問題となっている。

実際何年も自治組合費を延滞のままでいる区画は多い。

もともと支払う義務のことを知らない、知らされていない、そういうケースは多々あるのだろう。

あるいは既に所有者が故人となり、遺族はその後どうしたら良いかわからないまま放置ということも。


評価額の高いワイコロアあたりだと、あっという間に強制執行されてしまう。組合が競売にかけるのだ。

しかし評価額の低いハワイアンショアーズとかアイナロアあたりだと、競売にすらかけられない。経費の方が高くつくからだ。
だからずっと滞納まま、所有者の名前が組合費滞納者、税金滞納者として記録に残り続けることになる。

大好きだったハワイでそんな風に名を残してしまう。



1970年代から、既に半世紀近くが経とうとしている。

でもまだ、過去ではないのだ。


〈終わり〉

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2019年10月15日

日本のハワイ島不動産会社(3)

前回までの内容 ←クリック

アイナロアを主に扱っていた会社が閉鎖となった。
経営者が出奔したのだ。
その後は同社の実務部門を担っていた役員が中心となり規模を縮小し、程なく横浜の一般建築不動産会社と合併すると、その会社の海外事業部として継続した。
元顧客たちの固定資産税や自治組合費の代理支払いを主業務としながら、建築不動産会社顧客の海外関連のコンサルタント業務を行った。

ハワイアンショアーズを主に扱っていた会社は倒産した。
社長は自己破産し、事後は債権者集会に委ねられた。
駆け込みの建築契約や土地売却件数は相当数あったが、しかし債権者への割り当ては雀の涙だった。

米国住宅バブル期に新しく起こった会社らは、リーマンショックと共にあっという間に露と消えていった。
「他所の会社顧客たちを対象とした建築代行」
「ハワイ現地で1万ドルで買った土地を、日本で800万円ではなく、他所の会社より”格安な”400万円で売る」
「日本で5000ドルで買った土地を、ハワイ現地へ3万ドルではなく(バブル崩壊で値下がりの一途なので)1万ドルで売る」
新会社らのビジネスモデル(?)は、結局はどこかのそれの縮尺版でしかなく、あるいは大悪党が小悪党になっただけでしかなく、オリジナリティーのかけらもないまま親亀転けたら子亀もの例えとおりとなった。


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ハワイアンショアーズを主に扱っていた会社が倒産する数年前、同社社長の家族たちは都内で別のハワイ島不動産会社を起こしていた。
そして倒産した会社の土地所有者の管理業務を引き継いだ。
気の毒な顧客たちを放っておくことは忍びないと。


日本のハワイ島不動産会社に共通していたことは、どこの顧客も皆気付住所だったということ。
これによりハワイ郡役所からはもとより、如何わしいダイレクトメールの類まで全ての通知は、気付住所宛に届くことになる。
名目は、英語だから、煩わしいことは全部こちらでやってあげるから、そういう好意的なアフターサービス、親切心として。

しかしこれで大本営発表となる。

そもそも債権者となった元顧客たちとは、建築費を全額支払ったにも関わらず家が建たない、土地を同社への買い戻し中に名義のみ変わりしかし金銭を受け取れずにいる、そういう人たちだけだ。
本来潜在的債権者と言えるはずの全ての顧客たちはここには含まれてはいない。
というより、自身が被害者だということにまだ気がついていない。
大本営が事実を編集してしまっているからだ。


倒産後日本国内のあちこちで訴訟が起こった。
警察へも届けられた。
しかし事は膠着した。
如何せんモノはハワイの不動産ということで、法律は両方の国にまたがり、遅々として進んでいかなかった。


突然、一人の潜在的債権者の手により、ハワイ州で訴訟が起こった。
その後の新会社での対応に疑念を抱き、必死に自身で調べ、やがてハワイ州の弁護士までたどり着いたのだ。

問題の場所があるハワイ島東側ヒロ市の裁判所に訴状が持ち込まれた。
被告となったのは、元会社と新会社のそれぞれの現地法人と役員たちだった。

原告側と被告側の弁護士同士により地元テレビでの公開討論も行われた。
新聞には全て実名入りで掲載された。
小さなビッグアイランドで、大きなニュースとなった。

現地では新会社からの仕事依頼を受けてくれる地元業者がいなくなった。
相当にいかがわしい業者か金に困った業者にしか相手にされなくなった。

そんな渦中、新会社でも実質のドンとして君臨していた元社長が死去した。

程なく、勝利和解の成立となった。

しかし、これで終わりとはならなかった。

新会社は閉鎖した。
が、また別の新会社が、今度は遺族以外の人間を代表役員として再び起こったのだ。

〈続く〉


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