海外ロングステイとハワイ不動産

2009年11月06日

ハワイ不動産相続

「海外ロングステイ相談室」のホームページからお問い合わせいただきました〇〇さん、返信先の記載が無かったのでこの場からお答えをさせていただきます。
内容につきましては、人物や場所などを特定できないよう抽象的なお答えとさせていただきました。

〇〇様

お客様は業者に対して（もちろん当相談室に対しても同様です）、「全面的な信用」というものを決してしてはいけないと思っています。

傲慢な言い方なのは承知しております。
でもやはりそうあるべきだと思っております。

ほとんどの方にとり初めての、そして最後の経験となるかもしれない海外不動産取引というものについては、やはりしつこいくらいに何度も繰り返し質問し、多少なりとも自分の中で咀嚼出来たなあと感じられた時点で、その時初めて手間隙の掛かる手続きなどを業者に委託してみようか考えてみる、、、出来るだけそうしていただきたいと願っております。

皆様の分からないことを、分かるようにするのが本来の業者の役割であって、分からないことを分からないまま丸投げしては、やはりそこには灰色のものが生まれてしまいがちです。

何が起こっていて、何が行われているのか、まったくわからない。
最初から最後まで業者任せで、そのことが本当に正しいのか、本当に必要なことなのか、判断できない、、、。

だからどんどん質問して下さい。

お願いしているのはそれだけです。

信じていいものは
「変わりようの無い登記所の記録などの客観的な事実」と
「手続きをすることにより必要な（もしくは手元に入ってくる）具体的な根拠のある数字、例えば会計士やエスクローにより導き出された数字」
それだけです。

そういう具体的なことだけです。

本当に大切なことはそういうことだと私は思っています。
はっきりいって情の問題はこの際置いておくべきです。

さて、お問い合わせいただきました相続手続きに関しても、物件詳細が明確になれば、どういう手続きが必要で、そうすることによりどれ程手元に入ってくるかが、具体的に数字として分かります。
（経費にしても、非常に安価な簡易相続手続きで済むケースなのか、それとも別の形で行うべきなのかも、事前にはっきりわかります。）

海外不動産取引においては特に、全てはそういう具体的な物事の積み重ねで行うべきだと信じております。
抽象論や感情や灰色は極力排除すべきと思っています。

もちろん私にも感情もあります。
だから個人的な意見も言わせてもらう時もあります。

今回のお問い合わせの件、、、、、

手続きはするべきだと思います。
遺族の利益のためではありません。
それは故人の名誉のためという意味です。

滞納により、差し押さえられ、そして競売に、、、、、でももし競売先が決まらなかった時にはその後どうなるかご存知ですか？

実は競売の時点でも名義はハワイ郡には変わっていません。
元のオーナーのままです。
それは郡に変えるとその時点で税金を取る相手がいなくなるからです。

ですから仮に落札されなくても名義はそのままで更に滞納額が増えたまま来年度の競売へ臨むことになります。
もちろんこの場合名義は故人ですから、ご遺族への請求はありません。
しかしやはり故人にとっては不名誉なことだと個人的にはそう思います。

すみません。こういうのも出すぎた意見でした。

次回は具体的な物件をお教え下さい。せめて分譲地名だけでも構いません。

そうすればどのような手続きが必要で、どのような経費がかかるか、具体的に分かりますので、それをまずはご説明させていただきます。

Sasamoto

　　
　　　　　　　　　　前回の記事ハワイ島不動産（ヒロ地区でのある事件）についてや
　　　　　　　他のご質問お問い合わせは「海外ロングステイ相談室」までお気軽にどうぞ。

追申：
来週１１月１０日より約１ヶ月ハワイに滞在予定です。
したがいましてその間日本の携帯電話には出られませんし、
またＦＡＸの受け取りは適いませんのどうかご了承下さい。
尚Ｅメールは通常通り、ハワイ滞在中も変わらず受け付けております。
ハワイで使う携帯電話の番号はその時お知らせいたします。

それから、
ブログ記事も来週からはホノルルからお送りいたしますが、
仕事による滞在につきレジャー色は、やはりうすい記事となるでしょうね。

タグ：簡易相続ハワイ島不動産ハワイ裁判所

posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:44 | ホノルル

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2009年10月26日

ハワイ島不動産（ヒロ地区でのある事件）

前回ニュース速報として、下記の様にお伝えして以来、本当に多数のご質問ご相談を寄せられております。

何よりも「気付住所」として、ハワイ郡の役所にその会社の住所が登記されている方たちが圧倒的で、つまり今まで「良いことも、悪いことも」全ての情報が制限管理されており、外部からの情報がまったく入らない環境下にいらした方たちが多かったようです。

そして倒産後は、業務提携と称した本当は同族会社なのに別会社と称した管理会社に、またそのまま気付住所を一斉に移され、今尚外部と遮断した環境の下で、何も知らせない、何も伝えない、だから何も知らない、知りようも無い、、、、、、

今はもちろん戦時下でも、ここはどこかの妙な国でもありません。

お客様には知る権利があり、業者には知らせる義務があると信じます。

それは「良いことも、悪いことも」全てです。

その上で、悪いことなら業者はプロとしてアドバイスをし、道筋を示せばよいのです。

プロの存在理由とは、本来それしかないのです。

今日はもう少し、情報を整理しようと思います。

前回のニュース速報記事

＠＠＠＠　ニュース速報　＠＠＠＠
さて、ここ数日間ハワイ島プナ地区のある特定の分譲地をご所有の方たちからのご相談が、非常に多くなっております。
それらは、今月早々に破産手続開始申立を行った、東京都港区のハワイ不動産を専門に取り扱っている不動産会社の、そのお客さんたちから寄せられたご相談です。

その歴史は古く、３０年以上も前からホノルルやマウイのコンドミニアムを、最近ではハワイ島プナ地区のある特定の分譲地を専門に扱ってきた会社です。
負債総額約１５億円、債権者数約１３０名、です。
しかし、当然のことながら通知が届いていない潜在被害者の数は、もっともっと大勢いるようです。
現在様々に情報が錯綜しているようです。
そして妙なうわさも一部飛び交っているようです。

この件に、お心当たりのある方、ご心配事のある方、、、
そして、現地ハワイでの固定資産税、現地分譲地自治組合への住所変更を望まれる方、、、、
その他諸々のこと、どうぞお気軽にご相談下さい。　海外ロングステイ相談室

さて、上記のように、また前回お知らせいたしましたように東京都港区のハワイ不動産を専門に取り扱っている不動産会社は１０月５日付けで、同社の代理人である弁護士を通じて、管轄の裁判所宛てに破産申し立て申請開始をいたしました。

尚、債権者の方には既に通知書がお手元に届けられていることと存じますが、そうでない方でお心当たりのある方は、１１月１８日までに「破産債権届出」を管財人宛てに提出する必要があります。

本件の債権者集会の日時も既に決定してあります。

しかしそこに出席できるかどうかは、債権者として認定を受けた人である必要があります。

ですからお心当たりの方は、ともかく当相談室宛てにご一報下さい。
これまでに入ってきております情報でよろしければ、何なりとお伝えいたします。

今後はどの程度債権を回収できるかにより割り当て金も違ってくるでしょうが、倒産した同社にはひどく不透明な噂話が多く、まずはその実態を明らかにすることにより、その金額も変わってくるものと思われます。

また前途のように、情報を徹底的に遮断したその管理形態から、お客様同士の横のつながりがほとんどなく、したがって被害者グループの形成も困難なようです。

ハワイ郡（ハワイ島）に不動産をお持ちの方で、気付住所となっている方、もしくは自分で一度も固定資産税とか分譲地管理費などを支払ったことの無い方、そういう方は念の為ご自身でお確かめになられるか、もしくは当相談室までどうかご一報下さい。

まずはここまでを前置きとして、さて何からお話しいたしたらよろしいでしょうか。

何はともあれ、倒産したこの不動産会社はもう３０年も営業していた会社です。

これだけの年月です。

被害者の数は途方も無い数になることでしょう。

当相談室の方にも少なからず、そしていろいろなタイプのご相談がぞくぞく寄せられております。

そして時には相談を寄せられたお客様が個人的に雇った弁護士さんのところに同行して、質問に答えたりも致しております。
（日本の弁護士さんのほとんどはハワイの不動産取引のことを当然ご存じないので、その補足説明のためです）

いろいろなタイプの相談の中で、最も不幸だったケースは、「お客様自身がハワイの建築会社から、そしてハワイ州の裁判所を通じて訴えられている」というケースです。

現実には日本の会社でしかない倒産した不動産会社のことは、ハワイ現地の建築会社はあくまでお客さんの通訳程度にしか思っていません。

現地での建築契約とは、当然現地建築業者とお客様との間で交わされるものです。

倒産した不動産会社はお客様の代理人として存在しているに過ぎません。
ただの通訳です。

しかし一方ではお客様は倒産した不動産会社と契約していているつもりでいます。

でもことはハワイでの契約です。
ハワイのライセンスを持っている建築会社でなければ、当然契約など出来るはずはないのです。

建築費用は全額倒産したその会社へ支払い済みです。

しかしそのお金は現地業者に１セントも渡っていません。

したがって業者はお客様のことを着工金の未払いということで、訴えます。

つまりそれは正当な訴えです。

だからそのお金をお客様は支払わなければいけなくなります。

もし異議申し立てがある場合には、お客様ご自身でハワイの裁判所でそれを展開しなくてはいけないということです。

最悪です。

別の方の場合には、同じように建築費を全額倒産した同社に支払済みではあったのですが、不幸中の幸いに、同社が既にある意味開き直っていたここ最近の契約だったので、（それはもちろん会社としてあるまじき行為ではありますが）、現地建築業者との契約すらしていなかったので、それ以上余分なお金とか手間は掛からずとも済みました。

まあ、ひどい話に変わりは無いですが。
でもそれがせめてもの救いです。

これは本当に不幸な事件です。

しかしこうなってしまうと、破産宣告をした時点で、日本の法律上、同社の責任は極めて有限となってしまいます。

納得のいかないケースです。

もちろん中には刑事事件として訴訟される方もおります。

個人としてその社長を刑事告発した方もいます。

しかし民事としての金銭の返金は、少なくとも全額はまず困難でしょう。

つらい現実ですが、それでもやはり前を向き立ち直らねばいけません。

そのためにはやはり、思い悩むよりも現実的なことを、たとえ小さなことでもそれを積み上げてやっていくしかありません。

まず多くの方から相談を受けましたのは、今後の固定資産税の残金の確認や、今後の支払いについてです。
（つまり建築費なども含めて皆同社に代行を頼んでいたので、その使い込みなどを心配されているのです）

そして次にその住所変更のことについてです。
（潰れる前に同社が新しい代行業者として、業務提携などと称して別業者の名前を通知してきたようですが、調べてみると何のことは無い結局は同族会社でした。正に茶番です。）

そういうことを、やらねばならない現実を一つ一つ思い出し、それをつぶしていくしか、結局は無いと思います。

それしか前向きになれないと信じます。

でも一つやれば必ずまた別の視点が広がります。
必ず別の道が開けてきます。

しかし今の場所で立ち止まりただ思い悩むだけだと、もっと悪い状態になります。
何より身体も精神も壊れてしまいます。

まずは出来る現実的なことからです。

たとえば固定資産税の送り先の変更。

所有者の名義変え。

そして中には現地で貸したい、ともいっている方もいるので、相談があったごとに、その辺りは全て当相談室の方で手当てするつもりです。

本当に不幸な事件です。

多くの方が購入された特定地域の不動産（土地）についても、現地の実際の金額に比べてあまりに法外な金額であったと言わざるを得ません。

当時の流通相場より、その売買金額が正に桁が一つ違うのです。

これはかなりショッキングな情報となりますので、はっきりとは言いにくいですが、でもいずれ分かることです。

どなたでもいつかは不動産を処分される時が必ずやってきます。

その時には間違いないく分かることです。

そう言うことなら、早く知っておいたほうがいいのかもしれません。

そして中には１１月１８日までに、何らかの法的手段に間に合わせようと思う方もいることでしょうから。

でもどうか購入された不動産の金額や建築の件などで、必要以上にご自分たちのことを責めることはどうかお止め下さいますようお願いいたします。

業者とはプロです。

毎日そのことだけをやっているのです。

したがいまして、素人であるお客さんがどれだけ勉強されようと、初めから悪意を持った業者なら、そのようなにわか知識など一蹴することはたやすいものです。

更にはホノルルならまだしも、ここはハワイ島のプナ地区と言うあまり一般的でない、そして非常に情報の集めにくい地域でもあります。

普通の方にアドバイスを求める相手などまずいるはずも無い地域なのです。

コンプライアンスという言葉があるように、そしてそんな言葉をわざわざ語る以前に、本当のプロならその能力をもっと別の形で、例えば金額を安くし良いものをお客様へ提供するためにとか、そのために使うべきものです。

今回のことはお客様の責任はほんの少しもありません。

この業者の、全て倫理観の問題です。

しかしハワイで暮らすことについては、まったく諦める必要はありません。

本人にその気持ちさえ残っていれば、まったく大丈夫です。

可能性だらけです。

発想の転換で、実はとても楽しく気楽にハワイ生活なんてできるものです。

ただしどうかお願いします。この先は決して一息にお金をつぎ込むことだけはしないようにして下さい。

実はハワイ島に、このビッグアイランドにはもともと大金など必要はないのです。

しかし実際には、出て行ってしまったお金を取り戻そうと、また更なる大金をつぎ込んで更なる損害を被っている方も、現実にはおるようです。

たとえば建築の件で、ハワイの裁判所から召喚を受けたまた別のお客様のケースでは、今回倒産した不動産会社ではない別の日本にあるハワイ不動産を扱っている会社からの誘いにのり、更に大金をつぎ込み未完成だった建築を進めているそうです。

その別の業者の誘い文句とは「ハワイは建築してあるほうが高く売れる。だからいっそこのまま建築を継続し、完成してから売りましょう」そういう内容だったようです。

確かにハワイに限らず米国では建築があるほうが売りやすいのは事実です。

でも更なる業者も、やはりたっぷりと利益を含ませた金額でそれを請負い、それをひどく安い金額で現地業者に発注しています。
（実は建築についてもある程度ハワイではネットで調べることができますので）

だからそもそもそんな安普請の建築が、高く売れるはずがないのです。

でも、そういうことについ傾いてしまうお客様の気持ちは、人の心情としてよく理解できます。
切ないくらいに分かります。

今のままでは損害ばかり残る、だからいっそ、、、、、。

しかしそのために更なる大きな損害を被ろうとしています。

でもそれを止める手立てはありません。

本人が信じきっているものを、その時には、結局何を行ったところで無駄なのでしょう、、、か？

全てが終わってしまってからでなければ、口出しても無駄なのでしょうか？

手遅れになってしまいます。

でも、歯がゆくはありますが、大の大人が決めたことにそれ以上口出しはできません。

たとえば戻ってくるだろう少しの違約金と、今所有している不動産を売ったお金で買える中古住宅だってこのご時世ハワイ島には実はたくさんあるのです。

現地の競売物件だってあるのです。

希望さえあれば、無数の道は必ずあるのです。

だからこれ以上の損害を被らないように、そしてあとはまた希望をもって、前を向いて、、、、いて下さい。お願いします。

できることは限られていますが、当相談室としても及ばずながら協力はさせていただきます。

どうか希望を忘れず前を向いていて下さい。

できることからこつことやっていきましょう。

そういうことなら、最後までご一緒させていただきます。

もちろん大きなことは申せません。

おそらくは望まれる金額の返金はとても困難だと思います。

でもどうか希望を捨てないで下さい。

せめてこれ以上の損害はしないよう、そのための協力は、微力ではありますがさせていただく所存です。

そして最終目的がハワイ生活だとしたら、私や私の仲間たちが協力できます。

決して上げ膳据え膳の豪華なハワイではありませんが、でもきっともっと楽しいハワイ生活のサポートなら出来ますので、どうか希望をいただき続けていてください。

ご質問お問い合わせは「海外ロングステイ相談室」までお気軽にどうぞ。

追申：
１１月１０日より約１ヶ月ハワイに滞在予定です。
したがいましてその間のＦＡＸの受け取りは適いませんのどうかご了承下さい。
尚Ｅメールは通常通り、ハワイ滞在中も変わらず受け付けております。

タグ：ハワイ島不動産管理ハワイ島ショアーズビーチズヒロ

posted by 海外ロングステイ相談室 at 15:20 | ホノルル

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2009年10月08日

得するハワイ島不動産売却その三

　＠＠＠＠　ニュース速報　＠＠＠＠
さて、ここ数日間ハワイ島プナ地区のある特定の分譲地をご所有の方たちからのご相談が、非常に多くなっております。
それらは、今月早々に破産手続開始申立を行った、東京都港区のハワイ不動産を専門に取り扱っている不動産会社の、そのお客さんたちから寄せられたご相談です。

その歴史は古く、３０年以上も前からホノルルやマウイのコンドミニアムを、最近ではハワイ島プナ地区のある特定の分譲地を専門に扱ってきた会社です。
負債総額約１５億円、債権者数約１３０名、です。
しかし、当然のことながら通知が届いていない潜在被害者の数は、もっともっと大勢いるようです。
現在様々に情報が錯綜しているようです。
そして妙なうわさも一部飛び交っているようです。

この件に、お心当たりのある方、ご心配事のある方、、、
そして、現地ハワイでの固定資産税、現地分譲地自治組合への住所変更を望まれる方、、、、
その他諸々のこと、どうぞお気軽にご相談下さい。　海外ロングステイ相談室

得するハワイ島不動産売却　その三（最終回）

家族間の名義移転　　　　　　　ＢＹ　堀込徳一郎

では私、堀込徳一郎、前回、前々回からの話の続きをさせていただきます。

家族間の名義移転についてです。

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教えていただいた「裏技」は、「pay outside of escrow」というもので、実はそれは公正なエスクロー手続きでありながら金銭取引はエスクロー外する、という裏技のことです。

エスクローとは売主の物件を調査し、買主のローン状況を調べ（もしくは現金を預かり）、その後それらを公正な第三者であるエスクローが両者へと交換する。
簡単にいうとこういう仕組みなはずです。

でもこのアウトサイドオブエスクローとは、金銭はエスクロー外でやり取りするというもの、、、、。

奇妙です。

しかし何とこの方法、立派に合法なのです。

売買金額は、きちんと明確な数字を契約書に記入し、且つエスクローステートメントにも、そして登記所にもその金額で記録されます。

しかし、実際の金銭のやり取りに関しては、あくまでエスクロー外で支払うと明言されている、これがペイアウトサイドオブエスクローです。

つまり、買主が売主に直接お金を支払うのです。
（いつ？どこで？）
（いつでも、どこでも）

必ず行わなければいけないことは、登記完了前に売主でも買主でも、他の誰でも構わないので、登記諸費用や源泉税などの経費をエスクローへ支払うことだけです。

あとはどうかご勝手に、売主と買主でどうぞ。

乱暴にいうと、これはそういうシステムなのです。

はい、そのとおりです。

この方法は、私の７３年の人生経験から言いましても、使い方によっては毒にもクスリにもなるでしょうな。

うーん、、、。

おそらくは、、、使い方というより、、、、、使う人間の人間性が非常に重要になってくるシステムですよ、これは。

　

さて、実は前回いただいた登記諸費用の明細の中で、一部どうしても納得がいかないところがありまして、そこで「いつでもお気軽にご質問ください」と書いてあったのを真に受けて、本当に気軽に質問してみました。

それが下記の２点です。

でも、なかなかどうしてすぐにきちんと回答を本当に下さいましたよ。

それを皆さんにもご紹介しましょう。

ハワイ好きの皆さんと、一緒にハワイ生活を楽しみたいですからな。

質問；

１、権原保険料について

エスクローを通すことで「見えない問題をきれいにかたづける」と自分では解釈しているのですがそれが正しければ、将来の問題がないので保険は必要ない！？ということになってしまう、、、？もしかして愚問だったらすみませんがもう少し詳しい「解説」がほしいです。

建物があればまた状況が変わってきますが、土地だけ、２０年所有、管理費、税金も毎年きちんと払っている状態を考慮すると今後起こりうる問題というのが見えません。と思うのですか。いかがでしょうか。

回答；

エスクロー明細に「タイトルサーチ、タイトルインシュランス」という項目があります。
これが権原調査であり、権原保険です。

当相談室の説明不足で申し訳なく思いますが、この場合の調査とは何も建物の具合とか土地の周りの検査を指すものではありません。

実際の権原調査のレポートの一部を抜粋して同封させていただきましたので、どうかご参照下さい。

このレポートはこの方が所有されていた区画で瑕疵が見つかったときのものです。
ページ３の下部３とある部分にドーワーライトが記載されています。

つまり現所有者のまったく知らない人の権利が、何故かこの不動産に張り付いたままだったといういうことです。

こういう場合はこれを取り除かないと正式な売買は許可されません。（名義だけ変えるクイットクレームなら可能ですが、しかし結局その先本当に赤の他人に売却する時にはこれを外す必要がでてきます）簡単に取り外せる場合もありますし、中にも弁護士を別途に雇う必要があるケースもあります。

そしてこの調査レポートの区画の所有者も堀込さんと同じ日本の方で、日本の海外不動産会社から数十年前に購入し、そのままずっと不在地主のままでいた方です。

もしかしたら購入されたときにきちんとした手続きを取られていなかったために、いざ売却する際に問題が出てきてしまったのでしょう。
しかしそれが２０年を経て今頃分かったところで、その会社がなくなってしまった以上、発生した経費や時間は全てその所有者の負担となってしまうのです。

またこれは別の方のケースですが、ホノルルのコンドミニアムをご友人からクイットクレーム登記で譲渡されたがいます。

この方は現金でそのご友人へお金を支払いました。

しかし調べてみると、その物件は抵当に入っているという瑕疵がみつかりました。
ご友人がそのコンドミニアムを購入した時のそのローンの抵当に入っているという瑕疵です。
つまり名義はその方に変更登記されましたが、しかしローン状況はそのまま、つまり万一ご友人のローン返済が滞れば、即物件は差押さえとなるのです。

この方がご友人に直接支払ったお金の全額は、ご友人が自身の投資で使い込み、今回の大不況ではじけてしまっています。（ご友人としては悪気で使い込んだのではなく、当時は簡単に２倍３倍となっていたので、儲けてその方にもそのおすそ分けをさせようと思っていたということでした）

いろいろなことがあります。

一口に不動産譲渡といっても、その全てに違ったストーリーがあります。

見えない問題をきれいに片付けるとは、つまり権原調査をして、問題のない不動産を、エスクローが保証書を出してくれる不動産を移転することです。

土地の検査や測量をするということではなく、その不動産の権原についている瑕疵を確認するということです。

そして特にこのハワイ島プナ地区という特殊な地域を日本の業者から購入している方たちの物件には必要だと思います。

質問；

２、分譲地自治管理組合への名義移転料

これは所有者が「書面」「電話」で届ければ済むのでは？と勝手に思ってしまうのですが、実はとてもややこしいのでしょうか？ここの管理組合に直接、問い合わせた方が良いのでしょうか？

回答；

これについても同封の買主用のエスクロー明細をご覧下さい。

これもきっと私が誤解を与えてしまったのだと思います。

この費用は分譲地自治管理組合が義務として徴収するのであって、エスクローはそれを代理回収するだけです。

しかも通常この費用はこれから新しく主になる買主が負担するのが慣習です。

尚明細では２００７年当時一区画２００ドルだったのが、今では３００ドルに上がっています。

不動産市場は極端に下がっている割にこれは確かに高すぎる金額のように私も思います。

さて、どうぞ様々なことをお時間をかけてお考え下さい。
そして今後も何度でもご質問して下さい。

ハワイの不動産登記はほとんどの方にとり、初めての経験です。
日本の不動産取引とも仕組みが違いますし、もちろん言葉も違いますし、何より文化や考え方も違います。

そしてかの地では私たちは非居住外国人としての扱いになります。
それはつまり現地に住まわれている方とも、私たちにはまた違った手続きが必要ということです。

ですから、何度でも気が済むまでどうぞご質問下さい。

ただ当相談室のポリシーとしては、金銭取引の登記手続きを、クイットクレームで行うというリクエストには、それだけはお引き受けしないことに決めております。

相続による０ドル登記ならクイットクレームでもちろん構いません。
しかしみすみす後日の骨肉の争いの火種となる可能性になりうる種を、いたずらに作ってしまうことだけはやはりすべきではないと、石頭で申し訳ありませんが、どうしてもそのように考えております。

堀込さん、どうか姪御さんと十分お話し合いになられてから両者にとり最善の方法をご選択下さい。

そのために専門的なそして具体的なアドバイスなど、私で出来ることがありましたら、何なりとご協力させていただくつもりです。

夢のハワイ不動産、ハワイ生活ではありますが、光の当たる部分だけではなく、必ずある影の部分も予め確認し、でもしかし今度はその影の部分をいかに回避していくか、甚だ生意気な言い方かもしれませんがやはりそういうことが最も大切だと思っておりますし、そのためにこそ我々のような存在があるのだとも思っております。

「臭いものには蓋」では、忘れた頃に、そしてそれはもっと臭くなって帰ってくることは必死です。

情報を出来るだけ多く調べ上げ、それを開示し、それを分析し、そして出来る現実の中で最善の道を探す。

被害は最小限に留める。

どうか姪御とじっくりとお話し合いになられてください。
そのために私との今回のやり取りを第三者へ開示される事については何ら問題はありません。

さて、堀込徳一郎、７３年生きてまいりました。

真面目一筋なつまらない男です。
でも人様に顔向けできない人生は送っては来なかったと、それだけが自慢の男です。

私、堀込徳一郎、７３歳、まだまだ勉強中です。

タグ：ハワイ島ハワイ不動産ヒロ

posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:09 | ホノルル

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2009年10月02日

得するハワイ島不動産売却　その二

家族間の名義移転、、、。

前回から引き続き、堀込徳一郎です。

それでは話しを続けさせていただきます。

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掛かる費用にも寄りますが、身内同士の名義移転ならクイットクレームがいいのかと思いました。

クイットクレームとは簡単に言うと、弁護士が証書を作り、それに持ち主が署名し、登記所で登記されればそれで終わり。

エスクローという公的な機関で物件の瑕疵調査を行うことなく、単純に名義だけ移転する、、、、だいぶ端折ってはいますがまあ概容はそんなものらしいです。

でも今回の私たちの場合は、相続などによる無償譲渡ではなく、家族間といえども有償譲渡です。

売買なのです。

かわいい姪ということでだいぶ金額は負けてはおりますが、隠居した元サラリーマンである私には、無償譲渡までは、、、やはり無理です。それに婆さんも怖いです。

いろいろと無料質問してみました。

たとえば単純に０ドル譲渡とした場合、つまり無償譲渡ですね、クイットクレームを使いエスクローを通さずに弁護士だけで登記したケースですが、この場合のデメリットは実は姪の側に多くあるらしいです。

どういうことでしょう？

何でも、エスクローを通さないことにより遡っての瑕疵等調査をされないので、そこにいったいどのような瑕疵や債務、誰かの権利（？）、そんなものがくっついているかわからないまま譲渡されてしまうということ、それに通常のケースでは不動産の権原保険も発行されないということです。
（この場合の瑕疵とは、私以前の所有者や団体の権利とか債務のようなものらしいです。しかし正直、こうなるともう私の理解を超えた話しではありますが、、、）

更には０ドルにて取得した不動産ということで、将来姪夫婦がいつかこの不動産を手放す際には、たとえその時たった１ドルで売却したとしても、それは｢儲け｣となってしまいます。
まあ１ドルというのは冗談だとしても、言いたいことはつまり、たとえその時に、常識的にもものすごい安い金額で売却したとしても、そもそもの取得金額が０ドルなら、どうしても高い割合の売却益が出てしまうことになり、つまりはその時姪たちが支払わねばならない税金もそれなりの高額になってしまうということのようです。

だから掛かる経費があまり変わらないようなら、私の場合にはクイットクレームではなくて通常のエスクロー登記を勧める、無料相談では最終的にそうアドバイスを受けました。

あっそうそう。
無料相談でしたが、その時具体的な数字まで提供して下さったので、せっかくですので皆さんにもご紹介させていただきますね。

それと、息子に頼んで、ハワイ島プナ地区現地で今売りに出されている物件と、ここ１年ほどで売れた物件のリストをインターネットで調べてもらいました。

売りに出されている物件は実にたくさんあります。
そしてその売値も様々です。
同じような物件なのに、安いものと高いものとでは数倍から１０倍の売値の開きがあります。
どうやら向こうでは売り出し価格については、ある程度売主の自由裁量なのかもしれません。

でも売却済みリストを見てみると、当然ここは現実です。

現実に売れた物件は同じような厳しい金額で、同じような区画です。

そしてその数はどんどん少なくなってきているようです。
ますます売れなくなってきているということなのでしょう。

私のとなりの区画が売りに出されていました。
＄２５,０００です。

今は円高なのでだいたい２２０万円くらいでしょうか。
随分安いです。
ショックでした。

更に売り出してから既に半年以上経っています。
つまりこの金額では売れないということでしょう。

そういうことを踏まえて、無料相談では便宜上＄１８,０００を売買金額とした場合で経費を出してもらうことにしました。

私も昔はやり手の敏腕セールスマンと呼ばれた、堀込徳一郎です。
やり手である条件は、現実を直視することです。
直視した上で、綿密な現実的な作戦を立てなければ成功はあり得ないのです。
言われなくてもよく分かっています、そんなことは。

（でもやはり、、、、ただショックなのです。）

無料相談で頂いた登記経費はざっと下記の様になっていました。

エスクロー費用が $680.00

権原保険料は $350.00

ワランティーディード（権利書のようなもの）作成料 $75.00

譲渡税 $18.00

登記料 $50.00

非居住外国人用の連邦源泉税 $1,800.00

非居住外国人用の州源泉税 $900.00

分譲地自治管理組合への名義移転料　$300.00

合計は$４,１７３です。

しかし、ここから源泉税を除くと、本当の意味での登記手続き費用は$１,４７３ということです。

しかも、業者に支払う不動産仲介手数料以外の、上記のような登記費用（もちろん源泉税は除きます）は通常、売主と買主とで折半して支払うことになりますので、計算上現実一方が負担する登記経費は　$750程度（約６７０００円）で済むことになります。

ただ、今回は売主である私が姪の分まで全て負担という話ですので、７３歳のこの身には少々こたえる金額となってしまいました。

ちなみにエスクローを通さないでクイットクレームで手続きをした場合は、上記からエスクロー費用と権限保険料がなくなり、その代わりに別途弁護士費用がかかります。

ですからこの場合、安く動いてくれる弁護士を探すことができさえすればその分だけはお得という話しのようです。（エスクロー費用 $680.00　＋　権原保険料は $350.00　＝　$1,030　つまり約１０万円以下で働いてくれる弁護士、、、）

尚支払いに関してですが、ハワイの不動産手続き（エスクロー手続き）では買主から売主への直接の金銭やり取りはしないそうです。

当然不動産業者に対しての仲介手数料（ある場合）も直接支払いません。

全てのお金を買主は、売主に対してではなくエスクローに支払います。

そうしてエスクローは、売主からは物件を預かり、買主からはお金を預かり、その両方を調査し且つ問題がないと認めて、その時（登記完了）にようやくそれらを交換して双方に引き渡すということのようです。

したがって物件を調査し問題がなければ、掛かる費用を差し引いて、その残金を登記完了日に、エスクローが売主へ直接支払うということになります。

しかしながら、世の中のほとんどのケースがそうであるように、ここにも裏技があるようです。

堀込徳一郎、７３年生きてまいりました。
裏技、奥の手、どんなものにも本筋の道の他に、別の道が存在しておりました。

だから今回の無料相談で教えていただいた、この裏技、も一考に価するものであることが理解できます。

それではその裏技については次回にご説明してまいることにします。

私、堀込徳一郎、７３歳、まだまだ勉強中です。

タグ：ハワイ不動産ハワイ島不動産ハワイ島プナ地区

posted by 海外ロングステイ相談室 at 09:54 | ホノルル

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2009年09月28日

得するハワイ島不動産売却　その一

得するハワイ島プナ地区不動産売却について

堀込徳一郎氏（仮名）の場合の家族間売買について；その一

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私は堀込徳一郎と申します。
実は長い間所有していたハワイ島プナ地区の土地を、この度姪夫婦へ譲渡しようと考えています。

千坪ほどのハワイ島の土地を今から２０年前に７００万円以上で購入しました。

ゆくゆくは家を建てて、老後は妻と二人ハワイでのんびり暮らそうと考えておりました。

毎年毎年固定資産税と分譲地管理組合費を支払い続けています。

最初は安い金額でしたが数年前からそれも突然上がりました。
最近になり多少金額は下がりだしましたが、でもここにきて嫌気が差してきたというのが正直な気持ちかもしれません。

名義変更に伴う手数料は私が払いますが、既に累計損出も大きいので、できるだけ費用は抑えたいと考えています。

聞くところによりますと、ハワイの登記手続きには通常エスクローというものを通すことが一般的なんだとか、、、。
エスクローとは、司法書士とか弁護士とか会計士とか、そういうものが一つところに集まった、言ってみれば不動産取引のための公的な公正取引機関だとか、、、。

なるほど、、、いかにも相手を信用しないあちらならではの機関という感じですな。

でも確かにこれは良い方法だと思います。
現に日本だと売主買主が直にやり取りするから、未だに後日のトラブルが多いですからね。
しかも物件瑕疵とか、金銭トラブルとか、事前になかなか相手に向かって、面と向かっては訊ねにくいことは多いですからね。

第三者がしかも公的機関がというと、確かにこれは安心のようです。

しかし、とすると私の場合もそこに頼むことになるのでしょうか？

と申しますのも、私の場合は自分の姪に、とびきり安い金額で売却するつもりなのです。
しかも手続き費用は全て私が負担するのです。
赤の他人との売買契約ではないのですから。
だからそういう機関を通して、ただいたずらに費用が嵩むようだと、困ってしまうのです。

ハワイにはエスクローを通さないで不動産登記する方法はないのですかね？

息子がインターネットで調べてくれたのですが、クイットクレーム？そういう制度もあるようです。

息子も専門家ではないので詳しいところまでは分かりませんでしたが、でも何でも相続で不動産移転を行う時の方法のようです。そこまでは何とか、調べることができました。

なるほど、相続ですか。
確かに相続ですと、瑕疵だとか金銭トラブルもないでしょうし、言ってみればただ名義移転するだけですから、この場合エスクローなどという公正機関、そのような大層なものは必要ないかもしれないですね。

第一に私の場合は土地だけです。
しかも長年税金も共益費も払ってきています。
だから瑕疵などあろうはずはありません。

ところでそのクイットクレームというものを使うとおいくらくらいで手続きができるものなのでしょうか？
通常のエスクローという機関でするのと、どの程度お得なものなのでしょう？

そういうことで英語のできる知人に頼んで、現地の弁護士さんへ、初回無料質問ということで訊いてみることにしました。

その結果、クイットクレームとは簡単に言うと、弁護士が証書を作り、その証書に持ち主が然るべき機関で署名し、それを登記所で登記さえすればそれで終わり、、、、たったそれだけ、、、、端折って話しましたがまあだいたいはそんな簡単なものらしいです。

それに比べてエスクローでの登記とは、物件の瑕疵を調べ、買主のローン状況を調べるところ。

でも物件の瑕疵とは私が考えていたものとは少し違って、必ずしも目に見えるものばかりではなく、例えば物件の前の前の所有者の権利が付いていたとか、知らぬ間に抵当に入っていたとか、書類上の瑕疵について調べるというようなことのようでした。

ともかくそういうのを全て調べ、そして何もなかった時にエスクローが保証書のようなものを発行してくれるようですな。

そして買主の方にはそのローン状況を調べたり、しかも売買代金が現金決済の場合にはそのお金は私ではなく、買主は予めエスクローに支払うようです。

そしてお金の問題も、物件瑕疵の問題もすべて問題なし、、となった時に、エスクローは物件名義移転登記し、同時にお金を売主に支払うとの事。これで登記が移転です。

なるほど、クイットクレームでの登記では、万一瑕疵が残ったまま新しい所有者に渡ってしまうこともあり得るので、金銭が絡んだ登記でこれを使うと、後々トラブルになる場合もあるということですね。

（注：あくまで上記は最も多い一般的な例です。実はエスクローを通して、しかもクイットクレーム登記という方法もあります。）

少し話しが長くなってしまいました。

それでは次回はこの続きを、、、具体的な費用や、手続き詳細についても、説明しながら、得する売買登記手続きについてご説明してまいります。

私、堀込徳一郎、７３歳、まだまだ勉強中です。

タグ：ハワイ不動産クイットクレームエスクロー

posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:48 | ホノルル