2020年06月04日

コロナ渦のハワイ不動産

売却総数185  月平均売却件数15      平均売り出し日数125日間 

現在の売り出し総数152   現在登記手続き中件数22

これらは2019年5月頭から2020年5月末までの、1年間のハワイ島プナ地区ケアアウ町ハワイアンパラダイスパークの土地不動産市場における数字です。

そして下記は、いわゆるこのコロナ渦においての、直近2ヶ月間のMLSです。

売却総数は26、月平均13 となります。


Comparable Listings that have sold
 
MLS DATA
 
 MLS#TpStDOMPrice TMKTNRLocationLnd areaInt areaBedsBaths 
634088LNDS103  $32,000 3-1-5-38-20FS    21ST AVE1.00 ac    
 SOLD 4/28/2020 for $30,000 (CASH) DOM  103 
636555LNDS0  $32,000 3-1-5-48-100FS    12TH AVE1.00 ac    
 SOLD 5/13/2020 for $27,000 (CASH) DOM  0 
638496LNDS1  $32,600 3-1-5-27-96FS    7TH AVE1.00 ac    
 SOLD 5/28/2020 for $31,300 (CASH) DOM  1  
637103LNDS7  $34,500 3-1-5-43-85FS    18TH AVE1.00 ac    
 SOLD 4/15/2020 for $37,000 (CASH) DOM  7  
630774LNDS11  $35,000 3-1-5-19-54FS    27TH AVE1.00 ac    
 SOLD 4/8/2020 for $35,000 (Construction) DOM  11 
635233LNDS81  $35,000 3-1-5-21-250FS    24TH AVE1.00 ac    
 SOLD 4/15/2020 for $32,000 (CASH) DOM  81  
637672LNDS13  $35,000 3-1-5-22-101FS    15-1861 22ND AVE1.00 ac    
 SOLD 4/24/2020 for $35,000 (CNV) DOM  13  
637488LNDS8  $35,000 3-1-5-45-81FS    14TH AVE1.00 ac   
  
  
 SOLD 5/29/2020 for $33,000 (CASH) DOM  8 
630577LNDS231  $39,000 3-1-5-18-80FS    27th Ave1.00 ac    
 SOLD 4/30/2020 for $37,000 (CASH) DOM  231  
636366LNDS0  $39,000 3-1-5-22-173FS    23RD AVE1.00 ac    
 SOLD 4/6/2020 for $36,000 (CASH) DOM  0  
635077LNDS50  $39,000 3-1-5-42-175FS    18TH AVE1.00 ac   
  
  
 SOLD 5/20/2020 for $39,000 (CASH) DOM  50  
635962LNDS57  $39,500 3-1-5-27-15FS    5TH AVE1.00 ac    
 SOLD 4/9/2020 for $39,500 (CASH) DOM  57  
633426LNDS157  $39,900 3-1-5-23-83FS    17TH AVE1.00 ac    
 SOLD 4/30/2020 for $32,000 (CASH) DOM  157 
638658LNDS1  $40,000 3-1-5-23-213FS    19TH AVE1.00 ac    
 SOLD 5/22/2020 for $40,000 (CASH) DOM  1  
637253LNDS4  $40,000 3-1-5-26-82FS    11TH AVE1.00 ac    
 SOLD 4/30/2020 for $38,000 (CASH) DOM  4  
636699LNDS68  $45,000 3-1-5-47-1FS    10TH AVE1.00 ac    
 SOLD 4/17/2020 for $42,500 (CASH) DOM  68  
638014LNDS19  $45,000 3-1-5-55-73FS    3RD AVE1.00 ac    
 SOLD 5/18/2020 for $45,000 (CASH) DOM  19  
638012LNDS19  $45,000 3-1-5-55-78FS    3RD AVE1.00 ac    
 SOLD 5/18/2020 for $45,000 (CASH) DOM  19  
637954LNDS29  $49,950 3-1-5-54-129FS    2ND AVE1.00 ac   
  
  
 SOLD 5/11/2020 for $48,000 (CASH) DOM  29  
638600LNDS0  $50,000 3-1-5-28-54FS    15-1948 7TH AVE1.00 ac    
 SOLD 4/24/2020 for $53,500 (CASH) DOM  0 
637478LNDS4  $50,000 3-1-5-33-62FS    28TH AVE1.00 ac    
 SOLD 4/9/2020 for $47,500 (CASH) DOM  4  
637984LNDS19  $52,000 3-1-5-16-97FS    31ST AVE1.00 ac   
  
  
 SOLD 5/6/2020 for $40,000 (CASH) DOM  19  
635043LNDS11  $54,900 3-1-5-61-61FS    AMAU RD21,780 sqft    
 SOLD 4/29/2020 for $50,900 (CNV) DOM  11  
638059LNDS5  $59,000 3-1-5-16-177FS    33RD AVE37,026 sqft    
 SOLD 5/11/2020 for $54,500 (CASH) DOM  5 
635992LNDS27  $64,000 3-1-5-53-128FS    4TH AVE1.00 ac    
 SOLD 4/30/2020 for $64,000 (CASH) DOM  27 
636536LNDS70  $64,900 3-1-5-29-32FS    3RD AVE1.90 ac    
 SOLD 5/26/2020 for $60,000 (CASH) DOM  70  

This data comes from Hawaii Information Service and is reliable but not guaranteed
Sent from hawaiiinformation.com at 6/3/2020 3:46:13 PM

MLSそれぞれの物件下に、例えば SOLD 4/28/2020 for $30,000(CASH) DOM 103 と記載があります。2020年4月28日に30,000ドル(現金)で売り出し開始から103日目に売却、ということです。

場所場所においてかなり違いがあるので、同じ分譲地だからという理由で、平均売却価格などをここに示したところで、状況は見えにくいかもしれません。それよりも、ここは横道の名前が海に向かい順番に若くなっていく数字なので、Lacationと記された欄の道路の数字をもとに、各物件のデータを眺めてみるのもいいかもしれません。ざっくり海側、真ん中辺り、それから130号線近くというように。

例えばです。海に近い3rd Ave(3番通り)の土地の場合だと、64,000ドルで売りに出し、70日後の2020年5月26日に60,000ドル(現金)で売却とあります。
分譲地の真ん中辺りに位置する21st Ave(21番通り)の土地は、32,000ドルで売りに出し、103日後の2020年4月28日に30,000ドルで売却とあります。
それから130号線にほど近い31st Ave(31番通り)の土地の場合は、52,000ドルで売りに出し、19日後の2020年5月6日に40,000ドルで売却です。

見ていて特筆すべき点としては、売却土地26のうち、DOM(売り出し日数)が一桁のものが10あり、うち3つは0日(売り出し即日に売却)ということです。

同じハワイでもこのように、現状況下においてもあまり状況に大きな変化のない市場もあるということですね。

もちろんハワイアンパラダイスパークというほんの限られた場所の情報ではあるのですが、でもこれもひとつの事実ではあります。

そういえば、この春ハワイ郡役所から届いた通知のように、今年の不動産評価額は押し並べて昨年よりまた更に上昇していましたね。


他方、下記添付はハワイ島プナ地区全体の土地不動産に関する前年比です。

image001.png

4月末での対比です。
去年の売買数は316で、今年は295です。
去年の中間価格は25,000ドル、今年は19,000ドルです。
総ヴォリュームとして、売買数の価格を全て合計してみると、去年の場合11,780,498ドル、そして今年は10,413,981ドルとなります。
違ってきていますね。
特に金額が。



穏やかに晴れやかに、あの地で普通に過ごす日々だけをまたと願うだけです。

Warmest Aloha


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でも最初の頃となーんにも変わってはいません。
いつでもここはあなたのための個人的な相談室です。

どうかお気軽に何でも訊いて下さい。


笹本正明

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:53 | ホノルル ☀ | Comment(0) | ○ハワイ不動産の売却

2020年02月12日

ハワイ不動産の固定資産税の支払い方(改)

前回のブログの中で、ハワイ島不動産の固定資産税の支払い方の一つとして「国際郵便為替」を紹介しましたが、しかしこの方法2020年1月から廃止となってしまったそうなんです。

そうなると、そもそも銀行間電信送金を受け付けていないハワイ郡役所もしくはほとんどの自治管理組合への支払いについては、今後は、ハワイ現地に銀行口座を持たない多くの日本人土地所有者の場合、もうクレジットカードによるオンライン・ペイメントしかないということになってしまうのかもしれせん。(あるいはご友人などでハワイ現地に銀行口座を持っている人に頼み、その人の小切手を利用させてもらうとか)

尚ハワイ郡役所宛に固定資産税を支払う場合には、請求書の右中ほどにあるATTENTIONの囲いにあるURL https://payments.ehawaii.gov/propertytax/hawaii から支払い画面に入り、まず自身のTMKをタイプし、そして次の画面へ行き支払い金額を打ち込み、また次の画面へ行きクレジットカード情報を記載するという工程となります。
もちろんこの画面は全て英語です。日本語の記載は一切ありません。

それから各分譲地(サブディビジョン)の自治管理組合(アソシエーション)から届く、組合費もしくは道路補修費などの支払いはもっと簡素で、請求書にそのままダイレクトにクレジットカード情報を書き込み、それをハワイへ返送するということになります。

カード手数料のことも当然ありますが、何よりカード情報を海外へ知らせるということに抵抗感がある方も多くいるものかと思います。しかし現地に銀行口座がない以上、外国人である我々に残された選択肢は現状かなり少ないです。


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あと、ハワイ現地の銀行口座ですが、これに関しても今後は軽い気持ちで解約しないことです。

先の海外小為替の廃止と同じように、海外振り出しの小切手の換金業務に関しても、現在ではほぼ全ての日本の金融機関が辞めてしまっております。
なのでハワイの不動産を売却した際などに発生する各種還付小切手の類も、現状日本で換金することは至極困難なのです。

だから完全にもう必要ないとなるまでは、決してハワイ現地の銀行口座を解約しないことです。

そしてまた、解約時にも注意が必要です。

必ず解約した口座の残金を日本の銀行宛に「電信送金」で送金してもらうよう依頼することです。

断りがない場合、通常アメリカの銀行では残金を小切手で郵送して来るからです。
しかしあなたの現地口座は既に閉じられてしまった以上、その小切手を換金する場はもう無いということになりますので、どうかくれぐれもご注意を。



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2020年01月01日

ハワイ不動産の固定資産税の支払い方 ー 未だ購入会社へ管理を依頼しているあなたへ(1)

このブログでもお馴染みの「気付住所」とは、ハワイの土地や住宅を所有しているが、しかしエスクロー、州登記所、そして郡役所への届出住所を業者のそれとしていることを指しています。

だからその業者以外あなたの住所を誰も知りません。誰もあなたに連絡をすることはできません。

固定資産税の請求書も、分譲地の自治組合からの通知も、全てが気付住所の業者宛に届きます。
あるいは不法投棄や木々の問題の手紙さえもそうです。

面倒なことは全部業者がやってくれます。

だって英語はわかりませんので。
だからずっと、ハワイの土地を購入してから何年何十年経った今も変わらずそうしています。

年間100ドル、200ドル程度(1万円から2万円ほど)の固定資産税を支払うために、数万円あるいは十万円以上もの管理費その他を業者へ支払っています。

木々の問題?
正直言うと、どこまでが本当で、問題解決のために請求された数十万円も本当に信じられるものなのか、わかりません。
でも自身ではどうすることもできません。
だから結局言われるがままにするしかありません。


どうでしょう。
いっそ「気付住所」そのものを見直してみたら如何でしょう?

本来の姿に、自身の住所へと、正してみればいいのでは?

だって管理って、本当に必要ですか?

そもそも、やってくれているというその管理って、何なのですか?

管理しているのに、どうして木々の問題が起こっているのでしょうか?


全て、良い知らせも悪い知らせも、全部自身へ届くようにして、その上でもしわからないことがあれば、その時に業者を頼る。

そして、これからは他の業者へもセカンドオピニオンをも訊いてもみる。

そういう健全な関係に正す。
普通のハワイ不動産の所有者になる。


やってみれば意外と簡単です。
必ずできます。
もしできなければ、それこそ業者へ、できないことだけをお願いしたらいいです。
同時に他業者へも訊いてもみましょう


まずは固定資産税の支払い方を覚えてしまいましょう。
実際これのために業者へ管理を依頼する所有者が一番多いことだと思います。
だからこそこれをこの際覚えてしまいましょう。
今から一番シンプルで安価なやり方をお伝えします。

ハワイ島では、つまりハワイ郡役所では固定資産税の期は7月1日から始まり、6月30日で終わります。
前期が7月1日から1月31日までで、後期が2月1日から6月30日までです。
だから毎年前期分の請求書は6月に送付され、後期分のそれは1月に届くことになります。

それからあと、その期の固定資産税を決める指針となる課税評価額は毎年3月から4月に知らされます。

例えばこのブログでお馴染みのハワイ島プナ地区パホア村にある「ハワイアンショアーズ」の土地区画の場合、今現在の固定資産税は大体年間200ドルというところが多いです。日本円で22000円くらいですね。

それからこちらもお馴染みの、同じくハワイ島プナ地区ケアアウ町の「ハワイアンパラダイスパーク」となると、こちらは年間300ドルほどという土地区画が多いようです。日本円で33000円ほどです。

どちらもさほど大きな金額ではありません。
ハワイの土地です。しかもそれぞれ300坪ほど、1200坪ほどという広さを考えると、割安感があることでしょう。
「ハワイって固定資産税安いんだあ」と思っていたかもしれません。
もちろんそんなことはありません。
これがヒロ市の土地ともなれば、その額は桁が違ってもきます。
同じハワイ島の西側へ行けば更にです。
プナ地区はカウと並び島で最も課税評価額の低い地域なのです。

では改めまして支払い方についてです。

現地の住民たちなら大多数小切手で支払いをします。
請求書に書かれている数字を小切手に書き、請求書の下半分と一緒にその小切手を郵便で郡役所宛に送ります。それだけです。

あと最近ではクレジットカードで支払う人たちもいます。
でも手数料が結構かかるのと、それからカード番号を記すことに抵抗感のある方も少なくないようで、まだまだ多数派とはなってはいません。

では日本人の所有者の場合はどうしたら良いか。
大抵の人の場合、現地銀行に口座を持っていませんでしょうから、小切手はないことでしょう。

しかもハワイの役所では銀行振込を受け付けてはいません。

でも諦める必要はありません。
小切手のない方は、日本で、代用の小切手を作れば良いだけです。
いわゆる「マネーオーダー」です。
これは金融機関により呼び方は違うようですが、手数料が一番安いので、個人的には郵便局でのそれを勧めることにしています。

郵便局ではこれを「国際郵便為替小切手」と呼びます。

まず郡役所からの固定資産税の請求書を持って最寄りの郵便局へ向かいます。
そこで「米国へ送る国際郵便為替を作りたい」と申し出て下さい。
用紙が渡されますので、例えば下記のように記します。

送金種類:国際郵便為替
送金金額:US $ 200.00 (Two Hundred Only)
受取人名:Hawaii County Real Property Tax Division
受取人住所: Aupuni Center
101 Pauahi Street, Suite #4
Hilo, HI 96720
U.S.A.
受取人電話番号:(808)961-8282
送金目的:2019 Year Real Property Tax of TMK: 3-1-5-***-***

そして自身の名前と住所等も記入し、身分証明書を提示し、この分の国際郵便為替小切手を発行してもらいます。
あとは請求書の下半分を切り取り、支払い金額を記入し、この為替小切手と一緒に、そのまま郵便局からEMS郵便で送るだけです。
尚このEMS郵便なら追跡可能ですが、万一の場合に備えて為替小切手のコピー(写真でも良いでしょう)を取っておくこともお忘れなく。

この支払い方は、何も固定資産税に限ることはなく、分譲地組合費や道路補修費の支払いも同じやり方でできます。

やってみると難しいことはありません。

そしてこの僅かこれだけのことで、かつての購入業者と真っ当な距離感を保って接することができるようになるのです。

やれることは自身でやり、できないことを訊いてみて、そして最後は全て自身で判断です。

そのためにもまずは気付住所を改めることです。
その一歩が郡役所と分譲地組合への住所変更届です。

当たり前のことですが、自身の不動産なのです。

正確な情報を持った上で、自身の考えで何事も差配して欲しいと思います。

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騙されて、そしてまだまだ騙されたままなんで、頭にきます、悲し過ぎます。

過去へは戻れませんが、でも「今」を始めることは、すぐにもできるのです。



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笹本正明

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