2022年06月04日

Going, Going ,,,,,, Gone !

前月週ニューヨーク株式市場では、ダウ平均株価が900ドルを超える値下がりを見せ、これで3月下旬の週から8週連続の下落となった。世界恐慌当時の1932年以来90年振りのことだ。

アメリカではここ数年間政策バブルが続いていた。ハワイの物価も不動産価格も、このコロナ渦で一気に上昇した。しかしここにきて一転、それはFRBが金融引き締め政策を積極的に進める姿勢を示し出して以来、全てが下落傾向へと転じ、市場では景気後退につながるとの見方がなされ、「来年は不況」と噂されるまでになっている。

そして不動産市場には目に見える大きな変化が、銀行の介入が目立ち出している。査定業者に対し、控えめな査定を注文し出しているのだ。不動産ローン市場が縮小の方法へと進み出している。コロナ前と比べ相当額高値となったハワイ不動産市場だが、今後はこれらを買いたくても買えない買主が多く出てくることになるかもしれない。

ついほんの数ヶ月前までハワイの不動産市場は正に絶好調そのものだった。この2年価格は常に右肩上がりで上昇していき、市場に現れる物件は、もし今日躊躇うならば、明日には既に成約済みとなってしまっていた。事実例えばハワイ島のワイコロア・ビーチリゾートのアイナ・マルにおける平均住宅価格は、2021年には前年比113%とまでなり、そして2022年には更なる期待を抱かせいた。

ただ株価とは異なり、ハワイ不動産価格に関してはまだまだ大きく下落へとは転じてはいない。実感として「オファーが届くまでのスピードが若干遅くなったかな」という感覚だ。

そもそもがローンで購入するのが一般的なハワイ不動産。今後市場がどういう展開となっていくのか、注視していきたいと思う。


追記:

先月中にオアフ島内で売買された住宅の中間価格が過去最高額を記録した。具体的には、売買された一戸建て住宅の中間価格は前年同月比17.9%増の1,153,500ドル、コンドミニアムは前年同月比12.8%増の516,500ドルとなり、どちらも過去最高を更新した。

ただ不動産の中間価格は上昇しているものの、一戸建て不動産の売買件数は減少傾向にあり、特に100万ドル以下の一戸建て住宅の売買件数は前年同月比41.2%減少しており、金利の上昇と中間価格の上昇が住宅購入希望者の選択に影響を与えていると言えよう。


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笹本正明

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:35 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産市場

2021年04月22日

コロナ渦で上昇するハワイ不動産2

今日もだ。売り出した即日にオファーが入った。しかも売り出し価格より上でのオファーだ。

このところずっとこんなことが続いている。
去年より、いやここ十数年の価格帯より1万ドルも2万ドルも上の数字で売り出しているというに、昨今更にそれを越えてくる。

例えば今日売り出したハワイ島プナ地区パホア村のアイナロアの土地区画。この地域では珍しい舗装道路の通りの土地でもある。それだって昨年までなら、せいぜいが1万ドル半ばというところだっただろう。
そもそもがほぼ未舗装の、鶏の声や犬の遠吠えが聞こえてくる長閑な田舎の場所なのだ。
それが直近3ヶ月の売買状況を吟味し、周辺環境を調査し、そして導き出した売り出し価格の34,000ドルだった。これにしてもだいぶ上から入ったつもりの数字だったのだが、でも入ったオファーは36,500ドルだった。

アイナロアでも既にこの状況で、ましてやハワイアンパラダイスパークでは尚更にもっとだ。ここは元々がプナで一番不動産市場の活発な地域であり、その価格帯も高く、昨年までなら土地市場は3万ドル後半くらいから(ハワイ島プナではこれは相当に高い数字なのだ)で推移していたのだが、でも今では57,000ドルで売り出し、55,000ドルで決まるのもザラだ。


実際、当相談室が関わった売り出しにおいて、MLS掲示から一週間以上掛かった物件というのは、ここ3ヶ月以内一つもない。
言ってもいいのだろう、これはあの頃の、2006年頃のアメリカ住宅好景気以来の”バブル”だ。
なにせ売るための物件が全然足りないのだ。そのためますます価格は高騰していく。
周知のようこの現象は、低迷するコロナ渦の経済を活性化するため、米国連邦政府が住宅金利を大幅に引き下げたことに端を発している。
今年に入りこの影響はハワイ島の東側の、プナの片田舎にまで波及した。
ではいつまでこの状態となるのか、あるいは更にこれ以上となっていくのか。
このコロナの状況次第、つまりはアメリカの景気対策次第ともなるのだろうか?


他方いくら高額になったからとはいえ、必ずしも喜べないことだってある。
一つは米国への源泉徴収税のことだ。
非居住外国人に課せられたこの税は、2016年からそれまでの10%から15%に引き上げられた。併せてハワイ州のそれはそれまでの5%から7.25%となった。
もちろん本来ならこれは、売買による損益により、米国確定申告を経て還付され得るものではある。だがしかし、前述のアイナロアやハワイアンパラダイスパークの土地を所有の、多くの日本人オーナーのケースではこれは難しいのだ。何しろ購入価格が当時の適正価格であり、つまり買った金額より売った金額が大幅に大きくなるからだ。
しかしこれは真実としては正しくはない。
なにせ当時このオーナーたちの多くは日本円で、日本の会社に例えば金700万円也を支払っているのだから。
でも現地での、公式のハワイ州登記所では、その購入価格は例えば13,000ドル也と記載がなされている。
つまりはこういうことだ。
まず日本のその会社が現地市場で、例えば15,000ドルで売り出されていた土地に、あくまで一買主としてハワイのリアルターを通じオファーを入れる。
売買契約は最終的に13,000ドルで締結となる。
そしてエスクローが開設される。
ここで買主の名前の変更をリクエストするのだ。金額も他条件も何も変わらない。ただ買主名だけが、〇〇会社から例えばスズキイチローへと変わるだけだ。無論売主はすんなりと了承する。
買主の住所は日本の〇〇会社の気付住所とする。エスクロー手続きは全て委任状により、親切なこの会社が代行してくれる。
最後、売買代金として日本でスズキイチローさんから受け取った700万円のうちの13,000ドル分を、ハワイのエスクローへ送金する。残る約550万円については、そのまま〇〇会社の金庫から動かないわけだ。

今日のオファーは驚きの36,500ドルだ。
しかし記録上は、スズキさんはこの土地を13,000ドルで購入したわけだから、15%+7.25%の源泉税の還付はきっと難しいことだろう。


税金というものは高くなることはあれ、なかなかに下がることは考えにくい。しかもこのコロナ対策で多くの出費があったわけだし、加えてハワイの場合例の溶岩流の被害に対してのリカバーもまだまだ残っている。

気づかれている方も多いとも思うが、2017年から固定資産税の最低価格がそれまでの100ドルから200ドルへと引き上げられている。
各分譲地の組合費や道路補修費に至っては年々上がり続けている。


売りたいオーナーたちにとっては確かにバブルではあるが、一方で出ていくもののことを考えると心中ザワめかしいのも素直な気持ちだろう。




今ももしあなたがハワイ島のプナに長期間土地を所有し続けており、でもいずれは手放したい、あるいは今後の参考までに現状をよく知りたいということであれば、一度当相談室までご連絡を寄越してください。
個別に色々情報をお出しさせて頂きます。その上で今後の参考にして貰えればと思います。



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どうかお気軽に何でも訊いて下さい。


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posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:27 | ホノルル ☀ | Comment(1) | ○ハワイ不動産の売却