2008年03月02日

シンドバットの冒険

遠くに行きたい。知らないどこかにいってみたい。

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子供の時から、ずっとそう考えていた。

知らないどこかにきっと、わくわくするシンドバットの冒険のようなものがあると、そう信じていた。

そして大人になって、知らないどこかに行き、そこに住みつき、暮らした。

シンドバットはいなかったけど、冒険は確かにあった。
どきどきは毎日で、でも時々心の底から嬉しかった。

今も遠くに行きたいと思う。
ふつふつと思っている。
そして、きっといつか再び遠くにいくだろう自分がわかる。

大人になったら変わるって言っていたよね?
でもぜんぜん変わらないんだ。
どうしてくれる?

遠くにはいつもわくわくする、どきどき、がある。それがたまらない。
posted by 海外ロングステイ相談室 at 19:11 | ホノルル ☀ | Comment(1) | TrackBack(0) | ○and others

2008年03月03日

海外生活(番外編)国際相続#2

海外生活(番外編)国際相続#1  の続き。

亡きお父様に所縁の方に電話をしました。

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親戚の方だとばかり思っていたのですが、友人でした。女性のです。ガールフレンドであったのか、ただの友人であったのか、もちろんそれは今となってはどうでも良いことです。

お父様は亡くなり、その後彼女が葬儀の手配をし、埋葬をし、裁判所への手続き申請をしようとしていることだけが確かな事実です。

僕は彼女に依頼者の友人であることを伝え、彼らが言葉を解さない為、代わりにコンタクトしていることを伝え、それから、送られた分厚い書類は恐らく相続申請用の書類だとは思うが、印刷状態が悪く、ところどころ読めないことを伝える。

依頼人の亡きお父様には、アメリカでは既に身内は居らず、最近は彼女が身の回りの世話をしていたらしい。

彼女は、堰を切ったように、故人のことを話し出す。
彼女にも身寄りはなかった。
二人のたくさんの思い出は、誰かに話されるのをじっと待っていたようだ。

彼女は日本に居る遺族の代わりに、自分が遺産管財人になり、そして財産を全てお金に換えて遺族に送ってあげると言う。
そしてそれは故人に頼まれたことで、自分にはそれをやり遂げる責任があると言う。

彼女の言葉にうそはないだろう。故人のために、やり遂げるというその言葉にはうそはない。

でも、ひとつだけ、、、、、

カスレてうまくは読めないけれど、その相続申請書には財産品目の記入欄があり、その一つに「家」と手書きされた文字がある、そして見積り額、5,000ドル、、、。日本円で約50万円ちょっと。

遺産管財人には財産の相続権はないが、実はもっと強力な権限がある。
それは金銭以外のものは、遺産管財人が売買により金銭に換え、それを相続人に渡すことだ。
つまりたとえば相場50,000ドルものを、5,000ドルで売却し、その残りを、、、、、。

可能だということだ。

彼女には身寄りはなく、そして恐らく依頼人の亡きお父様と、特別な間柄であったのだろう。
突然の訃報でなければ、彼女にもそれなりのものが、遺言により手に入ったのだと思う。
彼女は60歳を超えている。

しかし、

僕の依頼人は、彼女ではない。









posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:49 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産相続

2008年03月05日

海外不動産の売却 #1

海外不動産所有者の中には、現地価格とあまりにかけ離れた価格で不動産を購入したという方達が時々いらっしゃいます。

それも決して少なくはありません。

最近になってようやく、海外版原野商法とマスコミでも言われ出しているようですが、実はこれは海外不動産が自由に購入できるようになった1970年代から既にある問題です。

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今でこそインターネットで世界中の情報は簡単にとれますが、当時は何より情報が極端に少ない時代です。結局業者の言うことが全てです。

現地では低所得者用に国が安く提供した分譲地。そこに日本の業者が目をつけ、利益をたっぷりと乗せ、日本人に。
ハワイです。カリフォルニアです。そこが貴方のものです。

ホノルル、ワイキキ、サンタモニカ、ペブロビーチなら、それでも多少情報はあったでしょう。でも国が安く提供する場所はそこにはもちろんありません。それでもハワイ、それでもカリフォルニア、です。

お手ごろな価格でハワイに、カリフォルニアに自分の不動産が持てると、そういう気持ちになったでしょう。

そして当然、まさか自分が購入した不動産が現地では二束三文だったとは、誰も考えもしなかったのでしょう。

不動産はいつか売却する時が必ず訪れます。
そしてその時本当のことを知ることになります。現地でももともとの価格が価格ですから、残念ながら何年経ってもそうそう上がるものではありません。少なくても貴方が購入した価格に届くことはないでしょう。
2、3年前のあの不動産好景気の時でさえ、当時の購入価格よりはるかに低い流通価格でしたから、今のこのサブプライムローンショックの中では、もう言葉もありません。

ではどうしたら良いのか、この不動産不況はじっと耐えてそれが過ぎるのを待つべきなのか。でも固定資産税等経費は毎年かかります。

LISTINGとかBY OWNER SALESとか、売却にもいろいろなやり方があり、それぞれメリットとデメリットがあります。LISTINGでも大手を使う場合、個人業者を使う場合、言葉の通じる日本人業者を使う場合、それも一長一短あります。

購入時は夢溢れています。でもいつか必ず売却する時がやってきます。まるで結婚と離婚のようなものです。離婚する時はその何倍も大変とよく言われていますが、きっと売却はそれに似ています。

結婚本はたくさんあるのに、離婚本はなかなか見つかりません。売却も同じことです。結局は情報量の違いです。情報さえあればそれ程大変なことではないような気がします。

ですから次回はそういうことについて具体的にお話したいと思います。


posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:31 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却

2008年03月07日

海外不動産の売却 #2

海外不動産の売却 #1 の続き。

最も一般的な方法は、Multiple Listing Service となるでしょう。

これは州の不動産免許を所持していて、尚且つ州の不動産協会に属している一般的にリアルターと呼ばれる人間を通じての売却方法です。

日本と違い、通常買い手は不動産手数料を負担しません。売り手だけが負担します。
リアルターのコミッションは、おおむね売買価格の4%から10%くらいです。特に法律で定めているわけではありませんので、物件の価格に応じて、あるいは各不動産会社の方針によって、このコミッションは様々です。中でも一番多いのは、6%というコミッションのリアルターでしょうか。

売り手は、リアルターと専任媒介契約をします。日本のように契約の種類はたくさんありません。全て専任専属契約です。

売りに出された物件は、不動産協会員用の特別なインターネットサイトに登録されます。(不動産協会員に与えられたパスワードでしか見ることはできません。)

買い手のリアルターは、自分の会社からどのリアルターの物件も見ることはできますので、自分の会社に問い合わせがあった購入希望者に対して、全州の物件を紹介することができます。つまり買い手は一人のリアルターと出会うことにより、全ての物件を探すことができるのです。(これもあちこちの不動産会社で探さなくてはならない日本とまったく違う点です。)

地域、金額、を打ち込めば、たちどころに同地域の売り出しが、安い順に出てきます。写真はもちろん、動画、物件詳細、広告掲示日数、担当リアルター、コミッションの%等々非常にこと細かく出てきます。

コミッションの%が記載されているのは、これは実は買い手のリアルターのためでもあります。たとえは6%のコミッションの場合、その半分の3%が買い手のリアルターに渡るのです。ですから、買い手のリアルターも4%の物件よりは、10%の物件のほうを紹介したくなるのは仕方のないことです。
売り手である所有者は、できればコミッションの低いリアルターに頼みたいのですが、このように低ければ低いなりのデメリットもあります。

また通常リアルターは、このようなインターネットサイトに登録するだけではなく、雑誌、新聞、看板等、いろいろ手を尽くして売り出しにかかります。コミッションは成功報酬ですから、売れなければ1セントにもならないからです。
でももちろん中には、そういう企業努力をしないで、サイトにUPした後は何もしないリアルターもたまにはいます。
値段の低い物件で、売れても3%じゃ、看板立てたらアシが出てしまう、そういう理由も確かにあります。12,000ドルで売り出している物件が10,000ドルで売れたとします。コミッションは6%、売り手と買い手の各リアルターが頂くのはそれぞれ3%、つまり300ドル(3万円ほど)です。そこからそれぞれ所属している不動産会社にマージンを支払い、自分の取り分はとなれば、手弁当で看板とかを出していたら、正直赤字です。
ですからこういう場合には、リアルターが買い手のリアルターも兼ねようとしたり(買い手のリアルターも兼ねたら6%まるまるですから)、いっそコミッションを上げて、その分売る努力につぎ込んだり、皆いろいろ考えます。

Multiple Listing Serviceのサイトを見ていると時々、125日目、350日目という掲示日数が横に付いている物件があります。
所有者とコミュニケーション取れているのかな、と心配になります。
とにかくこういう場合は、その物件の売り出し価格が実際に売れている近隣物件の価格と大きくズレていることが問題です。売り出し価格が高過ぎるのです。
特に現在のような不動産不況時だと、このズレは所有者にとって、本当に大きなダメージになります。
最初から、少なくても100日前にもっと的確なアドバイスをして相場の価格にしていたら、もっと早く売れていたでしょう。今になってこの値段を修正したところで、100日前に売れていただろう価格よりも既にずっと低くなってしまっているのです。

良いリアルターを見つけるコツは、正直何とも言えません。
コミッションが安ければ良いか、とは前途したように必ずしも言えませんし、結局高くても安くてもどちらにも良いリアルターもいますしズボラなリアルターもいます。
事前に金品を請求するリアルターはどうかとも思いますが、それでもきちんと売れれば、所有者から言われるがままの価格でMultiple Listing Service上に放置しているリアルターよりも、ずっとマシだと思います。
何よりも「売れる」ことが売り手にとっては肝心だからです。

大切なことは、きちんとコミュニケーションが取れていること、現状をはっきりと伝えていること、自分のコミッションの高さ(もしくは低さ)に対してその理由付けが明確であること、そのくらいです。
あとはやはりどんな仕事もそうですが、そのリアルターがどういう人物であるか、それに尽きるような気がします。

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今、LISTINGしている貴方、UP後何日経過していますか?
その間何度リアルターとコミュニケーションしましたか?
相場は日に日に落ちていっているのに、今の価格のままで本当に大丈夫ですか?

実は中には、専任契約、既に過ぎたまま、リアルターもそのこと忘れているということも、あるのです。

過去を振り返っても仕方ありません。遠い先を願っていても仕方ありません。今売れるなら、今売れる最高の価格で売りたいものです。本当はそのためにリアルターは存在しているのです。

次回は、FOR SALE BY OWNER についてです。


posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:25 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却

2008年03月13日

海外不動産の売却 #3

海外不動産の売却 #2 の続き。

FOR SALE BY OWNER とは 、読んで字のごとく所有者自身で売却することです。

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自分でホームページを作ったり、新聞に載せたり、看板を立てて、週末にオープンハウスをしたりして、購入希望者を見つけ、エスクローを開設し、登記へとすすめていくことです。

現地ではこの方法で売却する人は少なくありません。(自分の家のペンキを自分で塗ったり、大工仕事をしたり、あちらの人は普段から自分のことを自分でやることに慣れている人が多いのもその理由の一つかもしれません。)
ですが、日本人所有者は基本的に不在地主や短期間滞在者が主ですから、この方法は不向きです。また日本の人は、多少お金が掛かっても、専門の人間に依頼することを、厭わない人が多い気がします。(他意はありません。帰国子女の一人としての感想です。)


でも、日本に居ながらリアルターを通さずに(コミッション無しで)売却する方法はあります。

古本とか中古車とか、そういうものを買い取ってくれる業者ありますよね。
そういうことと同じことです。会社や個人に直接売却すれば良いのです。登記方法は上記FOR SALE BY OWNERと同じです。後はその不動産がある州のエスクロー会社に登記を委託するのです。

個人に売却する場合の価格の設定は、今実際の市場相場を基準に、買いたいという人と折り合いをつけ決めれば良いでしょう。
不動産ですから、決まった価格はありません。買いたい人と売りたい人の双方が納得すれば良いのです。
早く手放したい人、人気のない場所の不動産は、当然買い手が強気ですので、相場よりも安価でも致し方ないでしょう。また逆に人気の場所は買いたいという人が多いでしょうから、オークションと同じ様に価格がつり上がっても、買った人は満足するのではないでしょうか?

問題は、古本とか中古車のように、海外不動産の下取り専門業者が相手の場合です。
業社ですから当然利益を生まなければなりませんので、下取り金額は相場より下がります。それに相手はプロですので、相場の価格を基準にと言っても、こちらにはなかなかそれを知る手立てすらないのが実情ではないでしょうか。

但し業者の場合、メリットは即金であることが大きいです。
リアルターを使い、売却する場合には当然買い手が現れるのを待たねばなりません。買い手市場の今、そうそう所有者の条件で購入してくれる買い手など現れません。売却希望価格の7割減の価格で申込みがくることも当たり前ですし、その申込みもいつ来るやら、、、です。

そういう中での下取りですから、即金、これはやはり大きなメリットです。

ただ、一つ確かめておく必要があるのが、登記手続き(エスクロー)です。
誰がやるのか、です。
個人売買の場合は、それは当然当事者がやらなくてはなりません。
しかし書類も手続きも英語です。エスクローは第三者機関ですから、売り手、買い手、実は自分たちでやるべきことはかなりあります。
また売り手が日本人の場合、日本での手続き、外国人ならではの手続きもあります。そういうことは自分でやらなくてはならないのです。
ですから、そういうことをその下取り業者がやってくれるのかどうか、やってくれるとしたら、それに手数料が発生するのかどうか、これも確かめておかなければならない点です。

メリット、デメリットはどういう方法にも存在します。
ですからまずは自分の最優先事項をはっきりと決めることが肝心です。(何よりも早く売りたいのか、何よりも高く売りたいのか、手数料を負担しない代わりに煩雑な手続きは一切自分でやるのか、一切面倒なことはしたくないのか、全て代行してもらうのか、それとも売却のみで後の確定申告等は自分でやるのか、、、、などなど。)

次回は実際にエスクローを中心に登記から確定申告までの流れについて説明しながら、そしてこの下取り業者についてももう少し詳しくお話ししたいと思います。

posted by 海外ロングステイ相談室 at 16:42 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却

2008年03月16日

逆ホームシックと逆カルチャーショック

突然ですが、逆カルチャーショックって理解できますか?

知らない国に暮らすようになると、ホームシックとかカルチャーショックとか、そうなる人は結構います。その場合周囲はそういう状況に一定の理解を示してくれます。
でも、この日本で、逆カルチャーショックになっている人に理解を示してくれる人は、あまりいません。

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自分の国に帰ってきて、「あれっ、こんな感じだったっけ?」

周りの人たちは自分と同じ言葉を話しているはずなのに、同じ文化を共有しているはずなのに、「いったい何のことを話しているのかよく理解できない」

多分誰もそれを理解はできないでしょう。そしてそれがよけい辛さを増しているのでしょう。

時間が解決してくれる部分は確かにあるとは思います。でも、それだけではない部分はやはりあります。

そして辛いからといって、元いた国に戻ってみても、今度は以前の景色が以前とは違って見えるあなたがそこにいるかもしれません。おそらくその時の方が、きっと何倍も辛いでしょう。
この地上で自分の居場所はどこにもない、そういう気持ちに襲われるかもしれません。

僕は今から4年前に帰国しました。だから貴方の気持ちがよくわかるんだよ、とはもちろん言えません。そういうのは一人一人違うものです。

ただ、気持ちの整理についてのことではなく、実際の行動についてならその経験を語ることは少しはできます。

まず、道路を横断する時には意識して、右を見て渡って下さい。僕達は無意識に車の来る向きを違えていますから、よく意識して渡ってください。
「ここは日本なんだ」
体が覚えている行動をする時には、努めてそう確認して、そして一呼吸入れましょう。

そして、とにかくゴハンをしっかり食べて、よく眠りましょう。
そのうち気の合う人を見つけることができたら時々おしゃべりしてください。
見つからない時は、カフェに出掛け、美術館に出掛け、本屋に出掛けましょう。
目の前のものに、目の前の人に、意識を集中してみましょう。

あなたには他の人にない経験と感性が身についているのです。自信を持ちましょう。

そして笑えるようになったら、元いた国に出掛けてみましょう。景色が、以前よりもっとよく見えるはずです。

posted by 海外ロングステイ相談室 at 18:01 | ホノルル ☀ | Comment(1) | TrackBack(0) | ○逆ホームシック

2008年03月18日

海外不動産の売却#4 ハワイ不動産 ウエストコースト不動産

海外不動産の売却 #3 の続き

下取り、と一口に言っても様々です。

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何ヶ月、何年もリスティングされている、言葉は悪いですが、需要のない値段の付かない物件を、それなりの価格で引き取る場合もあるでしょう。

あるいは現地のマーケット事情に詳しくない日本人所有者から、マーケット相場にはるかに満たない金額で買い叩く業者もいるかもしれません。(これは問題のある業者ですが、現実にいます。)

他には税金等の滞納により抵当権の付いた物件を、その負債を肩代わりして引き取る。エスクロー外金銭取引と銘打った、日本の税金対策のための実質の無償譲渡等々、、、。

考えられる限り実に多種多様なケースが考えられますが、しかしながらそのほとんどのケースにエスクローを使うということは基本的に変わりません。
もちろんエスクローを使わなければ必ずしも登記できないことではありません。たとえば身内間の譲渡や相続による譲渡などは通常弁護士を通し、登記所、裁判所で登記します。
それにエスクローを主体で登記をするのは主にハワイ、カリフォルニアなどの西地区で、東地区では弁護士を通してということは多いですし、またカナダでは弁護士による登記が一般的です。



最近インターネットで買い物をする人が増えてきましたね。(実はここにエスクローが使われていること、最近増えてきました。)

とても便利で気軽なサービスですが、街中での対面の買い物と違い、相手が見えませんし、店舗も本当にあるのか不安と言えば不安です。
お金を支払っても、果たして本当に商品が届くのか、その商品は記載と同じものなのか。

対面販売にはない不安が、消費者にはあります。逆にお店側としても、果たしてきちんと代金を支払ってくれるのだろうかという不安は常にあるでしょう。

よくよく考えてみますと、この不安は不動産取引にそのまま当てはまりそうです。

買い手は、この不動産は本当にこの売り手所有の不動産なのだろうか、何かの担保に入っていたりはしないだろうか、税金等はきちんと納めているのだろうか、そういうことをふと思いめぐらせるかもしれません。
逆に売り手は、この人ローンで買うっていっているけど、本当にローンの審査通るのだろうか、途中で登記手続きがストップなんてことにならないかな、そう思うこともあるかもしれません。

エスクローはそういう場合にとても有効な手段なのです。

エスクローは第三者機関です。

売り手の不動産の詳細を調べます。買い手の購入財源を調べます。その上で問題がないと判断して、初めて登記を代行します。そして登記後、物件はエスクローの母体となっている保険会社等で発行されるタイトルインシュランスにより、保護されます。

簡単に言うと、エスクローは売り手から物件の権利を預かり、買い手から購入資金(もしくは財源根拠)を預かり、その両方を調べて問題がなければ、登記完了と同時にそれらを両者に今度は別々にお渡しするという仕組みです。

エスクロー費用はだいたい物件価格の1%から3%くらいが標準で、売り手、買い手で折半します。(契約によってはどちらかのみが負担ということももちろん可能です。)

売り手買い手の当事者間だけで売買が可能な日本のシステム、そしてなかなかお互い本音を言えない日本人の性格を考えると、このシステムは日本人にこそ合っているような気がします。


それから最初に言いました下取り業者についてですが、

いくら英語だからと、いくら外国だからといっても、所有者自身でもプロの業者下取りの誘いにのる前にやるべきことはあるように感じます。

せめて、、、、

この話しは長くなりそうですので、この続きは明日に改めて。
posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:18 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却

2008年03月19日

海外不動産の売却#5 ハワイ不動産 ウエストコースト不動産

海外不動産の売却 #4 の続き

いくら英語だからとかいくら外国だからといっても、プロの業者下取りの誘いにのる前に、所有者自身でも、せめて過去数ヶ月間の実際に売れた近隣同程度の物件の履歴、そのくらいは調べておかなくては相手の思うツボです。

「情報」は、現代において最大の武器であり、防護です。

インターネットで検索しても、特にハワイ不動産に関してなら、日本語でたくさん現地のHPを見ることができます。日本人リアルターの個人ブログも多いですし、そういうのにたとえば直接メールで問い合わせしてみても良いじゃありませんか?

その際リスティング価格だけを丹念に調べている所有者も意外に多いようようですが、しかしリスティング価格は所詮広告掲示価格です。実際の売買価格ではありません。(でもそれでも調べるだけりっぱです。)

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リスティングされている物件というのは本当にまちまちです。

必ずしもそこに掲示している全ての所有者が本当に真剣というわけでは残念ながらありませんし、当然その場合はきちんとマーケットリサーチをした上、現実的に売れるだろう価格で掲示しているわけではありません。
あまり急いで売る必要がない人、たとえ売れなくても構わないからこの線だけは、この金額だけは、絶対に譲れない人、あるいは特に考えはないけど、何となくとりあえず売り出している人もいます。(売れたらラッキーぐらいな人)

たとえばその下取り業者さんがまともな業者さんなら、過去半年間の売買履歴を教えてくれませんか?とでも言えば必ず詳細を報告してくれるはずです。

いろいろやって所有者自身でもしっかりと情報を調べた上で、そして現在のこの流動性の激しいマーケットの中で、双方で折り合いを付けて下取り金額を交渉してください。


実は、やり方如何によっては、下取りは本来売り手にとっても便利な方法といえるのです。

仲介でまともにリスティングをしたら、もちろん各種手数料はかかります。
また仲介の場合は当然一般の購入希望者が相手ですので、相手の購入条件は実に多種多様です。
測量費用、しろあり検査、清掃代金、修繕費用等の売り手全額負担希望に始まり、解約自由、(エスクロー費用の負担率によっては、勝手に解約された上に、所有者がエスクロー費用を負担しなくてはならないという事態も考えられます。)登記期間の延長要請、長期化等々。

ですから一概に買い手の購入金額だけで全てを判断したら、ネットでは却って損をするケースもあるのです。
実質入金金額と契約事項をしっかり把握しないと、最後に笑えないケースは実は少なくないのです。

また特に現在のような不動産不況時ですと、下取り業者の希望額が著しく低く感じて、ついついリスティングすることを選択してしまいがちです。しかしながらリスティング後、実際に購入希望者が現れるのが一年先になって、その金額が一年前に下取り業者の提示した金額よりも結局低かったということもあるのです。
そのうえ、ローン条項、各種買い手にとって有利な契約内容がついていたらもう目もあてられません。

以前にも言いましたが、やはり自身にとっての最優先事項は何なのか、それをあらかじめはっきりと決めてから選択すべきと思います。

そのゴールのためには、いったい自分にはどの方法がベターだろう、そういう考え方で売却は行なったほうが良いと思います。

ベストな方法というのは残念ながらないと思います。
あなたの目的にどの方法があっているのか、まずはそこからです。

http://hawaii-consultant.com/

posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:36 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却

2008年03月21日

特別な場所、ハワイ

円高

というよりも、ドル安の昨今。

海外からのハワイ買いが高まってきている。

近年中、日本からの観光ビザがそうであるように、韓国からの観光ビザもウエーバーとなる予定だとか。
そして大国中国からのそれも簡素化へと移行していく。

どっと観光客が流れ込みそうだ。



世界中で不動産好景気に沸く地域は、いつでも必ずどこかにある。

しかしハワイだけはどこか特別かもしれない。

香港で、プーケットで、すてきな旅の思い出をつくれたとして、その地に老後再び訪れ暮らしますか?

ハワイが特別というのは多くの人に、再び老後そこで暮らしてみたいと、そういう気分にさせてくれるそういう特別な場所ということなのでしょう。

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:26 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産市場

2008年03月22日

海外ロングステイ相談室

海外ロングステイ相談室 について

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海外ロングステイと一口に言って、その範囲は広いです。

しかしながら共通して、最もお金もかかり、手続きも煩雑なものは、やはり住居確保(ホテル、バケーションレンタル、賃貸住宅、不動産購入)ではないでしょうか。
そしてその仕組みや方法は分かり難く、更に言葉の問題もあって、「何だか複雑そう、難しいそう」と感じていらっしゃる方はとても多いことと思います。

僕個人の専門はハワイを主としたアメリカ全般です。

アメリカの不動産の場合は、不動産売買はリアルターに、その契約内容、瑕疵について特別な問題がある場合には弁護士に、登記手続きはエスクローに、確定申告はCPAに、というように、売買一つとってみても一つところだけで手続きを終えることはできません。その上日本人が売買する際には日本人ならではの手続きも必要となります。
それを個人で、第一言葉の問題があるというのに、とても煩雑過ぎます。
それが今ひとつ身近になりえない最大の原因のように感じます。

ハワイの場合ですと、売買の際、日本語ができるリアルターを見つけることは容易です。
それではCPAはどうするのですか?弁護士はどうですか?日本での手続きはそのリアルターが日本まで来てくれますか?
リアルターは売買が仕事です。そこで数パーセントのコミッションを得るために、毎日たくさんの仕事をこなさなくてはなりません。なかなか自分の仕事以外のことで、あなたの相談にのってあげられる、時間も、そして専門性もないのです。
あなたの目的は一つです。しかしそのゴールに向けて各種担当が必要となります。
はっきり言ってそのそれぞれに良い担当を見つけだし、信頼関係を作り上げるにはそれ相当の時間と労力がかかります。

海外に興味がある。行ってみたい。暮らしてみたい。いつもと違うステイをしたい。バケーションレンタルに泊まってみたい。不動産の情報を知りたい。良い賃貸物件を借りたい。差し押さえ物件視察ツアーに参加して、物件を購入したい。売却時、円受け取り時の差損を少なくしたい。日本不動産売却とを併せて差損を相殺したい。

こういう人たちのためのご相談にのっております。
中には国際相続、孫への相続、不在地主のため廃棄物に占拠されていた不動産の売却、など、それこそもっと複雑に何重にも各種担当業者を手配しなくてはならない仕事のご相談もあります。

解決するための手段は煩雑です。しかしあなたのゴールは一つです。
海外相談室はその解決のためにコーディネートを一本化して請け負います。
今まで培ってきた知識、経験、人脈、そしてそこから広がる新たな知識、経験、人脈、を駆使し、少しでもお役に立てれば、そう願っております。

まずは個別相談をしております。
具体的にコンサルタントを行なう前に、まずは相談してみたい内容を、海外相談室HPまでメールで問い合わせて下さい。
相談料はいただいておりませんので、どうかお気軽に、でもできるだけ具体的な内容をお書きの上でご相談下さい。
(それに簡単なお手続き程度でしたら、費用をいただくつもりはございません。もし手続きにより費用がかかる場合でも、ご相談を伺いました後、事前に見積もりをお出しした上でご判断いただいております。)

海外ロングステイ相談室へはここをクリックして下さい

※上記ブログ記事は2008年3月のもので、僕がまだ海外不動産会社の一社員だった当時のものです。当時は現在の「海外ロングステイ相談室」の前身である「ハワイリンク・現役社員の打ち明け話」として、昼間の仕事が終わってから夜のみ活動しておりました。※2011年4月1日、ホノルル市マキキにて。
posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:32 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の誕生

2008年03月25日

漆黒

そういえば、
東京では夜空を見ません。

目の前が明る過ぎるし、空が狭すぎるし、第一夜空を見上げるなんて思いつきもしません。

昔カリフォルニアに住んでいた頃、夜仕事から帰ってくるといつもぼんやり、ほんの少しの時間だけど空を見上げていたような気がします。

でも別に何にも考えてやしなかったはずだけど。



「ハワイは夜空がきれいです。星が世界一きれいです。」

そうよく人は言います。

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でも本当にきれいなのは、そのピカピカ光る星たちの向こうの「闇」、

真っ黒なきれいな闇。
見上げていると吸い込まれました。

黒には、本当の漆黒にはそういう美しい魔力があるのかも。

でもその闇は、東京では見つけることができません。


丑三つ時、ハワイの杜で、空を見上げたことがありますか?

何にも考えないで、ただボーと。





posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:16 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイの杜

2008年03月26日

ハワイって、言うほど良いとは思いません

ところで、ハワイはそんなに良いところでしょうか?


旅行に行ったハワイで、ハンバーガーを食べる機会は多いかと思います。

食べながら、その材料どこから来たのか、考えてみたことありますか?

パテの他に、野菜ありますよね?
実はその中の殆んど、レタスもトマトもハワイでは採れません。

そこはあの気候で、しかも火山の土地です。

収穫できる作物は、とても限られているのです。
ですからほとんどの食料は、遠く本土やアジアから船で運ばれてくることになります。

食料以外にも、様々な資材や製品類も実はそうです。自給できるものあまり無いのです。しかもそこは太平洋の真ん中の孤島です。

だからハワイの物価は割高です。
全ての価格に輸送費がプラスされています。
太平洋のど真ん中にあるハワイ諸島、そこは噴火によってできた島々です。

火山です。

人が住めるところは、海岸周辺のごくわずかの土地だけなのです。あとは溶岩台地です。

島の生活に最も大切なものは、水です。
とても貴重なのです。
でも溜めておく川も湖もありません。

おまけにここは火山です。軽石のような地面にせっかくの雨は全て流れていきます。ちょうどザルのようです。

溜め置く粘土質の土や泥でもあれば違っているでしょうが、しかしそれが火山台地です。


そういう場所に、人が住める分譲地をつくることは容易ではありません。その開発費は実に莫大です。
そうそう簡単にはできません。
何よりも水の供給、これが最もお金がかかります。

他方で、莫大な資金で開発された高級リゾート地には、芝が一年中青々と茂っています。

でも考えてみてください。そこはハワイです。

芝は本来ハワイの気候に合いません。寒冷地用の植物で、ハワイで育てるためにはとてもたくさんの水を必要とします。

ですから年中スプリンクラーが回っている、そういうお馴染みの景色は、本来有り得ない景色だったのです。

人工。

その高級リゾートの高級住宅のお値段は、当然その開発費も芝代も水代も全て込みです。
ありえない場所を開発し、ありえない環境を作り出したのです。
それは高価になるでしょう。



実はハワイの一戸建て住宅の価格は、全米平均のそれの約3倍といわれています。


プール付きの豪邸はウン億円を超えて今やウンジュウ億円です。
それでも、売れるという現状、、、何と言うことか。
サブプライムショックは、結局庶民ばかりを苦しめています。


日本ではあのバブル崩壊後、別荘の価格は、今やピーク時の半分以下、イヤイヤ三分の一という物件もザラみたいですね。

どうですか、この際素直に日本で良いではありませんか?
プールは付いていませんが、3,000万円温泉付きです。最高ではないですか?

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お高いハワイ、そんなに良いところですか?

実はハワイの弱点たくさんあります
次回はそれについて、ちくりちくりと書いてみたいと思います。

皆さん、ハワイをもっと嫌いになりましょう。
posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:48 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイは嫌いです。

2008年03月28日

それでも、ハワイ行きますか?

ニューヨーク8.37%、ロサンジェルス8.25%、サンフランシスコ8.50%、シアトル8.80%、ラスベガス7.75%、ハワイ4.16%

これ消費税のパーセンテージです。

州、市、郡によって違うのが、アメリカと日本の違いです。

ですから時には車とか電化製品なんかを購入する時には、消費税率が低い隣町まで買い物に出かけたりします。

ところで、ハワイは消費税安いんだなと思いませんか?

少し補足しておきます。

多くの州や市では、たとえばレタスには消費税かかりません。でもサラダを買うと税金かかります。お米にはかからず、カリフォルニアロールにはかかります。
つまり「調理」されると、課税されるのです。
加工されたものは贅沢なのです。娯楽なのです。
レストランで食事をすることは娯楽なのです。娯楽だから課税するのです。

アメリカの場合、多くに地域では生活必需品を非課税扱いにしています。
間接税は、逆累進性という性格があるからです。

ところがハワイ州はこれを採用していません。全てに消費税をかけています。

生活必需品にまで税金がかかるハワイは、実は庶民には生活しにくい場所なのです。

消費税のような間接税にはもう一つ大きな特徴があります。
外から来た人、つまり観光客から広く税金を徴収するには最も適した方法ということです。

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ご存知のようにハワイは観光によって成り立っている島です。

毎日たくさんの観光客が外から訪れ、買い物をし、税金を落として行ってくれるのです。
あなたがコンドミニアムやバケーションレンタルに泊まり、自炊するために買った肉にも野菜にも、消費税はかかっています。そしてその全てがハワイ州の収入となるのです。

空港に降り立って、レイのひとつも首にかけられて浮かれていてはいけません。あなたはハワイの大切なお客様です。首輪をおかけしましょう。これから一週間しっかり税金使ってくださいね、というメッセージと受け取って下さい。
あと、レイの消費税は後でホテルに請求しておきますから、、、、。


観光客で成り立つということは、つまり他に産業がないということです。

仕事が無いのです。

これからハワイに留学して、うまくいけば現地で仕事を見つけて、なんて考えている方もいることでしょう。

これは本当に難しいです。

労働ビザというものは、原則現地では賄えない労働力の補助として発給しているものです。

できるだけ労働の機会は自国民で、これが原則なのです。

昔と違い、日本人相手のお土産物屋さんや日本食レストランでは、正規のビザは取りにくくなってきました。
それは誰でも出来るからです。昔は日本人にかできない特殊なこととしてビザとれたのですが、、。

ハワイには残念ながら、ウォール街もシリコンバレーもありません。ビジネスマンになる機会は、非常に少ないでしょう。

実際、現地の人でも大学を出ると、本土へ行く若者が多いのです。

たくさんの観光客がいるから、辛うじて過疎地に見えないだけです。

仕事がないので若者は本土へ、これどこかの話しとよく似ていませんか?
しかしこれが現実です。
だから外国人にまでまわす仕事はないのです。



それからついでに、英語の勉強のため、ホノルルへ短期留学される方多いですよね?
お勧めできません。

ただでさえそこは日本人の多い環境です。そこは全て日本人観光客に便利に出来ている街です。

テレビは日本語、スーパーは日本語、買い物は日本語、新聞雑誌も日本語、ついでに友人も日本語、話せるようになるはずありません。
そういう環境にいたら、ついつい日本語の誘惑に負けてしまうのは当然です。
言葉はやはり必然性があるから、無理やり覚えるのです。きびしいのです。

大きな声では言えませんが、ごく少数のまともな学生以外、いったいそこに何しに来ているかわかったものではありません。

昔から英語は片田舎で、日本語を一切話さない(話せない)環境でやるのが一番なのです。



うちの会社でも英語話せない人でも、お客様と一緒にハワイへ出張行っています。
まったく問題はありません。


それに僕が知っているある会社のハワイ駐在員は、もうかれこれ10年近くハワイで暮らしていますけど、未だに簡単ないくつかの英単語だけで生活しています。
基本的に普段は全て日本語です。
業者との打ち合わせとかそういうのは英語できる人がやりますから、お客様を買い物やレストランにお連れしたり、いくつかの英単語だけで十分ではありませんか。

あなたも、ためしに一度英語一切使わないで、ハワイ旅行してみてください。
実際やってみると、これ、できるのです。それがハワイの不思議なところです。



口が滑らかになってきたところで、ついでに次回はハワイの賃貸市場と生活費について、ほんの少し、ばらしちゃいます。


ところで、それでもハワイ、行きたいですか?



posted by 海外ロングステイ相談室 at 23:09 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイは嫌いです。

2008年03月31日

ハワイ不動産の現実 <契約編>

海外ロングステイ相談室に新しい依頼です。

ハワイの不動産の売却に関してです。

数え切れないくらいやっております。

したがって今回もすんなりとことは運ぶ、、、、予定でした。

しかし結果的に言いますと、今回のは売却はできない物件でした。
買主がなかなか現れないとか、売買金額が折り合わないとか、そういう理由ではなく、売ることができないそういう特殊な物件でした。
所有者なのに勝手に売ることもできない、そういうことも稀にはあるのです。

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依頼人はある日本の不動産会社から、今から20年ほど前ハワイのコンドミアムを購入しました。
そしてそのコンドミニアムをすぐに賃貸にまわすことを決めました。定期収入を得るためです。

以前にもこのブログの中でご紹介しましたが、ハワイは慢性的な賃貸物件不足地域なのです。
それに加えて圧倒的な観光客の数ですので、一層賃貸物件の需要の高い稀有な地域なのです。
ですから、購入したコンドミニアムを賃貸市場にまわし、副収入を得ようとするその行為は、とても利にあっていたことなのです。

依頼人は購入した不動産会社と賃貸借契約を結びました。
正確にはその不動産会社の現地法人とです。しかしここから少しズレが出てきたのです。

通常はどこかの不動産会社から物件を購入したら、現地で新たに管理会社を探すか、もしくはその不動産会社の管理部と管理手続きを結びます。
言葉や法律等の不都合がありましょうから、現地の日本人不動産管理会社と管理契約を結んでも良いです。ただこの依頼人の場合は、購入した不動産会社と管理契約ではなく、賃貸借契約を締結したのでした。

管理契約は文字通り所有者に代わり、煩雑な管理手続きの一切をすることです。ですから不動産の権限そのものには影響はありません。
それに比べて賃貸借契約はある一定期間、所有者としての権限そのものを、その会社へ賃貸借するということです。もちろん売買等はできるわけではありませんが、所有者自身もその契約期間は売買することは当然できません。



まず依頼主の不動産について登記されている記録をエスクローに問い合わせ、同時に登記所から登記書類を取り寄せました。
結果、まず物件はフィーシンプル(所有権)ではなく、リースホールド(借地権)でした。ハワイでは一般的です。
そして問題の賃貸借契約は2005年の12月31日までで、ただしその後は双方の合意により延長できるとありました。「よし、これなら大丈夫」と思い、早速ハワイの同地域に詳しいリアルターに連絡をして、リスティングの用意をしました。昨今は特に、決めたら即動き出さないとマーケットは悪くなる一方です。

あいにく依頼主は、所有者ですが鍵を持っていません。(管理契約ではなく、賃貸借契約をしているのですから当然といえば当然です)しかし内覧しなくては、はっきりとした売出し価格はつかめません。

そこでコンドミニアムのマネージャーの連絡先を調べ、これこれこういう理由でリアルターを向かわせる旨を電話で伝えます。こちらは所有者から委任状を頂いております。正当な権限です。

ところが彼の返事は「ノー、内覧はできないよ。第一このコンドミニアムに君たちが普通にリスティングできる物件は一軒もないよ。それでもコンタクトしたいなら、まず東京のオフィスを通してくれ。」ということでした。
調べてみますと、このコンドミニアム一棟まるごと、依頼主が購入した不動産会社の現地法人が全所有者と賃貸借契約を結んでおり、しかも過去の売買履歴が一つもない、非常に珍しいコンドミニアムです。

おそらく全所有者が日本人で、その全員が依頼主同様その日本の不動産会社から購入し、そして賃貸借契約を締結したのでしょう。
しかし、契約は既に切れているはずです。2005年で一区切りのはずです。

たとえその後合意により延長されるといっても、延長期間に関してはハワイ州の法律で、45日前に文書にて告知すれば解約可能なはずです。
とすれば、件のマネージャーのせりふは違法です。


早速その日本の不動産会社の担当者に連絡をしました。しかし、ただ今会議中です。申し訳ございません。とか、本日終日外出中です。何度連絡してもそういう返答です。
でも繰り返し、電話、メール、FAXと入れ続けます。根比べです。こういう仕事をしておりますと、この様な応対には結構慣れているのです。

ただ、あのマネージャーのやけに自信たっぷりな声に一抹の不安を感じていましたので、もしやと思い、追加登記された要項がないのか、同時に念のためエスクローを通じて探してもらうことにします。

アメリカでは、付帯事項、追加登記、そういうものは珍しいことではありません。何しろ契約の国です。

イチローもマツイも分厚い契約書にサインしたように、どんなものでも、書面にし、契約にしてしまうお国柄です。

予断ですが、「聖書」、新約とか旧約とか、その約は「契約」の約です。
あれは神様と人間との契約事を記した書面なのです。つまり我々日本人と違い西洋では神代の頃から、契約というものが一般化された社会なのです。
日本人の「まあまあここはナニで、アレしときますから」いう意味不明な暗黙の了解は一切通じない国なのです。
本当に注意しましょう。

もう一つ予断ですが、例のサブプライムローン問題も実はこれに関連します。
サブプライム、つまりプライムではない貸付信用度の低い人たちを対象にしたローン、これを申請した人の多くは、実は移民です。メキシコや中南米からやって来た人たちが圧倒的多数でした。
そして共通していることは、契約書を読めないのです。だからリアルターやブローカーに言われるがままに、内容も理解しないままに署名し、あとはこの有様です。苦労の末やっと手にした我が家を、一瞬で失いました。


依頼人と不動産会社が締結した賃貸借契約の付帯条項見つかりました。

きちんと登記されていました。

探すのに時間と手間、相当かかりました。もしかしたら、他にも別途事項あるかもしれません。
でもいったいどれほどの数の別途事項があるのかは、結局当事者間でないとわかりません。

その内容は、僕が今まで見たことがないくらい、専門的な知識を駆使されてつくられた、とてもスマートで、そして非常に腹の立つものでした。



長くなりましたので、この続きはまた明日お話しします。



posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:17 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿