2008年04月02日

ハワイ不動産の現実 <契約編> 後編

ハワイ不動産の現実 <契約編> の続き


付帯事項には「賃貸借契約は2005年12月31日まで、しかしその後は自動的に25年更新される」とありました。

また「更新期間中、借り主は書面による通知で解約できるものとする」とも記されていました。

そして「2005年12月31日以降、貸し主(所有者)はそのリースホールド権を売買することが可能になるが、購入希望者に関しては、借り主は拒否権を保持し、また新たな所有者になったものは、同契約内容の定めに従わなくてはならない」とあります。

ペリー以来の内容です。

つまり、依頼人には解約の権利もなく、売買しようものにも、その不動産会社が認めた買主にしか売れないということです。

しかもこのリースホールド権は2032年で終了なのです。

つまり2030年12月31日、晴れて自由の身になっても(もしくは一方的に不動産会社から解約される場合もありますが、そうされたら、そうなるだけの理由はあるでしょうから、その場合もっと悪いことになっているでしょう。)、あとたった2年しか残っていないのです。

たった2年のリースホールド権を購入する奇特な人は、残念ながらどこにもいません。

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依頼人には、その詳細を包み隠さず全て報告しました。
残念ながら僕にはこれ以上何もできないと。


「私はそういう付帯事項のことなど何も知らない、わからない。あの不動産会社の担当者はとても親切な良い人だった。何とかならんのか」

大変お気の毒ですが、残念ながら何ともなりません。
ご本人の署名は、はっきりとその付帯事項に記されています。
そしてそれは、米国大使館にてご本人が宣誓し、認証された署名です。
ですから、その内容を私は知らなかった、では当然済みません。
親切な良い人であるはずの担当者は、僕からの度々の電話にもメールにも一切、お出になられることはありませんでした。


「売却」、できる方法は、恐らく一つです。

それは、その不動産会社に購入してもらうことです。

恐らく相場よりもかなり低い金額でしょう。
それでもゼロではありません。
残念ながら賃貸借期間が終わってからでは、購入者の見込みは絶望的です。
何より依頼人は今71歳なのです。

その不動産会社に購入してもらうにしても不安材料はあります。たとえ依頼人の代わりに僕が交渉しようとしても、結局避けられて、直接依頼人に、、、ということはやはり考えておかなくてはなりません。

何しろ、こういう契約を平気で結ぶ会社です。たとえ自社にて買い取る場合でも、どういう付帯事項をつけてくるか、正直疑っております。
僕よりも、依頼人と直接交渉する方を選択する可能性が高いと思っています。

ですから、依頼人には、くれぐれも言っておきます。たとえどういう良い人が現れようが、もし連絡があった場合には、必ず僕に一報してください、と。



日本は本当の意味の契約社会ではないように思います。
就業規則もろくに知らない会社員も少なくありません。
労働に関する義務も責務も知りません。

超過労働や残業手当のカット、有給休暇もまともに取れません。

こういう場合アメリカでは当然裁判が起こります。それは特別な裁判ではありません。ごく日常のひとコマなのです。

書面にしたものが全てです。署名されたものが全てです。
それが契約社会です。

ですから裏を返せば、その書面を専門知識と語学力をもって解析すれば、相手のワナにみすみす落ちることは避けられるはずです。

何しろそこは日本と違い、目に見えるものが全てという、本来とても分かりやすい社会なのですから。



今から、アメリカの不動産を購入しようとする方、あるいは売却しようとする方、
宜しければご一報下さい

もしくはお近くの専門家のアドバイスを聞きに行ってください。

くれぐれも、決して、「まあ、いっか」で署名はしてはいけません。


海外ロングステイは本当に楽しいものです。

しかしこのような海外不動産にまつわる不幸な話しが、この業界全体を駄目にし、せっかく希望を抱き海外に行こうしている方々の夢に水を差します。


署名をする前でしたら、間に合います。
必ず専門家のレビューを受けてください。



当海外ロングステイ相談室でもご相談を受け付けております。
セカンドオピニオンとして、少しでもお力になれば幸いです。


決して、これ以上こういう不幸な人を増やしてはいけません。


        
posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:25 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿

2008年04月04日

それでも、ハワイ行きますか?後編

それでも、ハワイ行きますか? の続き

ハワイで賃貸生活。

不動産を所有しないで、しかもホテル住まいでもなく、長期間暮らしたい、と思う人は多いのではないででしょうか?

たとえばどういう賃貸物件をイメージしていますか?

高層のコンドミニアムで、窓の外にはワイキキが一望できて、せっかくハワイで暮らすなら、そんなイメージですか?

すみません。いきなり現実ですが、ワイキキあたりのコンドミニアムは、ほとんど老朽化しています。
フルーイのです。
セマーイのです。

開発許可が厳しいアメリカ、なかでもハワイ、ワイキキはもっとも厳しい場所のひとつです。
ある地域ごと段階的に計画的に開発するのがあちら流。
個人の自由はありません。(アメリカはこういう場合そうなのです)
1970年にある地域一斉開発、1980年ある地域、その後遅れて2000年ある地域、という具合。
おまけにあのあたりはリースホールド物件が圧倒的に多く、地主の意思なく、改良できません。(ハワイは歴史の成り立ちから、借地が圧倒的に多い地域です。カメハメハ王朝の流れを汲む団体と王朝末期に権力を握っていた白人地主、今でもこの両方がハワイの大地主です。)

中古市場が活発なアメリカ不動産、だから1970年に建てられたコンドミニアムは今でも現役です。
リペイントされ、リモデルされ、一見良さそうです。でも大きな声では言えませんが、やっぱり細かな修理は時々必要です。それに設備も、常に最新式に慣れた日本人からすると物足りないでしょう。それに、狭しい、、、、何よりもフルクサーイと思われるでしょうね。

ここはワイキキを離れましょう。
たとえば真珠湾の西側、昔倉庫外で治安悪いと言われていた地域が再開発され、そこにどんどん瀟洒な建売できています。海も近いし、ごみごみしていないし、ピカピカです。ワイキキと同じお値段で、格段良い物件が買えますし、借りられます。
しかもそこからワイキキまで車で30分。(でも、あの悪夢の渋滞がありますので、時間は要相談ということにしておいたほうが良いですね)でもそこで1ヶ月も暮らせば、きっとワイキキ行きたいとは思わなくなりますよ。

賃貸で気をつけたいのは、期間です。

アメリカではアパートメントやコンドミニアムは契約したら最初の1年間は必ず借り続けなければなりません。(たまに2年という契約もあります)
ようやく1年が過ぎてマンスツゥーマンスとなり月ごとの契約に変わります。
日本のように敷金とか礼金はありません。入居時にデポジットを通常1ヶ月分(2ヶ月の場合もありました)払うだけです。
しかし保証人制度のないアメリカは借りる時クレジットヒストリーがものをいいます。これが良くない人、もしくはヒルトリーのない人は入居を断れます。ですから現実的には現地で履歴のない日本人は、普通のアパートメントやコンドミニアムを借りることは難しいです。

だから初めての人は結局、日本人用の、外国人用の、現地相場よりも割り増しのアパートメントやコンドミニアムに入居する場合が多くなります。


1年も2年も借り続けないという人には、このブログの中でも時々ご紹介してきましたが、バケーションレンタルが何と言ってもお勧めです。
通常1週間単位で貸し出されますが、一日でもOKというものもあります。



ところで、これまで散々けなしてきましたけど、ここでハワイの良さをひとつ、ご紹介します。

日本にも豪華な別荘がたくさんあります。
設備も整い、贅の限りを尽くした別荘地も少なくありません。毎日どこかで豪華な別荘が、今日も建築されています。
しかし残念ながら日本には、そういうリゾートの「賃貸市場」がほとんど存在しません。
自分の別荘は自分が使うだけで、使わない時はそのまま空き家です。

所有者の方たち皆さんご多忙です。そうそう豪華な別荘に行っている時間はありません。(もったいない)
管理会社に委託していても、空き家はやがて傷みます。かび臭いニオイがしてきます。

そのうち放置物件が多くなります。

人気のないうら寂しい過去の別荘地、時々見かけます。
こうなると悪循環で、どんどん寂れだします。
一旦寂れだしますと、価格は暴落しますし、買い手も見つからなくなりますし、放置物件ばかり増えだし、また余計寂れます。

世界のトップブランドといっても過言ではないハワイには、リゾート賃貸市場があります。

欧米の旅行者は1、2週間、そこで我が家のように暮らします。(ホテルは泊まると言いますが、バケーションレンタルはやはり、暮らす、です)

プロパティーマネージメントカンパニーを使ったり、最近では個人所有者たちが自分たちでグループをつくり、バケーションレンタルとして自由に賃貸しています。
自分たちが使わない期間、人に貸すことにより、家は生き、利益も生まれます。西洋の合理的発想です。

利用する側としてみれば、毎回違った個性の別荘を気軽に我が家のように使うことができます。しかもホテルに泊まるよりもずっとお得な金額です。

ホテルに泊まり毎日レストランで食事、お金もさることながら、いちいち着替えてかしこまっては面倒です。
朝起きてパジャマのまま、裏庭のプライベートビーチを眺めながら、朝食。
スーパーや朝市で買ってきたフルーツ、自分で釣ってきた魚を馬鹿でかい冷蔵庫に入れ、、、、だってそこはハワイの我が家です。

一週間の後、もし喧騒が恋しくなったら、老朽化のワイキキのコンドミニアムのバケーションレンタルもいいでしょう。
むき出しのパイプ、ひんやりしたペンキ跡、狭さ、窓から見えるワイキキビーチと車の騒音と人の声。そこのラナイでスクランブルエッグ、これも良いです。学生気分を味わえます。

シダに覆われた5ベッドのお城のようなの高台の一軒家、シャンパン片手にのんびりジャグジー。
いつものハワイでないような気分。
夜風が心地よかったりします。虫の声を聞きながら高台から遠くのワイキキの灯かり眺めてください。
そういう景色、それもハワイです。

ハワイのこと、少し褒め過ぎました。




でもハワイ、何度でも言いますが、やっぱり物価高いです。


よく言われている<ハワイで年金生活>、「本当ですか?」といつも思います。

ハワイ州で夫婦二人が生活していくためには、やはり30万円は必要でしょう。

特殊な税金(ホノルル郡付加税というものがあります)がかかるオアフ島や、高級コンドが立ち並ぶマウイ島なら、もっともっと必要になるかもしれません。

どうやって年金で生活できますか?




ハワイ島、カウワイ島には行かれたことありますか?

ホノルル、ワイキキばかりがハワイではありません。
また次の機会に紹介しますが、最近ハワイへ何度も旅行されている方で、こういうネイバーアイランドへ目が向いている方は少なくないようです。
適度に栄えていて、そしてのんびりしていて、人が良くて、環境が良くて、そういう当たり前のことが、いざ生活と考えると、重要になるからでしょうね。

のんびりでも、まったく何もないでは困りますし、毎晩車と人の声でうるさいのも困るのです。

今更学生向けのような老朽化したワイキキのコンドミニアムに大金を支払うくらいなら、同じお金でハワイ島のカイルアコナ近郊の一軒家を購入する方が、そう考える人が増えてきたということは、それだけハワイの楽しみ方を皆さんいろいろ知りだしてきたことの現れでしょう。
本当に少し前までは皆が皆、ワイキキでしたから。

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ハワイの杜、僕が時々このブログに載せているその場所も、いくつかのバケーションレンタルです。

いつの間にやら知り合った人から、何気なく探したインターネットサイトから、本当にたくさんの種類のバケーションレンタルを知りました。ハワイの杜は、そのなかで、そこに暮らす近所の人たちも含めて、特に気に入った場所のことです。

そこを我が家として、しばし疑似体験。

近所の人との交流も思っている以上にあるし、何よりサンセットを見ながら我が家で飲むビールは良いものです。



ハワイ、そんなに良いところですか?



これだけ言っても、もし、それでもお好きと言われるのなら、、、、


ハワイの杜へどうぞ。
歓迎します。

BY 海外ロングステイ相談室










posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:23 | ホノルル ☁ | Comment(1) | TrackBack(0) | ○ハワイは嫌いです。

2008年04月07日

ハワイ不動産の購入:現在の市場

お待たせしました。
ハワイ不動産は今ご購入下さい。

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今買わないでいったいいつ買うのだろうというくらい、現在ハワイ不動産マーケットは、数十年に一度の買い手市場です。

米国住宅バブル崩壊後急落した不動産価格も然ることながら、何よりも注目すべきは、従来ほとんど出回る事のなかった好立地、高水準の質の良い物件がマーケットに出てきていること、そのことが今回のマーケットの特徴だと思います。

バブル期に贅を凝らし建築された住宅、巨額の資金を投じて開発された地域、そういう付加価値のある売り物が、今日のマーケットに出てきているのです。


何度も同じことを言うようで恐縮ですが、ハワイは四方を海に囲まれた火山の島です。
ただでさえ住宅用地が少ないところに、その歴史から借地の割合が圧倒的に多い州です。
不動産マーケットは、昨日も今日も明日も動いているけれど、出回っている物件の種類、質は、昨日と明日ではまったく異なっているのです。

ここはハワイ、マーケットに出ている物件は元々少ない場所です。
そして本当に良い希少価値物件は業者の顧客に紹介という形で取引されることが多く、残念ながら通常一般購入者の目に触れることは非常に少ないのです。

そこへバブル期に、新たに開発分譲された地域、新たに付加価値を与えられた地域の優良物件が、今のマーケットにどっと供給されていく。

圧倒的な買い手市場という追い風。

そして円高。

そういう幾重にも条件が揃った、めったにない機会。


いつかは欲しい、そう考えていた人に、「そのいつかは、今です」と断言しても良いくらい、この時期は千載一遇のチャンスです。



どういう物件を買いましょう?

本当に選り取り見取りです。


極端に言ってしまえば、ベンツやジャガー、BMWなどが、カローラの価格で買える。しかもかつてはいくらお金を積んでも決して購入することが叶わなかった限定販売モデルの車種まで、今はあなたの選択肢の中にあるということです。

ハワイ不動産は今、こういう情況なのです。



ベンツにしようかBMWにしようか、はたまた、、、、迷ってしまいますよね?

では実際にはどういうものを購入するか、次回から、戸建、コンドミニアム、ホテルコンド、土地、タイムシェア、それからフィーシンプル、リースホールド、、、、、いろいろなことに少しずつ触れながら具体的にご説明していきます。

それぞれに良さがあります。しかし同時にその長所とその短所は表裏一体です。
たとえば、意志が強いことで褒められた人が、意固地と言われ貶されることもあるということと似ています。


結局あなたの目的、それに合わせて、選ぶのが一番なのですが、そのためには、まずそれぞれの特性を知ることから始めましょう。

欲しいものは何ですか?と訊かれても、どういう商品があるのか、それはどういう性能なのか、それがわからなくては答えようがありませんからね。



「そうなんだよ、こういうのが欲しかったんだよ」
潜在意識にあるものを、汲み取って、そう言って頂けるように、、、それが僕たちの喜びなのです。




posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:26 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入

2008年04月08日

ハワイ不動産の購入:タイムシェアは投資に成り難し

不動産に限らず、全ての市場は生き物です。先の先のことは、結局誰にも予想はできません。

わかることは今、今日この時のことだけです。

ただ、、、。

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タイムシェアというものがあります。

ここ数年で、かなり一般の方にもよく知られてきています。


タイムシェアというものは、たとえば海外に不動産を購入しても、一年中そこで過ごすわけではない、行っても一年に一週間くらいだ、一口に言うとそういう人向けの不動産です。
お値段もお手ごろですし、誰もが一度は興味を持ったことあるのではないでしょうか。


一年は約52週間あるので、一つの不動産を一週間ずつ52人で共同購入するシステムです。
52人で割れば、当然かなりお安くなります。
一口300万円から500万円くらいのものが、多いようです。

ただこの価格は単純に52で割ることはできません。
誰もが行きたいシーズンは共通しています。ですから、クリスマスとか夏休みとか、人気のある週は当然その価格も高価になります。

また、これは歴とした不動産ですから、売買も可能です。

お手ごろ価格で気軽に海外に不動産が所有できる。滞在期間は年間一週間だとしても、それでもオーナーです。


たとえば貴方が250万円で平均的な1ベットルームのタイムシェアを一口購入するとしましょう。海は見えるか見えないか、価格的に微妙かもしれません。そういうごく平均的なタイムシェアです。

それは52分の1の権利です。

ですから250万円に52をかけてみましょう。

1億3千万円です。なんと超高級コンドミニアムの価格になってしまいます。


タイムシェアとしてはごく平均的価格か、少しお安めとも言える250万円でも、こうして一戸の不動産として換算してみると、随分違う印象をうけます。

そうして換算した価格を、今度は近隣の同条件のタイムシェアではないコンドミニアムと比較してみてください。

もっと驚かれるはずです。 「タイムシェア、タカイ、、、、、、」  

システム料、人件費、維持費。それが資本主義社会です。便利なものにはそれなりにコストが掛かるのです。


貴方が購入した一週間250万円の1ベットルームの部屋、近隣同条件のコンドミニアムなら5000万円くらい、おそらく今のマーケットならそれ以下でも購入できる(交渉すると)かもしれませんよ。



ごく当然の話しですが、タイムシェアという特殊なシステムを導入するということは、システム維持費、人件費等、特殊な経費が当然その価格に付加されているのです。


つまり一言でいうと割高ということです。
そしてこのことは、購入されている方も当然承知の上で、だと思います。

バラ売りのケーキと、ホールのケーキの価格差と同じことです。


人気のタイムシェア。不動産ですから、当然売却はできますし、現在のところ需要も供給もあります。

ただし、タイムシェアというシステムそのものが、現在のようにポピュラーなうちは良いのですが、もしこの先、今ほどの人気がなくなるようでしたら、どうなるでしょうか?

売却時、もともと割高な分、当然その差損は一般の不動産売却以上に大きくなるでしょう。つまり、簡単にいうと不動産としての純粋価値にしか値がつかなくなる可能性が高いということです。

システム経費分として割高だった部分は、売却時に査定の対象とならないということです。


ですから新しく売り出されるタイムシェアを見かけたとき、僕は必ずその平均的な価格に52をかけて、一戸の不動産として比較してみることにしています。

そしてその価格が近隣同程度の一般コンドミニアムの価格と比べてどれほど違っているか、それをひとつの判断基準としています。

価格の差は、すなわちシステム費、人件費、もしくはブランド費用に占める割合と、僕は判断しています。

そしてその差額は売却時の見積もり金額から、予め差し引いて計算するようにしています。


今後も永続的にタイムシェアというもののブームが続くなら良いですが、残念ながら流行はいずれ終わるもの、というのが世の中です。
まして純粋不動産価値以外のものがあまりにたくさん付加された販売価格で購入した不動産が、売却市場でどれだけ戦う力があるのか、疑問です。

余暇としてレジャーとして割り切るなら、割高なバラ売りケーキを買うことに賛成です。貴方が優雅に楽をするための「切る手間」の分、その分誰かの手間賃が上乗せになっているから割高なのです。
だから楽しむためなら、目的がそこなら、それは売る方にも買う方に、両者にとって幸福なことです。

しかし、貴方がもし売却時のことを考えて、将来の資産として、そういう気持ちも含めて購入しようとするのなら、その対象には正直成り難いもの、というのが僕の結論です。
投資には成り難し、です。


豪華なパンフレット、セミナー、ツアー、そういうものはすべて貴方が購入した不動産の価格に付加されています。

楽しむために購入するけれど、しかしできれば将来の投資にでもなれば、そういう考えをお持ちなら、できるだけ余分な付加金のない不動産を購入することが、売却時のマーケットで戦うコツです。

これはすべからく、一般の不動産購入にも当てはまることです。

時々日本の不動産会社でハワイ不動産や海外不動産を購入された方の中で、贅を尽くした接待を受けられた方、おります。

豪華なホテルでのセミナー、会社の豪華な応接室で契約、現地で遊行三昧の接待、しかし残念ながらそれはサービスではありません。

きちんと貴方の不動産価格に付加されているのです。



海外不動産をご所有の方、貴方はご自身の不動産の「純粋価値」がいったいおいくらかご存知ですか?


















posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:41 | ホノルル ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入

2008年04月10日

ハワイ不動産の購入:買う?借りる?

実は賃貸物件に関しては、ハワイ不動産よりも日本不動産のシステムの方が探し易いと思います。

ハワイ不動産の場合、売買に関してはMLSというとても優れたシステムがあり、自らあちこち動かなくても一つの不動産会社で全州の物件を探すことが可能です。

しかし賃貸マーケットはそうはいきません。手こずります。

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根本的に制度が違うからです。
日本の場合、いくつもの不動産会社で同じ賃貸物件が広告されていることがありますが、アメリカではそういうことはありません。
全て一社との専任契約となるからです。
だから賃貸不動産会社は、自身が管理している物件しか紹介しようとはしません。

これはすべからくマージンの問題なのです。

ハワイには日本のように敷金礼金、不動産仲介手数料一か月分というシステムはありません。
デポジットは一ヶ月分支払いますが、それは通常最後の月の家賃に充当されることになりますので、保証金という意味合いよりももっとカルイ印象を受けます。

では不動産会社はどうやって報酬を得るのか?

不動産会社のマージンは別途家賃の何パーセントを受取るというように、不動産会社と大屋さんとの間の取り決めごとになるのが普通です。
ですからMLS売買のようには、他の不動産会社が介入することが難しいのです。


賃貸を扱う会社は、不動産管理会社やルームメート斡旋会社のような専門的な不動産会社ということが多いです。

日本のように売買と賃貸を兼ねている不動産会社は意外に少ない上に、扱っている賃貸物件は本当にごく僅かです。


不動産管理会社に大家さん(物件所有者)が管理委託し、長期アパートメントとして、もしくは短期バケーションレンタルとして、あるいは不在時の管理だけ、そういう契約をするのです。賃貸客を見つけるのは基本的にこの会社だけです。

「賃貸は売買よりも狭き道」なのがハワイ、アメリカ、という一面があるのです。

ですから、賃貸を探す場合は新聞広告、これが昔から最も有効な探し方です。
それからスーパーやコインランドリーに貼り出されている掲示板や、最近はやはりインターネットです。

結局、数多くの広告と出会わなくては、気に入った物件と出会う率と可能性は低くなるということです。

賃貸は売買以上に、借り手のマメさが重要となってくるのです。


もともとアメリカ人はある程度お金が貯まると、転売を前提に不動産を購入する人が多いお国柄です。

いつまでも賃貸生活をする人は、日本程多くはありません。


更に、購入した不動産をアメリカ人はいとも簡単に転売します。

昔からそうですし、今回のサブプライムショックの後でも、基本的にはそれは変わりません。

彼らにとって、不動産は住みかであると同時に、「投資」なのです。もし投資という言葉に抵抗がある方がいれば、「貯蓄」と置き換えても良いと思います。

昔から貯金というものに有効性を見出さない彼らは、証券、不動産を貯蓄として投資します。
それは極めて日常的な「投資型貯蓄」なのです。

ですからアメリカでの不動産業界は人々の生活に密に関わるものとして、社会的地位が高く、常に主産業として認知されています。
だから今回どれだけ暴落しても、国も見離しませんし、業界自身でも直ぐ次の手を打ち、また違う方法(たとえば
差し押さえ物件見学ツアーとか)で立ち上がっていくのです。
予断ですが、どちらかといえば証券は短期的な投資型貯蓄、不動産は長期的なそれと言えるような気がします。
それに証券は最後は紙切れになってしまう可能性がありますが、不動産は最悪残ります。



アメリカ人がこれほど不動産に熱心なのは、その制度にもあります。
買い換え、転売がとても優遇された制度、システムがあるのです。

たとえば二軒までは自分の主の家として認めていて税金控除の対象になりますし、買い替え時次の不動産をある一定期間内に購入すると最初の不動産売却の税金の支払いを先送りできたりする制度もあります。

つまり賃貸するよりも、もともと「購入しなくては損」というシステムなのです。


だからといって、ハワイに行ったこともない方、ハワイ不動産手続きに関して知識のない方、いきなり購入はしないで下さい。


やはりまず一度賃貸を体験してみてください。ホテルではなく、賃貸です。泊まるではなく、暮らすです。
それも外国人ですから契約の面倒なアパートメント形式ではなく、バケーションレンタルが良いと思います。
それでどういう家が自分に合っているか、大体つかめる筈です。

そしていざ購入となったら、今度は逆に躊躇してはいけません。
オファー(購入申込み)はスピーディーにです。

ハワイはMLSの整ったマーケットです。
せっかくタイミング良く現れた気に入った物件は、もたもたしていると直ぐに地球の裏側の買い手に取られてしまいます。

とにかくオファーすることです。そして押さえておくことです。

大きな声ではいえませんが、オファーしてから、お断りする、そういうことも、できます、、、契約社会です、、、、そういうオファーをすればいいのです、、、でも、頻繁にそれをやられると、今度はオファーを受け付けてくれなくなることもありますので、冷やかしは厳禁ですけど、念のため。



ハワイの我が家。

今度からは飛行機で朝到着しても、もうどこかで時間つぶさなくてもいいですから。

そのまま、手ぶらで、ハワイの我が家が貴方を待っています。





posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:31 | ホノルル ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入

2008年04月11日

海外ロングステイ相談室:日本で相談(前編)

僕は日本で暮らしています。

そして海外の仕事をしています。
でも不便を感じることは、ほとんどありません。

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僕は主にハワイの仕事をすることが多いです。

そしてハワイに住んでいないがための、良い点があります。


一つは、僕は依頼人の近くに居るということです。

ですからいつでもすぐに会えます。
面と向かってお話しができます。
時差はなく、同じ時間でお話しできます。
法律関係、登記関係、税金、通知書、他、契約社会のハワイから届く膨大な枚数の書類に関しても、その場で依頼人に代わり対応できますし、また外国人ということで日本人がしなくてはならない、日本での手続きの、その全てをお手伝いすることもできます。

距離と時差がないからこそできることです。


もう一つはどの地域の仕事もできるということです。

もし僕がハワイに暮らしていたら、ハワイの不動産の専門家として、あるいはリアルターとして、ハワイの地の仕事に専念しているはずです。だから他州、他国の仕事はしていなかったでしょう。

それに、たとえば依頼人が複数の海外不動産の売却の相談に見えられた場合、もし僕がハワイに住んでいたら、法律上ハワイの不動産のご相談しか受けることはできませんが、日本にいるおかげでどの地域のご相談でも受けることができます。

僕自身最初はハワイしか扱ったことなかったのですが、ある時ハワイをご所有の依頼人に、「実はこれもあるんだよ、これも何とかならないかな?」と言われるまま、いつしかあちこちと扱うようになってきています。
だから今の僕の仲間、リアルター、エスクローオフィサー、建築家、造成業者、会計士、弁護士たちの名刺は、あちこちの州や国の人たちのものが渾然一体になっています。
皆一緒に困難な仕事を共にした信頼できる仲間たちです。
そしてその仲間たちだけが僕の財産の全てです。


この間も、仲間の一人のカリフォルニアの弁護士から、今回初めて扱ったケンタッキー州のリアルターを紹介してもらいました。
そして仲間がまた一人増えました。
そういう風にしながら、ネットワークは更に拡がっていっています



ところで、アジアのロングステイ、流行っていますね。

でも皆さんはタイのあの夏季、あの苦しい暑さに耐えられていますか?僕には無理です。建物から出られません。

春にタイ、良いところです。できれば春だけ住んで、あとは、、、、

広くネットワークを拡げていくと、行き着く先にはこういうわがままなプランも可能になります。

「春にタイ、夏と冬にハワイ、時々ラスベガスに繰り出して、秋には日本の自宅か、はたまたカナダで。」

そういう楽しみは夢ではなく、現実なのです。



まだまた扱ったことない州、郡、国、数多くあります。
どなたかとびっきり珍しいご依頼、持ってきてくれませんか?

もちろん不動産に限りません。
海外ロングステイ、海外生活の中で生じる諸問題の相談なら何でも結構です。

僕はもちろん万能ではありません。
人一人の力には当然限りがあります。

でも仲間がいます。
あちこちの場所に頼れる仲間がいます。
そしてそこからまだ見ぬ頼れる仲間へと拡がっていくでしょう。


皆で貴方の夢を支援します。

ここは海外ロングステイ相談室です。


        


posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:17 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の誕生

2008年04月13日

海外ロングステイ相談室:日本で相談(後編)

僕は日本で暮らしています。

そのお陰で、特に海外不動産売買に関して便利なことあります。

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地元の不動産屋さんってありますよね?

日本でも海外でも同じです。
MLSという便利なシステムがどれほど流通しようが、結局地の利には敵わないのです。

その場所をやらせたらアイツが一番、アソコが一番、そういう会社、個人、日本にもあると思います。


地元の顧客というものもいます。
地元に根ざした投資家もいます。

そういう方とコネクションを持つには一朝一夕にはいきません。よそ者はそこまではなかなか踏み込めません。

だから、僕は依頼があった時、仲間たちの名刺を眺めながら、今回はアイツに任せれば大丈夫、そういうリアルターを探し、依頼ごとに組むことにしています。

ハワイをやる時も、当然島ごとに、更には島の地域ごとに細かく、ここは彼女、これはヤツ、というように分担を決めています。
また土地、戸建、コンドミニアム、高価なもの、安価なもの、そういう物件の種類ごとにも、そういうアレンジをしています。

何事でも、これをやらせたら一番、そういう人間というものはいるものです。
そういう人間と組む、それが解決の早道だと思っています。


もし僕がハワイで暮らす一人のリアルターだとしたら、遠く日本のお客様から不動産の売買のご依頼をいただいた場合、たとえ僕がヒロ市に住んでいてそこを専門にしていたとしても、お客様からご依頼いただいたカイルアコナ市の仕事も当然引き受けます。
地元の顧客、投資家、当然持っていません。
でもMLSに載せて待っていれば、どこかからオファーが来ることもあるかもしれないからです。

でも、そういう偶然のオファーではなくて、その地に自分の顧客を抱えているかにより、売買のスピードと金額は大きく違ってくるものなのです。



だから日本にいる僕の仕事は、言ってみればアレンジだけです。
それは日本にいるからこそ、できることです。




たとえばパソコン。
パソコンの機種選び、プロバイダー選び、ハブ、モデム、ルーター、無線、有線、各種ソフト、ついでにPDAも、そういうの全て自分で選ぶこと、面倒だし、ほんとよく分からない。

でも、自分のやりたいことは、はっきり決まっているし、わかっているのです。
自分はただシンプルにそれをやりたいだけなのです。しかしそのためには、、、、、、

その傍から、ルーターって何だ?と疑問がでてきて、ようやくルーターの意味がわかっても、今度はプロバイダー契約内容をどうしよう、PDAを近々買うつもりだから、合わせ技、お得なプランってあるのかな?それともPDAはまったく別もの?

よくわからない、、、、、。

自分は、ただやりたいことをしたいだけなのに、どんどん複雑な方向に向かっていってしまいます。

しかし複雑にはなっていても、本当はどこかで繋がっているはずなのです。
解きほぐせば必ず、最初のシンプルな目的の解決にたどり着くはずなのです。
それを部品ごと、ハードごと、ソフトごと、サービスごと、そう分けて考えてしまうから、結局本来の目的と違うところにたどり着いてしまうのです。



だから個別にではなく、総合的にひとつのこととして、誰かに相談したいのです。

そう考えたことないですか? (僕はいつも思っています。どこかの誰か、そういうのまとめて相談できる人いないものかと)

自分はこういうのやりたい、は決まっていても、それを一括してアレンジしてくれるところ、ありそうで中々ありません。



何かの件で弁護士に相談する時も、その話しが税金のことに及ぶと、そこから先は「会計士にご相談下さい」となります。
こちらとしては、問題は全て繋がっているのです。
いちいち分けて相談できないのです。


家庭の事情で全ての海外不動産を売却したいのです。
ハワイはやります。
でも税金は会計士に聞いてください。
アラスカは現地のリアルターにご相談下さい、では困るのです。



簡単に言うと海外相談室はそういうところです。
ここひとつを窓口として、全て海外のことを解決しよう、そういうシンプルさを目指しています。


だってもともと海外ロングステイは「楽しい」、そういうたった一つのとてもシンプルなものですから。



ここは海外ロングステイ相談室です。


        


posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:44 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の誕生

2008年04月15日

ハワイ不動産の購入:土地編

ハワイ不動産の購入


購入。
土地が良いのか、戸建が良いのか、コンドミニアムが良いのか、、、、、。



正直、どれも一長一短です。ただその性格が異なるだけです。


あなたの目的は何ですか?
その目的に出来るだけ近いものを選びましょう。

そのためにはそれぞれの特徴を知る必要があります。

土地.jpg


まず、土地の特徴についてお話しします。

アメリカ、ハワイの多くの場所では、他の国と違い、いつまでに建築しなくてはいけないというような条件はありません。
ですから土地だけを先に確保しておくという考え方は当然できます。
四方を海に囲まれた溶岩台地のハワイですから、住宅用地はとても限られていますし、海に面した場所は当然貴重です。
ですから値段の安いうちに土地だけを先に確保しておくというのは、確かに理にかなった方法です。

またコンドミニアムや戸建住宅を購入するより、当然値段もお手頃です。
だから数年後、数十年後改めて資金を作り、ゆっくりご希望の建築プランを立て、建築する、こういうスタイルは当然考えられるでしょう。

それに今は確かに「その時」に最も適した時といえると思います。
サブプライムショック、売出物件の増加、新規開発分譲地の完成、供給過多、円高、、、、、。
良い物件が、しかも通常では決して一般市場に出てくることのない物件まで、手頃な価格で、選り取り見取りです。

そうです。土地を購入するなら確かに今です。
たとえば海を一望できる絶好のロケーションの場所、それは二つとありません。

これがメリットです。

しかし、、、、





もちろんデメリットは存在します。
たとえば、、、、

購入と同時にそこはあなたの所有地となります。
したがって管理責任が発生します。

たとえば樹木が良く育つ地域の土地を購入した場合、土地の樹木は当然すくすく育ちます。
パパイアやマンゴー、パイナップル、ブーゲンビレア。
イメージは南国トロピカルです。楽園です。
更にはその土地はあなただけのものです。嬉しくなります。

しかし、「過ぎる」は、迷惑になることが往々にしてあります。


すくすく伸びた樹木が、隣家のガレージにまで達し、雨樋に落ち葉を落とし、ましてや木が倒れ隣家を傷つけ、不幸にも隣人に被害を及ぼすこともあるのです。

そしてその場合、あなたは「知らなかった」では済まされません。

それはあなたの所有者としての管理責任義務の不履行となり、当然その賠償義務はあなたにあります。

中には、このブログの「
ハワイ不動産 その現実」でもご紹介したような、不在地主がゆえの不法投棄場所の温床にも成りやすく、稀にそこにテントを張って見知らぬ人が住み付くというケースだってあります。




だからと言って、土地の購入をやめる必要はありません。

良い時期に良い土地を押さえておくことは、効率的なことです。
そのこと自体は良いことです。

数年後、あなたの事情が変わり、たとえ建築しないことになったとしても、そこを売却すれば良いのです。
良い時期に購入しておけば、それは「
投資型貯蓄」です。
利益がきちんとでます。

そして、その利益で一クラス上の戸建を購入することもできるのです。



ではこの場合、こういう問題はどう解決しましょう?



実はとてもシンプルなのです。

土地を購入したら、同時に管理委託する。

それだけです。

定期的に見回りをしてもらう。それだけです。

これだけでこの場合のデメリットは解決します。




メリットとデメリット、それは必ず有ります。

そしてそれを初めにきちんと把握して、その上で適切な処置さえ講じていれば、本当は何ということもない事のはずなのです。

ところがあまりにも問題が重大になってしまってから、「ようやく気が付いた」、これではその行動も大掛かりに、そして金銭的にも大きな負担になってしまいます。

最初の小さいうちに適切な処置を施しておくこと、やはり何事もこれが肝心です。

ましてやそこは外国です。
そこは今日直ぐすっ飛んでいける場所ではありません。
何事も用意しておくことは、必要なのです。




土地も戸建もコンドミニアムも一長一短です。


ですから、是非ともそれぞれのその特徴を知ってください。

その上であなたの目的に最も近いものを手に入れてください。




追伸:海側の土地は眺めが最高です。でも建物の傷みは早くなります。
もちろんこれもひとつの特徴です。

でも、解決策は、、、、あります。





posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:10 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入

2008年04月17日

ハワイ不動産の購入:コンドミニアム/戸建編

コンドミニアムの良さは、何といってもその手軽さにあるのではないでしょうか。

鍵一つで即プライバシーが保たれるし、お出かけの際の戸締りの煩わしさもありません。

高層階なら尚更、鍵閉めて、はい、全て完了です。
窓も開いたまま、それも時にはご愛嬌です。

WA.jpg



しかし、戸建となるとそうもいきません。
いちいち全ての戸締りを確認して、、、、、。

おまけに庭のお手入れ、面倒です。
芝に水、草刈、本当に大変です。


でも、、、、

コンドミニアムには「管理規約」というものが存在します。

たとえば、あなたの部屋の外、公共の廊下、傷んでいます。キシキシ音鳴っています。

こんな時戸建なら電話一本です。はい、終了です。

でもそこはコンドミニアムです。
まず自治組合に連絡しなくてはなりません。
あなたは勝手に業者を呼んではいいけません。
自治会の了承が必要です。

自治会も予算は限られています。
プールの補修、外壁の塗り替え、、、どこにどう予算を配分するのか、それを決定するのはあなたではありません。組合の議決が必要です。

はい、電話、はい、終了、というわけにはいきません。
そこはたくさんの別の個性を持った人間たちが集団で暮らすひとつのコミュニティーなのです。

あなたの自由は、あなたの部屋の中だけしかありません。
たとえあなたのラナイでも、もし人目に付く場合は、そこにもあなたの自由はありません。ラナイに置いて良いものいけないもの、全て予め決まっているコンドミニアムも当然あります。
コンドミニアムの概観は、みんなのものなのです。


判断の基になる規約は購入時に渡される「管理規約」に記されています。ですからきちんと読みましょう。

ハワイ、アメリカのそれは、日本のそれよりも強力な権限を持っています。「私がお金を出して買ったんだから私の勝手でしょ。」では通りません。それでは裁判が始まります。そしてあなたは確実に負けます。

ペット不可、備品の交換不可、入居人数の制限、数限りなく制限があります。


でもこれはあなたを苦しめるものではありません。
逆にあなたを守るものでもあるのです。


コンドミニアムはそこを購入したみんなの共通の財産です。不動産です。
その厳しい規約がみんなの財産の価値を高めているのです。



ハワイ、アメリカのコンドミニアム、耐久年数本当に長いです。もともとそういうように建築されています。

だから配水管とか、30年くらいで寿命がくるもののために、もともと外付け設計されています。
日本では未だに中付けされている建物が多いようですが、これはマンション自体も30年もすれば建てかえられることを前提にしているのでしょうか?ハワイ、アメリカはこの外付けのおかげで部屋を壊すことなく簡単に交換可能です。

もともと100年、中にはそれ以上を目指して建築されている建物もあります。

ハワイ、アメリカの不動産市場はほぼ全て中古市場です。新築はごくごく僅かです。

そして購入した建物は、数年を経て却って高くなっていく、そういうことも良くあることです。

建築から数十年すると日本の建物は価値がない、土地だけの値段になる、ということを聞いたことがあります。

信じられないことです。あちらでは正反対なのです。

逆に土地だけの場合は、資産価値は極端に低く、たとえどんな古い建物でも、そこに建ってさえいれば更地だけの場合よりその資産価値は高まるのです。

これはお国柄、ということでしょうか?
何事も新品にしか価値を見出さない日本、古いか新しいかよりも、その内容自体を問うアメリカ、そういう気もします。


ところでハワイの土地を購入し、これから新築を建てようと計画されている方、おめでとうございます。

もしまだ計画の途中でしたら、一言だけ言わせてください。
物入りなのは良く分かります。車や家具も買わなくてはならないのですから、予算の配分は大変だろうと思います。
しかし、くれぐれも極端な安普請に走らないように。

新築、中古、それ自体に価値基準のない、ハワイ、アメリカ。

何か事情が変わり、2、3年後に手放すこともあるかもしれません。

新築同然だから、きっと高く売れるだろうと、きっとあなたは思うでしょう。

でも、、、、、

新築だからといって、築50年の戸建より資産価値がない場合もあるのです。

ガレージは最低車2つ分、ベッドルームも最低2室、他にもありますが、よくよく考えてハワイ、アメリカで資産価値のある不動産を是非作ってください。30年、40年後も変わらぬ価値のある財産を築いてください。

ハワイ生活を楽しみながら、不動産資産価値も高められる、こういう一挙両得は、アメリカではごくごく普通のことです。

そしてそれを彼らは「投資的貯蓄」と呼ぶのです。


posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:18 | ホノルル ☁ | Comment(2) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入

2008年04月20日

ハワイ不動産を貸し出しましょう。

ホノルルの新聞、スターブレティンの記事より。

以前はニューヨークやサンフランシスコなどが常時そのトップでしたが、今回ハワイ州が全米で最も家賃の高い州であるとリポートされたそうです。

ハワイ州の平均家賃は1,509ドル、中でもホノルル郡の平均家賃は何と1,630ドルだそうです。

全米平均は、900ドル、だそうです。

この数字をどう見るか、、、、。



もうすぐアメリカのベビーブーマーが一斉にリタイアする時を迎えます。

2008.jpg





バケーションレンタルについて、最近たくさんのご質問が当相談室に寄せられています。「借りたい」そういうご依頼です。



しかしながら、今日は当相談室から、ハワイに不動産をお持ちの方だけに告知です。「貸したい」そういうあなただけへの告知です。

「貸したい」、今はそういう方に、追い風です。



ご相談下さい。

あなたの物件にあったハワイ各地域の専門のプロパティーマネージメント会社(不動産管理会社)をご紹介し、当相談室があなたの有利になるように細かな条件を管理会社と交渉いたします。

高水準の家賃収入、それはハワイの不動産オーナーだけの特権なのです。



        
posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:36 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイの賃貸不動産

2008年04月22日

ハワイ不動産の購入:リースホールド(借地権)編

ハワイのリースホールド(借地権)不動産の盲点


きっと今、ハワイの借地権付コンドミニアムの所有者のあなたは、昨今の借地料の高騰に頭を痛めていらっしゃることと思います。

2008-04-22.jpg


古くからのオーナーさんは、購入当初は固定借地料だったので非常に安い借地料で済んでいたのです。

しかし、固定借地料の期間が過ぎ、変動性に変わる頃、2,3年前位から一気に100倍の借地料に跳ね上がってしまった、そういうオーナーさんも少なくないことでしょう。

それでもまだまだ借地期間は残っていますから、これからも毎月毎月、固定資産税や各種経費の他に、この急騰した借地料を支払い続けなくてはいけません。

どうしようもなくなり、とうとう「売り出し」にかけることにします。
しかし折からのこの不動産不況の中、ましてやそういう高額の借地料がネックとなりなかなか売れません。
それでも、支払いは毎月発生し続けます。




リースホールドは本来とても便利なシステムでした。

ハワイのような四方を海に囲まれた溶岩台地で、おまけにその特殊な歴史から、もともと開発用地が極端に不足した場所ですから、このようなシステムを導入せざるを得なかった背景はよく理解できます。

しかし日本の年金システムがそうであったように、このリースホールドのシステムも、導入時の人々だけが恩恵を受けるようにできています。

そして1960年代のリースホールドというシステム導入後から今40年が過ぎ、やがて綻び、その弊害が目立つようになってきています。



リースホールドは、衰退したサトウキビ産業の後需要としてその用地を地主から借り、コンドミニアム、リゾート用地として各地で開発しすることから始まりました。

有名なビショプ財団に代表されるハワイアンの大地主らが貸し出したワイキキやハワイカイなどのホテルやコンドミニアムは、今でもそのほとんどが借地です。


借地期間が終わると更地にして地主に返還、もしくは建物ごと返還、そういう条件が借地権付不動産にはあります。


最初の方は良いです。
借地料は非常に安く抑えられたまま数十年間固定されています。
ですからその間不動産が値上がりしても借地料にはそれが反映されませんから、その分好条件で売却もできたのです。

しかしその後数十年後の更新時から、借地料は変動性に変わります。

更新時の評価額に応じてですから、いきなり100倍に跳ね上がる場合もあるのです。
特にハワイは2,3年前にあの不動産バブルがありましたから、評価額は今でも高額のままです。

跳ね上がった借地料に反比例して、残されたリース期間は僅かです。

不動産はローンで購入する人がほとんどのアメリカ。あと残り10年の物件にローンがおりることはまずありえません。


つまり売れないということです。

しかしその間もあなたは高い借地料を毎月支払い続けるのです。


ですからリースホールド物件を購入する場合重要なことは、単純に物件価格ではありません。

現在の地代はいくらか?次の更新年度はいつか?そしてそれは地主から買取ることが可能なリースホールド物件なのか?


たとえ無理をしてでも、いずれ時期をみて所有権を購入する、そういうつもりでリースホールド物件を購入してください。

そのためには同タイプの物件の所有権付き物件の金額も調べておいてください。

その金額が余りにも高額で、この先も手が出ないだろうと判断した時には、いくら安くてもその同タイプのリースホールド物件の購入も止めましょう。必ず後で苦しむことになります。


決して目先の売出価格だけで、借地権付不動産を判断しないでください。







posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:25 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入

2008年04月25日

海外で出会う美しい日本

海外で生活していると、ひょんなところで自分と同じ顔をした同胞に、つまり日本人とばったり出会うことがあります。

たとえばコインランドリーで、カフェで、、、。

ディズニーランドやワイキキなら、六本木や銀座での時と同じ様に、特に何とも感じません。

でもバーリンゲーム町のカフェなんかでふと見かけると、「おおっ、えっ!」何て、二度見しながら、知り合いでも何でもないのに少し焦ったりしながら、同時に言いも知れない懐かしい気持ちになります。

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やっぱり向うもこちらを意識しています。
本当に日本人かな、とか考えながら、でも100%お互い確信しています。
「日本人だ」
DNAというやつでしょうか?

あちらの人から見れば中国人も韓国人も日本人もまったく同じで見分けなんか付くはずないのに、我々には直ぐに分かります。

よくもまあこんなところで、こんな遠くで、出会えたものだよな、君もこの地でいろいろ苦労したんだろうな、わかるよ、わかるよ、ふむふむ、でもパリッとしたナリをして、いい顔しているじゃない、うまくいっているんだな、良かったな、よくがんばったな。
互いに無言のまま、懐かしみ、褒め称え合います。

やがて読みかけの英字新聞を鞄に入れ、コーヒーを飲み干し、ふと止まり、少し視線が合い、ほんの少し互いに会釈して、そしてやはり無言のままカフェを後にします。

やっぱり日本人です。

ほんの少し、良い気持ちになります。

そして再び日本語のない職場に、自分の生活の場に、戻っていきます。




現在届出を出している在留邦人の数は100万人以上、届出をしていない人を加えたら、この3倍以上は軽く超えるでしょう。

それから届出の必要がない、いわゆるビザ無し観光の、3ヶ月限定の海外ロングステイをする人たちを加えたら、、、、、。

今この時も、遠く離れた異国の地に、本当にたくさんの日本人たちが生活しているのですね。



異国の地、今日もどこかで邦人とすれ違います。

身の上話をしてみたい気もあるけど、少し照れくさい。

何年住んでいても、なかなか外国人のように大仰に抱き合ったりする感情表現はしにくいものです。



道に迷っている邦人を見かける。「どうしたの?」
言葉が通じなくて困っている邦人の観光客がいる。「どうしたの?」

日本に居る時には照れくさいのか何なのかわからないけど、たったそれだけの言葉がなかなか出てこなかったのに、海外にいるとなぜか自然に言える。

「どうしたの?」

困っている人を見かけると、自然に親切になれる。

この地に来た当初、先達の邦人たちがそうしてくれたように。

「困った時はお互い様」
本家では、少しずつ失われてきたと言われる美しい日本の風習が、不思議に海外ではずっと変わらず残っている。

日本人も捨てたものではない。

外国の文化を発見すると同時に、日本人の持つ美徳を改めて発見する、これも海外ロングステイの醍醐味なんだと思います。
posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:15 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイのエピソード

2008年04月28日

ハワイ不動産の売却:公示価格と路線価

ハワイ不動産の売却のご依頼を頂く際、ほとんどの方から、「公示価格」や「路線価」はいくらですか?その地域は今一坪いくらですか?という質問を受けます。

でも、、、、ハワイには公示価格も路線価もありません。

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ハワイと日本、いろいろ異なることがあります。

たとえばハワイでは、土地を整地して、水道電気などインフラを引き込んでから売り出すということは余りしません。

高い木々が生い茂っていても、傾斜や穴ぼこがあっても、そのまま売り出されています。

ですから電気などは建築時に改めて引き込まなければなりませんし、水道は元々ない、そういう地域も珍しくありません。

それから日本と違い「分筆」というものはありません。ですから一区画の広さは日本の常識を超えています。
ほんの1ブロック違うだけでも、樹木の生え方、土地の傾斜、景色、環境、はまったく違っていることもよくあります。

ですからプロのリアルターがアドバイスする売り出し価格も、たとえお隣同士であっても当然違ってきます。



ハワイには公示価格も路線価はありませんが、税務署が固定資産税を徴収する際に定める評価額というものはあります。

その場合、特に土地に関しては同地域の同面積の区画は基本的に皆同じ金額になっています。しかし現実の売買にそれは反映されませんし、先程の説明のように同じ評価額だから同じ条件、同じ価格ということにはなりません。
3年ほど前の米国不動産好景気の時は、その評価額の数倍の取引という区画もありましたし、また今のこの不況時はその反対に数分の1以下での取引が普通となってきています。

どちらにしてもこの評価額は日本の路線価とは意味合いがまったく違うものです。少なくともこれを基準に売買を決める人間は好況期にも不況期にもおりません。逆にこの価格が高いと毎年収める固定資産税の額が高額ということで、敬遠される要因にはなります。


ですから、同じ税金を払っている区画であっても、隣近所に良い家が建ったり、木々が少ない区画であったりすれば、当然購入希望者は増えますから、リアルターは高めの売り出し価格をアドバイスしますし、その逆も然りです。


それでは「売却時」は、ただリアルターのアドバイスだけを頼るしかないのか?

自分なりの基準、それを考える指針のようなものはないのか?

それはそうです。もしもあまり良くないリアルターにあたったら、どうしたらいいのか、、、。そう思ってしまいますよね。



MLS(不動産売買のための共通データベース)には、現在の売り出し、契約過程、売却済み、それぞれ分かれて記載されています。そしてその情報はとても詳細に記されています。

ですからたとえば現在の売り出しのところを見て、売出期間121日と書いていたら、MLSに載せてから既に121日経過の物件ということで、そこまで長期間売れずに残っているということは、つまり売出価格そのものが現在の市場とかけ離れていると判断しても良いかと思います。

また売却済みを調べて、(売出していた価格と実際に決定した売却価格が載っています)この半年間に同地域でどれほどの売買件数があったのか、実際に売却までこぎつけた区画はどういう価格帯が主だったのか、そういうことも調べることができ、そういうことに基づき客観的に売出し価格を決めることも可能です。

またリアルターは過去の市場のデータはもちろん、近い将来その地域には何が起こるのか(例えば水道が引かれる、逆に電気の供給が制限される等)を事前につかんでいることがあるので、だとしたらよりその地域に根ざしたリアルターの方がもっと正確な情報とたくさんの地元の顧客をつかんでいる分、より好条件であなたの大切な資産を取り扱うことができやすいということも考えておく必要はあるかと思います。



つまり路線価や公示価格がない分、ハワイの不動産売買はリアルターとの関係が最も重要になってくるのだと言えると思います。

日本語ができるから、名の知れた大手会社だから、それだけで判断することはなく、(日本語ができるだけ、膨大な物件を扱っていて小さな物件は埋もれがちになりやすい、ということもありますので)、どういう情報をあなたにもたらし、具体的にどういう方法で売買をするのか、是非ともそこを大切にしてご判断下さい。

203日、175日、ただ掲示されたままのあなたの大切な資産がMLSに載っています。

経過説明はありますか?
現在の市場説明はありますか?

そうしている間にもあなたの近隣の区画は、あなたより先に買い手が決まっていくということもあるのです。



posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:58 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却