2008年05月24日

海外版原野商法

海外版原野商法

アメリカの場合でいうと、ライセンスを持っている人間だけしか不動産を仲介できません。

一見当然のように思えることですが、日本では違うのです。
ライセンスを持っている会社の社員なら不動産を仲介できるのです。

これが日本です。
つまり日本のライセンスは法人に対して発行されるものであり、アメリカのそれは個人に対して発行されるものという違いがあります。

またアメリカの場合はもっと厳格で、コピー取りなど雑用で採用されている従業員はたとえ親切心からでもお客様に対しいかなるアドバイスをすることも禁止されています。

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アメリカでは(カリフォルニア州を除いて)ライセンスは居住者以外の人間が取得することはできません。
ですから日本の海外不動産業者の多くは、現地法人を設立し、現地のライセンス保持者を主任宅建者(ブローカー)として雇用することがあるのです。

内輪の話になりますが、この場合問題になるのは現地のブローカーとのコミッションの分配です。もめる原因のほとんどはここと言ってもいいくらいです。


不動産価格にも拠りますが、一般的に仲介手数料は6%から8%くらいです。これを売り手と買い手の業者で分けますので、仲介者の収益は3%から4%くらいとなります。現地ではこれが不動産業者の収入となり、ここから会社や組織に属している仲介者はその経費等を支払います。

つまり現地法人を設立し、その本体が日本にある海外不動産会社の場合でも、基本的にこの3%から4%の収益で会社経営の全てを賄うということです。
例えば日本円換算で約500万円の土地の場合、仲介手数料は15万円から20万円です。従業員がほとんどいない街の不動産屋さんのような個人事務所ならともかく、現地にも日本にも従業員を多数抱えた会社の場合、その経営は難しいでしょう。
まして新聞広告やテレビCMを出している会社なら尚更です。


それでは実際にはどうやって利益を得ているのかと疑問に思われるでしょう。

誠実に規定手数料にて売買をする会社や、開発業者に交渉したり、建築材料やコストを何とか安くできるように企業努力に日々努める会社、個人がある一方、中には現地不動産価格に予め過分な会社の利益をのせて価格を吊り上げてから販売している日本の業者もやはりおります。
最も卑劣な場合には現地価格のウン倍、ウン十倍の価格で販売している悪徳業者も残念ながらいるようです。

しかし法律上は、これは全て日本の宅建法外であり、現地の法律が適用されることになりますから、遠い外国で裁判まで起こして、という方は少なく、結局泣き寝入りということが多いのが実態です。(海外の不動産取引はその国の法律が適用されます。ですから日本の宅建法は海外不動産取引では一切その効力はありません。)こういった問題については、最近益々大きな問題になってきております。

でもこれ、告発できます。

日本語の契約書お持ちですか?そこに金額載っていますか?これさえあればスー(告訴)できます。
中には米ドル登記された金額と違っているケースもあります。でもネット社会のアメリカ、アメリカで記録されていることなら書類持っていなくても大抵のものはネットで取り寄せること出来ます。

日本の海外不動産会社、現地にライセンスを保持するリアルターをおいている場合ありますし、少なくても現地の弁護士名前おいていたりします。

日本で裁判するより、こういうライセンスを持っている人を相手に正当な訴えをしたほうが、相手は失うもの多いです。裁判は妥協点を探るものですが、相手の弱みが多い分、貴方が得るものも(返してもらうのも)は多いはずです。

泣き寝入りはもうやめましょう。
方法は必ずあります。持っている書類、データに応じた戦い方必ずあります。
100%の返還は、これは難しいでしょう。

しかし踏みにじられたプライドを含めて、取り戻すことができるものは多いはずです。

posted by 海外ロングステイ相談室 at 18:31 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏側