2008年07月01日

ハワイ不動産市場 <売れない現実>

売れない、、、、。


ハワイ不動産が売れない、、。


こんなに安くなったというのに、それでも売れない。

もっともっと安くなる、、そう考えているバイヤーが多いということなのか、、、、それとも、、、。

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50万ドルの売値に対して35万ドルで平気でオファーしてくる。

こんなこと以前では考えられない。

しかもこの売値は希望的観測で付けた50万ドルではない。
過去半年のMLSをアナライズして、そして同地域同程度の不動産で最安値、そうやって決めた売値だ。

それなのに。

このままではシャクだ。カウンターオファーをしてみよう。

43万ドルまでなら、清水の舞台から飛び降りた気で妥協する。それで手を打たないか?

バイヤーの回答は「ノー」、「じゃいらない。他をあたる。」あっさりとあっけなく引き下がっていく、、、、、、、、。

どういうことだ、、、。

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サブプライムショックによる、米国不動産バブルの崩壊。
それによる地価の下落。

本土の不動産情況は、日本でもテレビ等で盛んに報道されています。

酷いものです。


それでもハワイだけは少し事情が違っていたのです。

少し前までは、、、。

たとえバブルが弾けたとはいえ適正な値段にさえ抑えてさえいれば、買い手は必ず現れたものでした。
(本土は需要そのものが消えてしまったのですが、ハワイは少なくとも需要はあったのです)

しかしここ最近、急激に、いくら値段を下げても、なかなか引き合いがこなくなったのです。


「本土の事情は、一年を経てようやくハワイの事情になる」

ようくこう言われています。

そうなのか、、、本当にそういうことなのか、、、、。
ハワイも本土のようになるのか、、、。

それとも、いたずらに不安を煽る論調にただ引っ張られているだけなのか、、、、、。

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何といってもハワイです。
四方を海に囲まれたとても限られた地域の、限られた土地です。
そしてそこは世界中に認知された一大リゾート地です。

本土と同じように衰退するはずはありません。

しかし、先日この
ブログでもふれましたように、この先、今年の11月に外国人固定資産税滞納者の大量競売が控えています。

政府による競売というのは、即お金に変えなくてはなりません。
ですから極端に安値で売り急がれることになるでしょう。
なので結果市場価格は崩れてしまうのです。

この秋、ハワイ不動産市場にはそういう事情が控えているのです。
ですからしばらくの間適正価格の不動産取引はなくなるでしょう。


いつかハワイ不動産を買うつもりでいるあなた。

駄目で元々、今、この時に、極端に安い金額でオファーしてみませんか?

普段ならリアルターはそんなでたらめなオファーに付き合ってくれないでしょう。

でも今なら、今だから、そんな非常識なオファーにも手を貸してくれるリアルターもいるのです。

50万ドルの売値に、35万ドルのオファー。
それでも買い手が強いのです。

こういう時を、はっきり、「買い時」と言うのです。

今この時、一時的にハワイ不動産の常識や前提条件が崩れたのです。

つまり、これは滅多にないチャンスということなのです。



posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:13 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産市場

2008年07月03日

ドバイで、再び出会いたい。

会いたい人たちがいます。

アメリカで出会えた外国人の友に、、、、そして渡米前の日本の友人たちに、、、。

今どこで何をしているのだろう。

ともかく元気でいてくれたら、それを願うだけです。

そして大袈裟ではなくお互いの人生の中でもう一度、どこかせめて、すれ違うことが出来たら、、、、。

日本に戻ってきた今、もちろん毎日ではありません、でも時々街を歩きながらつい誰かを探してしまっていることがあります。

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言い訳になりますが、当時携帯電話は普及していませんでしたし、ウインドウズはまだ発売前でした。
住所と電話番号、手紙か電話、連絡手段はそれだけの時代でした。

それでもまめに連絡を取り合い、連絡先をきちんとノートにメモしていたら、今でも連絡を取り合うことはできたはずです。

僕の不精のせいで今では偶然の出会いを待つ以外再び出会うことはできません。


キミは今もカリフォルニアのどこかの街にいるだろうか、
それともデトロイトに向かっただろうか、
それともソウルへ帰っただろうか、
あるいは国を変えニュージーランドで暮しているだろうか、、、。

MIXIで探そうにもキミは日本語読めないし、ソウルや中国にでも居られたら、英語以外の言語、今度は僕に分からない。

どうして、最後に会った時、キミのソウルの実家の住所聞いておかなかったんだろう、、。


携帯電話のCMをするつもりはないですが、今は本当に便利になりました。
今なら、携帯の番号、メールアドレスそのどちらかでも分かっていれば、連絡つけようがあるのにね。
大切な人なくさなくてもすむのにね。

ほんと、そう思います。
今ならね、、、。


当時、僕が渡米した頃はポケベルがこれから流行り出す、そういう時期でした。

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連絡は当然家電か手紙だけの時代です。
僕も渡米した最初の頃は日本の友達に向けて手紙書いたものです。
時々電話もしたものです。
でもアメリカで、少なくても年一回、多い時には2度3度と引越しをするような生活をおくっているうちに、そして毎日どっぷりと生活に追われていくうちに、やがて筆不精になっていきました。

そのうちこちらが引っ越したり、向うが引っ越したり、ふと思い出して手紙書いた時には手遅れで転先不明になっていたりしました。
「ふと思い出して」っていっても、思い出すまで5年も経過していたらそうもなります。

実家の住所が分かってる人の場合なら大丈夫でしたが、東京で一人暮らし同士で知り合った人とはそのまま、結局それっきりです。

どこで何しているか、アメリカから帰国した今でも分かりません。

でも同じ日本人です。
今は海に囲まれた同じ陸地で暮しています。
だから可能性はあります。
いつかどこかで、この東京で突然ばったり会えるかしら、そのことは正直楽しみでもあります。


でもアメリカで知り合った外国人の友たちとは、やはりもう難しいかもしれません。

ただこんなこともあります。
去年僕がハワイに行ったとき、ホノルルのダウンタウンでばったり昔の知り合いに出会いました。
昔カリフォルニアに住んでいる頃よく通っていたカフェのママさんとです。
偶然です。
でもばったり出会ったんです。
その時はお互いほんと、びっくりです。「えっ、え、えー!」てなもんです。

そういうこともあるから、人生おもしろいです。

だから諦めてはいません。オーストラリアで、ドバイで、キミともどこかで再び出会いたいものです。

そしてその時、僕はキミに何て言おうか。

うまく言葉出ないかもしれない。
照れくさいかもしれない。
泣いちゃうかもしれない。

少し昔を懐かしみ、やがてまたそれぞれの現実に戻っていくだけかもしれない。


たとえそうだとしても、やっぱり会いたいのです。


元気でいてください。

元気でさえいれば、またいつかきっと出会うこともあるでしょうから。


posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:16 | ホノルル ☀ | Comment(1) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイのエピソード

2008年07月07日

1776年7月4日

テレビの画面から、前置きなく昔見慣れた景色が飛び込む。

同時に寂しさに似た感情が腹の底からこみ上げてくる。
やがて時間を置いて鈍く鼻先が熱くなるのを感じる。

油断していた。

2週間ぶりの休日の前日、ビールと新作DVDで明日の休暇の前祝をしていたところだった。

緊張を一気に解き、映画の内容に入り込んだ矢先だった。

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その風景に不意をつかれた。
それからどう沸き起こったか知れないその感情にしばし戸惑った。


「懐かしい」、その感情が「寂しい」という感情を掻き出すことは十分理解できる。
誰にでも時々あることだ。

しかし「懐かしい」その感情はやがて風化していく。
そしてそのことを感情として理解した時、そこには寂しさと同時に、恐怖にも似た感情が入り混じる、そういう新たな感情が生まれてくる。

人は忘れてしまう。
しかし感情の忘却は記憶の忘却のいつもほんの少しその後方にある。
記憶はぼんやりと曖昧になってきても、その感情だけはまだしっかり残っていたりする。
ふとこみ上げた感情はまだリアルだ。でも残念ながら当時の情景の記憶は曖昧でぼんやりとしてきている。
だからいずれはこの寂しく切ないと想うこの感情も、いつかは別の感情へと変わっていくのだろう。
そのことがもっと寂しくもっと切ない。


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1776年7月4日、アメリカ独立宣言。

この時はよく考えたらまだ戦争の真っ最中だ。
しかしアメリカではこの日が最も重要な日とされている。
開戦日でもなく終戦日でもなく、宣言したこの日がもっとも重要とされていることがアメリカらしいと思う。

この意思あればこそ、この結果となったのだ。

意思が事実を作るのだ。

そういう清さみたいなものを感じる。


76という全米で最も有名なガソリンスタンドがある。真っ赤な丸に紺地のロゴマーク、すっかりおなじみの景色だ。76、この由来はこの年1776から来ている。
こういうシンプルなネーミング、これこそアメリカらしい。

遅ればせながら、、、、。
とりあえずジュライフォースに乾杯しよう。


タグ:4th of July
posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:06 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○逆ホームシック

2008年07月09日

米国のビザについて少しだけ、、、。

米国のビザについて少しだけお話してみようと思います。

海外ロングステイに関する様々なご質問を頂く中で、このビザについてかなり誤った解釈をされている方が想像していた以上に多いことがとても気になっています。

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中には、ビザウェーバー(いわゆるビザ無入国)の滞在期日は3ヶ月間である、と誤解している方もいます。
ビザ無渡航の期限は90日間です。
ですから3ヶ月だと思っていて91日目になってしまうと不法滞在ということになります。
たった一日のことですが、1度でもこれをやってしまうと次回の入国が非常に難しくなります。

そしてこれも不思議に多くの方々に広く浸透しているお話なのですが、90日滞在が年に2回可能である、というものです。
つまり一年に180日間は合法的に滞在できるというのです。

90日滞在は確かに法律ですが、それが2回合計180日滞在という法律はありません。
でも多くの方がそう思われているのも事実です。

このような誤解はいったいどこから生まれたのでしょう。実に不思議です。


話しは変わりますが、米国確定申告義務者は何もアメリカ人に限りません。
外国人でもその義務のある人は大勢います。
米国内で収入の有った人は当然ですが、米国に一年のうちその半分以上、つまり183日以上滞在した人にも確定申告の義務が生じます。これは居住者と見なされるからです。(結果納税額が0でもです)

ですから想像するにくだんの「180日」と言う数字はここが発端なのでは、、そう考えています。

そもそも確定申告を受けなくてはいけなくなるということはアメリカに住んでいると見なされているということです。
ですからビザ無滞在でこれに該当するということは極めておかしな話なのです。

ですからビザ無の滞在の場合滞在日数は必ず合計182日以下でなくてはなりません。
そしてこの日数にしてもこの期間は間違いなく滞在できる、そういうことでは当然ありません。
これを決めるのは入国審査官だけです。
入国審査官がもし「NO!」と言えば駄目です。

90日+90日=180日、もしくは90日+46日+46日=182日滞在しようとする方の多くは恐らく現地に家を所有している方々でしょう。

たとえばあなたがそうだとして、あなたは自分たち不動産所有者はその国にお金を落としている分他のホテルステイの観光客よりも優遇されても然りと思ってしまうこと、ありませんか?

もし少しでもそう思ったことがありましたら、次回入国審査官に「NO!」と言われないために、是非ともその考えを捨ててください。

グリーンカード、つまり移民ビザ保持者以外の人は自国に帰る事を前提に入国が許可されているのです。
ですから家が有る方の場合ですと、逆にこのまま住み着くのではないかと余計な誤解をされることもあるのです。
用心してください。あくまで旅行です。観光です。住み着くことはありません。一切その気はありません。そういう態度で具体的に入国審査を受けてください。

一番重要なことはとにかく帰りのチケットを持っていることです。
そしてむやみに家や貯金がアメリカにあることを審査官にひけらかさないようにしてください。誤解しないで下さい。うそをつけということではありません。うそが最もこの場合いけないのです。
僕が言いたいのは、家がある、お金がある、これはいいのです。しかしその家とお金がこの国であなたが住むためのものである、そう思われないようにしてください、そういう意味です。
是非とも審査官が、あなたが日本に帰る理由を探せるようにお話下さい。

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ついでにこの入国審査官について補足しておきますと、入国に関しては入国審査官が全権を握っています。

その審査官が「NO」と言えばそれきりです。
そして一度でもNoと判断されるとその記録が残ります。そして次の入国は簡単ではなくなります。


ついでにもう一点補足します。
ビザというのは入国許可書のことです。これは領事館で発行されます。
しかしこれを取ったからといって必ずしも入国できるとは限らないのです。

先ほどと同じです。
滞在許可は入国審査官が決めることなのです。これがないと例えビザがあっても入国できません。

飛行機で書かせられるI−94というのはフォームありますね。
これが滞在許可書です。
ここに入国審査官が滞在日数を記入します。
ビザと同じ日数ということではありません。

このI−94に記入された日にちがあなたの合法滞在日数となるのです。
入国した時点でビザに書いてある数字はもう意味を成しません。
I−94が全てです。誤解しないように十分気をつけてください。

そしてたとえその時ビザの有効期限が残り少なくなっていたとしても、I−94に記された日にちは滞在できるのです。
(ビザの有効期限残り4ヶ月、I−94の残日2年、この場合2年滞在は合法です。しかし4ヶ月後一時的に国外に出てしまった場合、残っていたI−94の日数は全て消えることになります。ビザを再び取らなければ再入国は出来ません。)

また、5年間のビザを持っていたとしても、入国時Iー94に1年間しか滞在日数が記入されない場合もあります。
当然合法滞在日数は1年間です。
間違ってもビザを優先してはいけません。それは不法滞在となります。

余談ですがこのような場合は、1年後にカナダかメキシコ以外の海外に一度出て、またすぐ再入国すれば、新しいIー94がもらえます。(しかもビザはまだ残っているので日本に行く必要は特にありません)


ビザについて語ることは非常に難しいです。
場合によってはその人の人生を左右しかねません。
ですから軽はずみにアドバイスはできません。

そしてビザについては、時々法律が変わることもあって、こういう場で文字として記録しておくことは後の人たちに要らぬ誤解を招くのでは、そうつい考えてしまいます。

数ヵ月後法律が変わり今日お話したことの一部が変更してしまうことも十分ありえますので、ですからこのような場で解説をすることがどうなのか正直迷うところです。

しかしながら多くの方々とお話するうちに、あまりにもたくさんの方がこのビザというものに関して誤解をされているようですので、やはり少しだけこの件に触れてみることにしました。

グリーンカードの抽選もそろそろです。(もし今年もあれば、、。)
ですからその前に、次回ももう少しこのビザのことについて整理して触れてみようと思います。
posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:23 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ビザ

2008年07月12日

米国のビザについて少しだけ、、、。#2

ビザウェーバーシステム

東京の溜池山王にアメリカ大使館があります。
僕は時々所要でそこを訪れるのですが、その度にすごい数の人の列を見ることになります。
大使館正門入り口は2列に分けられていて、いつもその右列だけに長い列ができています。
そして並んでいる人たちは何故か一様に小脇に郵便局のエックスパックを抱えています。
(ビザ取得代行会社からの返信用書類?)

僕はほとんど人のいない左の列に並びます。
(でも並ぶほど人はいません)
セキュリティーチェックゲートは一つだけですので、入り口付近で右列と左列が一つになります。
僕はそこにものの1分でたどり着きますが、右列の人たちは30分以上も待ってようやくそこまで進みます。
「割り込みかよ」、そういう冷たい視線を受けながら、僕はセキュリティーチェックゲートをくぐります。
右はビザの列、左は公証など米国市民サービスの列です。
そう表示版に書いてあります。
でも並んでいる隣を後から来てすいすい追い抜いて、その先頭でセキュリティーチェックゲートをくぐろうとしている、それは気分悪いですよね、僕も逆の立場ならそう思います。
(大使館さん、気まずいので、もう少し何とかなりませんか?)

ともかく、すごい行列です。
つまりこれだけの人が何らかの理由でアメリカに入国しようとしているのですから、大したものです。

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ほとんどは非移民ビザの申請でしょう。
学校に入るためにF、Mビザを申請しに来た人、短・長期の仕事のためのE、H、I、L、そういうビザを申請しに来た人。
それにしても、このたくさんの人たちが数日後、数週間後にはアメリカにいるんですね。

ところで皆さんは非移民ビザと移民ビザの違いお分かりですか?

移民ビザを取り現地でグリーンカードを発行してもらう。
つまり永住目的の方が申請するのが移民ビザです。住むためのビザ、文字通り移民です。


これに対して学生や駐在員などのビザは非移民ビザと呼ばれます。
これはある目的の遂行のためあくまで一時的に米国に滞在するためのビザです。
ですから米国に住むことを認めるビザではありません。
認めているのは「滞在」です。
ですから目的が終了次第に帰国しなくてはなりません。
「住んでいるのはあくまで自分の国ですよ、でもやるべきことがアメリカであるので、そのために暫時滞在しなくてはならないのです、もちろん移民(居住)はしません」これが非移民ビザです。

それに対して移民ビザは、居住するためのビザですから、目的に関わらずずっと住み続けることができます。
そして通常5年を経ると、今度は米国市民権取得申請をすることもできるようになります。
そうなればアメリカのパスポートを持つことになりますので、当然選挙権や福利厚生を米国人と同じ様に受けることができます。
(ただし大統領にはなれません。アメリカで生まれたアメリカ人にしかその資格はないのです。ですからオーストリア人から帰化したシュワルツネッカーは残念ながらレーガンのように大統領にはなれないのです)

このブログを読んでいる方で、市民権のことまで考えていらっしゃる方はほとんどいないでしょう。

しかし他方でグリーンカードの抽選に申し込む人は毎年たくさんいます。
当然このブログの読者の多くもそうでしょう。
軽い気持ちでグリーンカードは欲しいなと思っている方は多いのです。

しかしもし取得できた場合、そのデメリットのことについて、考えたことありますか?

たとえば税金面。非移民ビザの方と違い、アメリカに住んでいるいないに関わらず毎年申告の義務があります。
そして日本の税習慣は今住んでいる国地域の税率に影響されますが、米国のそれは一言で言うと世界中にどこにいても米国の影響しか受けないということです。
たとえば日本人が海外で収入を得た場合その国の税率で税金を支払います。
ですからその国の税率が低いととても得をすることになります。
しかしながらグリーンカード所持者は世界中どこに居ても米国の税率から逃げることはできないということです。
税率の低い外国に居るその恩恵を受けることが出来ないのです。
ですから逆に、せっかく取ったグリーンカードや市民権を今度は手放そうと、弁護士を雇い申請する人も少なくないのが現実です。しかし当然簡単なことではありません。

全ての物事にはメリットとデメリットが混在しているのです。



このブログを読んでいらっしゃる多くの方は、ビザウェーバーシステム(ビザなし渡航)とのかかわりが一番多いのではと想像します。

実は日本と米国とのそれのように、相互にこのビザウェーバーシステムを導入している国はそれほど多くはありません。
確か20から30ヶ国程度だったと思います。(興味のある方は調べてみてください。そして教えてください)
日本でもこのシステムが導入されたのはようやく80年代になってからです。
それまではたった一週間のハワイ旅行にもいちいちビザを取りにいっていたのです。

ビザウェーバーシステムに関しての一番の注意点は、何と言っても「期間」です。
滞在期間は90日が限度です。
そしてこれは法律で決まっているから分かりやすいのですが、この90日以内滞在を果たして年に何回できるのか、そして年に合計何日まで滞在できるのか、実はこれには法律がないのです。
はっきり申しまして全て入国審査官のさじ加減一つなのです。
でもここで一度でも拒否されて、帰国させられるとパスポートに特別な記号が付けられますし、また今は電子化でオンラインで記録が残ります。ですから次回からの入国は相当に難しくなるでしょう。

ですからともかくこの審査官に、この人は住むつもりでいる、そう思わせないこと、そういう不安材料を取り除いてやることが重要です。

米国に年間183日を超える期間滞在したら確定申告をしなくてはいけません。
暮していると見なされるからです。
ですからこの期間ビザウェーバーシステムで滞在しようとしたら、当然審査官はこの人は住むつもりだと判断するでしょう。
まだ30代40代の働き盛りの人が、日本のバケーションシーズンでもない時期に、例えば一月おきに渡米を繰り返す、これは移住の準備ではないか?そう疑われてしまうこともあるかもしれません。

はっきりと法律で決まった日数制限がないことは不安でしょうが、まずは誰が見ても常識的な滞在日数で入国すること、そして自分は日本に住んでいて、米国には遊びに来ているだけです、常にそういう気持ちで入国審査に臨んでください。

謙虚に、ニッコリ、堂々と、、、。



空港を一歩外に出れば、ビーチと太陽とあの心地よい風が、あなたを待っています。



posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:29 | ホノルル ☀ | Comment(1) | TrackBack(0) | ○ビザ

2008年07月15日

ギフトレシート

お中元のシーズン真っ最中です。

長らく日本を留守にしていた人間からすると、改めて実に不思議な習慣のように感じます。
相互ギフトではなく、上席者だけが一方的にギフトされるような仕組みって、やはり変ですよね。

アメリカではクリスマスシーズンがギフトシーズンです。デパートはものすごく込み合います。一番の稼ぎ時です。

でもこれ相互ギフトです。
プレゼントを貰い、プレゼントを頂きます。

家族、友人、隣人、職場の人間とスモールギフトを交換し合います。
お世話になっているのはお互い様です。どちらが上でも下でもありません。
役割が違うだけです。上司も部下もお互いの役割を精一杯果たすことで、お互いが潤うのです。一方的に世話になっているんでは、そもそも雇用されません。

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プレゼントはマグカップとかチョコレートとかマフラーとか様々です。

日本だと調理油とかビールが多いですか?
相手の欲しい物分かりません。だから無難なものをギフトします。せめて邪魔にならないものをギフトします。「これ、欲しかっんだ、どうもありがとう」と言われるよりも「こんなもの、、要らないんだよなあ、、、」と思われないものを、、それが大切です。
日本らしいです。


当然チョコレートにもマフラーにも好みあります。
そもそもマフラーを使わない人かもしれませんし、チョコレート食べない人かもしれません。
じゃあアメリカ人はプレゼントする時相手の好みをじっくりと調査してからギフトするのかというと、もちろんそんなことありません。


アメリカには「ギフトレシート」という便利な制度があるのです。

こういうギフトシーズンにアメリカのデパートで買い物をすると、必ず「ギフトレシート要りますか?」と訊かれます。
そしてそれをプレゼントにつけてギフトするのです。
プレゼントされた方は、もしサイズ等が合わなければ後日ギフトレシートを持ってデパートに行き交換するのです。
食べないチョコレートは返品し、食べたいハムに交換するのです。

アメリカのデパートで年間最も忙しいのはクリスマスシーズンです。
しかし日にちだけで特定すると、クリスマスの翌日が最も忙しいのです。

そうです。このギフトレシートを持ってくる人たちのためです。

このレシートには建前上値段は表示されていません。
でも交換したら当然簡単に値段は分かってしまいます。何ともそこがアメリカらしいところという気がします。


プレゼントしていただいた「気持ち」には深く感謝します。でもプレゼント自体はモノです。そしてそのモノは自分は使わない、だから使うモノに交換しよう、そういうことです。


だって、いくら無難とはいえ、油とビールばかり今年もそんなにもらったら、やっぱり邪魔ではないですか? 



posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:55 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイのエピソード

2008年07月17日

マレーシア、タイ、オーストラリア、そして野茂の引退

マレーシアはアジアではとても珍しい、外国人が不動産を取得することが可能な国です。


だから他国のように現地人名義として購入し、それを賃貸借契約して保持するという、何ともややこしい形態をとる必要はありません。(それにこの方法は心理的にも不安ですし、、。)

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北米の不動産の仕事をしていると、そもそも外国人がその国の不動産を購入できることをついつい当たり前のことのように思ってしまいます。
でも改めて調べてみると、世界中ではそうではない国の方が圧倒的に多いのです。

だたこのマレーシアには、不動産の購入条件があります。

外国人は、25万リンギット、もしくは35万リンギット以上の物件(州により)に限り購入取得できるということです。
ということは大体1000万円以上の物件に限られます。
さてこの1000万という金額は、現地でいったいどれほどの価値があるのか、恥ずかしながら私には何ともわかりません。

そこで年収を調べてみます。
平均年収なんていう意味の無いものは端折って、大企業の部課長さんクラスの収入を調べてみます。月額約5千リンギットくらいみたいです。としますと15万円から17万円くらいでしょうか。つまり年間で200万円ほど。
ちなみに全国平均は2万リンギットほど、約70万円くらいです。

そう考えてみるとこの1000万という価格は、お求め安い価格とは言いにくいですね。

なるほど、我々外国人に向けたこの不動産は現地のサラリーマンの部課長クラスでも、簡単には手が出にくいクラスの物件ということになります。

他方でこの物件価格は日本や欧米からの人たちにとっては決して高い金額ではないと思います。


しかし外国人が購入できるのはこういう物件だけとなると、
どうでしょうか?


つまり我々外国人には、外国人にしか買えない物件を買ってもらうということなのでしょうか、、、。




話しをオーストラリアに変えますと、この国では外国人は新築物件しか買うことが出来ません。

そのことはつまり、“売却する時にはオーストラリアの人たちにしか売ることが出来ない”ということでもあります。

自国の景気や人口が右肩上がりの時なら良いでしょう。

しかし今後そうでなくなったら、、、、。

売り先のパイは限定されているのです。





外国人であることは、何も不動産の購入時だけの問題ではありません。
ビザ、税金、そして不動産売却時にも深く深く関わってきます。

ビザは税金とリンクしますし、売却時には購入時の記録が必要となります。


たとえばハワイではコンドミニアムを持つべきなのか?それとも一戸建てのほうが得なのか?
今回のステイでBビザを申請するべきなのか、否か。州や国をまたいで不動産投資をする場合、その後の申告はどうするのか?そして日本での申告は?租税条約については?

様々な問題が繋がってくるのです。
世界が狭くなるということはそういうことであるとも言えるのです。

国、法律、習慣、全て違います。
だからこそこれからは特に海外ロングステイや海外投資にはホームドクターのような存在が不可欠になってくるような気がします。

明日はタイ、今日はハワイ、疑問はビザのこと、それから税金について、その度にその案件ごとに専門家を渡り歩くのではなく、一つところから、そこを通じて総合的にアドバイスを受取れる場所が必要です。

海外不動産投資の魅力はなんと言ってもリスク分散です。
そしてこれだけ国があると、いつもどこかはバブルかな、、そういう期待が持てますし、
海外ロングステイは、いつでも年中あなた好みの気候の場所を広い世界中から選ぶことができます。


素敵な時代です。

ロングステイはまもなくそういう時代に入ると思います。



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全く関係ない話しではありますが、野茂投手が引退しました。

僕がアメリカに行き、その1ヶ月後、もちろん偶然なのですが、野茂英雄が海を渡りカリフォルニアにやって来ました。

あちらは有名人で、こちらは180ドルの家賃で暮らす身の上です。
同じ空の下とはいえ随分違います。

でも何か感情移入してしまうものです。何度か試合見に行ったものです。



今、パイオニアと呼ばれる君。
その昔パイオニアと言われたマッシー村上デーに投げた君の姿。

随分細かったねえ。


本当にお疲れ様です。


posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:26 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○マレーシア不動産

2008年07月20日

海外不動産の価値基準

狭い日本と違い、アメリカやカナダにはそれこそ有り余るくらいに土地があります。

ですから付加価値のない土地は不動産とは言いません。
だから売りに出しても値段はあって無いが如しです。

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たとえば1,000坪もの広大な土地の価格が、たった300ドル(3万円)ということもあります。

生のままの土地は不動産ではないのです。
ただの場所です。
広い北米では当然価値は低いのです。


アメリカやカナダの土地は通常未整地のまま売りに出されます。

農業地という地目ですが、その実情はただ水も電気の供給も無い生の土地のことです。

書面上ゾーニングしてあるだけです。実際にはまったく付加価値のない、未整地の、ジャングルであり、あるいは砂漠のままの、生の土地なのです。

したがって「不動産」と呼んでいいものか、そういう区画もあります。



だから逆に付加価値を付けてやれば市場価値はぐんと高まります。


たとえば電気接続料を負担し、電気を引き込める土地にします。
測量します。杭打ちします。これで土地の境界がはっきりします。
家を建てます。もしくは建築図面を起こします。
生の土地だった空間が、価値ある不動産に変わってきます。

(それを地域全体でやれば地目も農業地から開発住宅地へと変更も出来るでしょう)

ようやく市場で戦える付加価値のある不動産となります。



発想が元々違うのです。
北米は日本と違い、そもそも限られた土地の国ではないのです。
場所はあり余っているのです。

水も電気もない未整地の土地ばかり、限りなくあるのです。

そういう国では「不動産」とは付加価値のある区画のことを言うのです。それ以外はただの土地です。



日本では建物があると却って価値が下がることもあるようですね。
新品は古いものより価値が高い。それが日本の文化のようです。

しかしあちらでは100年、それ以上の建物が未だ堂々と現役です。価値は落ちるどころか、古いほうが価値が高いことも少なくありません。

最初に建築するとき良い材料を使用し、長期間使用するように建てられ、常にメインテナンスをしている建物は、当然安普請の新築よりも価値は高いのです。

付加価値の無い土地は「不動産」にはなり得ません。
星の数ほどあるからです。
だからいくら1,000坪でも3万円、4万円の価値しかないのです。アフリカや中国の砂漠を10万坪買うのと同じことです。
いくら広くても付加価値のない土地を買いたい人はそもそもいないのです。


その土地に古い建物が一つでもあれば話しは違ってきます。

そこを住居として使うことが重要ではないのです。

まず第一にその建物があることによるインフラがあることが重要なのです。

おそらく測量もしているでしょう。

電気接続料も支払い済みということでしょう。

だから価値があるのです。

測量されていて電気が通っている。



たとえばそれが「不動産価値」なのです。


posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:19 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏側

2008年07月25日

ハワイサブディビションのアソシエーション(前編)

ハワイ島のプナ地区、その昔サトウキビ畑として日本の移民が暮らした町です。

そこはワイキキやカイルアコナのようなリゾート地とは対極にある、今でも古きハワイが色濃く残る田舎町です。
そして最近インディージョーンズ最新作のロケ地にもなったほどの、つまりたくさんの原生林に囲まれたそういう地域です。

手のかかったリゾート地ではない分、価格もお手頃なせいで、近年ハワイ版田舎暮らしの地として日本人ロングステイヤーも数多く暮らす地域でもあります

8.jpg 小.jpg 大.jpg



これはそのプナ地区のHB地域に居を構える日本人ロングステイヤーD氏のお話です。

今尚未解決なこの全ての問題は、D氏の隣人が元凶です。
隣人といっても家があるわけではありません。
写真のように鬱蒼と樹木が生い茂るこの空き地主のことです。
D氏はその樹木の被害に頭を悩ませているのです。

D氏は隣人のことを知りません。面識はありません。
だからインターネットを駆使し、D氏は隣人の住所を調べます。
そして手紙を出します。
しかし何の返事もありません。
ますます手は限られてきます。

そうこうしている間にも植物はまるでジャングルの様相です。早いところ何とかしなければ、本当に木々は倒れて来そうです。




このHB地域はプナ地区の多くのサブディビションがそうであるように、農業地地目として登記された地域です
だからインフラはありません。
水や電気は自ら引き込まねばなりません。
そして何よりこの地は自治組合(アソシエーション)が存在しません。

実はこのことは特にハワイ島(ハワイ郡)ではとても重要なことなのです。

日本で自治組合というとマンションの管理組合のようなものをイメージすると思いますが、あちらではアソシエーションというのは郡や裁判所から正式に認可された公的な機関です。
いざとなれば所有地に抵当権をつけることもできます。
いわば小さな政府であり、本当の意味での自治会です。


そしてその運営は地域に住まわれる方だけで、ほぼボランティアで運営しています。いわば第3セクターと同じです。

不動産を所有する人たちから会費を集め(会費といっても、これも裁判所で決められた所有者の義務です。だから任意ではなく強制です。)分譲地規約や道路舗装(もしくは未舗装道路の整備)をつくり、少ない予算で住んでいる住民の暮らしを出来る限り向上させます。
当然限られた予算ですから、リゾート地のそれのように目に見える設備投資は到底出来ません。
未舗装を舗装にするだけでもあと何年掛かるか、そういうレベルです。
では会費を上げれば良い気もしますが、そうするとほとんどの住民は真剣にそこを離れて少しでも安い会費のサブディビジョンを捜すことを考えるでしょう。

そこの地元住民たちの多くは決して経済的には豊かとは言えないのです。
田舎暮らしを求めてそこでロングステイする日本人オーナーとは違い、彼らにとってそこは別荘地では当然ありません。
極論を言うと、そこしか住む場所がない人たちなのです。

だからもしアソシエーションの会費が年間たった100ドル(一万円程度)でも値上がったら、本気で引越しを考えざるを得ない人たちがそこで大勢暮らしている、そういう地域なのです。
経済レベルはサトウキビの時代と何ら変わっていないエリアなのです。


悪いことにこのHBサブディビジョンにはハワイ郡に公認された自治組合(アソシエーション)がありません。

道路は未整備の未舗装で、当然規約は何もありません。
負担する会費も無い代わりに、こういう場合苦情を伝える機関もないということなのです。



D氏と僕は、このD氏邸の建築時知り合いになりました。
その時あった別のトラブルを通じてです。(でもそれは幸いなことに解決済みです)
正直言ってD氏と知り合った時おせっかいなのは百も承知で、このような地域で家を建てることは止めさせようと思いました。
でも、このD氏なら大丈夫かな、そう思えたくらい、この方はバイタリティーのある方でした。

現役時代パイロットをされていたので英語力ももちろんですが、それ以上に“生存力”の強い方なのです。

だからD氏でなければ、例え建築の途中であっても、この地に居を構えることは普段なら猛反対しています。
後日必ず問題が起こるからです。
そしてそれを解決させることは非常に困難なのです。


小さな政府である自治組合の存在が大きいハワイ島では、逆に郡の力が弱いのです。
だからこういうアソシエーションがない地域で一旦こういう問題が起きてしまうと、解決することが非常に難しくなってしまうのです。


最初に弁護士宛に手紙を書きます。



弁護士からの返事

Dさんへ
まず、本件のような問題はハワイでは度々起こりえることです。しかしその解決は簡単ではありません。ハワイ郡は通常このような場合、具体的な被害、危険が起こらない限り関わりません。そして郡は恐らく、直接当人同士で解決してください、と説明するでしょう。しかし先方は理解しないでしょう。したがって唯一つの方法としては訴訟を起こすことが考えられます。ただ、裁判所では隣地の落ち葉が流れ込んでくるという理由では本申請を受理しないかもしれません。しかし隣地の枝が、敷地内に入り込んでいるとか、著しい被害を与えている場合には話は別です。まずは、ハワイ郡よりの返答を待つことも肝要かと思います。その後、直接本人に手紙を出す場合、もしくは法的な手段をとる場合には当事務所に連絡下さい。
もし訴訟を行う時には、第一にそれが具体的に重大な被害を被っていることを立証する必要があり、それができるかどうかが重要です。それを前提の上で当事務所が訴訟を行う場合の費用は2,000ドルからとなります。
ハワイ州弁護士



今度は郡公共事業部部長宛に手紙を出します。


郡への質問

ハワイ郡公共事業部御中

隣人の件ですが、所有地の管理を怠り、木々は長々と生い茂り危険極まりないです。
現に落ち葉は我家の雨樋を塞ぎます。
しかしながら当分譲地には相談できる公認の管理組合がありません。
したがいまして本件の解決につきご相談いたしたくお手紙申し上げました次第です。




郡からの回答

Dさんへ
本件は私的なことと判断します。したがいましてD氏と近隣住民との間で解決されるべきことと思われます。D氏の場合は弁護士を通じての法的解決されることが望ましいかと思われます。
ハワイ郡公共事業部部長




今、D氏は思案中です。隣人に対して訴訟を起こすかどうか、です。




僕は今週D氏と会い、この件の相談を受けました。

D氏はなかなか決心が付かなくて、とても困っているとのことでした。

僕にしても同じです。結論はなかなか出ていません。本当に難しい問題です。


今日で話しを聞いてから2日経ちました。今でも思案中です。アイディアは何も浮かびません。


本件で訴訟を起こしたとしても得るべきものはないだろうと思います。そして恐らくD氏もそのように考えています。

では、いったいどうしたら良いのか、それがまったく考え付きません。


難しい問題です。


週末にかけてじっくり考えてみようと思います。


来週もう一度D氏と会います。

それまでに、何か方策を考えてみます。

実に難しい問題です。
posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:27 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿

2008年07月29日

ハワイサブディビションのアソシエーション(中編)

 前回の続きです。

週末いろいろ考えてみましたが、残念ながら良いアイディアは浮かびませんでした。

でも手をこまねいているわけにはいきません。

ですからこういう時は、まずは出来ることから始めます。

手紙出してみることにします。
苦情の手紙ではありません。「土地を買い取りたい」という手紙です。
「売って欲しい」という内容なら、もしやと思ったからです。
 

もちろんそれだけでは不十分です


ですから考え付くことは全てやっておこうと思います

 D氏.jpg


まずは整地もしくは伐採の見積もりをとってみます。
 プナ地区の他のサブディビションで何度も一緒に仕事をしたことのある優秀な業者がいます

ですからこの土地の樹木の伐採に関して何パターンかで見積もりを依頼してみます。
持ち主と話し合いになった場合、もしくは本当に買い取ることになった場合、その参考になります。
 
 
業者からの回答
 
久しぶり。我々はとても元気だよ。そっちはどうだい、万事うまくいっている?

 
早速昨日HB地区に行ってきました。

D氏の家はとても素晴らしいですね。
庭の手入れも良くされていて、あっそうだ、もし良かったらチップをプレゼントしましょうか?
必要なら遠慮しないと、Dさんに言っておいてね。

オーケイ、問題の土地についてですが、君のいう所有者名に間違いはない、念のためこちらでも少し調べさせてもらったよ。

固定資産税を5年間滞納しているね。
それから土地は買ってから一度も手入れされていない。
まるでジュラシックパークだね。ジャングルだよ。

これだけ樹木があると、伐採するには相当手間かかるね。
でも隣接している家がD氏だけで良かったよ。

両側塞がっていたら高い木は全てクレーンを使わなくてはいけないからね。

それだとコストも掛かるしね。これだと空き地側に倒せるね。


1、D氏敷地境界線から40フィート(約13m)分の樹木のみ伐採した場合。
特にD氏の家に近い樹木の伐採には安全上の理由からクレーン車を使用する。
尚特に高い7本の木は今後D氏邸に多大な被害を与える可能性があります。
見積り額は$9
,875です。


2、1に撤去を付け加え、切り株等には除草剤を使用し完全伐採を行なう場合。
見積もり額は、$17
,400です。


3、土地全ての大きな樹木を伐採する場合。
切り株等には除草剤を使用し完全伐採を行なう。
見積り額は、$26
,000です。


4、3に加え、小さな木々も全て撤去する場合。
見積り額は$38
,000です。


調査した時、近隣の人に会ったよ。向かいの人だよ。

彼もこの土地の樹木の件でひどく迷惑していて、やっぱり前に手紙を出したようだよ。返事は無かったみたいだけど。

それから今回の工事で彼の敷地内の通行を私に許可してくれたよ。

とりあえず、マハロ

マイケル


 思っていた以上に高額な伐採金額です。

それだけ樹木が生い茂っているということです。

何度も仕事していますので、多少の値引き交渉は出来るとは思います。
それでも随分高額です。

でもこの金額は現在MLSに掲示されているこの辺りの土地の売却希望金額と同じくらいかそれ以上の金額です。

土地の金額とその伐採費用、同じか後者の方が高額ということです。
やれやれです。(安い土地というのはあとあとお金がかかるのです、やはり、、、。)


 

もう一つ、マイケルが教えてくれた固定資産税滞納の件について調べてみます。

なるほど確かに5年間滞納してあります。

そして抵当権も既に付いています。購入してから10年が経過しています。

最初の5年間はきちんと支払われていたのに、5年前からそれがぷつりと途絶えています。
何があったのでしょう?

普通に考えてみると、引っ越してしまい新しい住所を単純に届けるのを忘れているということでしょうか?

もちろん行方不明ということも考えられますし、最悪既に死亡しているということも有り得ます。
とすればこの前送った手紙も、、、。まあ、推測でモノを考えることは止めておきます。
 


でも突然支払いが滞ったこと、気になります。

その後郡税務署でどう処理されているのか気になります。

この固定資産税の件からもう少し突っ込んで調べてみようと思います。

弁護士を通じて固定資産税の係官に取り次いでもらいます。

ハワイ郡では3年間滞納した場合通常公売申請されます。

そしてそれでも何の音沙汰も無い場合、強制執行されます、これが通常の流れです。

この所有者の場合は既に5年が経過しています。

とすれば、今どの情況なのか、それを確かめるために弁護士を介して訊いてもらいます。

プライバシーに関わることですから、こういう時には郡に所縁の深い弁護士にお願いします。


 解決へ繋がる道はまだ見えてきません。

解決出来るかもまだ分かりません。

でもまずは今出来ることをしようと思います
 
今回のゴールは樹木の伐採です。

それだけははっきりしています。
それさえ決まればあとはそこから逆算していくだけです


 
方法論にはこだわりません
だから現在の所有者が伐採することだけにはこだわりません
しかし所有者に断り無く伐採することは当然出来ません
 

 
まずは弁護士から固定資産税係官の報告が得られるまでしばらく待機です

来週には何か分かるのではと思います

そこからまた出来ることをしていこうと思います
  

posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:19 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿