2008年10月11日

ハワイの不動産屋さん

アメリカのリアルター、、、、 


不動産を取り巻く世界では大金が動きます。


しかもハワイやカリフォルニアでは、それこそ天井知らずに豪華な不動産が毎日取引されています。
 


でもその中心にいるお客様を取り巻いている人たちは、実は意外に薄給だったりします。


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アメリカのリアルターは完全歩合です。

物件が売れて始めて収入となります。

通常6%のリアルターコミッション。その半分の3%を売り手のリアルターが、残りの3%を買い手のリアルターが受取ります。

ですから、例えば一千万円の不動産取引ではリアルターの収入は30万円です。
しかしその30万円がそのままポケットに入ることは決してありません。
まずリアルター自身がブローカー(主任リアルターで、且つその不動産会社の社長)でない場合、マージンをブローカー(会社に)に支払います。これは場所代や看板料のようなものです。
その他に、様々な経費も事前にかかっています。
売り手のリアルターの場合には看板を立てたり、雑誌に掲載したりします。通常これもリアルターの自己負担です。

買い手のリアルターの場合は、何度も何度も物件内覧のお供をするでしょう。
そして契約締結までにニは何度も何度もカウンターオファーという書面を作成するでしょう。
そのガソリン代も、通信費も、書面作成費用も、その全てが何もかもが自己負担です。
しかも最後まで契約が締結するかどうかの保障はありません。

もちろん物件が毎日、何件も飛ぶように売れてくれれば、経費なんていくらかかっても、書面なんていくら作成しても、お金も時間も惜しくはありません。
しかしもちろん全てのビジネス同様、それはほど甘いものではありません。
 


ハワイ島の現在市価100万円前後の土地の場合、リアルターの報酬は2万円から5万円くらいがいいところです。
はっきり言ってそのうちにおざなりになる物件も出てこようものです。
売れない物件ばかりたくさん抱え、提示報告ばかりが多くなり、つまりお金を生まない仕事とは呼べない仕事ばかりが日々増えていき、それに反比例してリアルター自身の生活は細っていくばかりです。


仕事量に比べて割に合わない。

そうやって別の仕事に転職していく人も出てきます。
特に昨今のご時世ではリアルターの資格を持っていながら他の仕事をしている人は結構おります。


リスティングしているお客様にとってその不動産は大切な大切な資産です。

しかしたくさんの中に埋もれて時が過ぎ、そのうち市場相場をかけ離れたまま、つまり売り時を逃したまま、いつまでもMLSに掲示されたまま、、、、でもリアルター自身、すっかりそのことを忘れてしまっている。
そういうことも現実にはあるのです。




売買契約が締結されると、今度はエスクロー手続きがはじまります。

基本的にリアルターの仕事はここまでです。

つまり物件の売買契約が終わると、あなたの相手はリアルターからエスクロー担当官に変わります。

登記手続きが開始されます。

通常1、2ヶ月というところでしょうか。

さて手続きの中で瑕疵等の問題が起こった場合、エスクロー担当官はあなたに弁護士を紹介してくれるかもしれません。
もしくは中立を欠くとの建前上、あなた自身で弁護士を探さなくてはいけなくなるかもしれません。

つまり今度はこの時点からあなたの相手は弁護士になるのです。



アメリカでは不動産に限らず、分業制が徹底しています。
例えばあなたがリアルターに契約書の内容についてアドバイスを求めたとしても、「自分は弁護士ではないからわからない」、とはっきり言うことは多いです。
きっとそれは日本では考えられないことかもしれません。


つまりはリアルターの仕事は客付けだけ。
エスクローの仕事は登記手続きだけ。

そういう風に予め割り切っておかないと、あなたはいつも「??????」の連続になってしまうでしょう。


例えば相続手続きについて、還付申請について。
リアルターが知っていることは実はごく一般的なことばかりです。
はっきり申してその専門家ではありません。


日本の多くのお客様はリアルターにプロデューサー的な役割りを期待してしまうのでしょう。
しかしこれはお国柄ということです。

リアルターとはリアルターというひとつの職種でしかないのです。


中にはプロデューサー的なリアルター、全てを一括で総合的に扱ってくれる現地の日系リアルターもいます。そういう会社のホームページではそこを特に強調しています。

それは逆説的には、そうではないリアルターが圧倒的に多数ということなのです。
 


あなたに売りたい物件があれば、地域の専門のリアルターへ。

その物件にまず相続手続きが必要なら、裁判所へ、もしくは弁護士へ。

無事物件が売れたらエスクローへ。

登記認証には公証役場へ。

申告には会計士へ。

です。



リアルターは今日も新しいお客様からお預かりした物件をMLSへと掲示します。
MLSへ掲示するためにはたくさんのペーパーワークが必要となります。
魅力ある物件として売り出すため、物件を磨き、写真を撮り、ビデオを撮り、コピーを添えます。オープンハウスをし、見学者にアピールします。


そうしてまた明日も、新たな一件がやってきます。また同じ様に磨き、撮り、書き、紹介します。

そうやって多忙な日々を過ごしていくうちに、初期の引き合いのない物件はどんどんほったらかしになっていきます。


リアルターにも生活があります。
そして物件は次々にやってきます。
売れない物件にいつまでもかまける時間は、正直あまりないのです。 

何しろ、売れてくれないことには1ドルにもならないのですから、、、、。
 




アメリカでの業者とのやりとりの鉄則は、「待っていては駄目」ということです。

実際日本のように痒いところまで手が届くということはあまりありません。(でもその分料金は安いですが、、、。しかしやはり無駄とも思えるサービスが多過ぎます。そして当然それは価格に転嫁されていますから。)

だからストーカーにならない程度に、自ら主体的にプッシュする。
これがアメリカで上手なお客様になるための鉄則です。 



「自分の大切な不動産が他の人の不動産を押しのけて、より目立ちますように、より魅力的に目立ちますように、そして問い合わせがたくさん来ますように、早く高く売れますように、、」

そのためには、リアルターではなく、あなた自身がコントロールするのです。


そのためにまずはどのリアルターを選べばよいのか、、、そこから考えましょう。

初めの一歩です。


そしてそこがかなり重要な部分を占めるのです。
 
posted by 海外ロングステイ相談室 at 19:28 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏側