2008年11月06日

ハワイの土地は、投資にはなりません。(前編)

 ハワイ島不動産競売に関する現地新聞記事を掲載してから僅か数日が経過したばかりですが、早速何人かのオーナーのご家族の方から連絡を頂戴しました。


オーナーの方のほとんどはご高齢となられている方が多く、中には既に他界されている方も少なくありません。

土地.jpg


競売までほとんど時間はありません。


ですから連絡をいただけた方には早急に任意売却や相続手続きの手配を大急ぎでしている最中です。

洋の東西を問わず裁判所などのお役所手続きには時間がかかります。

しかしだからといってこちらもそのペースでのんびりやっていると、二乗で時間が掛かるものです。
ですから自分の手元に作業がある時には、努めて迅速に、これが鉄則であると信じています。


ともかく引き続きこの手配、ぎりぎりまで、できるだけ多くの方の大切な財産を守るお手伝いをしていくつもりです。
 





さて、お話しは今回のこの大量の日本人オーナー所有不動産が競売対象になっているハワイ島のある地域についてです。

実は日本人オーナーの圧倒的多数はハワイ島のプナ地区と呼ばれている地域に集中しています。

ここは最近インディージョーンズの舞台にもなった原生林が生い茂る地域です。
いわゆるハワイリゾートとのイメージとは対極にある地域でしょう。
しかしそういう場所をなぜ日本人が、、?
 

ワイキキでも、ホノルルでもなく、そして最近人気のネイバーアイランドの高級リゾート地でもありません。(例えば同じハワイ島なら西側のコナやコハラと呼ばれるリゾート地が代表です)
 

ここプナ地区は言葉は悪いですがある一定所得層以下のハワイの地元住民が暮している地域です。
昔も今も決して地価が高い地域ではありません。
なぜそんな場所にこれだけ大量の日本人が、、、。
 

区画の広さは1エーカー以上の土地がほとんどで、そこには水道も電気もありません
それもそのはずここは農業地区分地域なのです。
だから固定資産税も割安です。

もともとはこのあたりはサトウキビ畑でした。
我々の先人たちが額に汗した場所です。
やがてサトウキビ産業は衰退し、その後農業地として地元民に安価で開放され、そのままの流れで現在に至る場所です。

今も昔も変わらぬ本当のハワイの地といえます。
本当のハワイの生活がある土地です。

そこは私たちが知るきらびやかなハワイのリゾート地ではありません。

数年前の米国住宅好景気時でも一番最後にようやく地価が上がり出し、そしてそれがはじけて今度は真っ先に地価が下がり出した地域です。

だからこそこういう素朴な疑問が浮かぶのです
どうしてこういう場所を今から20年も前からこれほどたくさんの日本人が購入していたのだろうか?と
 

現に今でもハワイ諸島で最も日本人オーナーが多い島はここハワイ島です。
ワイキキのあるオアフではありません。
しかしこのハワイ島で特徴的なのは、その所有形態は圧倒的に「土地」だということです。(オアフの場合はコンドや住宅が多いです)

土地で所有されているということは、つまり利用していないということです。

中には将来家を建ててという計画のある方もいるのでしょう、ただ今回改めて伺ってみると購入した主な理由の一つに「投資のため」という言葉がたくさん聞こえてきます 


日本人は土地が好きと言われています。

建物付きよりも更地を好む傾向が多いようです。

だから日本の方はアメリカでも不動産と言えば、真っ先に土地を購入されることに抵抗を感じない方がほとんどなのでしょう。

しかしこのことは世界の常識からすると実は少数派といえるのです。


直ぐに建築するならともかく、遠い将来のためにどうして前以って生土地を購入するのだろう、現地の方ならほとんどがそう疑問に思ってしまうでしょう。
 


想像してみてください。
アメリカ本土のあの広大な大地を、どこまでも続く大陸を。

普段我々が知っている日本で売り出されている土地とは上水道完備、整地済み、そういう状態であることが多いです。
しかし広大なアメリカでそれは物理的にも到底不可能というものです。
そんなことをしていたら人手がいくらあっても足りません


ですから土地とは場所のこと、そこを購入しご自身でそれを農業地用にでも宅地用にでもあなたの望むようにインフラを整え整備してください、そういう発想です。
(余談ですがあちらの新車やコンピューター購入に際してすべからくこのようなシステムを取っている場合が多いです。逆に日本のそれは不要なものまでついているくらい完全品として売られていますね。)

一言で言うと既製品となっている日本の土地に対して、未だ生土地でしかないあちらのスタイル。



そういう背景もあるのであちらでは建物付きのほうがより価値が高くなります。


第一家付きなら即使用できますが、生土地を購入しても実際に使用できるまでには約1年はかかります。

いったいどこにメリットはあるのでしょう?



他に初めから50年も100年も長期間使用することを前提に建築されているあちら式と、30年で資産価値がなくなる日本式との違い、、、。
 




つまりそもそも日本で言う土地とあちらで言う土地ではその意味がまっく違うということです。
 

生土地には何ひとつ付帯していません。
しかも原生林は生い茂ったままです。

ですから何かを付けるにしても、何かを整えるにしても、その土地を所有した瞬間から何をするにしても経費はかかるということです。

そればかりかただ放っておいても固定資産税や共益費は発生します


本来土地とは只同然のもの、極端に言うとそれがあちらの考え方です


電気を引いた、樹木を伐採した、土地を均した、そういうことをして始めて「不動産」と呼べる財産となるのです 



この続きはまた明日へ、、、、。
 

posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:12 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産投資

2008年11月07日

ハワイの土地は、投資にはなりません。(後編)

 さて、昨日のブログの続きです、、、。

つまり「土地」とは、手にした瞬間からお金が出て行く一方のものだと思います

たとえば他人に貸してインカムゲインを得るためには建築をしなくてはいけなせん

農作物を収穫しようとしたら、開墾しなくてはいけません


生土地からは何も生まれません


そればかりかただ放っておいても固定資産税や共益費は発生します

そして樹木があまりにも大きくなり、近隣に被害が出た場合には当然その弁済責任もオーナーにはあります

将来の建築のために、その間のリスクをなぜ今のうちから引き受ける必要があるのでしょう?
必要な時に、その時に購入すれば良いのではないでしょうか?
 

土地.jpg

投資のため、、、その土地を手にしてから今まであなたは何を得たのでしょう?
 


毎年ただ税金や共益費を支払い続けるだけ、、、、残念ながらそれは投資とは呼べません


投資とはあなたに利益をもたらすものです
 


値上がりするかもしれないから?

では値上がりしなかったらどうされますか?

値上がりするかどうかなんて誰が知っているのですか?

つまりそれはギャンブルです。
 



あちらの人は投資用には、たとえば中古住宅を購入します

なぜならそれは利益をもたらしてくれるものだからです

今自分がそれを利用しなくても、その間他人に貸していたら、インカムゲインをもたらしてくれるからです

しかも利回りは日本の比ではありません

そして制度的にも貸し主に有利となっています

そして建築物はたとえ30年以上経っていても日本と違いまだまだ値上がりだって期待できます
(少なくとも日本のように数十年すれば建物の価値は0になるという馬鹿げたことはありません)

更にはリフォームをし、転売する、そういうことも可能です
(それを業者ではなく自分でする人たちはあちらには大勢いますアメリカのあの膨大なホームセンターの数を思い出して下さい。できることは何でも自分でする、もともとそういう国民性なのです)

加えて日本が引き算の文化というなら、あちらは足し算の文化です
手を加えるほどに価値が増すのです
 

かのシュワルツネッカー加州知事も渡米当初のボディービルダー時代は、カリフォルニア大地震で半壊した建物を購入し、自らリフォームして転売するビジネスをしていたそうです


付加価値が新たな価値を生むのです
  


所有しておいても何も生まない、そればかりか出て行く一方のものを、わざわざ今購入する必要はありません



投資とはもっと地に足をつけたものだと思います

少なくとも日々、月々、年々あなたを潤すものでなければいけません


既に土地を所有されている方、それも長い間、、、、。

今できることは、これ以上損をし続けないことです



固定資産税や共益費、これを支払い続けることをまずはやめなくてはなりません

だからといって建築をして他人に貸し出すことを考える必要はありません

これ以上余計なお金を使う必要などありません
 


手放すことです



残念ながら得はしません

ただ損害はこれ以上にはなりません


仮にこのまま持ち続けた場合、そして今後考えられる悪い例を2,3挙げてみると、「不在地主の土地への不法投棄」、「樹木が倒れ隣家の屋根を壊す」、そして「相続手続き」、、。

結局どれもお金が掛かることばかりです


ご一報下さい。


儲けさせることは残念ながら叶いません


しかしこれ以上損をさせないよう、できるだけ経費を抑えて、迅速に売却のお手伝いをさせていただきます。
 




 
追記:

そうとは申せこのハワイ島プナ地区を購入された方の中には、日本の海外不動産業者から、まるでハワイ版原野商法ともいえる手法にて相場の数倍で騙されて購入させられた方も大勢いるようです

そういう方には本当にお掛けする言葉も御座いません

そしてその業者のことは本当に許せません


当相談室は現在在京キー局であるあるテレビ局のニュース番組のディレクターさんに協力しており、お寄せいただいた海外不動産版詐欺商法関連情報について、ご本人の許可を頂いた後提供しその撲滅に努めております

このハワイ島プナ地区不動産の高値販売の件に関しても、お心当たりのある方は当相談室までご一報下さい

テレビ局側もご本人のプライバシーに関しては最大限考慮することを約束しております。

どうか第二第三の被害者を出さないために、どうかほんの少しの勇気を頂戴できましたら幸いです
。                          


posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:18 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産投資

2008年11月12日

MLSの読み方(リスティング)

 
MLS(マルチブル・リスティング・セール)について


ハワイ不動産売買の成功のために欠かせないデータとして、
MLSがあります。

日本でいうとレインズがこれによく似ていますが、活用頻度や普遍性は
MLSの方が格段に高く、何といってもハワイ不動産売買にとってはMLSの重要性は唯一無二ともいえる存在でしょう。

これなしでの不動産取引は成立しないと言い切れるほどです。


 
MLSデータはハワイ州不動産組合により管理されています。

パソコンを通じてどこからでもそのデータを取り寄せることが出来ます。
つまりあなたが今いるその不動産業者オフィスで、ハワイ州全ての現在の売り出し不動産(リスティング物件)や売却済み不動産の全ての情報を瞬時に知ることが可能です。

ただし
このMLSは一般には公開されてはおりません。
あなたのパソコンからは、開放されている一部情報を除き、その詳細の全てを閲覧することはできません。

全てを閲覧するためにはパスワードが必要です。そしてそのパスワードは、ハワイ州不動産組合に届出を出したリアルターにしか与えられていません。

しかし開放されている一部情報に関してはいろいろなウエブサイトで閲覧は可能なようです。
例えば 
http://www.hiinfo.net/REsearch/default.asp のようなサイトでも、ご自分のパソコンからでもかなり細かく売り出し情況を調べることはできます。
ただいったいいくらで売れたのか、そういうプライバシーにも関わる詳細データの記載はそこにはありません。

ですからそういうデータはやはり業者から調達するしか方法はありません。


   Copyright @@/@@/2008 by Hawaii Information Service 

COMPARABLE LISTING THAT HAVE SOLD 

Search criteria: Sales from @@/@@/2008, MLS Form Land, MLS Status Sold. TMK Taxkey 3-A-A-A-,,,,,, 

MLS#   Tp   St  DOM  Takey    Tnr    Price            Display       Location   Land area Details  Listed by 
         212,,    LN      S     15     3-A-2-   FS      $20,000      Near to AA   57th Ave      2 .00 ac    ○×△property 

SOLD ×/×/2008 for $18,000 ( CASH) DOM
15
                                                       
By  A, BBBB  -  PB / ABB Realty                                                                           


上記は実際の
MLSに記載されている情報です 大体このような並びで物件の数の分だけ、この下にずらーと記載されることになります。

ちなみにMLSといってもいろいろな形がとれます。
知りたい地域の特定の価格帯の家だけ、コンドだけ、というように自らの知りたいことだけを、その目的ごとに抽出できるのです。
(確かにそうでもしなければ、常に最新情報に更新されるMLSです。その膨大なリストをいったい誰がどうやって読めましょう、、)

ちなみに上記MLS情報はハワイ島プナ地域の特定の分譲地で過去6ヶ月以内に売却された土地、そういう選び方をしたCMAデータです。


そして上記のような直近で売買締結された物件のデータは、お客様がご自分の物件を売却をする時の掲示価格設定の参考としてよく使用されます。

尚、 MLSデータは上記のように略語で記載され、そしてそういう物件データが上から順番に掲示価格の安い順に並んでいます

ですから当然一番上に掲示されている物件は最も人の目に触れることになり、それだけオファーを受けやすくなります


またこうしたデータを用いて、現実的で適正な価格を最初に掲示しておかないと、なかなか引き合いが来ず、よっていつまでもこのMLS上に物件が残ったままということにもなりかねません。
ちなみにDOMという略語はMLS掲示期間のことです。
この数字があまりに大きすぎる物件には、傾向としてオファーが届くことは少なくなります。
何故ならそこまで長い間市場に残ったまということは、物件に何か問題があるのかもとか、オーナーが頑固で価格交渉にはまったくのってこないのだろうと、勝手に想像されがちで、とにかく何かと負のイメージが持たれ敬遠されるのです。

ですから価格設定は重要です。

 
今のように市場は冷え込む一方の、そして掲示物件ばかりが増えていく時代であるなら、特にです。

あなたの財産です。
適正な価格で、適正な手続き方法で、出来得る限り迅速に売却したいものです。

(来年以降は更なる冷え込みが予想されるでしょうから尚更です。)


 < MLS略語の解説

MLS#MLS 番号  Tp:不動産タイプ(LNはランドの意味です)  St:スタイタス(売却済みならS、売り出し中ならAとなります)  DOM:掲示期間(上記物件は15日経過ということです)  TNR:所有権か借地権かそういう区分について(上記FSは完全所有権ということです)  Price:掲示金額  Display:広告表示(上記の物件は“どこそこに近し”との記載です)  Land area Details:不動産面積(2エーカー、約2400坪の物件ということです)  Listed by:リスティング業者名  



これを踏まえて前記の
MLSを読むと、この物件は、MLS番号212、、番の土地、現在リスティングされ15日目。またリスティング掲示価格は$20,000である。AA地域に程近い57番通りにある不動産である。尚リスティング業者名(仲介業者)○×△プロパティー社です
そういうように物件詳細を読むことができます。
  


そして対して売却完了時には、下記のようにその時の詳細も記載されます。

SOLD ×/×/2008 for $18,000 ( CASH) DOM 15                        
By  A, BBBB  -  PB / ABB Realty                                                                                
これはつまり、2008年×月×日、$18,000(現金取引)により売買契約に双方が合意する。掲示15日目。買主代理業者 A.BBBABB不動産会社プリンシバルブローカー)となります。 




成功する売買には、客観的事実は不可欠なのです。 
                               
posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:42 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却

2008年11月15日

ハワイ島プナ地区土地限定情報

ハワイ島プナ地区、、。Aina.jpg

1960年代までサトウキビ畑として、我々の先人たちが額に汗した地域。

やがてサトウキビ産業は衰退し、その後は農業地として地元民の自立のため安価で開放され、そのままの流れで現在に至る場所です。

最近はではインディージョーンズの舞台にもなった写真のように原生林が生い茂る地域です。

いわゆる私たちが抱くハワイリゾートとのイメージとは対極にある地域でしょう。

しかしこれが本当のハワイだと気付かせてくれる、そういう場所でもあります。


実はハワイ諸島の中で最も日本人オーナーが多い島はここハワイ島なのです。
そしてこのプナ地区がその8割を占めているのです。驚くことにワイキキのあるオアフはその半分にも満ちません。

そして、このハワイ島プナ地区の日本人オーナーの特徴は、その所有形態が圧倒的に「土地」だということです。
(オアフの場合は逆にコンドや戸建が多いのです。)
土地で所有されているということは、つまり今現在利用していないということです。

そもそもが、ハワイのコンドミニアムを買って毎年ハワイへ、そういう計画ではなかったということでしょうか?

今から20年も30年も前にここの土地を買い、そしてその後はずっとそのままほったらかし、、、。
しかもたったの一度も自分の土地を見たこともないとおっしゃる方もいます。


ここプナ地区は、大変言葉は悪いですが、ある一定所得層以下のハワイの地元住民が多く暮している地域です。

昔ながらの普通のハワイの生活がある地域なのです。

そこは私たち日本人の多くがイメージするきらびやかなハワイのリゾート地の姿はありません。

第一日本の観光客がわざわざ訪れる地域ではないのです。

1区画の広さは1エーカー(約1200坪)以上の土地がほとんどで、そこには水道も電気もありません。

ただの生土地だけです。
それもそのはずここは農業地区分地域なのです。


だからこそ、「なぜそういう場所をこれだけ大量の日本人が?」そういう疑問が浮かぶのです。



数年前の米国住宅好景気時でもようやく一番最後に地価が上がり出し、そしてバブルが弾けると今度は真っ先に地価が下がり出した地域です。


もちろんこういう場所が好きな人は大勢います。

実は僕もその一人です。
何より夜が夜らしく、星が本当に美しく輝きます。
まるで天然のプラネタリュウムのようです。
パパイアやマンゴウもスターフルーツも最高においしいです。

でもどう贔屓目に見ても、ワイキキよりもどこよりも、このプナ地域がハワイ州全体の日本人オーナー所有数の圧倒的トップというのは、あまりにも不自然です。

しかも2000人以上の「土地」所有者ばかり、、、つまり不在地主ばかりがこれだけたくさん、、これはどうしたって奇妙です。

しかもどうしてこういう場所を今から20年も30年も前から、これほどたくさんの日本人が購入していたのだろう?

やはりどこかで誰かしらの作為が感じられます。

どこかで誰かがこの現象を誘導したに違いないのです。


1972年日本の海外不動産取得に関する法律が変わり自由化され、海外不動産を取り扱う不動産会社が現れ出した時、同時に誕生した一部の「悪徳業者の誕生」、この現象は実はそこに端を発しています。


元々このプナ地区はそれまでの産業であったサトウキビ畑の衰退を受けて、地元の労働者階級の人間に向けて郡が安価で提供しようと計画していた、そういういきさつがありました。
ですから地目も農地とし税金も安く設定しています。
しかし郡の目論見ははずれ、結果的にはその多くの区画は売れ残ってしまいました。

そこに目をつけた日本の悪徳業者たちが安価で買い漁り、そしてそれをあたかも素晴らしい価値がある不動産であるかのように宣伝営業して、何倍もの高値で、しかも現地を見せることなく日本人に売却したという経緯があったのです。

そしてその手法を今尚続けている海外不動産会社も残念ながら存在します。


日本の悪徳海外不動産業者が間に入るだけで、最終的には当初の売り出し価格だった数字の、その何倍もの価格で日本人オーナーの手に渡ることになるのです。

それでは仮にどれだけ有望な不動産であったとしても、日本人オーナーの手に渡った時には、そこに投機的価値が存在することはあり得ません。



もちろん全ての区画がそうであったとは言いません。

でもそういう事実があったということは間違いないのです。


あなたが騙されていなければ幸運です。

でもそうやって現に騙されてしまった方もいます。

ましてや当時はインターネットもない時代です。

そして何よりそこは遠い外国です。言葉も商習慣も違います。

どうして自分で調べることができましょうか?

ましてやその不動産は大新聞で広告されていたり、よく目にする会社で販売されていたりするのです。

どうしてそれを疑えましょうか?

その上、専門的なことや夢のような話しばかり、その海外不動産会社のセールスマンに語りかけられたら、それをつい真に受けてしまうということは当然のことです。仕方のないことです。

その場に居たらきっと誰もがそうなったことでしょう。


だからこそ余計にそういう業者のことが許せません。


そして今再び、その悪徳業者たちは、今度は「売却時」において、もう一度騙そうと、かつての顧客にアプローチしています。

値が崩れたとか、サブプライムローン問題(本当の意味もわからないくせに)のせいとか、さももっともらしいことを並べて、結果現実に取引されている価格の数分の一の価格で引き取り、それをすぐさま転売し再び利ざやを稼ごうとする、そんな輩もいます。


いったいどこまでお客様を食い物にしたら気が済むのか、、。




以前もお知らせしましたが、当相談室は在京キー局のあるテレビ局のニュース番組のディレクターさんに協力しており、お寄せいただいた海外不動産版詐欺商法関連情報について、ご本人の許可を頂いた後提供し、その撲滅に努めております。

このハワイ島プナ地区不動産の高値販売の件に関しても、お心当たりのある方は当相談室までご一報下さい。

テレビ局側もご本人のプライバシーに関しては最大限考慮することを約束しております。

どうか第二第三の被害者を出さないために、どうかほんの少しの勇気を頂戴できましたら幸いです。



そして、、

その上で現実にご売却をお考えの方には、当相談室がそのお手伝いをします


目標は出来るだけ手取額を多く、そして早くです。(売買価格がいくら高くてもそこから差し引かれるものが多過ぎてはまったく意味ありませんし、また登記手続きが2ヶ月もかかるような手続きは、初めからその契約自体を疑ってかかるべきでしょう。)


当相談室としては1区画につき一律9万円を成功報酬として申し受けます。

もちろん相談料や事前調査費用などは一切ございません。

現実に売買契約が締結し、そして実際にお客様の銀行口座に米国登記機関から売却代金が振り込まれたのをきちんと確認された後で、成功報酬として9万円を後払いにてご負担下さい。



当相談室は、各分譲地によって最も早く高く売ることができるだろう現地リアルターをそれぞれ手配しリスティングさせ、もしくはもっと早く直接キャッシュで購入してくれる現地投資家へアプローチしたり、そしてその後はエスクローと呼ばれる登記機関から発行される英文登記書類の事務手続きの処理を代行し、お客様が売買代金を受取りになるまでの仕事を一貫して請け負わせていただきます。

※たとえば現地リアルターを使いリスティングした場合には不動産仲介手数料が別途かかりますが、その代金も他の源泉税、また固定資産税や共益費の日割清算分やエスクロー費用などと一緒に、登記完了時にエスクローを通じて売却金額より差し引かれます。そしてその残金がエスクローより直接お客様の銀行口座に振り込まれることになります。(通常は売買価格の約8割程度です)
※売買手続の過程で、本人が直接日本の公証人役場にて英文書類に認証を受ける必要があります。その際の費用として認証料が公証役場で一部11500円かかります。(尚もしご希望でしたら、この手続きも当相談室が代行する方法もございますが、かかる公証費用についてはその実費分のみご負担下さい)




残念ながら「土地」は利益を生みません。

逆に、共益費、税金、天災、アクシデントなどで、現実には出て行く一方です。


今ハワイではたくさんの売り出し物件が溢れています。

また来年以降もアメリカ景気の復旧の目処はたっていません。

日本のバブル崩壊後の情況を参考にしてみても、またかつての絶頂期に戻るということは難しいことだと思います。

サブプラムローンを無制限に供給し、金利を極端に下げ、頭金を0にして、、、、そうやって跳ね上げていった異常な地価に、また再び、はとても難しいことでしょう。

だとしたら、かつての安く需要の少なかったプナ地区本来のマーケットに戻り切る前に、まだ売買交渉が成立するうちに、この現状を認識した上で、そして公開されたデータや情報をいくつもご覧になった上で、現状の適正な価格で、適正な手続きで、これ以上損害を拡げないためにも、売却されることもひとつの方法です

もし円高が気がかりなら、例えば外貨口座を作り、そこにドルで売却金を入れておけばいいことです。

この先の為替レートの推移をみて、後日円に換えるのもよし、ユーロにしてもよしです。

少なくても口座に入れておけば、もう出て行くことはありません。
逆に僅かながらも利子は付いています。



どうか再び騙されないで下さい。会社名や肩書きに惑わされないで下さい。



その海外不動産会社は、どうやってあなたの大切な不動産を売却しようとしていますか?

その金額の根拠はいったいどこから出ているのですか?

最終目的である代金受取までの一切の手続きは誰がどのようにするのか、決まっていますか?

そして本当にきちんとお金は入ってきますか?



当相談室についても、やはりご不安はあるでしょう。当然です。

ですからもしご興味がありましたら、住所や電話番号などはとりあえず伏せたままで結構ですので、まずはヤフーメールなどのフリーアドレスからご連絡下さっても構いません。


そして何度かやり取りしてみて、その上で、決めていただければいいことです。

何しろ大切な財産のことです。

いずれにしても性急な判断は危険です。



リスティング等の実際の実務は来年1月からスタートさせていただこうと考えています。

それまでの間は通常通り無料相談という形で、問い合わせのあった方には、何度でも、各種データや情報をご提供していくつもりです。
そしてできれば直接お話をさせていただく機会もいただけるようになれば嬉しいです。


データや情報は惜しみなく差し上げるつもりです。
それについてご説明や解説もいたします。


まずはそこからです。

参考ブログ記事:

1、 2、  3、 4、  5、
 



 

posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:56 | ホノルル ☔ | Comment(3) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室から

2008年11月19日

熱いハワイの賃貸市場

熱いハワイの賃貸市場


近頃、海を渡り毎日のように、景気の悪いニュースばかりが入ってきますね 



ウオール街:証券不安、失業、、、不動産市場:暴落、差し押さえ、、


ハワイの不動産売買市場からも、良いニュースはなかなか聞こえてきません 


今騒がれている証券不安と、この不動産不況は切っても切れない関係ですから、当然ですね
あっちが悪ければこっちもです   


でもそんな中にも、(そんな中だからこそ)チャンスもあるものです。


大型バスで大人数で差し押さえ物件購入のために巡る観光ツアーを組む不動産業者。

空家となった差し押さえ物件の防犯管理を請け負う業者


競売でよりよい値を付けるための、住宅の化粧直し業者、、、エトセトラ、エトセトラ 



不況の中にも隙間は生まれます
 



そしてその隙間を埋めるビジネスはいつの世も必ず存在します 


だから、ピンチはチャンスです、、とよく聞きます。


しかし、、、


所詮そんなことを思いつき、そんなことを具現化できるのは、その道の人間たちだけではないですか、、、 


遠い日本に暮らし、不動産知識も十分ではない自分には、たとえ隙間を見つけてられても、埋める具現性はないですよ、、、


確かにその通りです  




しかし何も隙間を探さなくても、実はとても身近に、同じ不動産分野の中に、現に今右肩上がりとなっている分野があります 


そしてその分野は、プロでなくても、ハワイに住んでいなくても、参加可能です      



ハブナ.jpg






話しは少し戻りますが、ハワイはサブプライム発祥の地ではありません


ですから発祥の地であるカリフォルニアやネバダ、はたまたアリゾナに起こったような大打撃は、この地にはありません

かの地の市場は壊滅状態ですが、ハワイの市場はただ冷え込んだだけです
そしてその理由もわかっています

ハワイの不動産市場が現在これほど冷え込んでいるのは、金融機関の貸し渋りが最大の原因です

クレジットカード発祥国でもあるアメリカで、現金でものを買う人は変わり者です

特に不動産です。現金で買う人は 、、、、、、です

ですからアメリカの住宅市場にローンという制度は不可欠なのです


 
実はハワイには今でも不動産を買いたい人はたくさんいるのです

しかしこのサブプライム問題により住宅ローン審査が厳しくなり、今までなら簡単に審査を通っていた人も、通らなくなったのです


つまり不動産を購入したくても購入できない人が増えたということが、最近のハワイ住宅市場の特徴なのです
 


そして、こういう人が今一斉に賃貸住宅の借り手として流れてきています

ローンは通らなくても、住むところは必要だからです



はい、そういうことです

参加可能な分野はここのことです

需要と供給のバランスで、今家賃相場が上昇しているのです

だから同じ不動産業界でありながら、売買市場は冷え込んでいるのに、賃貸市場は貸し手市場という奇妙な現象がおこっているのです
 


しかし折角のこの好景気、、残念ながら、ハワイの賃貸市場には一つ大きな欠点があります

アメリカ不動産はこと売買に関しては
MLSという広域性、公共性のある制度がきっちりと確立していて、お客様は一つところにいながら全ての物件を探すことが出来るのですが、賃貸市場はこのように便利な制度が残念ながら存在しないのです


アメリカの賃貸市場は極めて原始的です

一軒一軒不動産屋を回りその業者が管理している住宅を紹介してもらうか、もしくは新聞やインターネットを通じて自分で探すしか方法がありません

6ヶ月以上の長期でもそれ以下の短期(バケーションレンタル)でも同じです

 
不動産をローンで買って、しばらくして売って、また買い換えて、を繰り返してきたアメリカの不動産市場です

手持ちのお金の無い人でも家が買える国なのです。

だから賃貸市場は、もともとマイナーな市場なのです


日本とは大きく違う現実です



だから、あなたがもしハワイ不動産の持ち主だとして、そしてもし賃貸をとお考えだとして、確かにそれはとても素晴らしいことだとお勧めでできます

ただし、それは管理業者によりますが、、、、、。



そういう但し書き付きでのお勧めです


不動産管理会社は十分吟味が必要です

制度が整っていないマイナーな市場ということは、つまり実際に管理してくれる現地不動産会社を安易に選ぶと、うまく借り主を斡旋できなかったり、そして家賃の金額自体も、また管理内容についても大きく差が出るということです 

以前アメリカの弁護士について書いたブログの中でも触れましたが、ポイントを依頼人であるあなたにではなく、対象に向けているかが重要です

地域に根ざしていて、質の良い顧客(この場合は借り手)を集めることができるか、つまり日本語を話せるとかあなた側に対してどうかということは実は本当には重要なことではなく、あくまで利益を発生させるサイドに対してどう優秀なのか、そこが選ぶポイントだろうと思います

良い借り主が入ってくれれば、きれいに大切にあなたの不動産を使用してくれるでしょうし、質の良い借り主はきちんと毎月末家賃を支払い続けてくれます

実は日本以外ではそういう当たり前のことが当たり前ではありません

だからこそ特に注意を払う必要があるのです

業者とあなたとの間の言葉のコミュニケーションの便利さについては、そういうことに比べたらまったく大きな問題ではないはずです


結局、賃貸市場において、良い借り主を探せるかどうかが、良い業者であるかどうかの唯一のポイントだと思います


扱う地域、物件により、良い業者の基準も変わるでしょう

ともかくいろいろ見比べていろいろ質問してよい業者を探しましょう




 
追記:

しかし同じ賃貸市場といっても、短期、つまりバケーションレンタルの市場は現在芳しくありません

これは借り手が観光客相手ということもあり、様々な情勢から旅行客そのものが減少しているせいだと考えられます

ですからネットなどから直接借り手を捜しているバケーションレンタルのオーナーのサイトを覗いても、以前は価格を記載しているケースが多かったですが、ここ最近は「応交渉」というのが増えてきています

借り手市場です

とすれば値切るチャンスです!

もうじき燃料サーチャージも下がっていくでしょう
そしてこの円高です


だからまたこの情況は近く変わっていくのでしょう
 

今日のチャンスは、今日だけのものかもしれません

忙しい世の中です、、、、、。
 
posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:43 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイの賃貸不動産

2008年11月23日

16歳の君へ

知人のブログ記事にこういう文章がありました。


仕事での外出から戻って、地域の会合に出様としていた時、誰かドアをノックする人がいます。
開けてみると15-6歳と思われるアフリカ系アメリカ人の少年が立っています。
どうしたのかと聞いてみると、「高校で勉強を続けるのと大学へ進学の支援者を募っている。
ここにサインして新聞を取ってくれると僕の支援者になれます。いかがでしょうか?」という。
時間がなかったので改めて来てみてくれというと、おとなしく立ち去りました。
地域の会合から戻って夜10:00近く、またドアをノックする人がいます。あの少年でした。
ちょっと今日は遅いので明日にしてくれないかというと「今日が支援者を募る最後の日なので何とかお願いします」。

結局支援者にさせられましたが、彼が去った後、日本の高校生にこういうまねができるだろうか? と考えました。
独立心、自分の学費を自分で工面しようというメンタリティは立派です。
この辺の教育の差がその後のメンタリティの差になってくることは事実でしょう。  

上記ブログURL:http://zhenwu.cocolog-nifty.com/blog/2008/11/16-216c.html 




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話しは変わりますが、僕はものすごく人見知りです。

初対面の人とはまずまともに話せません。

しかし社会生活を送る上でそうも言っていられない時は、もちろんたくさんあります。

そういう時には事前に深呼吸を何度もし、そして努めてゆっくりと話そうと心がけています。
どきどきして、焦って、つい早口になってしまうからです。

そしてその後はどっと疲れが出てきます。
それなりに長い間生きてきているつもりですが、そういうところはまったく進歩がありません。

そういうのをできるだけ悟らせないように、、、、、それだけが唯一の進歩です。




でもそんな自分でも、海外で暮らしていた時(そして今でも出張した時)には、別人のようになっています。

初めての人と素早くアポイントメント取って面会したり、時にはアポなしで直接会社に乗り込んだりすることもよくあります。
どうして海外ではそういうことができるのか、自分ではまったくわかりません。(どなたか心理ドクターの方分析してください)

ただ英語で話す時、海外で行動している時、体の中が積極性のアドレナリンで満ちていることは、はっきり自覚できています。

英語が話せるからという問題ではないと思います。
そもそも僕は帰国子女ではありませんし、何しろ英語なんてまるでできない一番最初の頃から、既に積極的だったのですから、だからこれはもうよくわかりません。
(当時は疲れてくると堂々と日本語で答えて、おまけにそれを理解できないそっちが悪い、という目で相手をにらんだりしていましたしね)

でも実は僕のような人間は、自分が想像している以上にはるかにいるようで、僕がアメリカで暮らしていた時そういう人とよく出会ったものでした。
本当に不思議な現象です。

まさか、海外という場所には、アドレナリンが出てくる、そういう磁場でもあるのでしょうか?

だから今回の知人のブログにあった16歳の少年のようなことについては、アメリカと日本、2国間の教育とか文化についての対比について考えてみる以前に、どうしてももっと違う別のことをイメージしてしまいます。

それはつまり、「その場所に行くと自分そのものが変身する」、ということについてです。
 

もしかしたら16歳の時の自分も、もしアメリカのその場にいたら、ブログの少年と同じ様な積極性で生きていたのかも、、、、、、
  


実はこの少年と同じ16歳の頃といえば、僕は学校に行くことが嫌で嫌で仕方がなかった頃でした。
恥ずかしながらこの少年とは真逆ですね。
そして僕の場合は、行けるのに行きたくなかった、そういう我侭な少年でもありました。
その頃僕は、元来の人見知りでしたので、その時期のほとんど本を読んで過ごしていました。


ふと、思うのです。
僕があの年の頃、「海外へ」、もしそういう選択肢があったなら、と。 

今のそういう子供たちはどうしているのでしょう。

いくら時代が違うとはいっても、本がネットに変わったこと、あとはほとんど僕の頃と違わないんじゃないでしょうか。



ふつふつしているくらいなら、いっそ、たとえばハワイにでも行ってみませんか?


何しにって、
もちろん、ハワイで勉強するのです。

もちろん僕にはあなたにとって、そこが磁場となりうる場所なのかどうかはわかるわけはありません。

でも、環境を変えてみること、これは選択肢の一つとして考えてもいいことです。 

そしてそこがハワイなら、
何はなくとも、とりあえずは楽しくそして安らげる、そういう場所ですから、 そこで勉強してみる。そういうことも今の時代なら、現実の選択肢でしょう。  


ハワイで勉強(実はこのアイディアは当相談室のクライアントのものです。今彼女はその具現化に向けてまい進中です。僕はその考えに賛同し、彼女のアシステントをさせていただくつもりです。)、、、、もし興味があれば、もしこのことに何か感じるものがあったのなら、個人的に相談にのります。



でも旅行会社とか留学会社とかをやるつもりはないですので、面倒な話しは後回しにします。形作りが目的ではないのです。


16歳の君へ

とりあえず、「あー」とか「うー」とかだけでもいいので、メール下さい。

ついでも冒頭の僕の知人のブログについての観想も聞きてみたいです。
  

http://hawaii-consultant.com/

 
posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:23 | ホノルル ☁ | Comment(1) | TrackBack(0) | ○明るい不登校になるために

2008年11月27日

グリーンカード抽選〆切まであと、、

DV-2010 

応募終了まであと3日
、、。


 
以前記事 


DV-2010
の応募受付は、いよいよ今月一杯で終了となります
(正確にはアメリカ東部時間の12月1日午後12時までです。)

nomo1.jpg

以前も触れましたが、わざわざ高いお金を払って業者に依頼しなくても、ご自分の力で応募できます


それにこれは知らなかったのですが、実はアメリカ国務省は下記のような日本語の解説文まで作ってくれていたのですね
 
http://www.travel.state.gov/pdf/DV2010-Japan.pdf 

これならますます自分で応募しやすくなります



まだ3日あります
そして週末です
 

業者なんか頼らずに、自力でバンバンやっちゃってください(でも応募は一人一通だけですので、ご注意を。)


海外生活では、最後は「自力」が頼りです。

でも所詮最初の一歩は「イキオイ」だけです

みんな最初は「エイエイヤー」から始まるのです 

 
興味のある方は、この週末、駆け込みましょう 




追記:

尚、多少心配があるとすれば写真のサイズに関してです。
ですから応募する前に、パソコンに保存してあるご自分の写真を国務省ウエブサイトの http://www.dvlottery.state.gov/photo.aspx Photo Validator を使って何度でも試してみてください。
最終的に無事
Your photo is valid. と表示されれば、その写真で応募可能ということです   
posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:47 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ビザ