2008年11月12日

MLSの読み方(リスティング)

 
MLS(マルチブル・リスティング・セール)について


ハワイ不動産売買の成功のために欠かせないデータとして、
MLSがあります。

日本でいうとレインズがこれによく似ていますが、活用頻度や普遍性は
MLSの方が格段に高く、何といってもハワイ不動産売買にとってはMLSの重要性は唯一無二ともいえる存在でしょう。

これなしでの不動産取引は成立しないと言い切れるほどです。


 
MLSデータはハワイ州不動産組合により管理されています。

パソコンを通じてどこからでもそのデータを取り寄せることが出来ます。
つまりあなたが今いるその不動産業者オフィスで、ハワイ州全ての現在の売り出し不動産(リスティング物件)や売却済み不動産の全ての情報を瞬時に知ることが可能です。

ただし
このMLSは一般には公開されてはおりません。
あなたのパソコンからは、開放されている一部情報を除き、その詳細の全てを閲覧することはできません。

全てを閲覧するためにはパスワードが必要です。そしてそのパスワードは、ハワイ州不動産組合に届出を出したリアルターにしか与えられていません。

しかし開放されている一部情報に関してはいろいろなウエブサイトで閲覧は可能なようです。
例えば 
http://www.hiinfo.net/REsearch/default.asp のようなサイトでも、ご自分のパソコンからでもかなり細かく売り出し情況を調べることはできます。
ただいったいいくらで売れたのか、そういうプライバシーにも関わる詳細データの記載はそこにはありません。

ですからそういうデータはやはり業者から調達するしか方法はありません。


   Copyright @@/@@/2008 by Hawaii Information Service 

COMPARABLE LISTING THAT HAVE SOLD 

Search criteria: Sales from @@/@@/2008, MLS Form Land, MLS Status Sold. TMK Taxkey 3-A-A-A-,,,,,, 

MLS#   Tp   St  DOM  Takey    Tnr    Price            Display       Location   Land area Details  Listed by 
         212,,    LN      S     15     3-A-2-   FS      $20,000      Near to AA   57th Ave      2 .00 ac    ○×△property 

SOLD ×/×/2008 for $18,000 ( CASH) DOM
15
                                                       
By  A, BBBB  -  PB / ABB Realty                                                                           


上記は実際の
MLSに記載されている情報です 大体このような並びで物件の数の分だけ、この下にずらーと記載されることになります。

ちなみにMLSといってもいろいろな形がとれます。
知りたい地域の特定の価格帯の家だけ、コンドだけ、というように自らの知りたいことだけを、その目的ごとに抽出できるのです。
(確かにそうでもしなければ、常に最新情報に更新されるMLSです。その膨大なリストをいったい誰がどうやって読めましょう、、)

ちなみに上記MLS情報はハワイ島プナ地域の特定の分譲地で過去6ヶ月以内に売却された土地、そういう選び方をしたCMAデータです。


そして上記のような直近で売買締結された物件のデータは、お客様がご自分の物件を売却をする時の掲示価格設定の参考としてよく使用されます。

尚、 MLSデータは上記のように略語で記載され、そしてそういう物件データが上から順番に掲示価格の安い順に並んでいます

ですから当然一番上に掲示されている物件は最も人の目に触れることになり、それだけオファーを受けやすくなります


またこうしたデータを用いて、現実的で適正な価格を最初に掲示しておかないと、なかなか引き合いが来ず、よっていつまでもこのMLS上に物件が残ったままということにもなりかねません。
ちなみにDOMという略語はMLS掲示期間のことです。
この数字があまりに大きすぎる物件には、傾向としてオファーが届くことは少なくなります。
何故ならそこまで長い間市場に残ったまということは、物件に何か問題があるのかもとか、オーナーが頑固で価格交渉にはまったくのってこないのだろうと、勝手に想像されがちで、とにかく何かと負のイメージが持たれ敬遠されるのです。

ですから価格設定は重要です。

 
今のように市場は冷え込む一方の、そして掲示物件ばかりが増えていく時代であるなら、特にです。

あなたの財産です。
適正な価格で、適正な手続き方法で、出来得る限り迅速に売却したいものです。

(来年以降は更なる冷え込みが予想されるでしょうから尚更です。)


 < MLS略語の解説

MLS#MLS 番号  Tp:不動産タイプ(LNはランドの意味です)  St:スタイタス(売却済みならS、売り出し中ならAとなります)  DOM:掲示期間(上記物件は15日経過ということです)  TNR:所有権か借地権かそういう区分について(上記FSは完全所有権ということです)  Price:掲示金額  Display:広告表示(上記の物件は“どこそこに近し”との記載です)  Land area Details:不動産面積(2エーカー、約2400坪の物件ということです)  Listed by:リスティング業者名  



これを踏まえて前記の
MLSを読むと、この物件は、MLS番号212、、番の土地、現在リスティングされ15日目。またリスティング掲示価格は$20,000である。AA地域に程近い57番通りにある不動産である。尚リスティング業者名(仲介業者)○×△プロパティー社です
そういうように物件詳細を読むことができます。
  


そして対して売却完了時には、下記のようにその時の詳細も記載されます。

SOLD ×/×/2008 for $18,000 ( CASH) DOM 15                        
By  A, BBBB  -  PB / ABB Realty                                                                                
これはつまり、2008年×月×日、$18,000(現金取引)により売買契約に双方が合意する。掲示15日目。買主代理業者 A.BBBABB不動産会社プリンシバルブローカー)となります。 




成功する売買には、客観的事実は不可欠なのです。 
                               
posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:42 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却