2008年12月01日

ハワイ諸島に感謝です。

ハワイ諸島主要8島、ニイハウ、カウアイ、オアフ、マウイ、モロカイ、ラナイ、カフォラフェ、ハワイ。

このうちロビンソン一族の個人所有であるニイハウ、そして古くは王国の流刑地として後日は合衆国の軍演習場となったカフォラフェ、それ以外一般に出入り自由な島は合計6つ。


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そういえば僕が訪れたことがあるのは、そのうちのたった半分の3島だけです。
オアフ、マウイ、そしてビッグアイランドの3島だけ。


行ける機会は何度もあったのだけど、何故かいつも土壇場でスケジュールが合わずやむなく延期になったままでいます。




今年の初めにカウアイ島プリンスヴィルにあるコンドミニアムの売却のお世話をさせていただいた時も、ホノルルからリフエに向けてチケットを取る寸前までいっていたのに、、、。

残念、、。



もしかしたら(いや間違いなく)毎年のようにハワイに行かれているあなたよりも、僕はハワイのことを知らないでしょう。


僕自身3島だけとはいえ、ハワイへの渡航回数だけは相当なものになってはいるはずです。

でも如何せんいつも到着するとすぐ空港からレンタカーにのり、まっすぐ業者のオフィスへ、それをいくつもはしごし、あとは現場へです。
宿泊先に着くのは10時を回っています。(もちろん夜です)
渡航回数の割には、ビーチもゴルフ場もショピングも、長い間ご無沙汰です。

ですからそういう理由で、僕のブログにはいわゆるハワイ関連のブログによくあるレジャー情報がないのです。

決して真面目ぶっているのではなく、単純に僕自身そういうことを知らないのです。

知らないことは書けません。

残念、、。



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今年の春相談室のホームページを開設し、そして幸運にも素晴らしいお客様たちと出会うことができ、そしてその方たちから改めてハワイのことたくさん教えていただいております。



ハワイを、海外を、「楽しむ」のは、お客様です。


業者の仕事はその「楽しみ」を得られる環境をつくるお手伝いをして、そしてそれが恙無くうまくいくよう、裏方として万事手配コーディネートすること、しておくこと、だと思います。

役者が自分の芝居に自分で酔って、自分だけが楽しまないようにしている同じことが、我々業者にも求められるのだと思っています。



今この時たっぷりと楽しまれているお客様が、素敵なレストランとかレジャーの情報を教えてくれます。

それを聞いているだけで楽しくなってきます。

わくわくしてきますし、何よりたっぷり楽しまれていること、そのことが嬉しくて嬉しくてたまりません。



そのヒップな情報を、今度は僕があなたへとお伝えます。
もちろん僕はそれを体験していません。
体験するのはあなただけの特権なのです。



我々業者の仕事とは、最初と最後に必ず必要となりますが、お客様がもっとも楽しまれている真ん中の時間には必要ありません。

また必要がなくなるようにしておくことが、よい業者の証だと思っています。
我々が必要ということは、今何か問題が起こっている、そういうことだからです。



不動産一つに関しても、例えばその購入時、日本では契約というと売主(もしくは業者)が作成した既に完成している契約書の内容に対して、判を押すようですが、あちらでは買いたい人が自分オリジナルの購入希望内容で売主へと希望書を提出します。(これをオファーといいます)

希望書にたくさんの希望内容をこれでもかと書き入れます。
希望金額はもちろん、例えば、「自分は現在日本に住んでいるので物件をまだ見ていない。だから2週間以内にそちらに行くので、そして見て気に入ったら買います。」、そういう要項がのっていることも有りますし、他には、「測量費用、清掃費用、シロアリ検査費用、登記費用、その一切について買主は負担しない」、そういう一方的とも言える記載だってあります。
(この辺りが、言わなきゃ損、なアメリカ式ですね)
つまりこの場合には、売買金額がいくら高くても売主の手取りは相当低くなるということになります。

(だから逆に売却時にも、そのオファーに対して、金額以外の面も全てチェックする必要があるのです。)


オファーする時には白紙を埋めていくわけではなく、一応定型契約書があります。
しかしそこに予め記載されている買主希望要項だけでも既に70項目以上あります。
その上別紙にて、それぞれの購入希望条項を当然のようにつけてきますから、全て読むだけでも一苦労です。

そして希望書を受取った売主は、買主に対して、今度は自分の希望を入れた修正案を提出します。(これをカウンターオファーといいます)


契約締結までにはそういうやり取りを何度も繰り返し、最終的に妥協案が見出せた時点でその書面に両者がサインします。

そしてこれが契約書となります。


ですからあちらの場合には、日本のような乙だの甲だのといったいかめしい文字で格式を保った、整った契約書ではなく、行ったり来たりが多い分たくさんの書類が添付され、いたずらに分厚くなったお世辞にもきれいとはいえない書類の束が、契約書となるのです。



このように契約ひとつとっても、このようにやり方がまったく違います。

ですから我々業者がお客様のためにすべきことは、オファー一つをとっても、まずは相手サイドに受け入れられそうなギリギリな線で、お客様優位なオファーをアドバイスすること。

その上で向うの文化面まで踏まえて、予め強く主張しておかなくては損をするかもしれないこと、そういうことをまで踏まえたアドバイスをしつつ、カウンターオファーを繰り返し、マクロでそのやり取りをお客様優位に持っていくお手伝いすることが我々の仕事と捕らえておかなくてはいけません。

(ただ翻訳文をお客様に渡しても意味はないと思います。他言語で書かれたものには必ず文化面での解釈の違いがあり、そこまで翻訳することは困難です。だからこういう時だけは、敢えて踏み込んでアドバイスしなくてはならないと思っています)


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学校一つ選ぶにしても、たとえば60歳のあなたと、12歳のあなたでは学びたい内容も違うでしょうし、そもそも学校そのものに求めるものが違っているかもしれません。

ある人にとっては、学校とは学問の追及そのものであり、ある人には人との出会いの場としてであったりするでしょう。

そういうことを踏まえた上でスクール(とそれに付随するナニか)を探すこと、たくさんある中から、そこを見つけ出すことが私たちの仕事の本筋でしょう。


更に、学校探しだけでは完結しません。

住居、ビザ、などもコーディネートしなくてはいけないでしょう。

海外ロングステイです。

学校だけ、不動産だけ、そういうことではなく、お客様の目的の遂行のために必要なら、学校も、不動産も、です。

でも、まずは最初に目的ありき、です。



そして、、、、

ロングステイが順調にまわり始めたら、我々はもう必要ありません。


お客様が現地で友人をつくられ、新しくオープンしたレストランに行かれている頃、我々はまた新たなお客様の土台をコーディネートしています。



ですから、今日行かれたその楽しいお話と新しいレストランに関しての情報などは、、、、先輩たち、お願いしますね。



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今は便利な時代です。

僕は現在東京に住んでいて、海外の仕事をしています。


アメリカ滞在中にもアラスカに行ったことも有りませんし、ケンタッキー州を車で通ったこともありません。

でも今年、アラスカの不動産に関わる仕事を数多くしましたし、ケンタッキー州では大掛かりな相続手続きのコーディネートまでしています。


最初にインターネットで関係する事例、業者、関係者、などを調べ、その中から必要な情報や人にコンタクトし、メールや電話(スカイプ)を使いやり取りをして、例えばそれが不動産に関することなら、グーグルアースで全体を捉えた後現地から360度動画を業者に撮影してきてもらい、それを圧縮して東京に送ってもらいます。
まさにブレードランナーやマトリックスの世界みたいですが、この時代は東京にいながら、あちらとこうしてビジネスできてしまうのです。


ただ、決してその便利さに依存してはいけないことは、確かにあります。



そこには「空気感」が存在しません。


ですからたとえば不動産購入という場合には、オファーに必ず検査期間を入れ、お客様には必ず現地を見に行くようにアドバイスしています。
(たとえ嫌でも行ってもらいます。あまり嫌なようなら代わりに僕が行きます。笑)

ともするとバーチャル情報だけで購入しても問題ないと思えるくらい完璧な場合もありますが、それでもお勧めはできません。


何よりも「空気感」、不動産を購入するときには、どうしてなのかよく分からないけど、ここが好き、もしくは嫌い、そういうことが重要だと思っています。


人間ならではの第六感です。

経験上、一年を経て他のどんなデータよりも、結局最後はこの第六感まで動員して決定した場合が、一番お客様が幸せになれているようです。


もしかしたら話しが矛盾しているかもしれませんが、そしてこの部分だけはどっぷりアナログですが、でも大切なことだと思っています。


ですからどうか見てから触れてから決断してください

そしてそのための、見る期間を設けるための強引なカウンターオファー作成のノウハウは、ばっちりありますので、そこはお任せ下さい。


余談ですが、「やっぱりアナログが一番だ」、とばかりに、逆に物件探しの段階から全てを初めから現地に行ってやろうとすることは、それはそれでお勧めできません。

たった1、2週間の滞在で、いったいどこから手をつけるのですか?

毎日どれほどの物件の更新があると思っていますか?

結局歩き回り疲れきり、そしてただ時間だけが過ぎていき、そしてあげくに最後に変な物件を買ってしまうのがオチかもしれません。

(せっかく来たのだからと思って、失った時間を取り戻そうと思って、そうやって購入へ購入へと自分を追い込む、そんな心理についなってしまいがちではないですか?)


例えばタイムマシンに乗りある特定の100年間の歴史を調べようと思っていても、事前に詳細を絞ってから乗り込まないと100年の歴史を見るには、結局100年掛かることになります。
多分それと似ています。

時間もお金も貴重です。

せっかく便利な道具がたくさんある時代です。

やっぱり貴重な時間を使ってそこを訪れる時は、最後の空気感を確認するためだけにして、それまではこの文明の利器と我々とを、バンバン便利にこき使って下さい。

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もうひとつ余談ですが、僕が東京に住んでいてそしてこの仕事をする上で逆に便利なこともあるのです。

今の時代はどこにいてもほとんどの事務処理に関してはパソコンがあればできますが、でも肉筆でサインする必要がある場合、それを認証してもらう必要がある場合、公証人役場や米国大使館、直ぐそばにそういう機関のあるこの場所は、現地にいるより時として便利な場合も多いのです。



とはいっても、冒頭の、売却手続きを請負って最終的に良いオファーを勝ち取れたカウアイ島のプリンスヴィル、行きたかったですよ。
(自分で買主である現地投資家とスカイプで長時間何度も交渉を繰り返した物件ですから、それは思い入れがとてもありますし、、)


その空気感、改めて確かめてみたいです。

何しろ当時は関連のたくさんの資料と動画に囲まれていたお陰で、イメージだけはものすごく持っていましたので、何とかそれを現実のものと比較し修正しておかなければ、まずいかな、、、と思いますので。(笑)



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ここは海外ロングステイ相談室です。

海外への入り口と出口、そして困った時には、どうか気楽に、どうかそのまんまで、安心してお寄りください。

そして解決後は、そんなこともあんなことも相談室のことも、もうすっかり忘れてしまって、ただ思いっきり海外を楽しんじゃってください。

http://hawaii-consultant.com/


posted by 海外ロングステイ相談室 at 00:01 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の誕生

2008年12月05日

見える手数料と見えない手数料

 

我々日本人は、ことぜいたく品や非日常品に関しては細かく注文つけることを忌み嫌う傾向があるような気がします。

 


特に海外旅行に行った時には、普段なら考えに考え抜いて結局買わないはずのものを、いともあっさり買ってしまうことがあります。


でも、現実にはそれはやはり必要ないものですし、また実際に費用対効果も薄いもののはずです。


観光地には観光地特有の料金があったりします。
嫌な言葉ですが日本人価格というものも今でも存在しています。


中身はまったく変わりません。
いや、ともすると意外に普段の買い物先のほうが、安くしかも品質も格段に良かったりします。

 

それはきっと日常のお客様の目は、もっととても厳しいものだからです。

 

それに比べてアラモアナショピングセンターにいる時のあなたの目はどうですか?

   


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贅沢な旅行も、豪華なコンドミニアムも、素晴らしいし、とても価値あるものです。

 

でもだからといって、豪華で贅沢な手数料、あらかじめたっぷり加算された「見えない手数料」というのはいかがなものでしょう?

 

実体価値はいったいいくらなんですか?

 

これが観光地のおみやげ程度のモノなら、まあ笑ってすませましょう。

せいぜいランチやディナー程度なら、それもまあしぶしぶ支払いましょう。

そして「これも勉強代」と思って、笑い話にして、その後はとっとと忘れてしまいましょう。

 

でもこれが不動産代金とか法的手続顧問料とか、一生のうちにそうそう何度も経験する事のない高価な専門性のある買い物や手続きにおける場合は別です。


こういう場合には何度でも気の済むまで、いつもの日常のお客様の目で、厳しく吟味してください。



そもそもお客様負担分を100万円も余分に頂戴して、お客様が得られる素晴らしい豪華な「手数」(料)なんて、いったいどこにあるのでしょう?

もし豪華な100万円の手数料を支払うくらいなら、その分たとえば1ランク上のコンドミニアムの購入代金に当てたほうがいいに決まっているのです。

手数料はその資産価値のうちには含まれないものです。



  

手数料には2種類あり、「見える手数料」、「見えない手数料(あらかじめ価格に組み込んでいる等)」があるようです。

 

そして特にこの「見えない手数料」には要注意です。

 

本来現地価格で10万円で買えるものが、見えない手数料40万円があらかじめ加算されて日本人価格50万円になってしまっていては、あんまりというものです。





手数料や顧問料とは、知恵と汗と経験への代償です

だから質のよいサービスが、それ相応の手数料報酬となることは、ある意味当然だと思います。

しかしこのような生涯に何度も利用する事のない高価な専門性のあるモノの場合、そのサービス内容が果たしてどれほど質がいいとか悪いとかは、なかなか判断つきません

比べる手段がないのです

だからそれがたとえ質が悪いサービスであったとしても、べらぼうに高価な、そういう手数料報酬が一部ではまかり通ることとなるのでしょう

ましてやその上そこに「見えない手数料」まで、あらかじめ組み込まれているとしたら、、、、、。

たとえそうされていたとしても、素人にはなかなか気が付きません 

何故ならそれが初めてのことだからです。
   



手数料をより多く支払ったところで、よいサービスが得られるということでは決してありません。

逆に、本来は、知恵、汗、経験などを、もっともっとフルに活用していれば、経費も時間も抑えられる仕組みを作り出せたはずです

実際に競争力のある業界ではそういうことは当然のことでしょう


そのサービスでできることはどういうことで、それに対してその費用で果たして割に合うのかどうか、それを厳しく考えてやってください


選択権はあなたにしかありません 


「他に選択肢はないから、、」、それでは相手の思うツボです。
 

あなた一人で、その業者の人件費と家賃と調度品代の、その全てを負担する必要はまったくないのです。
 


海外ロングステイ=ぜいたく品ではありません

贅沢な海外旅行があるように普通の海外ロングステイもあります。

普通の海外旅行があるように豪華な海外ロングステイもあります。
 

でも豪華な手数料というのは決してあってはいけません。
  


不思議なもので、「高い金額=価値の高いもの」、「高い手数料=より効果的な手続き」、どうしてもそう思ってしまいます。

実際ある特定の商品などは、高いものから順番に売れていくというのもよく聞く話しです 

改めて考えてみると、随分不思議な話です。



それから、こんなこともあります。


豪華な新築コンドと、何重にも瑕疵の付いた権原保険のない安いコンド、いったいどちらの手続きがより大変かは、一目瞭然です。


でも実際の手数料報酬がどちらが高いのかは、、、、、、、、、。



確かに、不思議な話です。
 





 
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posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:51 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏側

2008年12月09日

B2ビザにあるドラマ

 一般に短期観光ビザと言われるビザにB2ビザというものがあります

しかし、80年代に日本でもビザウェーバープログラムが認可されたことにより、一般的に観光ビザといえば今ではこのプログラムのことを差すようになっているかもしれません



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BビザにはB1、B2と2種類あります。

一般的に、1が商用、2が観光と分けられています。

ビザの期間はその人によりまちまちです。
半年だったり数年だったりします。

またビザの期間はあくまでビザの有効期限であり、滞在期間ではありません。滞在期間は目的地のイミグレーションでI―94に記載されます。

B1ビザは商用とは言っても、アメリカで職に就いて収入を得ることは出来ません。
その場合にはHやEやLなどのいわゆる労働ビザを取得する必要があります。

またB2ビザを取得しなくても我々日本人は前途のビザウェーバープログラムにより、ビザ無で90日の滞在が認められています。


つまり一般的にはこのBビザをわざわざ取得する必要が少ないのです。


そしてその少ないわざわざ取得する人に対してはその分ハードルも、以前に比べると高くなっているようです。



ふと疑問に思いませんか?

実際にわざわざこのBビザを選んで取得した人たちの滞在目的とはいったい、、、。


B1を取るくらいならLビザを取ることが多い現在、そしてB2をとる位なら2度ビザなしで渡航すればいいような気がします。



そこまでしてBビザを取る理由とは、、?



下記は当相談室のお客様からのメールを転載したものです。




今日は、母が観光ビザをとったときのことをお話ししたいと思います。

最初は、孫の面倒をみるという理由でビザがとれるとは思いませんでしたので、申請していなかったのですが、私と息子の学生ビザをとりに大使館に行った時に、ダメ元で面接官にきいたところ、「可能性はある」と言われました。

そこで、母の書類も改めて揃え、面接に行ったところ、最初は面接官も鼻で笑っていたそうです。

母としては、自分がいないと私の学業が成り立たないことや、とりあえずは4ヶ月間のビザでもよいことなどいろいろ理由を並べ立てたところ、根負けしたのか、あちらから、1年間のビザをくれました。かなり粘ったようですが

結局、こちらの入国審査官からは半年の許可となりましたが、母のビザがあるのとないのでは大違いでした。

まわりに今この内容を話すと、いつも「よくビザがおりたね」と驚かれます

ダメと言われても粘ることが大切なようです。








Bビザにはこういう素晴らしいドラマが詰まっているのですね



このお母様の気丈な交渉、、、、、。

きっと、ただただ子供のために孫のために、その強い気持ちからの行動だけだったのでしょうね。


タフにネゴシエーションし勝ち取ることが重要ではなく、勝ち取ろうとしてタフにネゴシエーションをしようとするその姿勢こそ最も尊いということを改めて感じました。


このお母様の目的はBビザを取る事ではもちろんありません。
ビザ取得は、「目的」を遂行するための手段でしかありません。

だからここでどういう結果がでていようとも、目的である「子供と孫のために」は、たとえば今日本に居ながらだったにしても遂行していたはずです



勝ち取るものは「何のために?」、それがあるからタフにネゴシエーションできます。



運悪く勝ち取れないこともあります

でも「何のために」がはっきり分かっていれば、また別の方法で別のアプローチで、「何」そのために、それを勝ち取ろうと、またタフにネゴシエーションするだけです



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posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:33 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ビザ

2008年12月11日

ハワイからの召喚状

突然ハワイの裁判所から届く召喚状。


お客様からの問い合わせです。
 

このお客様、最初召喚状をいつものように現地の業者からのダイレクトメールか何かだと思っていたようです。
 


内容はすごいものでした。

ハワイの建築会社からこのお客様が訴えられ、その裁判のための召喚状でした。

契約不履行、代金未納、材料費維持費、損害賠償、督促に対する度重なる無視、、、すごいことになっています。

知らないうちに犯罪者扱いです。被告人になっています。


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お客様は日本の海外不動産会社からハワイの土地を買い、そしてその会社で建築契約をしたそうです。

この日本の会社は最近潰れたそうです。

経営者は現在行方不明で、担当者だった元社員に何を言ったところでラチがあくはずもありません。彼もそれどころではないようです。

全額ではないまでも建築費は既に一部支払っています。
そのお金については弁護士に依頼して幾分でも戻ってくるよう動いてもらっています。
 



結局お客様の支払ったお金は1セントも現地業者にはいっていませんでした。
全てその会社の運転資金に換わっていました。

都合の悪いことに、英文の契約書には言われるがままにお客様本人がサインしています。

契約上はこの日本の会社は関係ありません。
お客様と現地の建築業者との問題です。

紙切れにそう書いています。
そしてこの紙切れが全ての国です。
 


難しい事件です。
 


ハワイの弁護士をお世話します。
民事裁判の、しかも実際に法廷に出てやり合うことを得意としている元ニューヨーカーのハワイ州弁護士です。
当然金額も張ります。
でも彼が適任だと思いました。




結果は、違約金の減額。
 

結局、法廷には立つことなく、示談で終了しました。

そして減額されたその金額にしても、最初に請求されていた違約金から弁護士費用を差し引いた額とほとんど変わりません。  


うまくいったとは言えません。




海外ロングステイ相談室



ところで、僕は弁護士でもないし、会計士でもないし、ブローカーでも、建築業者でもありません。

皆さんよりほんの少し海外サバイバル経験のある一日本人にしか過ぎません。
 

開き直っているわけではありません。





たとえば、弁護士のたらいまわしにより起こる「過剰支払い」と「未解決」。

そして、そこが自分の専門地域でもないブローカーに不動産売却を依頼したために起こる「時期逃し」と「安価売却」。 

そういう事例をたくさん目にしています。

そして身をもっても経験しています。
 



第一に、トラブルが起きても、ほとんどの方は英語が話せません。

 たとえ
英語ができたとしても現地の社会文化風習に明るいわけではありません。 


だからそんな時に頼りになるのは現地の日本人弁護士となります。

しかし日本語が通じお客様とのコミュニケーションがどれだけ円滑だろうが、それはまったく別の問題です。
事件はこちら側ではなく向こう側にあります。

大切なのは解決すべき事件に対してどうかだけです。

僕は何も彼らのことを目の敵にしているわけではありません。優秀な人も大勢いることも知っています。

ただそうやってトラブルの解決を依頼する前に、他の専門家への道を、そういう選択肢を初めから失ってしまうことに、そのことに抵抗があります。

もっとも適任者に仕事をしてもらう、これが原則だからです。

しかしお客様は皆「今回が初めて」のトラブルなのです。

だから誰が適任かどうかはわかるわけがありません。
 

しかし弁護士は依頼するにもある程度の額は覚悟する必要がありますし、またブローカーは契約により一定期間拘束されます。

つまりやり直しはかなりのリスクと経費がかかります。

だから度々「たらいまわし」が起きたり、「売り逃し」が起こったり、するんだと思います。



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 件のお客様と話し合って、正式にこの建築業者のまま建築を続けることになりました。

ミソがついたからといって建築業者を変えるより、日本の海外不動産会社のことから全てを彼らに話し、まずは誤解を解こうと話し合いました。

考えれば彼らも被害者です。

間には僕が入ります。
でもお金のやり取りは直接にしてもらいます。
支払い方、方法はたくさん知っています。
やってあげることはしませんが、何種類かやり方をお知らせします。
その上で自身で判断してもらいます。

僕は言葉と文化の通訳、に徹します。 
そしてお客様と一緒にわくわくしながら業者にシロウトとしていろいろと質問します。
そしてお客様と意見を交換し合い、よい海外生活へ、少しでも協力したいです。
ついでに残りの建築費の勉強についても、少しずつ粘り強く、交渉してみようと考えています。


海外ロングステイ相談室

こういう「裁判」とか「事件」とか、 正直時々手に余る依頼に身の丈を認識します。

息苦しくなります。

自分自身が傲慢になってもいるのでしょう。

だから努めて、改めて自分はほんの少し海外経験のあるシロウトである、と自分に言い聞かせます。

実際にシロウトなのですから。
 

そして改めて目の前の事例に合う、そしてお客様の経済状況に合う各種専門家を手配し、二人三脚でゴールを目指します。

僕が息苦しくなる以上に、きっと不幸にも初めてのトラブルに見舞われたお客様の方が、どうしていいのか分からなくなりパニックになっているはずなのです。

だから初めから何も調べもしないで高額の弁護士や専門外のブローカーのところに依頼してしまうことになるのでしょう。
  


相談室はその前のワンクッションの場です。 

はっきり言ってここでは何も解決しません。できません。
 

でもどこに、誰に、頼めば解決するか、それは処方できます。

足を折って歯医者に行ってしまう前に、ここにお立ち寄り下さい。

スーパーマンではありません。大きなこともできません。 

でも最後まであきらめません。

弁護士からブローカー、そして会計士、専門家は代われども、僕は最後のゴールまで一緒にいます。


決してあなたを一人にはしません。


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posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:52 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿

2008年12月15日

お知らせ

「海外ロングステイ相談室」からのお知らせです。

相談室ホームページに
相談室のサービス内容を追加しました。

当相談室サービス内容について、料金形態について、相談室の具体的な仕事内容について記しています。

(まだ製作途中ですが、今後随時追加していきます。)


尚特集記事として、今回は相談室お客様から頂戴した普段のホノルル買い物事情についての情報も掲載してございます。


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posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:21 | ホノルル ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室から

2008年12月18日

手のひらのトークン

今朝、久しぶりに着ようとした古いダッフルコートのポケットから、トークンが出てきました。


トークン、歪な穴の空いたニューヨーク地下鉄用の代用硬貨のことです。

でも、今ではニューヨークも日本と同じくメトロカードです。

トークンはとっくに姿を消しています。


そんなトークンが、今朝ポケットの中から出てきました。

最後に行ったのはそういえば冬だったな。ひどく寒かったっけ。

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ところで「手のひらのトークン」という小説をご存知ですか?

実は僕の好きな小説のひとつです。
本編では、二十代後半の若者が東京の仕事を辞め、ニューヨークへ向かいます。
その若者のNYまでの日々とNYでの日々が、等身大の視点で淡々と切々と綴られている話です。
でも大抵の人の人生と同じ様に、この本の主人公のNY生活にも、特別なことは何も起こりません。
我々と同じ様に小さなことで苦しみ、そして些細なことに喜びを見出しています。
そんな小説です。
 

当たり前のことですが、ニューヨークで暮らしているからといって、特別にドラマチックなことは起こりません。

結局、東京だろうが秋田だろうがスリランカだろうが、どこで生活していても日常なんてきっと同じ事の繰り返しで、つまりありきたりに平凡で悩み多きものなのかもしれません。
 


でも、ふと眺める景色が違うだけで、気分が変わることは確かにあります。
 

聞こえてくる音が気分を高揚させてくれることもあります。 

山手線の窓からぼーと眺める景色と、サンフランシスコのミュニトレインから眺める景色では、その時想うことは確かに違っています。

そして想うことが違えば、確かに気分も違ってきます。
(少なくてもそんな気がしてきます。)
 

うまくいけば、そうやって気分が違ってくれば、きっと行動だって変わってくるかもしれません。



異国での、最初の頃の不安とドキドキ。でもそれは若かったし、しかも単純でもあったから、その高鳴りをときめきだと誤解していたのかもしれません。

でも本気でそう信じているうちに、本当にときめいてくるから不思議なものです。


 
「海外に行く」とは、案外そういうことかもしれません。


もしそうなら単純に魔法にかかってしまった方が楽しそうですね。



それにしても、このトークン、、、、。 

時代ですね。
 


ニューヨークで、歪なあの穴から覗き見えた景色、そしてその時の想い、忘れませんよ。


追伸:これから「海外に」を考えている方にはこの本はお勧めです。ただ繰り返し言いますが、はらはらどきどきはありません。淡々と切々とした平凡な物語です。でもじんわりと心地良くなる小説です。
手のひらのトークン BY 安西水丸          



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posted by 海外ロングステイ相談室 at 19:59 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○and others

2008年12月22日

ハワイ不動産売却についてのチェックポイント

         ハワイ島プナ地区土地限定情報の続き」

        
ハワイ不動産売却についてのチェックポイント (いつか必ず来るその日のために)


   
もし、ハワイ不動産のご売却に関して、あなたがインターネット等で見つけた業者を通じてリスティング(仲介売却)をお考えになられた時、、ハワイには専任契約しかありませんので、その点にはくれぐれもご注意して下さい。



 なので一度
その不動産業者と契約してしまうと、たとえばあなたご自身で日本のご友人に売却することになった場合でも、業者への手数料支払い義務は発生してしまうのです。

そして、不幸にもあまり熱心にセールス活動をしていない業者であったとわかってしまった場合でも、その契約期間内は解約することもできません。



リスティング(仲介売却)で最も大切なことは、、結局この「業者選び」に尽きるのでは、そう思います。



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リスティングというインターネットを通じての売買が一般的になった昨今。 

例えばただリスティング掲示だけしておいても、インターネット上にはあなたの物件は公開されます。

そしてあとはほっておいて、引き合いが来た時だけ応対すればいいのですから、記載する物件は多ければ多いほど大歓迎ということは言えなくもありません。

つまり業者によっては、わざわざ自費で看板を立て、密に顧客をあたり、賢明にセールス活動をしなくても、ネット上に掲示しているだけで、たまたま引き合いがきて、、そういうことでも結果的には仕事になってしまうということです。

しかし、今ここにきて、そういう業者に任せて、ただ引き合いが来ることをじっと待っているだけで何とかなる、そういうケースは本当に少なくなってきています。


バブルは弾けています。異常だった時代は終わっています。

しかしその後に起こることを、我々日本人だけは既に学んでいるはずです。


やはり基本に戻るべきでしょう。

大切なことはまず
「特定の地域に特化した専門業者」に仕事を依頼する必要があるということです。


たとえばあなたがお持ちのハワイ島プナ地区パホア村のハワイアンビーチズ地域の土地を、今年に入り何件も売ったという実績のある業者に依頼することです。

物件に則した顧客をあらかじめ掴んでいることはとても重要です。

その上で、誰もがハワイアンビーチズ地域の物件が欲しいと考えた時に、その業者の顔が浮かぶような、そういう業者であればなお更良いです。 

たとえばハワイ島の西側、コハラ地区の高級リゾート物件を大規模に扱っている有名な不動産業者に、あなたの大切なハワイアンビーチズ不動産を任せても、、、もちろんリスティング掲示こそできますが、おそらくそれきりとなるでしょう。

それに、業者は手数料商売です。

通常顧客には手数料の高い物件から勧めていくのが一般的です。
 

コハラと比べられるとハワイ島東地区では太刀打ちできません。


でもそれ以前に、ハワイアンビーチズ不動産を購入する顧客層をもともと持っていない業者なら、これはもう最初から期待できるはずはありません。

ただリスティング掲示しているだけです。

業者側はそれでいいかもしれませんが、所有者にとってはそれでは貴重な時間と手間のロスというものです。

無責任甚だしいです。
更にそうこうしてる間に、市場はもっともっと冷え込んでいってしまうのです、、、。    




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さて、ようやくリスティング業者が決まったとします。

 

でも、いざリスティングに臨むに当たって、その掲示価格を決める際には、どうか現在掲示されている他物件のリスティング価格をあまり参考にしないで下さい。



現在長期間リスティングされている物件というのは、言い換えれば「売れ残った」物件のリストということです。 

大切な不動産を出来るだけ高価に売り出したいお気持ちは、とてもよく理解できます。

しかし希望的観測だけで、それらを参考にして価格を決めても仕方ありません。

同じように売れ残りリストの仲間入りをしてしまうだけです。



リスティング掲示(MLS)は近隣同種物件の価格の安い順に記載されています。

ですから折角リスティングに出す以上、最も人目に付く、いっそ一番上に記載されるくらいの思い切った価格提示をお勧めします。

経験的にその方が、結果的に少しずつ値段を下げていくより、時期も金額も条件よくまとまることが多いのです。

結果的に売却金額がいくらになるかが重要なのであって、このリスティング価格は、あくまでそのための手段でしかないのです。
 (それに物件を欲しい人は常にリスティングをチェックしているものです。また下げた、また下げた、そういう物件の印象はとても悪いですし、そしていざ交渉というときも、足元を見られ低く指値されやすいものです。)   

 


現在のような市場の中で、特にこのハワイ島プナ地区のような非リゾート地域不動産のリスティング売出しは、特に厳しい現実があります。

 
一般的なハワイ不動産と違い、リゾート地域ではないので、購入者は実需目的の地元一般購入者だけというのが現実です。

そしてそういう購入者層には、今金融機関はなかなかお金を貸してはくれません。

この方たちのもともとの所得水準があまり高くないことに加えて、今以上にもっともっと不動産価格が下落するものと考えられているので、物件担保力も低いというのがその原因です。


ですから敢えて長期策としてのリスティング売出しを避け、こちらから直接投資家などへ売り込む方法というのも考えておいて良いかもしれません。

結果例え市価の2、3割減になろうとも、開発業者や投資家などへの直接現金売却という方法には、即金性という大きな魅力があります。

更に利点としては、迅速で、しかも確実に手続きは完結するということです。
(一般客の場合、契約締結後登記手続きが進んでいき、あと少しで完了というギリギリでも、そこでキャンセルになるということも、特にこの時期には少なくないんです。)


注意点は、売却価格を決定するにあたり、いったい何を根拠にその数字を決めるかということです。



いくら市価よりは安くなるとはいっても限度があります。

そして何よりも、あなたにはそれを客観的に判断する材料がまったくないのです。 


だからといって、都合よく相手の言い値で、極端な安価で、大切な不動産を買い取られてはたまりません。

ですからこういう時には、あくまで最近6ヶ月間の近隣同条件の物件の売買履歴を話し合いのベースとすべきだと思います。
(MLSデータのことです。)MLSについてのリンクです
 


半年間でこの地域でどれくらいの物件数が売れていて、またどのくらいの価格帯で売れたのか、その客観的なデータを参考にしたうえで、その何割減位なら妥当な数字なのか、その点をはっきり交渉のテーブルに載せるべきでしょう。


更には、いざ実際の取引となった時には、所有者の実質の手取り額はいったいいくらになり、その受取時期はいったいいつになるのかも、事前にはっきりさせておくべきポイントです。


仮にその売買価格が妥当だと思えたとしても、その契約価格からあなたの理解を超えた諸々の大きな経費が差し引かれていき、結果手取りは想像以上に少なかったということはあってはならないことです。

更には、このような直接現金売買取引で、一ヶ月以上も登記手続きがかかるなどということは有り得ませんので、その点にもきちんと目を光らせておいてください。
  


そして無事売却を終えられたら、今のような円高の時期は売却益を円換金せずに、そのままドル口座にでも預け入れておいたほうが賢明ですね。
 


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posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:00 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却

2008年12月28日

今年は本当に有難うございました。

今年このホームページを立ち上げて、本当に素敵な人たちと出会うことが出来ました。

心から感謝いたします。


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現実には一度もお目にかかっていないまま、メールのやり取りだけで、もう何ヶ月もお付き合いさせていただいているお客様もいます。

電話だけでやはりお顔を拝見していない遠方の方々もいます。(今度僕のスカイプにもカメラを付けますね。)





ハワイ島のご自分の土地を、勝手に不法投棄の廃車の山にされたKさん。
覚えていますか?来月は売却したこの土地の源泉税を取り戻す確定申告です。
がっちり取り戻しますのでどうかご安心を。
でもこんな円高が続くようなら、還付小切手受け取ってもしばらく外貨預金に入れておいたほうが懸命ですね。


アメリカ本土のとある州で相続手続き中の△△さん。
本当によくここまで我慢して、何とかここまでこれましたね。
最後の最後に本当に逆転ホームランです。
きっと亡くなられたお父様が味方してくれたのですね。
弁護士、通訳者、周りのいろいろな人たち。今回スーパーマンは正直誰もいなかったですが、あきらめずにそして真摯にとことんやり続けていれば、最後は必ずいい結果に繋がるものだと、今回改めてそう思いました。
あなたたちはすばらしいです。
この件に最初から関われたこと、そしてあなたたちと出会えたこと、本当に嬉しく思います。
逆に大きなパワーを頂きました。


○○さんがおっしゃっていたように、名前も住所も記していないこの相談室ウエブサイトは確かに不安でしたよね。どうもすみませんでした。(来年早々には専業になって、名前や住所を公開します。)
小さなノックのようなお尋ねメールが、いつしか毎日のようにやり取りをするようになりましたね。
それから一ヵ月後、あなたはお名前とハワイのご住所を知らせてくれました。
最初の相談はハワイ州の記録の調べ方、だったのですが、そこから派生して、今ではもっといろいろなことを話していますね。もう半年以上の関係になりますか、、。
出会いとは、不思議です。
そしてとても素敵です。


ハワイに暮らす××さんは、相談室のウエブサイトにハワイ情報レポートしてくれています。
その人とのきっかけは現地の不動産トラブルの相談でした。
でも僕が東京でしたことは、多分、ほんの少し現地で暮らすあなたの背中を押しただけです。
結局、解決は自分自身でされたのです。
この件で関わり合いになった弁護士も友人も、あなたの勇気をとても頼もしく思っています。



テレビ局ディレクターのOさん。
海外不動産詐欺事件に関して。たくさんの許されない事件があります。
そしてなかなか表に出てこない被害は本当にたくさんあります。
残念ながら既に起こってしまった被害を100%取り返すことは困難です。
未然に防ぐ事。
僕たちの出来ることは、伝えていくこと、知ってもらうこと、そしてセカンドオピニオンを持ってもらうこと。
だから出来ることを、これからも持続していきます。



相続回避のための名義変更と家賃収入について。
ママさん。法人にするのかトラストにするのか、それともジョイントテナンシーでよいのか。来年購入予定の二軒目のコンド、その価格により、決定しましょう。
購入したときのバリュー、税金はシンプルにそこにかかっていますので。
その前に休み明けに早速、購入オファーの方法について、打ち合わせましょう。


タイムシェアを購入しようかどうか思案していた金融関係にお勤めのNさん。
お久しぶりです。
何ともすごい時代になってきましたね。
そしてこういう時こそ、今度は逆にNさんのお考えが聞きたいですね。


Uさん、その後お母様はいかがですか?お元気ですか?
ハワイのことは、小骨のようなことだったのかもしれません。
うまく取れたのならいいですが、もし先送り先送りになっていくようなら、ずうっと先でも、それなりに手はありますので、いつでもどーんといらしてください。
忘れませんし、いつでもここに居りますので。

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そして、、、

相談室運営資金として、過分な寄付をお寄せくださった皆様に、本当に感謝いたします。


激励や喜びや、同調のメールやコメントをいただき、どんなに嬉しく励まされたか、計り知れません。有難うございます。
そしていつでもまた気軽に立ち寄って遊んでいってください。




最後に、今この記事をお読みいただいているあなたに心から感謝いたします。


あなたにとって2009年が素敵な良い年でありますように、そうお祈りしております。



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posted by 海外ロングステイ相談室 at 19:00 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の誕生