2009年09月05日

ハワイ不動産<競売>

ハワイ郡(ハワイ島)では昨年度から、固定資産税を3年間滞納している不動産を所有している非居住外国人オーナーに対して、その国在中の弁護士を通じて督促を行い、その後競売措置へと、強制執行が実行されております。 

ちなみに昨年度は11月の中旬に競売が実行されました。



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実はその多くは日本人オーナーの不動産でした。

多くは引越しなどの理由により住所が変わり、それをハワイ郡に届出をしなかったために、転先不明者となってしまっている方々です。


ハワイ郡と契約を交わした日本人弁護士は「職務上」と呼ばれる職権を行使し、転先不明となった住所を役所の非公開データを使い追跡調査し、督促を行います。

そのことにより昨年度は競売となる前に、オーナーにより未納金支払いが行われたり、もしくは任意売却の措置を取ることも出来ました。


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ハワイ州は特異な州です。

例えばカリフォルニアやネバダなどの州では、不動産のローン支払いが滞った場合、金融機関が「物件差押さえ」をします。

でも、それで終わりです。


しかしながらハワイ州にはその続きがあります。

差押さえられた物件を金融機関が競売にかけ、しかし万一債務がそれで賄えなかったら、、、、、

その時には残債務は再び前オーナー個人の債務となるのです。



州により法律が違うアメリカです。

だからハワイ州で不動産を持つということはそういうことであると認識している必要があったのです。


 引っ越してしまい、あるいは所有していたことすら忘れてしまい、もしくはオーナー本人が既に鬼籍に、、。

と様々な理由があると思います。

でもハワイ現地に不動産がある以上、いつかは何らかの措置を取らなければなりません。

放っておいて、「競売でも何でも、どうぞお好きに、勝手に処分して、、、」そんな気持ちでいると、最悪は債務超過もありえる州なのです。

そして悪いことに、そうなりそうな、そういう景気のご時勢です。

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不動産は財産です。

今でも立派な財産です。


鬼籍に入ってしまったオーナーが家族に遺してくれたプレゼントです。


だからもし必要ないのなら、任意売却すればいいのです。

きちんと相場で売却すればいいのです。


競売にまでと、ずるずると先延ばしにしてしまったから、結果極端に安い金額で落札されることになり、手元にはまったく何も残らないということになってしまうのです。


ここはハワイの不動産です。

家を建てることもできます。
ここを貸して別の場所へ住み替えることも出来ます。
その時には交換も可能かもしれません。
そして、もちろんいつでも売却可能です。
 


もう直日本人弁護士からあたなへと手紙が届くでしょう。


それは、固定資産税に関する督促状です。


「お支払いになる。そして新しい住所をハワイ郡に知らせる。」
そうされることを希望します。

でも、、

中には「ハワイの不動産は必要ない」そう思われる方も当然いらっしゃるでしょう。


その時にはそのまま放っておかずに、積極的に任意売却をしてください。


それをお手伝いしてくれる業者や個人はハワイにも日本にもおります。


もちろん当相談室でもお手伝いします。



その際に必要なことは、第一に現地の情報です。

極端に相場とかけ離れた金額での売却は避けなくてはなりません。

MLSとかCMAと呼ばれるハワイ不動産協会に加盟している不動産リアルターから公開リストを取得し、現在もしくはここ半年間、周辺地域の同程度不動産の売買状況はどうなのか、どのくらいの売り物件があり、そのうちどのくらいいくらくらいで売却されているのか、そういうことを調べて、適正な価格で大切な不動産を売却してください。


まずはセカンドオピニオン。

もし弁護士からの手紙を受け取ったなら、そして売却を決意されたなら、必ず複数から相見積もりを取るよう、心がけてください。

それだけで極端にいうと、最終的に数倍以上価格が違ってくる場合があります。


特にハワイ島プナ地区という特殊な歴史を持つ地域では、そういうことはよくよくあり得ることなのです。

海外ロングステイ相談室
                    

 
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posted by 海外ロングステイ相談室 at 09:34 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室から

2009年09月16日

ハワイ島不動産購入。でもその前に、、 ※ハワイ郡役所ウエブサイトの公開情報をチェックする!※

今まさにハワイ島不動産を購入しようと契約書に署名直前の方、送金直前の方、どうかほんの少しだけお待ち下さい。


近い将来ハワイ島不動産の購入を検討されている全ての方へ、、、、、、

どうか正確な情報を掴んでおいて下さい。

署名する前に、送金する前に、

どうか知っておいて下さい。



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MLSやCMAというハワイ不動産協会からの情報を、日本に暮らす一般の方々が簡単にご覧になることは困難です。

ネットで一般に公開されているMLSは、所詮売りモノについての情報だけで、現実に、本当に売れた物件を知り得ることはできません。

ですからその情報を知りたければ、ハワイ現地の協会加盟の業者に頼むしかありません。

当然ながら通常そこまでする一般購入者はおりません。
ましてや日本に住んでる方ならなお更です。


売りに出されている価格はあくまでオーナーの切なる希望価格です。

MLSを見ると、その横には掲示後既に437日経過とあります。

そんな物件がずらりと並んでいます。


でも正直そんな数字の羅列でだけの情報では相場はつかめません。
逆に厳しい現状を知ってしまうだけの、ただ不安を煽るだけの情報になってしまいます。
それでは意味はありません。
逆効果です。


必要なことは、ここ最近の「現実に売れた物件のタイプ、現実に売れた物件の金額、現実に売れた物件の数」です。

参考資料と成り得るものはそれだけです。

具体的な数字の裏づけのないセールスマンの話に耳を貸す必要はありません。

確証の無いばら色の未来計画に踊ってあげる必要はありません。


時には相見積もりをとりましょう。

複数業者から情報を入手しましょう。

署名前に、送金前に、情報を、正確な情報を掴みましょう。

どうかそうやって自分の身を守って下さい。


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MLSに関しては当相談室でも個別開示可能です。
ご希望でしたらどうかお気軽にご連絡下さい。


でもハワイ島不動産を調べるときに、必ずしも業者に頼らずとも、ご自身でも客観的なデータを取得する方法があります。


自身がこれから購入しようとする物件のTMKと呼ばれる区画番号が分かれば、その物件の売買履歴を閲覧できるのです。


さすがにMLSと違い、一般公開されているデータですので、歴代オーナー名までの記載はありませんが、売買金額とその年月日ははっきり記載されています。

ですから今まさにハワイ不動産を購入しようとされている方は、例えばその区画の前オーナーが昨年1万ドルで購入したものであると分かり、今自分がそれを7万ドルで購入しようとしていたことが判明した時、「???」の気持ちを抱くことでしょう。

危なかった、、、間に合った、、、、良かった。

そして然るべき場所へと、しかしどうか冷静にご相談してください。
 

間違ってもその業者さんへ直接駆け込まないように。
そんなことをしては相手の思う壺です。
相手は更にあなたをいらだたせることでしょう。
これでも相手は一応プロです。長年の経験で長年の知識で、様々な悪知恵を編み出したのです。そして今までにもこんなことは何度もあったのです。
そんな輩をまともに相手をしてはいけません。
真っ向から対決してはいけません。
まずは然るべき場所へ、冷静にご相談下さい。
(もちろん当相談室でも構いません。お気軽に駆け込んでください。)



さて、
例えば下記はハワイ島の固定資産税のウエブサイトです。

実はこれは
一般にインターネット上で公開されているサイトですので、どなたでも閲覧できます。

でもその割にはとても優れものです。本当にいいのか、と思うくらいたくさんの情報が満載されています
区画所有者の住所、氏名、売買履歴、税金支払い状況、不動産詳細、建築、などなど、実にたくさんの情報が一般公開されています

だから例えば、、、

1、ハワイ郡リアルプロパティータックスオフィス(固定資産税事務所)のホームページをクリック   http://www.hawaiipropertytax.com/Main/Home.aspx 

2、真ん中上くらいの 赤に白字の ”Property Search”  をクリックする

3、右下の 赤に白字の ”Agree"  をクリックする

4、真ん中上の 黄色に赤字の ”Parcel Number" をクリック
 

5、Parcel ID の四角にご希望の(ご自分の)区画のTMKを打ち込む。(例:3−1−5−×××−〇〇〇の場合は、まず最初の3を外し、続けて半角で1以下を連続して 15xxxooo と入れます) 

6、TMKを入れたら、右下の 赤に白字の "Search" をクリックする

7、はい、現所有者の名前が出てきましたね。それではお名前をクリックしてください。

8、住所が出ました。これが現在の固定資産税請求書の送り先ということです。

9、それでは左側にずらりと並んだ黄色に赤字の項目を上からクリックしてみましょう。 
  まずは一番上"Sales"は売買履歴です。
 
  文字通り当該区画の売買の歴史が出ています。
これで何年何月何日にいくらで現所有者や歴代所有者がこの区画を購入したということが分かります。 

  そんな風に、
以下様々なこの物件に関する情報が記載されています。



今まさにハワイ島不動産を購入しようと契約書に署名直前の方、送金直前の方、突然に、一気にそういう情報を手に入れたとしても、きっと当惑の気持ちのほうが勝り、おそらく判断に迷うものだと思います。


ですからご自身で操作し、ゆっくりとそのデータを眺め、その上でこの先どのようにするか、少し時間を置いて考えられるのがいいのだと思います。
 


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例えば、東京から決して近くはないあなたの住む場所へと親切に赴き、ハワイ島不動産について、熱く、雄弁に、あなただけにとお得な情報を語る。
わざわざ遠くまで来てくれ、しかもあなただけに特別に、、


でも考えてみてください

それはつまりは最終的にはその交通費も手間賃も当然その不動産価格に込みということです

ハワイでも日本でも、まともな不動産業者なら、近隣物件の案内はできても、遠方まではできません。そんなことをしていては、すぐ足が出てしまうのです。

それはまっとうな手数料だけで仕事をしているからです


だから頻繁に出張できたり、サービスが過多だったり、一見親切そうに見えるそれは、結局は全て価格に転嫁されていると思ったほうがいいでしょう

ちなみに800万円相当のハワイ不動産を現地で購入した場合、通常ハワイ現地のまっとうなリアルターが手にする報酬は24万円ほどです

加えて、立て看板費用、新聞広告費、案内用のガソリン代、それら全ての経費もその24万円の中に含まれています
きっと日本の不動産を売っている日本の不動産業者でも同じような金額なのだと思います
 


遠い国の事情の分からない不動産を購入するのだから、多少は割高でも理解できる

でもこのときの「多少」についてはどうか前途のウエブサイトで確認してみてください

1万ドルだったものが7万ドルで、多少の割高が7倍では、やはり理解はできないのでは?


信じられるものが「抽象的な説明」であってはなりません
信じられるものはあくまで「客観的な数字」であり、データであって欲しいものです


更には、現状の相場とあまりにかけ離れた金額で購入してしまうと、この先たとえ再びバブル景気が訪れたとしても、ご自身で購入された金額にすら決して届かない、、、そういう投資対象にすらはなからならない不動産になってしまいます


つまりそれは売却時には必ず損する不動産ということです


 
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ハワイ島不動産をこれから購入しようと契約書に署名直前の方、送金直前の方、

どうかほんの少しだけお待ち下さい。


近い将来ハワイ島不動産の購入を検討されている全ての方、

どうか正確な情報を掴んでおいて下さい。


署名する前に、送金する前に、どうか知っておいて下さい。


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そして、どんな場合も、決して希望を忘れず、不幸にも既に被害にあわれてしまった方はせめて被害を最小限に抑えるために、これ以上の被害を防止するために、今この時点で断ち切り、そして行動に移しましょう。


宜しければ当相談室が最後までお付き合いさせていただきます。

http://hawaii-consultant.com/
posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:47 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入

2009年09月28日

得するハワイ島不動産売却 その一

得するハワイ島プナ地区不動産売却について

堀込徳一郎氏(仮名)の場合の家族間売買について;その一


 

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私は堀込徳一郎と申します。
実は長い間所有していたハワイ島プナ地区の土地を、この度姪夫婦へ譲渡しようと考えています。


千坪ほどのハワイ島の土地を今から20年前に700万円以上で購入しました。

ゆくゆくは家を建てて、老後は妻と二人ハワイでのんびり暮らそうと考えておりました。


毎年毎年固定資産税と分譲地管理組合費を支払い続けています。

最初は安い金額でしたが数年前からそれも突然上がりました。
最近になり多少金額は下がりだしましたが、でもここにきて嫌気が差してきたというのが正直な気持ちかもしれません。
 



名義変更に伴う手数料は私が払いますが、既に累計損出も大きいので、できるだけ費用は抑えたいと考えています。 

聞くところによりますと、ハワイの登記手続きには通常エスクローというものを通すことが一般的なんだとか、、、。
エスクローとは、司法書士とか弁護士とか会計士とか、そういうものが一つところに集まった、言ってみれば不動産取引のための公的な公正取引機関だとか、、、。

なるほど、、、いかにも相手を信用しないあちらならではの機関という感じですな。

でも確かにこれは良い方法だと思います。
現に日本だと売主買主が直にやり取りするから、未だに後日のトラブルが多いですからね。
しかも物件瑕疵とか、金銭トラブルとか、事前になかなか相手に向かって、面と向かっては訊ねにくいことは多いですからね。

第三者がしかも公的機関がというと、確かにこれは安心のようです。



しかし、とすると私の場合もそこに頼むことになるのでしょうか?

と申しますのも、私の場合は自分の姪に、とびきり安い金額で売却するつもりなのです。
しかも手続き費用は全て私が負担するのです。
赤の他人との売買契約ではないのですから。
だからそういう機関を通して、ただいたずらに費用が嵩むようだと、困ってしまうのです。
  


ハワイにはエスクローを通さないで不動産登記する方法はないのですかね?

息子がインターネットで調べてくれたのですが、クイットクレーム?そういう制度もあるようです。

息子も専門家ではないので詳しいところまでは分かりませんでしたが、でも
何でも相続で不動産移転を行う時の方法のようです。そこまでは何とか、調べることができました。

なるほど、相続ですか。
確かに相続ですと、瑕疵だとか金銭トラブルもないでしょうし、言ってみればただ名義移転するだけですから、この場合エスクローなどという公正機関、そのような大層なものは必要ないかもしれないですね。


第一に私の場合は土地だけです。
しかも長年税金も共益費も払ってきています。
だから瑕疵などあろうはずはありません。

ところでそのクイットクレームというものを使うとおいくらくらいで手続きができるものなのでしょうか?
通常のエスクローという機関でするのと、どの程度お得なものなのでしょう?


そういうことで英語のできる知人に頼んで、現地の弁護士さんへ、初回無料質問ということで訊いてみることにしました。

その結果、クイットクレームとは簡単に言うと、弁護士が証書を作り、その証書に持ち主が然るべき機関で署名し、それを登記所で登記さえすればそれで終わり、、、、たったそれだけ、、、、端折って話しましたがまあだいたいはそんな簡単なものらしいです。


それに比べてエスクローでの登記とは、物件の瑕疵を調べ、買主のローン状況を調べるところ。

でも物件の瑕疵とは私が考えていたものとは少し違って、必ずしも目に見えるものばかりではなく、例えば物件の前の前の所有者の権利が付いていたとか、知らぬ間に抵当に入っていたとか、書類上の瑕疵について調べるというようなことのようでした。

ともかくそういうのを全て調べ、そして何もなかった時にエスクローが保証書のようなものを発行してくれるようですな。

そして買主の方にはそのローン状況を調べたり、しかも売買代金が現金決済の場合にはそのお金は私ではなく、買主は予めエスクローに支払うようです。

そしてお金の問題も、物件瑕疵の問題もすべて問題なし、、となった時に、エスクローは物件名義移転登記し、同時にお金を売主に支払うとの事。これで登記が移転です。


なるほど、クイットクレームでの登記では、万一瑕疵が残ったまま新しい所有者に渡ってしまうこともあり得るので、金銭が絡んだ登記でこれを使うと、後々トラブルになる場合もあるということですね。


(注:あくまで上記は最も多い一般的な例です。実はエスクローを通して、しかもクイットクレーム登記という方法もあります。) 

少し話しが長くなってしまいました。

それでは次回はこの続きを、、、具体的な費用や、手続き詳細についても、説明しながら、得する売買登記手続きについてご説明してまいります。

私、堀込徳一郎、73歳、まだまだ勉強中です。


posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:48 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏技