2009年10月08日

得するハワイ島不動産売却 その三

 @@@@ ニュース速報 @@@@
さて、ここ数日間ハワイ島プナ地区のある特定の分譲地をご所有の方たちからのご相談が、非常に多くなっております。
それらは、今月早々に破産手続開始申立を行った、東京都港区のハワイ不動産を専門に取り扱っている不動産会社の、そのお客さんたちから寄せられたご相談です。

その歴史は古く、30年以上も前からホノルルやマウイのコンドミニアムを、最近ではハワイ島プナ地区のある特定の分譲地を専門に扱ってきた会社です。
負債総額約15億円、債権者数約130名、です。
しかし、当然のことながら通知が届いていない潜在被害者の数は、もっともっと大勢いるようです。
現在様々に情報が錯綜しているようです。
そして妙なうわさも一部飛び交っているようです。

この件に、お心当たりのある方、ご心配事のある方、、、
そして、現地ハワイでの固定資産税、現地分譲地自治組合への住所変更を望まれる方、、、、
その他諸々のこと、どうぞお気軽にご相談下さい。 
海外ロングステイ相談室


得するハワイ島不動産売却 その三(最終回)

家族間の名義移転       BY 堀込徳一郎


では私、堀込徳一郎、前回、前々回からの話の続きをさせていただきます。

家族間の名義移転についてです。

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教えていただいた「裏技」は、「pay outside of escrow」というもので、実はそれは公正なエスクロー手続きでありながら金銭取引はエスクロー外する、という裏技のことです。

エスクローとは売主の物件を調査し、買主のローン状況を調べ(もしくは現金を預かり)、その後それらを公正な第三者であるエスクローが両者へと交換する。
簡単にいうとこういう仕組みなはずです。

でもこのアウトサイド オブ エスクローとは、金銭はエスクロー外でやり取りするというもの、、、、。

奇妙です。


しかし何とこの方法、立派に合法なのです。



売買金額は、きちんと明確な数字を契約書に記入し、且つエスクローステートメントにも、そして登記所にもその金額で記録されます。

しかし、実際の金銭のやり取りに関しては、あくまでエスクロー外で支払うと明言されている、これがペイ アウトサイド オブ エスクローです。

つまり、買主が売主に直接お金を支払うのです。
(いつ?どこで?)
(いつでも、どこでも)


必ず行わなければいけないことは、登記完了前に売主でも買主でも、他の誰でも構わないので、登記諸費用や源泉税などの経費をエスクローへ支払うことだけです。

あとはどうかご勝手に、売主と買主でどうぞ。

乱暴にいうと、これはそういうシステムなのです。


はい、そのとおりです。

この方法は、私の73年の人生経験から言いましても、使い方によっては毒にもクスリにもなるでしょうな。

うーん、、、。

おそらくは、、、使い方というより、、、、、使う人間の人間性が非常に重要になってくるシステムですよ、これは。

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さて、実は前回いただいた登記諸費用の明細の中で、一部どうしても納得がいかないところがありまして、そこで「いつでもお気軽にご質問ください」と書いてあったのを真に受けて、本当に気軽に質問してみました。


それが下記の2点です。

でも、なかなかどうしてすぐにきちんと回答を本当に下さいましたよ。

それを皆さんにもご紹介しましょう。

ハワイ好きの皆さんと、一緒にハワイ生活を楽しみたいですからな。


質問;

1、権原保険料について

エスクローを通すことで「見えない問題をきれいにかたづける」と自分では解釈しているのですがそれが正しければ、将来の問題がないので保険は必要ない!?ということになってしまう、、、?もしかして愚問だったらすみませんがもう少し詳しい「解説」がほしいです。


建物があればまた状況が変わってきますが、土地だけ、20年所有、管理費、税金も毎年きちんと払っている状態を考慮すると今後起こりうる問題というのが見えません。と思うのですか。いかがでしょうか。


回答;

エスクロー明細に「タイトルサーチ、タイトルインシュランス」という項目があります。
これが権原調査であり、権原保険です。

当相談室の説明不足で申し訳なく思いますが、この場合の調査とは何も建物の具合とか土地の周りの検査を指すものではありません。

実際の権原調査のレポートの一部を抜粋して同封させていただきましたので、どうかご参照下さい。

このレポートはこの方が所有されていた区画で瑕疵が見つかったときのものです。
ページ3の下部3とある部分にドーワーライトが記載されています。

つまり現所有者のまったく知らない人の権利が、何故かこの不動産に張り付いたままだったといういうことです。

こういう場合はこれを取り除かないと正式な売買は許可されません。(名義だけ変えるクイットクレームなら可能ですが、しかし結局その先本当に赤の他人に売却する時にはこれを外す必要がでてきます)簡単に取り外せる場合もありますし、中にも弁護士を別途に雇う必要があるケースもあります。

そしてこの調査レポートの区画の所有者も堀込さんと同じ日本の方で、日本の海外不動産会社から数十年前に購入し、そのままずっと不在地主のままでいた方です。

もしかしたら購入されたときにきちんとした手続きを取られていなかったために、いざ売却する際に問題が出てきてしまったのでしょう。
しかしそれが20年を経て今頃分かったところで、その会社がなくなってしまった以上、発生した経費や時間は全てその所有者の負担となってしまうのです。


またこれは別の方のケースですが、ホノルルのコンドミニアムをご友人からクイットクレーム登記で譲渡されたがいます。

この方は現金でそのご友人へお金を支払いました。

しかし調べてみると、その物件は抵当に入っているという瑕疵がみつかりました。
ご友人がそのコンドミニアムを購入した時のそのローンの抵当に入っているという瑕疵です。
つまり名義はその方に変更登記されましたが、しかしローン状況はそのまま、つまり万一ご友人のローン返済が滞れば、即物件は差押さえとなるのです。

この方がご友人に直接支払ったお金の全額は、ご友人が自身の投資で使い込み、今回の大不況ではじけてしまっています。(ご友人としては悪気で使い込んだのではなく、当時は簡単に2倍3倍となっていたので、儲けてその方にもそのおすそ分けをさせようと思っていたということでした)



いろいろなことがあります。

一口に不動産譲渡といっても、その全てに違ったストーリーがあります。


見えない問題をきれいに片付けるとは、つまり権原調査をして、問題のない不動産を、エスクローが保証書を出してくれる不動産を移転することです。

土地の検査や測量をするということではなく、その不動産の権原についている瑕疵を確認するということです。

そして特にこのハワイ島プナ地区という特殊な地域を日本の業者から購入している方たちの物件には必要だと思います。


質問;

2、分譲地自治管理組合への名義移転料

これは所有者が「書面」「電話」で届ければ済むのでは?と
勝手に思ってしまうのですが、実はとてもややこしいのでしょうか?ここの管理組合に直接、問い合わせた方が良いのでしょうか?


回答;

これについても同封の買主用のエスクロー明細をご覧下さい。

これもきっと私が誤解を与えてしまったのだと思います。

この費用は分譲地自治管理組合が義務として徴収するのであって、エスクローはそれを代理回収するだけです。

しかも通常この費用はこれから新しく主になる買主が負担するのが慣習です。

尚明細では2007年当時一区画200ドルだったのが、今では300ドルに上がっています。

不動産市場は極端に下がっている割にこれは確かに高すぎる金額のように私も思います。


さて、どうぞ様々なことをお時間をかけてお考え下さい。
そして今後も何度でもご質問して下さい。

ハワイの不動産登記はほとんどの方にとり、初めての経験です。
日本の不動産取引とも仕組みが違いますし、もちろん言葉も違いますし、何より文化や考え方も違います。

そしてかの地では私たちは非居住外国人としての扱いになります。
それはつまり現地に住まわれている方とも、私たちにはまた違った手続きが必要ということです。

ですから、何度でも気が済むまでどうぞご質問下さい。


ただ当相談室のポリシーとしては、金銭取引の登記手続きを、クイットクレームで行うというリクエストには、それだけはお引き受けしないことに決めております。

相続による0ドル登記ならクイットクレームでもちろん構いません。
しかしみすみす後日の骨肉の争いの火種となる可能性になりうる種を、いたずらに作ってしまうことだけはやはりすべきではないと、石頭で申し訳ありませんが、どうしてもそのように考えております。


堀込さん、どうか姪御さんと十分お話し合いになられてから両者にとり最善の方法をご選択下さい。

そのために専門的なそして具体的なアドバイスなど、私で出来ることがありましたら、何なりとご協力させていただくつもりです。

夢のハワイ不動産、ハワイ生活ではありますが、光の当たる部分だけではなく、必ずある影の部分も予め確認し、でもしかし今度はその影の部分をいかに回避していくか、甚だ生意気な言い方かもしれませんがやはりそういうことが最も大切だと思っておりますし、そのためにこそ我々のような存在があるのだとも思っております。

「臭いものには蓋」では、忘れた頃に、そしてそれはもっと臭くなって帰ってくることは必死です。

情報を出来るだけ多く調べ上げ、それを開示し、それを分析し、そして出来る現実の中で最善の道を探す。

被害は最小限に留める。

どうか姪御とじっくりとお話し合いになられてください。
そのために私との今回のやり取りを第三者へ開示される事については何ら問題はありません。

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さて、堀込徳一郎、73年生きてまいりました。

真面目一筋なつまらない男です。
でも人様に顔向けできない人生は送っては来なかったと、それだけが自慢の男です。


私、堀込徳一郎、73歳、まだまだ勉強中です。


posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:09 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏技