2009年11月06日

ハワイ不動産相続


「海外ロングステイ相談室」のホームページからお問い合わせいただきました〇〇さん、返信先の記載が無かったのでこの場からお答えをさせていただきます。
内容につきましては、人物や場所などを特定できないよう抽象的なお答えとさせていただきました。


〇〇様

お客様は業者に対して(もちろん当相談室に対しても同様です)、「全面的な信用」というものを決してしてはいけないと思っています。

傲慢な言い方なのは承知しております。
でもやはりそうあるべきだと思っております。

ほとんどの方にとり初めての、そして最後の経験となるかもしれない海外不動産取引というものについては、やはりしつこいくらいに何度も繰り返し質問し、多少なりとも自分の中で咀嚼出来たなあと感じられた時点で、その時初めて手間隙の掛かる手続きなどを業者に委託してみようか考えてみる、、、出来るだけそうしていただきたいと願っております。

皆様の分からないことを、分かるようにするのが本来の業者の役割であって、分からないことを分からないまま丸投げしては、やはりそこには灰色のものが生まれてしまいがちです。

何が起こっていて、何が行われているのか、まったくわからない。
最初から最後まで業者任せで、そのことが本当に正しいのか、本当に必要なことなのか、判断できない、、、。



だからどんどん質問して下さい。

お願いしているのはそれだけです



信じていいものは
「変わりようの無い登記所の記録などの客観的な事実」と
「手続きをすることにより必要な(もしくは手元に入ってくる)具体的な根拠のある数字、例えば会計士やエスクローにより導き出された数字」
それだけです。

そういう具体的なことだけです。

本当に大切なことはそういうことだと私は思っています。
はっきりいって情の問題はこの際置いておくべきです。



さて、お問い合わせいただきました
相続手続きに関しても、物件詳細が明確になれば、どういう手続きが必要で、そうすることによりどれ程手元に入ってくるかが、具体的に数字として分かります。
(経費にしても、非常に安価な簡易相続手続きで済むケースなのか、それとも別の形で行うべきなのかも、事前にはっきりわかります。)



海外不動産取引においては特に、全てはそういう具体的な物事の積み重ねで行うべきだと信じております。
抽象論や感情や灰色は極力排除すべきと思っています。




もちろん私にも感情もあります。
だから個人的な意見も言わせてもらう時もあります。

今回のお問い合わせの件、、、、、

手続きはするべきだと思います。
遺族の利益のためではありません。
それは故人の名誉のためという意味です。

滞納により、差し押さえられ、そして競売に、、、、、でももし競売先が決まらなかった時にはその後どうなるかご存知ですか?

実は競売の時点でも名義はハワイ郡には変わっていません。
元のオーナーのままです。
それは郡に変えるとその時点で税金を取る相手がいなくなるからです。

ですから仮に落札されなくても名義はそのままで更に滞納額が増えたまま来年度の競売へ臨むことになります。
もちろんこの場合名義は故人ですから、ご遺族への請求はありません。
しかしやはり故人にとっては不名誉なことだと個人的にはそう思います。

すみません。こういうのも出すぎた意見でした。

次回は具体的な物件をお教え下さい。せめて分譲地名だけでも構いません。

そうすればどのような手続きが必要で、どのような経費がかかるか、具体的に分かりますので、それをまずはご説明させていただきます。

Sasamoto



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          前回の記事ハワイ島不動産(ヒロ地区でのある事件)についてや
       他の
ご質問お問い合わせは「海外ロングステイ相談室までお気軽にどうぞ。 


追申:
来週11月10日より約1ヶ月ハワイに滞在予定です。
したがいましてその間日本の携帯電話には出られませんし、
またFAXの受け取りは適いませんのどうかご了承下さい。
Eメールは通常通り、ハワイ滞在中も変わらず受け付けております。
ハワイで使う携帯電話の番号はその時お知らせいたします。

それから、
ブログ記事も来週からはホノルルからお送りいたしますが、
仕事による滞在につきレジャー色は、やはりうすい記事となるでしょうね。


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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:44 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室から

2009年11月15日

ホノルル出張(1)

今週からハワイに滞在しています

この気候があれば何もいらない、、、、僕にとってのハワイとは基本的にそういうシンプルなところ

ただごろりとビーチで寝転び、暖かな日差しを受けながらうつらうつら、、、、、。

幸せとは、こういうことかなあと改めて思う

暖かな日差し、温かな仲間。
太平洋の真ん中の孤島で、奇跡の確率で存在する天国の島
人生の時折に、奇跡のタイミングで出会う素敵な仲間たち

幸せとは、、、きっとそういうことだと思う。

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ハワイ島不動産(ヒロ地区でのある事件)

最近書きました上記ブログ記事、これに対しての反響を多数頂いております。

実は件の会社以外にも、今も昔も日本人を巡る海外不動産トラブルは後を絶ちません。

一つ会社が潰れても、手を変え品を変え、時には会社名だけを変えまた同じような行為を繰り返します。

実は僕は今、この件とは違うある種の詐欺事件の解決のためにホノルルに滞在しています。


本当に「どうして?」というくらいに、日本人をめぐるこういう一連の事件は、絶え間なく次から次へと起こっています。

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僕の仕事はあくまで、ハワイを初め海外へロングステイされたい人、海外留学や、海外ビジネスをされたい人、そういう個人やそういう法人のための各種サポートです。

長らくアメリカで暮らしており不動産業などに従事しておりましたので、ことアメリカの諸処に関しては些かの自負を持って出来ることがあります。

しかし僕は日本国内の法律家でもありませんし、消費者センターなどに関わって仕事をしている立場の人間ではありません。

だからこのような詐欺事件や悪徳企業に対して皆様が「出来ること」についての判断をすることは傲慢なことと考えます。
僕ができることは、皆様が「したいこと」「されたいこと」、それについてのサポートだけです。


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海外をもっと気軽に、もっと楽しんで欲しいということでこの仕事を僕はしております。

ですから海外を食い物にしている法人なり個人に対しては怒りを覚えます。許すことはできません。

しかしだからといって日本での法的根拠のない僕の立場で、何かについてジャッジメントすることもやはり傲慢ですし、そしてその行為についても許されることとも思いません。

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相談をお寄せ頂いた方の、その損害の全てを取り戻してあげることは僕にはできません。

でも被害にあわれた方には、これ以上もっと悪いことには巻き込みたくはない、そのために出来ることは何でもやりたいと思っています。

そしてこれ以上の損害を被らないように、更に本来の目的がハワイ生活だったなら、楽しいハワイなら、そういうことなら手遅れということなく今尚十分提供できる自負はあります。


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異議申し立て期限日までにできること、、、。

期限のあることですから知らないまま終わってしまっていた、というよりは出来るだけたくさんの関係者の方に知っておいてもらいたいとは思います。

しかしお知りになった後の判断はあくまでご自身でされるべきことだと思います。

判断され、もし弁護士なり消費者センターなりに相談に行かれ、しかしそのような機関はハワイの法律等には明るくはないでしょうから、その時には僕のほうで必要な証拠や証明をお出しすることはやぶさかではありません。出来ることは何でもさせていただきます。

でも決心もされていないのに、第三者の僕のようなものが、いたずらにあおり先導する、そのようなことはやはり慎むべきことと思っております。


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ハワイ島に何の罪もありません。

それ以前に、こういうのは全て日本で全て行われたことです。

日本の今回の企業を含む悪徳業者たちがハワイ島を食い物に、日本で勝手にやった(やっている)ことです。


とても素敵な島です。

広島や山口からの移民、、、、実際に私が知り合った人たちもそういう人たちの娘さんや息子さんがおります。

ハワイ島プナ地区ももとはサトウキビ畑です。
そこには我々の先人達、日系一世たちがいたのです。

白川モーテル、手島レストラン、90才くらいになっていますが、今も現役で、訪ねて行く度にいつも温かく迎えてくれます

滞在中の僕の楽しみはそういう人との触れ合いです。

古くどこか懐かしい、そういう言い知れぬ人情が、不思議にあの島にはあります。

ここホノルルにはない、そして東京にはもちろん無い、そういう懐かしい感情がそこにいくといつもこみ上がってきます。

そこにあの気候、あの奇跡の気候、僕個人はそれ以外何も要らない、何度も行っているのですが、でも行く度に毎回そう思ってしまいます。


プナ地域は、多くの日本人にとり、南国リゾートというイメージとは大分かけ離れた地域であるように思います。
多くの人の思うハワイのイメージとは、大きくかけ離れた地域であるように思います。

でもこれが本来のハワイです。
ワイキキのそれが本来人工なのだと思います。


そして現地プナでの人々は、そこで暮らす人々は本当に素敵な人が多いです。

今尚残る人情がこの地にははっきりあります。




全ての事件は日本で起こっているんだと思います。

この地の不動産の安さを悪用し、ハワイというイメージを悪用し、日本で日本人を対象に悪さをする、今尚それが続いています。


この地が大好きな日本人の一人としてできることは、そしてこういう一連の事件は当然この地には何の責任も無いわけで、ですから今後も「行きたい方のためにまともな手続きを」それをこつこつ続けていくしかないと思っています



一方で出来れば今後は、、、、

例えば今後はハワイ郡役所の住所をご自分のご自宅宛てに変更し、ご自身で固定資産税の支払いをされてみるとか、そういうこともどうか考えてみてください


今回の事件を初めとして、日本の海外不動産会社をめぐる一連のトラブルの現況の一つは、「お客様自身が何一つそのことに関わっていない」ということもあるでしょうから、何としてもせめて最初と最後は自身の手を通っていてほしいと思うのです


委任は簡単です。ましてや全権委任はもっと簡単です。
でもそれをすることでまた不透明な部分がでてきます。

もしご理解できないことの場合には、ご理解できるまで何度でも質問して下さい。

何度でもお答えします。
その上で、ご多忙などのことで、一部委任する、そういうことなら喜んで何でもさせていただきます。



とにかく、いつでもお気軽にお問い合わせ下さい



             ハワイ島不動産(ヒロ地区でのある事件)についてや
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2009年11月21日

ホノルル出張(2)

ハワイ不動産。

売れています。

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要因はローンに関する法律が変わったこととか、金利が変わったとかいろいろなことが言われていますが、理由はともかく、事実売れています。



でも残念ながら全ての不動産ではありません。

一部の特定の地域の特定の不動産については、売り物件の供給がまったく追いついていないのに比べて、その他多くのほとんどの地域では売り物件ばかり、、、、需要が、買い手がなかなか現れません。


そういう時代、、、、、、何を指針として不動産を選ぶのか、、、、判断に困ることもあるでしょう。


例えば、、

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「コンド丸ごと改修工事のニュース」を掴むこと。

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「部屋の広さをチェックする時、特に注意すべきはクローゼットなどの目立たない部分の広さを十分にとっているか」に注目すること。

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それから意外と盲点の「パーキングの場所」に注意を払うこと。
止めにくいパーキングは売りにくいパーキングとなります。

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日本と違い、アメリカのコンドの大きな特徴の一つは、毎年少しずつ部品が入れ替わることでしょう。

そして大きな節目には丸ごと改修工事もされ、すっかり生まれ変ります。

だから今の見た目に誤魔化されず、「ベースの作り」とか「不変の眺め」に特に注目しましょう。

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あとは、何も売りに出ている物件の中から買わなくても、例えば「売りに出ていない物件を買う」そういう手だってあります。


効率よく、割安に、そして最高の不動産を手に入れましょう。


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しかし、不況だと騒がれている割には、いつも行列のレストランはたくさんあるし、でも一方では次々に潰れていくレストランの如何に多いこと、、、、。

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両極端、不動産もレストランも、そういう時代のようです。

ハワイ島不動産(ヒロ地区でのある事件)についてや
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12月12日までハワイに滞在しております。
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2009年11月30日

ホノルル出張(3)ハワイ島プナ地区の管理組合 

 <  ハワイ島プナ地区分譲地のアソシエーション(管理組合)  > 
 
ハワイ島プナ地区に限らず、ハワイ島の分譲地には自治管理組合があります。

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自治管理組合と言うと、もしかしたら日本でのマンションの管理組合や町内会のような組織をイメージしがちですが、ところがハワイでのそれは郡政府や州裁判所から正式に認可された公的な機関です。

ですから自治管理組合は所有者の区画に抵当権をつけることもできます。


そういう強権についても裁判所からはっきりと認められております。


つまりハワイで言う自治組合とはいわば本当の意味での小さな政府なのです。



しかしながらその権限が強力な割には、運営については地域に住まわれる住民達だけで、しかもほぼボランティアで運営しています。


分譲地内に不動産を所有する人たちから管理組合費を集め(組合費といっても、これも裁判所で決められた所有者の義務です。だからこれは任意ではなく強制です。)規約をつくり、分譲地内の道路舗装(もしくは未舗装道路の整備)をし、少ない予算内で住民の暮らしを出来る限り向上させます。



そもそもプナ地区の分譲地はリゾート地域ではありませんから、管理組合費もそれほど高額ではありません。

年間100から300ドル前後という地域が多いです。

このような限られた予算ですから、コナ側のリゾート地のそれのように目に見える設備投資は到底出来ません。



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自治管理組合は所有者の敷地には基本的に関与しません。
(※しかし止むを得ない場合、例えば隣家に被害を及ぼす樹木などを放置し、またそれについて警告をしてもそれを無視した場合、組合が業者に依頼し樹木を伐採しその請求書を所有者宛てに送ることはあります。)

業務内容は、公共物である区画の際の部分の樹木を整備することや、そして道路のメインテナンスをし、未舗装の道を舗装道路にすることなどです。


限られた予算ですので、やること、やれることは、その程度です。


では会費を上げれば良い気もしますが、そうするとほとんどの住民は真剣にそこを離れて少しでも安い会費の分譲地や、自治管理組合の無い分譲地(しかしこういう分譲地はご想像のように、不動産は極端にタダ同然に安いですが、当然市場性もなく、また治安の面でもかなり問題のある地域ということです)を捜すことを考えるでしょう。


年間僅か300ドル(約3万円)ほどの管理組合費の分譲地です。
想像してみて下さい。
そういう地区に暮らす地元住民たちの多くは決して経済的には豊かとは言えないのです。

当然、田舎暮らしを求めてそこで海外ロングステイしようとされる日本人所有者の方とは違い、彼らにとってそこは別荘地なんかではありません。

極論を言うと、彼らはそこにしか住む場所がない人たちなのです。


だからもし自治管理組合の負担分が、今後もし年間たった100ドル(一万円程度)でも値上がったら、本気で引越しを考えざるを得ない人たちがそこで大勢暮らしている、プナ地区とはそういう地域なのです。


この地域の経済レベルはいわばサトウキビの時代と何ら変わっていないのです。


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もし自治管理組合費というものの意味について誤解されている所有者の方がいて、今までこの費用を滞納していらっしゃっていたとしてら、将来不動産を売却される時には、この費用についてはハワイの法律に則り、エスクロー機関(ハワイの公的登記機関)を通じて強制的に差し引かれることになります。
そしてそこには延滞利子や反則金も当然たっぷりと加算されることになります。
 



でも決して誤解の無いように、、、。

自治管理組合があるということは、本来は良いことなのです。

年間たったの300ドルほどの負担で、区画の監視をしてくれている(ですから区画に問題がある場合には組合からまず手紙が届くのです)、道路の補修をしてくれている。
つまり、総合的に分譲地の価値を高めてくれている、それが自治管理組合の役割です。

ハワイ島にもごく稀に自治管理組合の無い分譲地も存在しています。
更には郡や裁判所の認可がまだ下りていない組合を持つ分譲地も、数こそ非常に少ないですが未だにあります。

でもそういう地域の不動産の市場性については、当然言わずもがなです。

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ハワイ島プナ地区はお好きな方にはたまらない、自然に溢れたすばらしい場所です。
これぞ本当のハワイと感じることの出来る場所です。


さて、その場所でどういう不動産を取得するか、、、。


分譲地による不動産価格の差がさほど大きくないだけに、安心して住める、そして市場性の高い不動産を是非とも選んでいただきたいと思っております。



 

ハワイ島不動産(ヒロ地区でのある事件)についてや
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したがいましてその間日本の携帯電話には出られませんし、
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Eメールは通常通り、ハワイ滞在中も変わらず受け付けております。
ハワイで現在使用中の携帯電話の番号はその時お知らせいたします。
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posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:35 | ホノルル ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室から