2010年02月06日

ハワイ島プナ地区の不動産を売る。


 「ハワイ島不動産(ヒロ地区でのある事件)」 でも触れたこの事件の中で、不動産を処分したいという方たちからの相談事が、日に日に数多く寄せられるようになっております。

ですから今日はこの場を借りて、「プナ地域の不動産を売る」、ということについてお話ししたいと考えています。


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購入時の金額が金額なだけに、そして現地を一度も訪れたことのないオーナー様が数多くいらっしゃるだけに、実際にお話ししてみても、直ぐには「想像と現実との差」が縮まることはまずありません。

何度も何度もお話しして、ようやく少しずつ、ご理解いただける、という具合です。


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何度でも言います。

あの地は本当にすばらしい場所です。

古くどこか懐かしい、そういう言い知れぬ人情が、不思議にあの島にはあります。

ホノルルにはない、本当のハワイがそこにはあります。

今の日本にはない、無性に懐かしい感情がそこにあります。

あの奇跡の気候。

日系人たちが、先人達が培ってきた歴史。

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本来は、驚くほどにお手ごろに不動産が手に入り、驚くほどに満ち足りた日々を過ごせるところです。

お金の価値観が、日本の、ホノルルの、そういう場所とは少し違います。

幸せの価値観に、お金の締める割合がもともと非常に少ない場所なのです。


日本にある日本の会社が勝手にこの地の値段を吊り上げ、日本で暮らす日本の方へと売っていた、、、、、。


どうかこの場所のことを忌み嫌わないで下さい。


その不幸な出来事は、それはすべて日本で起こっていたことです。

あの地は昔から、そして今尚何一つ変わっていないのです。

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それでは実際にプナ地区のある特定地域を例を出して、売却についてご説明いたします。


たとえばその地域では、1月現在MLS上(日本のレインズによく似たもので、現地のハワイ不動産協会加盟業者の売買サイト)で売り掲示されている区画(土地のみ)が約800区画、非公開の売り物を入れると約1000区画は下りません。

そしてそのうちのどれほどが売れたのかといいますと、ここ6ヶ月調べてもたった23区画だけでした。



このプナ地区全体での不動産取引上で最も深刻な問題は、実は「買い手がいない」ということなのです。

金額が高いとか安いとか、そういう問題を語る前に、まず大前提としてそこが一番の問題なのです。


そして皮肉なことにここを、その地域を今まで数十年に渡り、現地市場から一番たくさん買っていたのは実は今問題になっている日本のあの会社なのです。

残念ながら他にもまだ、日本でハワイ不動産を扱っていて、現地から安く買ったものを、驚くほど高く日本で売っている会社は今でも存在しています。

ただこの
インターネット社会において、その情報を知る人たちの数が増えるにつれ、ですからその規模もどんどん小さくはなっていっているようです。

しかしながら
そうなると、今度は皮肉にも、現地の買い手はますますいなくなる、そういう現象もおきてしまっています。

何とも、、、です。


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ハワイの仲介不動産には日本のような「一般」という制度がありません。
全て「専属専任」となります。

したがいまして仮にあなたの物件を、ハワイの不動産会社か個人業者を通じて売りに出したとすると、物件をMLS(日本のレインズによく似たもので、現地のハワイ不動産協会加盟業者の売買サイト)に掲示した場合、その時点であなたの物件を他の業者を通じては売ることが出来なくなってしまいます。

それはつまり、もしあなたの物件を、個人的に欲しいと例えばお友達が言ってきたとしても、その場合にも専任契約を結んでいる業者への手数料支払い義務は生じてしまうということです。

現地の専任契約は通常1年間(もしくは半年)であることが一般的です。
そして「売主からキャンセルと文章で言ってこない限り、契約は自動的に更新する」と予め契約書に記載があることが多いです。


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たとえばプナ地域のその地域で不動産が売れたとしましょう。

たとえばその価格は2万ドルだったとしましょう。

さて、その時その2万ドルがそのままあなたのお手元に入るわけではありません。

税金や仲介手数料やエスクロー費用(登記機関の手続き費用)などが差し引かれた上で、その残りがお手元に入ることになります。


ハワイの不動産手続きでは6%という仲介手数料が一般的ですが、しかしこれは日本のように法律で決められたパーセンテージではありません。
そしてたとえば2万ドルというような比較的価格の低い不動産取引の場合には10%であることが多いのです。
しかもハワイの不動産取引では、一般的には売主が不動産仲介料を全て負担します。したがってその10%のうち半分の5%が売主の業者へ残りの5%が買主の業者へと支払われるということです。

ですから2万ドルで決済した場合は、そのうちの5%が売主の業者の取り分となりますので、それはつまりは1,000ドルです。日本円でいうと9万円くらいの金額です。

更には、ハワイの業者は完全歩合制ですので、ここから看板設置費用や案内するためのガソリン代なども自己負担です。
もっといいますと、会社から給料をもらうのではなく、逆に会社へ名前の使用料のような形で費用を払ってもいるのです。
ですからようやく手にする報酬はその半分にもなれば御の字ということです。


つまり10%の手数料を売り手が負担しても、しかし売るために実際に動いてくれる現地のプロが受け取る報酬はわずかこれだけなのです。

この事実はつまり、現在のMLSに相当数売り物がも出ているのに、ほとんど売れないという事実にも関係があると思います。
それはつまり全ての要因は景気だけの問題では無いと思うのです。

つまりは「とりあえず仲介契約を結んでおいて、そしてとりあえずMLSにのせておく。」

あとはそのまま何もしないで時を待つ、、、残念ながらそういうことだって、あり得るでしょう。


何しろ、こういう低価格物件取引は、動けば動くほど赤字となってしまうそういう取引と言えるのですから。

しかしMLSにさえ載せておけば、たとえ後は何もしなくても、可能性としては0ではありません。
また専任媒介制ですので、一度仲介契約をしてしまえば、ともかくその期間内は他の業者を通じては売ることはできません。
ですから一旦耳障りのいい高い掲示価格で契約を結んでおいてから、徐々に下げていく、という方法を取られることだってあるでしょう。

今現在売れない価格でMLSにのっている物件は非常に多いです。
その掲示日数は既に300日を超え、中には1000日を超えている物件もごろごろあります。

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そういうたくさんある売り物件の中で、そして他の物件と波長を合わせるように徐々に1000ドル下げ、また半年後に2000ドル下げ、、、、、、そういうことは戦略として、あまり有効とは言いにくいです。

だったらもっと早くに、いっそ掲示したその一番目立つ時に、他の物件より一気に5000ドル下げてでも、早く売る、それも一つの方法です。


ともかく、いくら売りに出しても、売れないまでは同じことです。
固定資産税や共益費も、売れるまでオーナーの負担は続くのです。


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ハワイ不動産全体としては、今は実は好景気なのです。

実際にここ数ヶ月ハワイ州全体の不動産取引件数は数十ヶ月ぶりに史上最高を記録しています。



しかしその一方ではハワイ州の不動産ライセンスを所持している人間の30%がそのライセンスを眠らせている(つまりまったく業務に携わっていない)というデータもあります。

同時にプナ地域のいくつかの地域では、既に1万ドルの金額でもまったくオファーが来なくなっている場所も少なくなくなってきました。



両極端となってきているようです。


ホノルルのアラモアナ周辺のコンドは売るための物件がまったくないというのに、プナ地区ではどんどん昔の需要と価格へ戻っていっています。




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事情が事情なだけに、なかなか決心はつかないだろうと思います。

ただ、もし売ると決められたのなら、じっと待っていてはたとえ僅かとはいえ日々の税金や経費、そして心配も発生するのですから、やはり即動くべきだとは思います。

将来値が上がるかは誰にも分かりません。
しかし、日々発生する経費やリスクに関しては、これは目に見える現実です。

そして売り出す時には、値付けのことまで含めて、素早く大胆に決断していく必要はあるとは思います。

市場にいつまでも残っている物件は、売れない不動産、難ある不動産と烙印を押されてしまいます。

その前にやはり、素早く売り逃げなければ、と思います。

いつでもお気軽にご相談下さい。


海外ロングステイ相談室

2月7日より2月15日までハワイ島プナへ滞在しています。
したがいましてその間日本の携帯電話には出られませんし、
またFAXの受け取りは適いませんのどうかご了承下さい。
Eメールは通常通り、ハワイ滞在中も変わらず受け付けております。
ハワイで使用中の携帯電話の番号はその時お知らせいたします。
(もしくはこちらからお電話申し上げます)




posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:39 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室から

2010年02月19日

MLS(マルチブルリスティングセール)

MLS DATA: LandMLS # 19883
Property Type: Land  TMK # 3-1-5-65-  Status: Contingent DOM:927  Price: $10,000  
Address:  Oio St. / Hwn Parks Tenure: Fee simple  
Subdivision: Hawaiian Parks Subdivision  Zoning: A-1A  Land Area: 12,040 sqft  
Lot #:   Incr/Block:  District: Puna  Lot Size: 60 x 172  
Lot Description: Inside Lot, Wooded  Topography: Irregular  Ag Dedicated:  
Structures:No Crops: 
Oceanfront:   View: 
Inclusions:  Easement:  
Utilities: Catchment Water, Overhead Electric, Private Water, Telephone Service  Flood Zone: X  
Waste Disposal:  Golf Frontage: No  
Schools: check with DOE   
Roads: County, Paved  Disclosure Form: No  Record Sys.:  
Remarks: This is a buildable vacant land parcel, currently forested with tropical foliage, is located near to the ocean and growing Pahoa Village.

Dir: Kahakai Blvd, left on Niuhi, Right on Puni Makai Loop, left on Oio, 3rd lot on left.
Private: Buyer may want to contact Hawaiian Beaches Water Co regarding the piped water hookup waiting list. Restaking at Buyers expense. Please allow at least 7 days to forward offer.
Seller has not seen the property in years.  

 
      
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Q、上記MLSお送り頂き有難うございます。
  お陰で自分の分譲地の現状が少し理解できました。

  まずこれが私の分譲地で最安値で売り出されているMLS(売り出し掲示広告)であること、そして読み方としては「Status」とあるのが、「現況」のことで、つまりこの物件はDOM(デートオブマーケット=市場公開日数)掲示日数が既に今日現在で927日経っている、Price (売り出し価格)10,000ドルの不動産と読むということも、理解できました。
  
  ただ、
Catchment Water, Overhead Electric, Private Water, Telephone Serviceとありますが、Catchment Waterとは何でしょうか?
  水道の併用か何かということでしょうか?

  
  それから自分の区画のある分譲地は、「
非管理組合地域」とありますが、それは在住者の組合がたとえ否認可でも存在しているのでしょうか?
  ようするに組合費を有効に活用する自治会などあるのでしょうか?
 


  こういう取引は、必ず自分の目で確かめて、自分でできるだけのことをしなければいけない、、、、、
本当にそう思っていました。
  そして普段隙を見せてはならないと言い聞かせてやってきたのに、、、、
  この有様です。
  

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A、
キャッチメントとは、つまり雨水貯蔵式システムとでも訳すのが適切なのでしょうかか、、、ともかくこの分譲地では、水道の新規供給は数年前より基本しないということになってしまいましたので、今では雨水を貯蓄してろ過して使うこのキャッチメント装置を設置して賄っているということです。

  
  それから電気に関しましては最寄の接続点(電柱とか電線)から、各自の負担で電源を引き込み使用しています。これがオーバーヘッドエレクトリックです。
 
  
  
この分譲地にも管理組合は、政府非認可ではありますが存在はしています。
  
しかしながらその権利や義務が何一つ裁判所や郡から認められていないので、もし住民のいざこざか何かあっても強権を発動して仲裁や調整はできません。
  
  そもそもこの地の組合費はボランティアとしての任意の支払いとなっていますので、支払いが税金同様義務とされている分譲地とは、その性質はまったく異なります。
  それはつまり小さな政府と参加自由なサークルくらいその種類が違います。


  (ハワイ島の分譲地自治管理組合についての参考ブログ)

1、http://hawaiilink.seesaa.net/article/103583479.html
2、http://hawaiilink.seesaa.net/article/103824275.html
3、http://hawaiilink.seesaa.net/article/104303253.html
4、http://hawaiilink.seesaa.net/article/134312802.html


 
追申; 隙を見せずに、、、は難しいです。
     人を信じられることは、やはり素晴らしいことだと思っています。
     何といっても騙すやつが悪いのだと思います。
     でも今そいつを許しているSさんは、やはり素晴らしいのだと僕は思います。



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posted by 海外ロングステイ相談室 at 09:46 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却

2010年02月26日

ハワイ不動産市場<ホノルル郡とハワイ郡>

<お知らせ>3月8日より3月16日までハワイ島及びホノルルへ出張しております。
したがいましてその間日本の携帯電話には出られませんし、またFAXの受け取りは適いませんのどうかご了承下さい。Eメールは通常通り、ハワイ滞在中も変わらず受け付けております。ハワイで使用中の携帯電話の番号はその時お知らせいたします。(もしくはこちらからお電話申し上げます)


ホノルルの新聞には「買い手の市場は終わった!」とか、「物件が足りない!」とか、「不動産価格10
.8%アップ!」とか、「昨年より48%売買件数上昇!」とか、「旧カムドライブイン空き地の開発!」とか、、、、威勢のいい記事が並び、今年に入りハワイ不動産市場はまたまたイケイケゴーゴーという風向きです。

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更にはコオリナに2011年オープン予定のディズニーのリゾート物件、、、。

実際にホノルル市場では今や両極端に、「売るための物件が足りない地域」と、「売れない物件ばかりが余っている地域」の差が顕著となってきています。



サブプライムローンの問題がほぼ無かったハワイです。

もともと本土の問題とは一線を引いていたハワイです。



昨年の後半辺りからじわりじわりと、そして今年に入り総論では再びハワイ不動産市場は上げに転じてきています。

しかし以前の住宅バブルの時と違い、それは極端に物件や地域による差が激しいという、、、それが今の市場です。 


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さて、本ブログでおなじみのハワイ島プナ地区。


ここは今どうでしょう。


結論から言います。

この地域の一番の問題は、、、買い手がいないこと、、、です。


ようやく決まった制約金額にしても、2ヶ月前よりは1ヶ月前、1ヶ月前よりは今日、、と急降下ではないにしても、じわりじわりと下降しています。 


考えればこの地は、もともとサトウキビ畑から、そしてその産業の衰退を経て、その後地元のどちらかというと所得の少ない層へと分け与えられた農業住宅地です。

農業をしながら何とか自活して欲しいと公による政策で分譲された地域です。

ですから最初は一区画800ドルなどという価格で開放された区画もありました。
千坪以上の区画が800ドルです。

しかしそのような価格であっても大量に残ってしまい、それが当時の日本の海外不動産会社に目をつけられ、大量に買い占められそれが数倍数十倍の価格で、その地を訪れたこともない日本人へと売られました。

同じハワイでも、ここは本当のハワイです。
白い砂のビーチもありません。パラソルを立て日光浴している人はいません。
ここにはフードコートも、ABCストアもありません。
それが本当のハワイです。

どちらかというと所得の少ない人たちが助け合いながら必死に生活している地域です。

当然リゾート地あるはずはありません。

ここが普通のハワイです。

でも心優しい人たちが暮らしている素晴らしい地域です。

貧しいながらも助け合い、笑い、遊び、、、、共存していく、、、、古きよき日本の原風景ともつながる地域です。


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昨今曰くつきの日本の海外不動産会社のいくつかが倒産したり、縮小したりしていっています。

何よりも情報の一般化、つまりインターネットの普及という要因は大きいですが、でも詐欺に合われた方が昔のように泣き寝入りせず、戦う姿勢を貫いていることもやはりとても大きい要素の一つだと思います。

ただ、あまりに皮肉なことですが、こういう曰くつき業者が衰退するということは、現地の不動産の買い手が居なくなるということでもあります。


もともと買い手の少ない地域です。

だからこそ安く、だからこそそれを狙って日本の業者が、、、という構図だったのが、これですっかり元に戻ろうとしています。

また買い手の居ない牧歌的な地域に戻ります。


不動産は圧倒的に売り物件ばかりです。
でもほぼ売れていません。

金額はどんどん下がっていて、今では十年、二十年以上前の時代の価格と同じようになってきています。

それでもなかなか売れません。



株の世界だとこういう場合は「底」というのでしょうね。

本来は「底」は「買い」なのです。

決して「売り」ではないのです。


この地だって数年前の米国住宅バブルの時には3、4倍になった物件だってあったのです。
だからそういう時がいつかまた来ないともいえません。


しかも不幸中の幸いに、年々下がっている固定資産税(このことでも価格が下がっていることが分かります)。維持していくことは難しくはありません。

そして今では現地からそのままの価格で手に入れることができるこの環境、もう日本の曰くつき業者の手を借りなくても、底値の現地の不動産を手に入れることのできる環境。昔では考えられなかった状況の変化。



建売にしても、建築にしても、米国住宅バブルの頃に建てられた、運搬された、過去のハワイ島プナ地区では考えられなかったレベルのそれが今の時代はまだ揃っていて、それを売りたい業者はたくさんあって、、、、、


だから今は「売る」時ではなく、「買う」時というのが本当なのです。


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土地に管理は必要ありません。


私的な業者や私的な個人に管理を依頼したところで、いざ問題が起きてもそこには仲裁に入る法的な権限はないのですから結局何も出来ません。
だから土地の管理など非効率と言わざるを得ません。


もし自治管理組合のある分譲地の区画なら、ハワイの管理組合は日本のそれとは違い、小さな政府のような強権が郡や裁判所からきちんと認められているので、いざいざこざが起きてもその強制力により仲裁に入ることができるのです。

例えば隣の家に木が倒れそうになったとき、まず所有者宛に通達します。

それでも聞き入れなかった場合には強制的に木を伐採し、その費用(様々な経費も加算されるので自分で処理した時に比べて当然割り増し料金となります)を所有者に請求します。

もしそれを無視したら、、、それはお役所にたてつくことと同じですから、その後に起こることは言わずもがなでしょう。


建物なら、風を入れたり、郵便物を回収してもらったり、草木をトリムしてもらったり、と管理することもあるでしょうが、土地に管理は、、、、いったい何をしてもらうのですか?

組合という公の機関がそれを行っているのに、それ以上に何の権限も無い私企業に、、、、何を期待されているのですか?


安心料として必要のないお金をわざわざ捨てることはないのです。
 


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曰くつき業者のからくりがわかった今、つまり正攻法で底値のマーケットに参入できるという、今までは考えられなかった別の側面もあるのです。


一時の感情で、最安値で、その夢までも一緒に叩き売ってしまうよりも、、もっとできることがあるような気がします。
 

もちろんこれは投資のお話しではありません。

ようやく皆さんの目に触れるようになった、現実の、真実の市場の話です。

活用するもよし、活用しないもよし、、、、です。


何よりも今度は、全ての事実を知った上で、その上で判断していただきたいと願っているだけです。 

初心に戻り、、、、せっかくのハワイ生活を是非とも楽しんで下さい。


更なるご質問はいつでも気軽に  海外ロングステイ相談室  までどうぞ。 


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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:54 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産市場