2010年02月06日

ハワイ島プナ地区の不動産を売る。


 「ハワイ島不動産(ヒロ地区でのある事件)」 でも触れたこの事件の中で、不動産を処分したいという方たちからの相談事が、日に日に数多く寄せられるようになっております。

ですから今日はこの場を借りて、「プナ地域の不動産を売る」、ということについてお話ししたいと考えています。


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購入時の金額が金額なだけに、そして現地を一度も訪れたことのないオーナー様が数多くいらっしゃるだけに、実際にお話ししてみても、直ぐには「想像と現実との差」が縮まることはまずありません。

何度も何度もお話しして、ようやく少しずつ、ご理解いただける、という具合です。


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何度でも言います。

あの地は本当にすばらしい場所です。

古くどこか懐かしい、そういう言い知れぬ人情が、不思議にあの島にはあります。

ホノルルにはない、本当のハワイがそこにはあります。

今の日本にはない、無性に懐かしい感情がそこにあります。

あの奇跡の気候。

日系人たちが、先人達が培ってきた歴史。

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本来は、驚くほどにお手ごろに不動産が手に入り、驚くほどに満ち足りた日々を過ごせるところです。

お金の価値観が、日本の、ホノルルの、そういう場所とは少し違います。

幸せの価値観に、お金の締める割合がもともと非常に少ない場所なのです。


日本にある日本の会社が勝手にこの地の値段を吊り上げ、日本で暮らす日本の方へと売っていた、、、、、。


どうかこの場所のことを忌み嫌わないで下さい。


その不幸な出来事は、それはすべて日本で起こっていたことです。

あの地は昔から、そして今尚何一つ変わっていないのです。

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それでは実際にプナ地区のある特定地域を例を出して、売却についてご説明いたします。


たとえばその地域では、1月現在MLS上(日本のレインズによく似たもので、現地のハワイ不動産協会加盟業者の売買サイト)で売り掲示されている区画(土地のみ)が約800区画、非公開の売り物を入れると約1000区画は下りません。

そしてそのうちのどれほどが売れたのかといいますと、ここ6ヶ月調べてもたった23区画だけでした。



このプナ地区全体での不動産取引上で最も深刻な問題は、実は「買い手がいない」ということなのです。

金額が高いとか安いとか、そういう問題を語る前に、まず大前提としてそこが一番の問題なのです。


そして皮肉なことにここを、その地域を今まで数十年に渡り、現地市場から一番たくさん買っていたのは実は今問題になっている日本のあの会社なのです。

残念ながら他にもまだ、日本でハワイ不動産を扱っていて、現地から安く買ったものを、驚くほど高く日本で売っている会社は今でも存在しています。

ただこの
インターネット社会において、その情報を知る人たちの数が増えるにつれ、ですからその規模もどんどん小さくはなっていっているようです。

しかしながら
そうなると、今度は皮肉にも、現地の買い手はますますいなくなる、そういう現象もおきてしまっています。

何とも、、、です。


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ハワイの仲介不動産には日本のような「一般」という制度がありません。
全て「専属専任」となります。

したがいまして仮にあなたの物件を、ハワイの不動産会社か個人業者を通じて売りに出したとすると、物件をMLS(日本のレインズによく似たもので、現地のハワイ不動産協会加盟業者の売買サイト)に掲示した場合、その時点であなたの物件を他の業者を通じては売ることが出来なくなってしまいます。

それはつまり、もしあなたの物件を、個人的に欲しいと例えばお友達が言ってきたとしても、その場合にも専任契約を結んでいる業者への手数料支払い義務は生じてしまうということです。

現地の専任契約は通常1年間(もしくは半年)であることが一般的です。
そして「売主からキャンセルと文章で言ってこない限り、契約は自動的に更新する」と予め契約書に記載があることが多いです。


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たとえばプナ地域のその地域で不動産が売れたとしましょう。

たとえばその価格は2万ドルだったとしましょう。

さて、その時その2万ドルがそのままあなたのお手元に入るわけではありません。

税金や仲介手数料やエスクロー費用(登記機関の手続き費用)などが差し引かれた上で、その残りがお手元に入ることになります。


ハワイの不動産手続きでは6%という仲介手数料が一般的ですが、しかしこれは日本のように法律で決められたパーセンテージではありません。
そしてたとえば2万ドルというような比較的価格の低い不動産取引の場合には10%であることが多いのです。
しかもハワイの不動産取引では、一般的には売主が不動産仲介料を全て負担します。したがってその10%のうち半分の5%が売主の業者へ残りの5%が買主の業者へと支払われるということです。

ですから2万ドルで決済した場合は、そのうちの5%が売主の業者の取り分となりますので、それはつまりは1,000ドルです。日本円でいうと9万円くらいの金額です。

更には、ハワイの業者は完全歩合制ですので、ここから看板設置費用や案内するためのガソリン代なども自己負担です。
もっといいますと、会社から給料をもらうのではなく、逆に会社へ名前の使用料のような形で費用を払ってもいるのです。
ですからようやく手にする報酬はその半分にもなれば御の字ということです。


つまり10%の手数料を売り手が負担しても、しかし売るために実際に動いてくれる現地のプロが受け取る報酬はわずかこれだけなのです。

この事実はつまり、現在のMLSに相当数売り物がも出ているのに、ほとんど売れないという事実にも関係があると思います。
それはつまり全ての要因は景気だけの問題では無いと思うのです。

つまりは「とりあえず仲介契約を結んでおいて、そしてとりあえずMLSにのせておく。」

あとはそのまま何もしないで時を待つ、、、残念ながらそういうことだって、あり得るでしょう。


何しろ、こういう低価格物件取引は、動けば動くほど赤字となってしまうそういう取引と言えるのですから。

しかしMLSにさえ載せておけば、たとえ後は何もしなくても、可能性としては0ではありません。
また専任媒介制ですので、一度仲介契約をしてしまえば、ともかくその期間内は他の業者を通じては売ることはできません。
ですから一旦耳障りのいい高い掲示価格で契約を結んでおいてから、徐々に下げていく、という方法を取られることだってあるでしょう。

今現在売れない価格でMLSにのっている物件は非常に多いです。
その掲示日数は既に300日を超え、中には1000日を超えている物件もごろごろあります。

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そういうたくさんある売り物件の中で、そして他の物件と波長を合わせるように徐々に1000ドル下げ、また半年後に2000ドル下げ、、、、、、そういうことは戦略として、あまり有効とは言いにくいです。

だったらもっと早くに、いっそ掲示したその一番目立つ時に、他の物件より一気に5000ドル下げてでも、早く売る、それも一つの方法です。


ともかく、いくら売りに出しても、売れないまでは同じことです。
固定資産税や共益費も、売れるまでオーナーの負担は続くのです。


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ハワイ不動産全体としては、今は実は好景気なのです。

実際にここ数ヶ月ハワイ州全体の不動産取引件数は数十ヶ月ぶりに史上最高を記録しています。



しかしその一方ではハワイ州の不動産ライセンスを所持している人間の30%がそのライセンスを眠らせている(つまりまったく業務に携わっていない)というデータもあります。

同時にプナ地域のいくつかの地域では、既に1万ドルの金額でもまったくオファーが来なくなっている場所も少なくなくなってきました。



両極端となってきているようです。


ホノルルのアラモアナ周辺のコンドは売るための物件がまったくないというのに、プナ地区ではどんどん昔の需要と価格へ戻っていっています。




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事情が事情なだけに、なかなか決心はつかないだろうと思います。

ただ、もし売ると決められたのなら、じっと待っていてはたとえ僅かとはいえ日々の税金や経費、そして心配も発生するのですから、やはり即動くべきだとは思います。

将来値が上がるかは誰にも分かりません。
しかし、日々発生する経費やリスクに関しては、これは目に見える現実です。

そして売り出す時には、値付けのことまで含めて、素早く大胆に決断していく必要はあるとは思います。

市場にいつまでも残っている物件は、売れない不動産、難ある不動産と烙印を押されてしまいます。

その前にやはり、素早く売り逃げなければ、と思います。

いつでもお気軽にご相談下さい。


海外ロングステイ相談室

2月7日より2月15日までハワイ島プナへ滞在しています。
したがいましてその間日本の携帯電話には出られませんし、
またFAXの受け取りは適いませんのどうかご了承下さい。
Eメールは通常通り、ハワイ滞在中も変わらず受け付けております。
ハワイで使用中の携帯電話の番号はその時お知らせいたします。
(もしくはこちらからお電話申し上げます)




posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:39 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室から