2010年05月10日

グリーンカードと不動産

緊急告知
5月12日付けのハワイの現地新聞にて、固定資産税未納により本年度差押えられる予定の日本人所有の不動産区画が、その実名入りで告知されました。
お心当たりの方、ご家族の方、ご一報下さい。まだ間に合います。対策はあります。


さて、、、、

先日も「相談室」のホームページ宛に

アメリカのグリーンカードを取得することに興味があります。
抽選プログラムということですが、不動産等を持っている方が有利という話も聞きました、、、”

というようなくだりから始まるご質問を頂きました。


実はこのような意味合いのお問い合わせは非常に多いです。

中には不幸な話ですが、
そのために既にハワイなどで土地を購入した、、、という方からの切羽詰ったご相談を頂いたこともありました。


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さて、まずシンプルに結論をお話しておきます。


 アメリカの永住権取得に関して、不動産とグリーンカードとの間には一切何の関連性もありません。  


それではアメリカの永住権を取得するためにはどうしたらよいのか?

 「申請し、取得する。」

単純に言いますとこれが答えです。


さてそれでは具体的に、「誰が?」「どこに?」「どうやって?」、、、、 を知らなくては事は進みません。


まず(誰が)に関してですが、
米国移民局で定められている優先順位カテゴリーが上位であればあるほど永住権所得の取得が優先的に成されるとされています。ちなみに、
親族が米国市民である、というのが通常優先順位の一番上にきています。
その後は、たとえば、特殊能力がある、学歴が高い、米国内の雇用を促進できる、そういうことを基準にかなり具体的に優先順位が決められています。(具体的には在日米国大使館のホームページで常に最新情報を得るようにしてください。)

次に(どこに)ですが、
そのことを移民局(移民局へ申請し、自国の米国大使館で面接を受けます)に申請し証明します。

最後に(どうやって)は、
普通は、夜なべして自分一人でようやく作成した拙い申請書を使わずに、やはり専門の移民弁護士に依頼し、より正当性の高い濃密な提出書類を作成してもらい、その後インタビューに臨むのが一般的です。

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尚ご周知のように、こういう一般的なやり方とは別次元で、米国には宝くじのように抽選で永住権を与えるという一風変わったプログラムもあります。
 

ちなみにこのシステムでは、米国内の各国人口比率と関連していて、毎年国別に人数が決められています。
そしてそれは友好国とか敵対国とかいうことで決められているわけではなく、あくまで特定の国の移民だけに偏らないようにということで決められています。
ですからたとえばこの抽選プログラムにカナダやイギリスの枠はありませんが、北朝鮮やイラクの枠はきちんとあります。 

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我々日本人は幸運なことに、米国内に合法的にビザなしで90日滞在できますし、そしてあくまで数字上ですが合計で年間182日まで滞在できる可能性だって持っています(90日+90日+2日)。
※もちろん本当にこれはあくまで数字上の可能性の話ですので、必ず182日滞在できるということではありません!
つまり年間滞在が183日以上となると納税者としての義務が発生しますので、年間の過半数滞在は非居住外国人と見なされなくなるので、結果として183日以上の滞在には何らかのビザが必要となり、ビザなしで滞在できる年間最大日数が合計182日ということに数字上はなるというあくまで仮定の話です。

尚アメリカの場合には、空港で貴方を面接するイミグレーション担当官がその全権を握っています。
そしてその決定はたとえ上官でも覆すことは適いません。
ですから万一貴方の入国のどこかに疑念を抱かれた場合、そしてたとえ滞在予定が90日未満であったとしてもそれを拒否されることもありますのでご注意を。(つまり90日というのはあくまで可能性の上限ということであって、権利ではないということです。)

ともかく、一回の滞在で90日間、、、結構な長さです。

いろんなことができます。


ビザなしですから、
現地で仕事をして報酬を得ることはできませんが、今の時代カカアコのコンドにいながらでもインターネットを通じて日本へ仕事の指示もできるでしょうし、またビザのいらない語学学校や各種スクールだってあるので、十分「生活」はできるでしょう。


またビザなし生活の場合、たとえ年間182日滞在(しつこいようですがあくまで数字上のことです)したとしても、その拠点は日本ということですので、納税は日本ですることになります。 

当然と言えば当然なのですが、実はこの点は貴方が今後永住権を取得するべきかどうかの核心でもあるのです。 

もし貴方が何かの理由でアメリカの永住権を取得した場合、当然アメリカに対して納税義務が生じますね。

でもそうなると今後は貴方が今まで知っていた日本の納税システムと少々事情が異なってきますのでご用心。


たとえば貴方は今年は仕事の都合でアジアのある国へ赴任され、日本へもアメリカにもほとんど行けなかったとしましょう。

一般的に考えて、もし貴方がアメリカ永住権を持たない普通の日本人の場合、貴方の所得税申告はその赴任先の課税レートで納めることができますね。そしてそれは日本に比べてかなり割安であることが多いですね。

しかしもし貴方がアメリカの永住権を持っていた場合、事情は異なります。
アメリカでの貴方の滞在日数には関係なく、たとえ貴方が世界のどこにいようが、貴方には常にアメリカの課税レートでアメリカへ納税する義務が生じます。

つまり日本の納税は対所制を採用しているのに対して、アメリカのそれは対人制だということです。

世界中どこにいても貴方がアメリカの市民権や永住権を持っている限り貴方の納税先は変わらないということです。 


どんなことにもやはり一長一短があります。

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それにしても、

不動産所得が永住権取得にリンクするというふうに誤解されている方は意外に多いです。

そして中にはそれを理由に怪しげな不動産会社から高額なハワイの不動産を買わされたというご相談を聞くことも少なくありません。


繰り返し申し上げます。
アメリカ不動産を買ってもグリーンカードは付いてきません。


うわさ、、、

それはもしからしたら、Eビザと呼ばれる投資家ビザがアメリカで投資しなければならない金額や、更には永住権取得には50万から100万ドルのビジネスを投資しなくてはならない、、といわれていることに所以するのではとも推察します。

それが50万ドルの不動産を購入したから永住権が得られると、、、そういうような誤った解釈になっているのかも、、、とも考えます。

更に言いますと、そもそもEビザや永住権を取得するのに「いくやいくら投資したら必ず取得できる」という決まりがあるわけではありません。

出ている数字はあくまで目安ということでしかありません。

ビザ取得には結局のところ、優秀な移民弁護士がどのようなコネクションを使い、どのような書類を作成し、クライアントの持っている個性や経歴のどの部分を誇張するか、にかかっているといっても過言ではないと思います。

したがっていくら高額のビジネス投資したからといって必ず永住権が取得できる保障はないですし、逆に少ない投資でも取得できる可能性も十分にあるのです。
  


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アメリカの不動産は実は世界でも稀有な存在です。

ほとんど制限というものがないからです。

貴方でも私でも、サンフランシスコからでも、さいたま市からでも、今すぐにでも購入することができます。

更にはハワイ不動産、四方を海で囲まれたこの世界の楽園の価値は、その特殊な歴史による不動産の希少性と世界の誰もが知っている楽園としての価値が相まって、実際にこれほどまでに世界中で信用性のある不動産取り引きがなされている地域は他にあるかと思えるほどです。


圧倒的な財産価値と、簡単でシンプルで透明な手続き、これこそが世界でも稀有な存在なのです。 



たとえばアジアの多くの国では、外国人がその土地の不動産を取得する場合、数多くの制限を設けていることの方が多いです。
名義のこと、金額のこと、様々です。
オーストラリアにしても外国人は新築物件しか買えない、とかあります。

でも実は本来はこういう制限を設けている国の方が世界では一般的なのです。
考えてみれば当然のことです。
どの国の政府も自国民を保護することが大前提なのですから。


しかしながらアメリカの不動産取り引きにはそういう制限はまったくありません。

ビザなしの非居住外国人でも簡単に、今すぐにでも自分名義の不動産を所得することができます。

しかもわざわざ現地へ赴くことなく、たとえばここ東京からでもその全ての手続きを完結することも容易にできます。

更にはたとえ空き地を購入した場合だって建築条件がない分譲地は結構あります。


そういうことで、投資案件としてみても現地の人と同じ条件で取り引きができるアメリカ不動産というものは非常に稀有な商品ということになるのです。

たとえば外国人である貴方がそのまま横浜に暮らしながらハワイの不動産を購入し、それをハワイの現地の人に貸し、家賃収入を得る。
そういうスタイルは至極当たり前の日常です。
 
そしてもちろん、こういう不動産投資はその規模を大きくしていくうちに、当然ビジネスにもなりますね。
そしてある一定金額以上の家賃収入が入るようになってくると、現地で人を雇うことになるかもしれませんし、、、、、。
もしかしたら
 そういうことがつながっていくと、いずれは、ビザや永住権を申請するようになってくるのかもしれません。

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ビザや永住権については、とにかく在日米国大使館のホームページなどで最終チェックするようにしてください。 

半分聞きかじりの情報や、商売付きの専門家の意見は、少々危険な場合もあります。

私もこのブログやホームページにビザのこと不動産取り引きのことについていろいろな角度からたくさん記載してありますので、宜しかったらまた読み返してみてください。

そしてその上で、最新情報や最終チェックについては業者ではなくて必ず米国大使館のホームページでされ、そしてやはり最後の最後の踏み出しはやっぱり自己責任です。

大丈夫、貴方なら必ずできます。



海外ロングステイ相談室


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posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:05 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ビザ

2010年05月24日

ハワイの不思議な魅力

おとといから降り続いた雨のまま今日も寒くなるでしょう、、という予報がやっぱりすっかりはずれ、快晴のハワイでしたね。 

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太平洋の孤島、風も雲も何もさえぎるものが何も無い孤島ですから、天気予報は基本あてになりません。

そしてここはレンボーステート、だから天気予報は毎日「晴れのち雨のち晴れ、、気温は上々!」です。

でもまあ、そういうシンプルさといい加減さ、これもハワイの素敵なところかなと思っています。  


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僕は今更ながら、ハワイが好きです。
何が?どうして?と言われると、正直うまく応えられないのですが、ともかく体が心が元気になるし、気分がサイコーになるし、理屈は分からないのですが、すごくパワーをもらえるのです。

そのパワーさえあれば、何か必ずあるだろうデメリットにも対峙してみせる!と思えるほど元気になれる、自分にとってはそういう特別な土地です。
  

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ビッグアイランド。

ボルケーノの噴煙、、、。

溶岩、、。

日本の火山と違いこちらのは面白いですね。

一定方向にどろどろ流れていく熱い川。
日本のそれが爆発式なのに比べて、こちらのはほんとうにのろのろで、一緒に歩くこともできます(スニーカーがだめになりますが)。

そしてその熱い川の流れ着く先はいつも一定方向の南東のカラパナ方面のそのまたある方向にだけ、、、。

だから他の地の住民は火山の心配などまったくなく生活していられます。


でも改めて考えるとこういうのって本当に不思議です。
 

そもそも世界の気候の13種のうちその11種がこのビッグアイランドに存在すること自体が奇跡です。

「大きな島」っていっても、せいぜい四国の半分程度です。
でもその島で、午前中にスキーをして、午後は海水浴をし、夕方は暖炉の前でカウボウーイを気取り、翌日の午前はデスバレーのような景色の中で灼熱を味わい、お昼にはミストのたちこもる高原でコーヒーのかぐわしき香りに誘われ、、、。なんていう日々が過ごせています。 
 

不思議な島です。  

でもそこからわずか飛行機で3、40分で現実です。ホノルルという名の都会です。
そしてそこには都会らしい良い面もいやな面もあります。
たとえばそこには、訪れる同胞と暮らす同胞の収入の差が極端過ぎて、それがゆがんだ形に表れることも少なからずあります。
ねたみとかひがみとか、そういううんざりする噂話が多いのも残念ながら僕たち日本人には特に多いようです。
同胞同士助け合うことが当たり前の海外生活で、こういうのを耳にすることは悲しいことです。
 

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でも不思議にビッグアイランドでそんなねたみ嫉みを感じたことがありません。変な噂話も耳にしません。数少ない同胞は一応に親切です。

ホノルルのような都会と違いここでは皆が貧乏で助け合わなければ生きていけないからと言ってしまえばそれまでですが、やはりここには本当のハワイが、そして同時に未だにサトウキビ畑の労働者たちのマインドがしっかり根をはり息づいているような気がしてなりません。

この大きな島の何かがそうさせているのかよくわかりませんが、ともかく気分のよい人たちがとても多いのは事実です。   

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ビッグアイランド、ここハワイ島での生活スタイルには大きく2つに分かれます。
(本当は気候区分のようにもっとありますが、ここは日本人ロングステイヤーの代表的な2つのパターンということでみてください)
 


とりあえずハワイ島の西側で暮らすパターンと、東側で暮らすパターンについて簡単に、、、。 


ハワイ島の東側は一口に言うとジャングルです。
毎夜9時にシャワーが降り、その緑を育ててくれます。
マンゴウやパパイヤがご自身のお庭で簡単に取れます。
ブーゲンビリアや蘭が敷地を彩ります。

ハワイ島東側のヒロ市は実はホノルルに次ぎ州第二の都市です。
あまり知られていませんが実は結構大きいです。
メリーモナークの開催地です。
大規模なショッピングセンターがあり、セイフエーやウオールマートもあります。
ホノルルに比べると日本語はあまり通じませんが、でも暮らしは想像以上にとても便利な場所です。

住宅としてはヒロ市内は結構高いので、ロングステイヤーならヒロへも車で30分圏内の郊外で大きな2ベットで30万ドル前後を目安にされるといいと思います。このくらいだとかなり立派な家です。(ちなみに手ごろなというのなら10万ドル台もあります)
土地代だけなら2、3万ドルで1エーカーが買えたりととても安価ですが、でもそこに建築するとなるとそれなりに掛かります。
(ハワイの土地は生土地なので、整地、インフラ整備が大変なのです)
それから数年前の米国住宅バブルに建った新古住宅が格安で売りに出ているので、そういうのを買い叩いたほうが品質のよいお値打ちな物件が手に入ることもあるでしょう。 


ハワイ島の西側はコハラコーストで有名なリゾート地です。
その地に建つコンドやタウンハウスはホノルルの高級コンドの半分近い金額とはいえ、それでもこの島では安い買い物ではありません。

そしてここは本来雨のない砂漠のような地です。
ここに人口のリゾートを作ったわけですから、莫大な開発費用の他スプリンクラーなどの必要経費、当然そういうのが全て所有者への負担として跳ね返ってきますので、月々のランニングコストまで含めると決して安い買い物とはいえません。

ちなみにコナはハワイ島の不動産で一番先に値が下がり、そして一番先に値が上がる地域といわれています。
ですからビッグアイランドの不動産指標の基準にできます。
西側の住宅地として有名なワイコロアビレッジでも今なら40万ドルを切った質の良い物件を手に入れることもできるかもしれません。
ついこの間まで70万、80万だったのが、半額です。

尚コナはヒロと比べて観光地という特性上物価は高いですが、大きなショッピングセンターやカスコもあるので普段の生活にはそういうのを便利に使えば、生活費はかなり抑えることができます。

景色については圧倒的にコナ、、。それも高台の住宅地から臨むサンセット、、それは変えがたいものがあります。
対してヒロは、、独自の自然、、、、僕のような鈍感な人間でもハワイの神話を、癒しを思わず感じてしまう、そういう独自の景色と空気感があります。(ちなみに温泉もあります)  


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そういうハワイで僕の仕事といいますと、海外生活したい人、海外留学や、海外ビジネスをされたい人、そういう人たちのためのサポート業です。 

ちなみに今回のホノルル滞在ではこちらでお店をオープンされたい人の一環コーディネートをしました。
弁護士や会計士を手配し、法人登記をし、現地の不動産屋を通して(今回はバイオーナーでやりましたので不動産屋さんは通しませんでしたが)物件を調達し、仕入れ先を確保したり、、、そういう仕事です。
 

僕は数年前までハワイ不動産を中心とした米国不動産を扱う日本の会社で実務を担当していた会社員でした。
ですから専門は非居住外国人(つまり日本に住んでいる日本人)のための海外不動産売買についての全般です。
ただ残念ながら僕はグリーンカードを持っていませんので、ハワイで不動産のライセンスを取る事はできません。(ここは州外の人間はライセンスを取得できません。カリフォルニアとネバダだけが米国では州外の人間でもライセンスを取得できます)
ですから僕はハワイでの不動産の仲介業は法律的にすることはできません。

そういう中で僕ができることは、非居住外国人である日本人の方のための一環コーディネートです。
海外不動産を売りたい人のために、その区画を最も高値で売るために最も適任であろうリアルターを探し、次にエスクロー関連の手続きも含めて、最終的に売主の日本の銀行口座に入金が完了するまで一貫してお手伝いすることです。

また相続問題や還付問題となった場合、こちらの商習慣ですと、不動産リアルターは当然そこまでやってくれません。専門外となります。
第一不動売買手続きにしても、一旦契約が締結してしまえばリアルターの手を離れてエスクローへと移るのがこちらの商習慣です。

一事が万事そういう具合ですから、相続となれば裁判所へ、還付手続きはCPAへ、、、となります。
そんなこと日本に住む日本の方が自身でそれぞれに対応していくには無理が出てきます。
しかも日本に住む我々には、日本独自の手続きや制度もそこには関わってきます。日本の公証人役場での手続き、謄本類、、日米租税条約、、、などなど。今度はそういうのは現地の専門家が対応できません。
ですから簡単にいいますと僕の仕事は僕一人を介するだけで、そういうのが全て完結できるような、そういう仕事、、、、ということです。
 


昨今では、現地仲介リアルターも通さないで直接買主(あるいは売主)と交渉して、売りに出ていない物件を直接売買される方も多くなってきました。

例えばいくら安くてもいいからと仮にプロの業者が自身が持っている物件を売りに出してしまえば、相対的に市場も下がってしまい、それはつまり自分の首を絞めてしまうことにもつながりますので、売主買主で格安物件を直接やりとりすることは結果双方のメリットにつながる場合もあります。(しかしこの場合はエスクローを使うとか、きちんとした手続きを踏むことに十分気をつける必要はありますが、、、、でも確かにネットで考えるとかなりお得なやり方です。)

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物件をインターネット検索だけで見つけることは、それはきっと現実的ではありません。

ネットで今尚公開されている物件とは、少し乱暴な言い方をしてしまうと、つまりそれは売れない物件ということだと思います。

だからネットではとりあえず地域を特定することや、大体の相場を掴むくらいにして、ある程度具体的に自分のイメージがつかむための参考程度にしておかないと、と思います。 

例えば僕は、パーキングの出口から進める方向や、キッチンカウンターの高さ、クローゼットの広さ、エレベーターを降りてすぐの廊下の広さ、ラナイの広さ(有無)、騒音、景色の向き、改修工事の予定、窓が開くか否か、スペースの仕切り具合、、、、、、細かな実際の生活レベルでものを見るように心がけています。

例えばネットで「パーキング有」と書いていたとしても、そのパーキングはどこにあるのかまでは書いていません。
壁際のスペースなのか、切り返しを何度もしないと出られないスペースなのか、、、そういうことは書いていません。
でも生活とは意外とそういう些細なことの積み重ねだと思います。
買い物帰りパーキングから最短距離で冷蔵庫へ、、、たとえばそういうことが結構大切に思います。

例えばナウルタワーからパーキングを出てそのまま左のワイキキに向かうことはできません。ナウルからだとアラモアナ大通りは左折禁止なので、遠回りしてワイキキに向かうことになります。 

ネットでの検索はそういう生活レベルのことは書いていないので、あくまである程度、、、その程度、、、参考として、というつもりで見て下さい。 

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ハワイは今日も晴れです。そして雨です。でもまた晴れです。
 

アフイホウ   
posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:37 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の誕生