2010年06月06日

ハワイの賃貸不動産事情

お知らせ:

 
月14日より7月15日までホノルル及びハワイ島へ出張しております

したがいましてその間日本の携帯電話には出られませんし、またFAXの受け取りは適いませんのどうかご了承下さい。
Eメールは通常通り、現地滞在中も変わらず受け付けておりますので、メールをいただければその時現地で使用している携帯電話の番号はお知らせいたします。(もしくはメールにお電話番号を記していただければ現地から電話申し上げます。)


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ハワイの売買不動産市場はとてもよく整備された市場だと思います。

一人の不動産業者を通じるだけで、どの地域の、全ての現在の売買物件が分かり売買することができます。
日本のように、不動産業者で扱っている物件が違うため何社も見てまわる必要がありません(ハワイではそもそもそういうことをしてはいけないなことになっていますが)。

しかしそれに比べてハワイの賃貸不動産は、おそらく閉口します。

当事者となってみると、どうしてこんなに不便なんだと思うことでしょう。


実は先日こういう質問を頂きましたので、この質問に答えながら、ハワイの賃貸市場についてお話してみたいと思います。


質問:
アメリカでは賃貸を斡旋してくれる不動産会社には手数料を払う必要がないと言われました。日本では不動産会社に家賃の1ヶ月分くらいを手数料として払うのが一般的だと思っていたので、ちょっと驚きました。
特にアメリカでは無料のものはない、と言いますか、無償のサービスはないものだと思っていたので尚更不思議でなりません。
いざ自分が物件を探していくうちに、不動産会社さんがテナントを募集している賃貸物件は、その不動産会社がオーナーから管理を任されているものばかりである事に気づきました。つまり不動産会社としては早くテナントを見つければ家賃収入が入り、オーナーからも良い評価をされるということなのでしょうね。
本来はそれぞれの会社が持っている賃貸物件の総合データベースのような物があれば、会社やオーナー、物件を探しているテナント双方に便利ではないかなと思いました。他の会社の持っている物件を内覧させてくれた方もいましたが、しかしそれは個人的なツテのようでしたし。
このようなシステムになっているのは何か理由があるのでしょうか?


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回答:

回り道になるかも知れませんが、ハワイの賃貸不動産についてご説明する前に、ハワイの売買不動産について少しお話をさせていただきます。


さて、そもそもハワイの売買不動産(おそらくほとんどの州)と日本の売買不動産との間でもっとも大きな違いの一つは「一般媒介」があるかないかということなのです。


実はハワイでは(おそらくほとんどの州)「専属専任媒介」しかありません。


ですからオーナーは自分の物件を売りに出すとき、日本のように複数の業者へ売却を依頼することはできません。必ず一つの業者と専属専任契約を結び売却するか、もしくは業者を頼らずオーナー個人で知人などへ売却するかしか選択肢はありません。


専属専任を結んだ業者は物件を売る際に慣例で売買金額の4%から10%をオーナーから手数料として受け取る契約を交わします。(物件金額にもよりますが一般的なのは6%です)

しかしどんなに優秀なエージェントでもたった一人の業者の力でそうそう売り先が見つかるわけはないでしょう。
ましてやあちらでは完全歩合の個人営業システムですので、会社単位で売買物件を引き受けているのではなくあくまでエージェント単位での契約なのです。
つまりどんな大きな有名な会社のエージェントであっても、その物件を売るのはこのたった一人、なのです。

ですから当然他の業者の力が必要です。
つまり不動産協会が作っている売買物件サイト(MLSなど)へ専任契約を結んだ物件を載せ、更にそこには「この物件の買い手を探してくれたら手数料の半分をお支払いします」と一筆入れるのです。(ご質問にある総合データベースです。売買市場にはこれがあります。)

不動産協会のサイトはインターネットを通じて世界中から見ることができますので、つまり世界中から買い手を捜すことが可能です。
でもこれはあくまで協会のサイトですから、協会に加盟した業者のパソコンからしかその詳細を見ることはできません。

つまりハワイ不動産を探しているあなたは、世界中のハワイ不動産協会に加盟しているエージェントを通じて物件を閲覧することができ、しかも情報はほぼどの業者を通じて見ても同じということになるのです。

そして結果あなたが買い手となった場合はその閲覧をさせた業者があなたのリアルターとなりますが、その業者が手にする手数料はあなたからもらうのではなく、売り物件の記載詳細のように売り手のリアルターの手数料の半金をもらうことになるのです。




説明が回り道しましたが、ここでようやく本題に戻ります。

さて
この法則は実は「賃貸市場」にもあてはまります。

ハワイでは(おそらくほとんどの州)賃貸ももちろん専任しかないので、日本のようにひとつの物件があちこちの不動産業者を通じて貸し出しの広告が出されることはあり得ません。

広告は必ず専任契約、つまり管理契約を依頼している業者だけが出すことになります。
もちろん売買のときと同じように借り手を見つけてくれたら手数料の半金を上げますので探して下さい、と明示して他のリアルターやエージェントへ依頼しても構わないのですが、しかし売買のときと違い、たとえば1000ドルの家賃の物件の半金は500ドルです、日本のように一般媒介があり、とにかく契約を目いっぱい数多く取れるシステムならそれでも数やれば商売になるでしょうが、もともと専任しかないあちらではもともt絶対数に限りがあります。しかもあちらはもともと不動産は借りるものではなく買うものという国民性です。パイそのものが小さいのです。
また小さいパイの中では宣伝費などを使い仕事をすればするほど経費の方が大きくなってしまう場合があるので、ですから普通賃貸不動産に関しては別の契約システムを取っていることのほうが多いのです。

不動産を管理するリアルターは通常月家賃の10%から多いところで20%くらいの手数料を取っています。
しかしもしテナントがいなくなったしまったらどうするか、それでもオーナーは月家賃の10%を業者へ支払うのか、しかしその間はそもそも管理などしていないはずなのに、、。

もちろんテナントがいなくなるとその月の手数料は通常取りません。
普通はそのような契約になっています。

だがらこそ、一刻も早く業者はテナントを探そうとするのです。

そういうわけで売買物件と違い賃貸不動産業者は自分の管理物件しかお客様へ紹介しません。

それが賃貸市場です。


ですから結果ますます狭い閉鎖的な発展性のない世界となってしまいます。

しかし
ときどき質問にもありましたようにエージェントは自らのツテで、他エージェントの管理物件を紹介してくれる場合もあります。
しかし実はこれは通常ありえないことで、ですからこれはほぼ好意からのものであることが多いのです。もちろん今回賃貸を斡旋するあなたがいつの日か売買不動産が必要となったときには自分を通じて、、、、との思いはあります。

前途したように売買物件は買い手は世界中からほぼ全ての売り物件をチェックできるので、どのリアルターからそれを買っても条件はまったく同じだからです、ですからもともとエージェントとの信頼関係があれば、、、もし今後そういう機会でもあれば、そのときに自分のことを思い出してくれれば、、、誰から買っても誰へと売っても同じなら、そういえば親切だったあの人へ、あのエージェントへ、、そういう計算くらいは当然します。



ちなみに前途しました売買不動産手数料の「4%から10%」という数字にしても、また賃貸を斡旋してくれる不動産会社に手数料を払う必要がないと言われたことについても、それらは法律としてそう決まっているわけではありません。
あくまでそれは慣習なのです。

つまり普通は、自社で管理し毎月手数料をもらっている物件を紹介するのですから、倫理上それを紹介して更に余分に手数料までいただくことはとてもできないと思うことは、それが普通の感覚だと思いますので。

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 15:40 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(1) | ○ハワイの賃貸不動産

2010年06月28日

ホノルル、ハワイ島(ヒロ、パホア)、そしてロサンゼルス

6月14日にハワイへ入ってから早2週間。

ベースの滞在先はいつものようにホノルルですが(以前相談をお寄せいただいたお客様のお宅ですが、いつしか家族の一員のようにとても良くして頂いていて、このようにいつも長く滞在までさせていただいております。感謝。)、その間2回各5日くらいづつハワイ島を往復しているので、この2週間ほとんどをハワイ島ヒロ、、、いやパホアで過ごしています。

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同じハワイでありながらまるで別世界のソコ。

たった40分の飛行とは思えないほど別世界。
緑と自然と、、、、「風」、です。

日本でもほんの一時あーいい風と感じる一瞬があると思いますが、ソコではそれが長い間奇跡のように存在します。

その風と、そして「アノ空気感」、他に何が必要なんだろうと思ってしまいます。

「眠い、、、」

普段日本で忙しく働いていらっしゃるお客様たちは、ココに来て、2日目から必ず寝坊しています。

昼寝をし、でも夜もぐっすり眠れ、そして朝寝坊してしまいます。

顔がみるみる柔和になってきます。

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貴方も是非ココを訪れてみてください。
それも少なくても1週間。

コナだ火山だと、あちこち回らないでいいですから、ただアノ街にただぼーといて、その「風」を感じてみてください。

道行くこどもたちの振る手に答えてあげてください。
草木の香りを感じてみてください。

パリパリのシーツで眠りココナッツの香りのするバスに浸かり、パテオのプールで寝そべるだけがハワイではありません。

リゾートとしてのハワイではなく、この自然のそよ風を受けただ昼寝をしてみてください。

エアコンディショナー無しで自然にそんなことが感じられる場所がこの地上にあること自体が本当は奇跡なことです。

それを是非体験してみてください。

作られたものでない本当の奇跡のハワイを体験してみてください。
 



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この相談室の仕事を始めて早いものでもう3年になります。

いろいろな事案に携わってきました。

相談者の数ほどやるべきことの種類がありました。

もちろん僕はスーパーマンではありません。その逆に本来かなり凡庸な人間です。
だからできることはかなり限られています。

僕の仕事は一口に言うと「依頼者の相談事が解決できるような機関や人を調達し、それらを橋渡しすること」といえるのかもしれません。あとは依頼者と一緒になってあっちこっちと動き考えゴールを目指します。

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今回の出張でも依頼者からの相談事に対して、まずは現状のまま放置しておいた場合のデメリットと今何かをした場合のメリットについてを解析し、それを依頼者と毎日喧々諤々やりながら方向を決めていきました。

僕の場合ほとんどオブラートには包みません。

悪いことなら余計に話すべきと考えています。

そしてどんな場合でも必ず何らかの解決が、それは場合によっては今よりマシという程度のものになるかもしれませんが、あると信じているからです。

悪いものを避けてほっておくと、気がついたころにはその悪いものは手遅れになるほど巨大な大きさになっていることは当然でしょう。

ほっておくことは、今はいいですが、それは決して消えて無くなってはいません。

必ずその問題はいつかもっと大きくもっと深刻になって跳ね返ってきます。

ですから問題が見つかった場合には正確に解析しそして然るべき手を速やかに打たねばなりません。

またその場合には必ず透明でなければなりません。

あくまで貴方が主体者となり、その説明や事実をはっきりと数字や書面で知らされてから行わなければなりません。

また誰かに完全委任のお任せをして、更なる被害を増やしては元も子もありません。


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今回の滞在では問題が問題だったので、コーディネートした機関や人も各種にのぼりました。
不動産ブローカー、不動産コンサルタント、弁護士、建築家、管理不動産リアルター、近所のバイリンガル日本人の紹介、保険屋さん、庭師などなど。

僕はそういう適材適所のプロを依頼者の相談事に応じてはめ込んでいくことが大きな仕事。その上で言葉のことや文化の翻訳を引き受けながら、やり取りや折衝の内容は全て依頼者へ伝え、あとは依頼者と一緒になって喧々諤々して目指すゴールへ向かいます。

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時間は過ぎます。
皆歳は取ります。
今という貴重なこのときはあっという間に過ぎてしまいます。

ロングステイは計画通りには進まないものです。

ロングステイは意外と勢いです。

だからもし「その時」を感じたら躊躇なく流れに乗りましょう。

計画通りにことを進め、念願のロングステイができた頃に健康の問題がでてきた、、、そういう話はよく聞きます。

まずはしたい気持ちに従ってみてください。

無理難題の解決は我々プロに相談してください。

経済的な問題なら、取捨選択すればすむことです。
何を削れば何が手に入るのか、それこそプロの腕の見せ所です。

ロングステイは勢いです。

大丈夫、最後は収まるべきところに収まります。
エイエイヤーです。

もっとわがままにもっと主体的に、目をそらさずに何でも飲み込んで、決して上げ膳据え膳を選ぶことなく、決して絵空ごとの話に踊らされることなく、貴方の勢いでいっそ悪い業者や役立たずの業者など吹っ飛ばして、いやがられてしまうくらいに突き進んでください。

どうか最後はうまくいく、そう信じて突き進んでいってください。

あの風があなたをお待ちしています。   


追伸1:
6月30日から7月12日まで、今度はLAへ行っています。
そしてその間は多分メールへの返信ができないと思います。
12日にホノルルへ戻り15日には日本へ帰ります。
ですから今日以降に頂きましたメールには帰国後に返信させていただくことになるかと思います。
 


追伸2:
ホノルルのイオラニコートプラザという老舗のブランドコンドをご存知でしょうか?
16階のある部屋があと1ヶ月先に売りに出されます。(今修繕中)
その前にもし日本の方で興味がある方がいらっしゃればと依頼を受けました。
詳しいことをお知りになりたい方はどうか気軽にお問い合わせ下さい。

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:28 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の誕生