2010年08月06日

ハワイのアソシエーション(その1)

ハワイ島プナ地区の各アソシエーションから届く「アソシエーションフィー」もしくは「ロードメインテナンスフィー」なる請求書。

さてそれらをどう訳するかにより、その後どう処理されるかにより、大げさに言えば所有地の損失問題に発展していきます。

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「アソシエーション」は日本でいうところの、別荘地の管理組合ではありません。

この組織は民間でなく、公的組織です。

民間の管理会社が他人の所有地に立ち入れば、それはどんな理由があろうとも不法侵入です。

更には他人の区画の樹木を許可なく伐採したりすれば、それは器物損壊罪です。

しかも民間の管理会社には隣人間の紛争の仲裁に入る権限も根拠もありません。
それはたとえ弁護士とて同じです。

ジャングルのように伸びた樹木が隣家の平安を脅かす危険がある場合、警告をし、その上で樹木を伐採し、その費用を徴収できる組織。

仲裁に入り規約に基づき解決を図ることできる組織。

ハワイの「アソシエーション」は言うなれば小さな役所なのです。 


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さて、先月もこの「アソシエーション」のことで相談がありました。

アソシエーションを「管理費」と訳し、そしてそんな「管理組合」に加入した覚えはないし、またそんな組織の存在もはじめに聞いていなかったし、第一まだ土地のままなのに、管理費など請求されても支払う必要はないとずっと思われていて、そして今になり「競売」とか「差し押さえ」とか、インターネットの辞書で翻訳してもそのような重大そうな単語が並ぶ手紙が頻繁に届くようになっている、そういう相談でした。


実はこういう相談は非常に多いのです。

さて、まずは相談者よりお話を聞き、その後現地の僕のパートナーたちを通じて事実関係を調べてみると、この方は不動産の固定資産税に関してもここ数年間支払いが滞っていることが新たに分かってまいりました。

こうなってきますと、事態は更にややこしくなります。

つまり近い将来アソシエーションに加えて郡政府からもダブルで訴訟が起こってしまうことになるということなので。
    

しかし残念ながら、ハワイの裁判所で公開している官報のようなものをネットで閲覧する限りは、本件はもう既にアソシエーションから抵当権設定手続きへと動き出しておるようです。
もちろん
念のためアソシエーションにももう一度事実関係を再確認中です。  


これはあくまで僕なりの考えではありますが、今回の問題に至るまでにはアソシエーションなりの思案があったものと想像しています。

アソシエーションフィーというのは第一抵当にはなりません。
第一抵当はあくまで固定資産税だからです。
 

今からちょうど4年ほど前から、ハワイ郡政府では非居住外国人が所有する不動産に関して3年を目処に、悪質な滞納者に対してその国の弁護士を通じて督促を掛け、その後抵当権設定、そして競売へという手続きをとることになっています。

(特例として、固定資産税が年間一定額以下の小額不動産の場合に限り、延々オーナー個人に対しての債務としての延滞利子を加算していき、ある程度の金額になった時点で日本の裁判所を通じて通知を出すようにしています。これは経費の観点からの措置です。) 


そうして競売と決まった不動産は、指定されたハワイ郡裁判所で希望者を集めオークションにかけられます。

落札開始金額は差し押さえた個人か機関が決めますが、普通は債務が回収でき尚且つかかった経費がまかなえる程度の額に設定しているようです。

債務さえ回収できれば、彼らはそれでいいのです。
それだけが目的なのです。

仮に落札開始額を高値にしても彼らは儲けることはできません。

もしこの競売で儲けが出たとすればそれは債務者のものになるからです。

だからそんなことを、万一落札されなかったリスクを増やすようなまねは誰もしません。
  

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ちなみにハワイ州は日本と同じく債務が個人に残ってしまう州です。

サブプライムで問題になったカリフォルニアやネバダは違います。
これらは債務は残らない州です。
差し押さえられるとそれでチャラです。
0です。

しかしはハワイ州は違います。

固定資産税の滞納により郡に差し押さえられた場合、つまり今回のケースだとアソシエーションに残っている債務が清算されないまま郡により差し押さえられ競売にかかってしまった場合、アソシエーションは債務者個人を訴訟します。

つまり物件は既に無くなってもこの州では債務は継続しているのです。

加えてそれまでにかかる全ての弁護士費用や裁判費用や各種経費まで結果的にこの債務者が最終的に負担しなくてはならなくなるのです。  


正直申しまして
今回のケースは既に遅しの感があります。

何しろこのアソシエーションは前途のように「今物件を差し押さえたところでお金は郡へ全て持っていかれること」を承知していながら、それでも差し押さえの手続きに入っているのですから。
つまりこれは既に物件を全て失ったこの債務者に対して訴訟することを既にもう予定していると考えるのが自然です。
  

こうなってしまうと残念ながらこちらができることはほとんどありません。

せいぜいが「最悪」か「多少はまし」のどちらかの選択を選ぶ以外にはありません。

ただ
言えることは更にこのまま放置し続ければ間違いなく「最悪」にしか進みません。  

今できることは「負債を支払うか」それとも「売却する」かです。 


あまりに時間が経ち過ぎていて
既にアソシエーションの弁護士はこの件を降りていて、つまり交渉は既に打ち切られているのです。


今現在僕がアソシエーションからの報告の中で一番待っているのは「売却する」場合、仮に買い手が全ての債務を契約すると同時に即時負担した場合、現在裁判所で進行中の手続きを至急差し止めてくれるかどうかについてのことです。

この確約がなければ売却することさえも困難だからです。


このままで行くと、この方の場合はまず郡より固定資産税の滞納を理由に競売にかけられ、そして残った債務に関しては今度はアソシエーションからこの方個人が訴訟されるという事態になります。 

ですから非常に厳しい判断ではありますが、今これらの債務を返済するか、それとも競売にかけられる前に売却するかという方法を選択する必要があるのです。

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ちなみにこの相談者宛てに最後に頂いたアソシエーションからの最後通告にはこう記されていました。
 

年利10%は今後も引き続くことに合意した上で、今後は毎月最低50ドルつづ(一区画につき)を返済していくことに合意すれば(当然その間の新規アソシエーションフィーについては別途支払わねばなりません)今回の差し押さえはやめるという内容です。 

これはつまり今差し押さえても延滞金やその他経費はとても回収できそうもないとの判断がされたということなのでしょう。

差し押さえたところで、郡で先に競売にかけられそこで全て清算されてしまう。
だからその後アソシエーションができることはこの債務者個人を訴訟することだけです。

幸か不幸かアソシエーションはこの債務者がどのような方なのか存じていません。

しかも普通に考えれば債務者なのですからお金を持っていない方だと思っていて当然でしょう。

しかしこの方の場合は、本当は一般の意味の債務者のそれではなく、ただ知らなかったために債務者になった方なので、だから必ずしもお金がないわけではありません。

でももしそのことが知られていたら(最終的には裁判所による調査が入りますので必ず知られます)このような提案はされていなかったはずです。


仮に毎月最低の50ドルづつを支払い続けたとして、年間わずか600ドルです。

これでは今ある債務の金利分にも足りず、つまりいつまでたっても完済することはできず、しかも更なるアソシエーソンフィーの請求でますます額は多くなってしまうということになります。

また今回この用紙にサインをしてしまうことは、更に自らの首を絞めてしまうことにもつながります。
サインをした上で今後もし滞納などしてしまえばこれは確信犯となり、法廷などで極めて不利になり、これではこの先ますます立場が悪くなる一方となるからです。



個人的に思うのは、この期に及んでこれら債務を今全納することは正直お勧めしません。

それをするメリットが見当たらないのです。
 


この方がどのような目的でこの複数区画を所有されたのかはわかりません。

しかも数十年が経ち未だに土地のままです。

きっとこの先だってこのままである可能性のほうが高いでしょう。


そういう方に対して、これ以上このような高額なお金を支払うことはとうていお勧めできません。

何しろこの先、事態が一気に好転することは残念ながらもうないのですから、持ち出しのお金をこれ以上使うことはやはり控えられた方が宜しかろうと思っております。

さて、それをどのようにお伝えするか、そしてどのような方法でこの事態を収拾したら良いのか、、、、

難しい問題です。

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長くなりましたので、この続きはまた明日にでもお話したと思います。


posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:54 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿

2010年08月11日

ハワイのアソシエーション(その2)

前回の続き、、、。

ハワイのアソシエーションからのこの理不尽とも取れる仕打ち、、、、。

もちろんそのように説明があれば、もちろんそのように言われれば、分かっています!

アソシエーションの言い分に正当性があることは、そのくらいは分かっています!


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しかしいざ当事者となってみれば、きっといくら考えられてもなかなか結論の出せない問題だと思います。


更には「なぜ?」「どうして?」と、理不尽なこの現実に対しての怒りすらこみ上げてくることでしょう。


考えてみれば、知らなかったのですから、その怒りは当然です。 


何しろ
この方の場合は、確信犯として納付しなかったのではなく、あくまで納付が義務であるということを、購入時に売主から聞かされていなかったのですから、そしてそもそもアソシエーションというものがどういう性質のものなのか知らず、今回この件で初めてお知りになったのですから。


ですから今回、この負債額を、しかもそれを今すぐ支払わなければ差し押さえられ、挙句には負債額の差額は追加で請求される、、などと、そんな理不尽な話には、おそらく僕がこの方の立場だとしてもそこには怒りしか感じないでしょう。  



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しかし問題は、今後は制度として、ハワイの法律に従って、コトが進んでいくということです。
 

せめて昨年までなら、アソシエーションの弁護士がまだ話し合いの席にいてくれたときならば、もう少し支払いについてその金額(利子がかなりの部分しめているので)と支払い期間についての譲歩を求めることもできたかもしれませんが、しかし残念ながら既に話し合いは決裂しており、また最後通告がなされた今となってはでき得ることはほぼありません。



ですから今後、このまま何もせず放置していた場合、事態はこうなっていきます。

 1)先月届いたアソシエーションからの手紙のように、今月いっぱいまでに返事がない場合、更なる抵当権(ちなみに今も既にひとつついています)がつきます。
(この抵当権を解除する場合、その設定された金額の他に解除するための費用が徴収されることになります)

そしてその債権の徴収は別の機関へ移り、またそのときに25%の金利が更に加算されます。
(おそらく最近ハワイ郡がよくやっているように、日本の弁護士を通じて請求してくるものと思います。つまりその時にはこの25%の金利のほか、徴収機関の費用も加算されていますので、金額はかなりなものとなるでしょう。)

また同手紙に書かれていたように、もし今月いっぱいまでに年利10%が今後も引き続くことを自署にて改めて合意した上で、今後は毎月最低50ドルつづ(一区画につき)を返済していくことを約束すれば(しかし当然その間のこれからのアソシエーションフィーも別途支払わねばなりません)今回の追加の抵当権設定は止めてくれます。

しかしながら仮に今後毎月最低額である50ドルづつを支払い続けたとしても、年間わずか600ドルにしかなりません。
これでは一年間の金利分にすら到底足りず、つまりいつまでたっても完済することはできないということになります。

しかもこの方の場合は複数区画所有されていますから、これに合意するということは今後永遠に年間最低数千ドルは納めなければならなくなり、しかも今後の更なるフィーの請求でますます額は多くなってしまうということになります。

更には今回この用紙に自署でサインをしてしまうことは、そのことに認めたということになりますので、今後もしまた滞納などしてしまえばこれは確信犯となるので、万が一法廷で争うことになった場合など、これではこの先ますます立場が悪くなる一方となります。
 



2)更にはこの方の場合、やっかいな問題は固定資産税の滞納もされているということです。

ハワイ郡では、非居住外国人が所有する不動産に関しては一定期間税金を滞納しているケースには、その国の弁護士を通じて督促を掛け、その後差し押さえそして競売へという手続きをとることになっています。

競売不動産は、ハワイ郡が指定した裁判所で公開で希望者を集めオークションにかけられます。
開始金額は差し押さえた個人か機関が決めますが、しかしこれには市場価格ではなく債務の額に経費を加えた額とするのが普通です。

何しろ
売主は債務の徴収だけが目的なので、わざわざ債務者のためにリスクを取り高額で売ってあげる義務はないからです。
高い金額をつけて競売にかけ、もし売れなければこれは債務の回収ができないばかりか、経費ばかりが更にかかってしまうのです。

また、ハワイ州は日本と同じく、債務が個人に残ってしまう州です。

なので郡により競売にかけられた場合、つまりアソシエーションに残っている債務はまったく清算されないまま郡により差し押さえられ競売にかかってしまった場合、今度はアソシエーションが債務者個人をハワイ州の裁判所で訴訟するという事態になってしまいます。

つまり物件は既に郡により処分されてしまったけれど、しかし債務者のアソシエーションに対する債務はそのまま(しかも利子は増えています)継続しているので、加えて弁護士費用や裁判費用や各種経費まで全てが結果的にこの方が負担しなくてはならなくなります。

そうなるといずれハワイ州の裁判所から召喚状が届くことになります。
もちろん米国は公平な法治国家なので、その方は法廷へ赴き異議申し立てすることができます。
弁護士を雇い、時間と交通費をかけてハワイへ、、、、、。
そして裁判に負ければ、敗者が双方の経費から何もかも全てを負担するのが公平な米国の裁判の掟です。



また余談ですが、ハワイにはエスクローという登記機関(登記前に売主と買主の全ての瑕疵等を調べます)がありますので、今後もし米国でこの方が不動産などを購入しようとした場合、それらは全て没収され債務にあてられることになります。

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生土地はお金を生みません。

購入しても造成、伐採、インフラ、建築としなくてはいけないことはたくさんあります。

更には今後も税金やアソシエーションフィーの支払いもあります。
 

今ここで債務を支払っても、それで終わりません。

税金とアソシエーションフィーの支払いは区画を所持している限り続きます。
    


例えばいっそ今この債務のために支払うべきだったお金と、今回任意売却し負債を全て清算して入ってきたお金を足しにして、安く、例えば近くの程度の良い新古住宅を購入され、そしてしばらくは他人に貸して家賃収入を得ながら値上がりを待つ、などということも選択肢のひとつとして考えられてはどうかとも思います。

いずれにせよ、今のまま放っておけば、結果として更にいわれのない債務ばかりが増え、そしてあろうことか訴訟までされるという事態になります。


腹立たしいことです、そして甚だ遺憾です。
しかし現実には、今となっては、選択肢はあまり残ってはいません。
  


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しかしそれでもどうか前を向いていて下さい。

当初の夢を思い出して下さい。

購入時にひどい会社に当たってしまったのは本当に不幸なことでしたが、しかしだからといって元来の夢をあきらめてしまうのは残念でなりません。


何よりもまずもうこれ以上
回収の可能性のないお金を取り戻すために、今ここで更なるお金をつぎ込むことは、やはりもう止めて欲しいと思います。

目的が向こうでの生活なら、あるいは不動産投資なら、余計にこの生土地にこれ以上お金をかけることはおやめ下さい。

とても悔しいでしょうが一旦はここで損切りをされ、その上で現時点で最大限取れるもの勝ち取った上で、そのお金を今後に生かしてください。

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実は、、、、、、、そこにあるのは、きっと貴方が想像されるような上げ膳据え膳のハワイではありません。

しかしあの地での生活には本当に皆さんに体験していただきたい、素晴らしい出会いと出来事ががたくさんあります。
 


楽しみは本当はこれからなのでしす。 

そのためなら、私でよければ是非協力させて下さい。

話は更に明日に続きます。

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:09 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿

2010年08月15日

ハワイのアソシエーション(その3)

前回の続き、、、。

3回渡り記事にしていますこのアソシエーションに関する内容は、一部の方たちにとってはものすごく辛らつでショッキングな内容であったことだと思います。

本来はもっとオブラートに包み込みお話すべき内容でした。

今正に当事者の方たちにとっては、この内容はズケズケと土足で、傷口に塩を塗るような内容だったことと思います。

大変申し訳なく思っております。


ただ何としても時間がありませんでした。

期限が迫っていました。

何とか少しでも早くに手を打ち、せめてこれ以上の被害を被っては欲しくないと願っていました。 

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しかし今尚心配しております。

もちろんこれはあるいは余計なことでしょう。もう放っておいてほしい、そっとしておいてほしいと思ってもいることでしょう。
おっしゃるように大きなお世話なのでしょう。

でもやはり心配です。


期限が迫っています。
そして今貴方はまたここで、
更に数千ドルをつぎ込もうとしています。

今まで合計するといったいどれほどのお金をこの地につぎ込んだことになるのでしょう?

はい、これも余計なお世話です。

もうこれで最後にしますので、どうか言わせてください。

このようにつぎ込んで、そして最終的に、いつか手放すことになった時、その時にはいったこの地はいくらで売らなくてはならなくなるのでしょう?

はっきり申し上げておきます。
おそらくその金額は、もう現実的なそれではなくなっていることでしょう。 

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1933年から73年間ずっと上昇し続けた米国の不動産が、2006年にいよいよ下降し始めました。

もちろんいずれはまた立ち直ることでしょう。
いずれはまた上昇に転じることでしょう。

しかしその金額はいったいどれほどまでに、、?

日本のバブルは崩壊後20年が過ぎ、未だに一度もあの頃の水準になることはありません。


米国のバブルであったサブプライム全盛の2005年頃、確かにこの地区の不動産も値上がりしました。

2003年頃からホノルルが上がり、2004年頃にコナが上がり、そして2005年頃にようやくこの地区も最後の最後に値上がりし、しかしそれはあっけなく、2006年に入り一気にそしてどこよりも一番最初に値が崩れ出しました。
   
ここはそういう地です。

理屈も勉強も入りません。
誰もが一目見れば、見ればわかるのです。
ここは誰が見てもどう見ても投資向きの場所ではないのです。

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もちろん日本のバブルとは違い、きっと米国なら、あの国なら、またこのようなバブル経済は、いつかはやってくるのかもしれません。

だからそれまではじっくり待っていればいいのかもしれません。

しかしそれまではまた税金とアソシエーション費の支払いは続きます。

毎年毎年それは休むことなく続きます。 


土地は利益を生みません。

ただ一方通行で出て行くだけです。
 


どうか今一度考え直して下さい。

差し出がましいことを申していることは重々承知しています。 
しかしこれ以上の持ち出しは、既に回収できる金額の枠を超えてしまっています。


到底受け入れにくいことであることは理解しているつもりです。

それでも、まだ少しでもお手元に貴重なお金が残るうちは、どうかそちらの方を選択していただきたく、そう願うだけです。


何といっても、どうかこれ以上、あの場所に、生土地に、貴重なお金をつぎ込まれないよう、同じようにハワイを、そしてあの地域を大好きな人間の一人として切に願うだけです。
 

損をして欲しくはないのです。
悔やんで欲しくはないのです。

確かにもうミラクルを差し上げることはできません。
できることは、もうこれ以上損をさせないように、、、、、それだけです。

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できれば、早くあの地を楽しんで欲しいと思います。

ホノルルに比べて、コナに比べて、もともと大きなお金の必要のない場所です。
住民たちが助け合って生きている場所です。
貧しくても笑い、そしてアロハの精神で困っている人を助ける地域です。

そんなところです。
何とかなります。

マネーゲームはもう止めて、本来の目的であった、あの暮らしを、元気なうちに始めて欲しいと思います。

アロハ

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:31 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿

2010年08月26日

ハワイ島プナ地区で家を買う


円高です。

レートが83円台までいきました。


もちろんそれに踊らされて変な買い物をしてはいけません。
それはとても危険なことです。

気持ちばかりが高揚してしてしまうと、かならずミスをしてしまいます。


ただ水を差すつもりはありません。
確かにチャンスには違いはありません。

だからこそ冷静になり、その上で本当に良いものを確実に手に入れて欲しいと思うのです。

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さて、良い物件というのは、なかなか市場に出てきません。
(一般マーケットに出てくる前に、皆の目に触れる前に、既に誰かのものとなっています。)

金額、タイミング、押し、引き、、、、いろいろありますが、とどのつまりは、やはり巡り合せなのかもしれません。

長い間いろいろなケースを見ているうちに、来るべきときには来るべくして決まるようになっているように、どうしてもそう思えてきます。

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決して踊らされることなく、決して無理やり動かず、だた素直にご自身の気持ちにしたがってください。

そして「欲しい」「行きたい」とふつふつ湧き上がってきたら、それはゴーの信号です。

予算が足りないとか、手続きが難しいとかは、貴方が考えることではありません。

それを適切にそれを確実にやるのが我々プロの仕事なのですから。



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さて、ハワイ島プナ地区、そのまたある特定の地域。
ここの地目は開発住宅地域となっています。

400坪程度しかないので、現地では極端に狭い土地といえます。



そしてご周知のようにもどちらかというともともとデザイン性のある良質の材料での建築の少ない地域です。

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でも今は、たまたまあの2005、6年のアメリカの好景気のときに、一番高い金額で土地を購入し、そして贅沢な建築を試みようとした当時はお金持ちだった人や法人が、、、、、残念ながら今何らかの事情(経済ですね)を抱え、この地域の不動産を手放さざるを得なくなっているケースが多いのです。(しかも新築のままです)

それに今の日本の円高。

つまり最高級の住宅が最低限の予算で購入できる、確かに今は日本の人にとっては非常に良いマーケットだといえます。

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当然それは限られた数の住宅でしょうし、そして一通りそれが終わると、今後はあのリーマンショック以降の不景気な時代に建てられた住宅がマーケットに出てくるときを迎えるので、もし可能ならこういうお得感のある住宅があるうちに押さえておくべきだと確かに個人的にも思います。

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それでもやはり、ハワイ不動産の購入に関しては、最後の最後までお迷いになられてしまうことでしょう。

この一歩をいつ、、、今?、、、あるいはもっと後で?、、、と考えをめぐらせていることと推察いたします。

今現在ハワイ不動産のオーナーになられている方々も皆そうでした。もちろん私が購入した時もそうでした。
 
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私はセールスマンではありません。
ですから最終的に人様に物件を強く勧めることはいたしません。

またそういうことができる性格でもありません。
だからこんな仕事をしています。

興味をもたれている方がいらした場合、あくまで現地との駆け引きも含めて最後までお手続きのお手伝いを引き受けさせていただくというスタンス。
そしてそのシツコイ駆け引き自体が本来の私の得意とする分野です。
 

しかし時々後から思い起こすと、もしかしたら本当はあの時もっと強く勧めるべきではなかったのでないかと考える場合もあります。

ハワイ不動産に興味をもたれている方は、実は本当は条件さえあえばそれを手に入れたかったと心底思われている方が多いような気がします。

ただし未知のことということで、今一歩踏み出せないでいるだけなのかもしれないと思う時があります。

だからそんな時本来なら傍にいた私が、それこそ最後の一押しをしてあげればよかったのかもしれませんし、もしかしたら本人もそれを望まれていたのかもしれません。

しかしたとえそうであったとしても、それでもやっぱり私はセールスマンではないし、またそうあるべきでもないと考えています。
やはりあくまで私はコンサルタントなのです。


ハワイ生活の快適な住居としての、同時に安定した投資物件としての物件を探し出す能力に関しては自負しております。
もちろんいくら優良投資物件と言っても100%というものはどこにもないので、そしてあくまでハワイ不動産でギャンブルはして欲しくないので、大きくはなくてもそれでも確実に増え続ける財産として、そういう物件をお教えしたいと考え今までやってきております。
 

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タイミングは非常に重要なものです。

しかもこの円高です。
 
 
ハワイを好きな皆様へは、皆様の好みと条件をお聞かせいただいた後、その範囲内で今最高に良いものをご紹介したいという気持ちは誰にも負けません。

もしかしたらそれこそがセールスマンではない自分にしか出来ないこととも思っております。


今、素敵な家があります。

そしてそこには素敵なハワイ生活が待っています。

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                     海外ロングステイ相談室


posted by 海外ロングステイ相談室 at 09:17 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入