2010年10月04日

ジャンクツリーの伐採

最近ハワイ島プナ地区のある地域にて、「近隣住民から苦情が出ている」という理由で、民間の管理会社から木々の伐採をするように言われ、しかもその件で法外な工事費を請求されるという悪質な詐欺被害が多発しているようです。

ハワイ島プナ地区に不動産を所有している、特に不在地主の方たちは特に十分にご注意下さい。


当相談室へお問い合わせを頂いた方の中には、近隣住民からの苦情はおろか、そもそも四方八方に建物のない、周囲は全て空き地だった、というケースも少なからずありました。 

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皆様の、特に不在地主の方たちへの自衛策としては、その民間会社の言い分を鵜呑みにせず、1)必ずその苦情主本人からの手紙をもらうこと、2)更には地域のアソシエーション(自治管理組合)へ直接事実関係を確認するなどして、どうかこの悪質な詐欺被害から身を守ってください。
   


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ハワイ島東側、そしてこのプナ地区は、もともと木々の被害に関する問題の多いとことです。


ここは亜熱帯の、つまり簡単に言うとジャングルのような気候の場所です。

木々にとり、人間にとり、本来この上なく恵まれた自然環境をもつ地上の楽園です。

しかしその恵まれすぎた環境ゆえに、際限の無い恵みをもたらします。


時として、その大きすぎる恵みは、我々人間にとっては、害となることもあります。



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話は少し脱線しますが、英語で言うエステートやサブディビジョンのことを「分譲地」と訳すことによる誤解があります。


ハワイ島プナ地区の土地は生土地です。

家を建てるまでは実際その広い土地の形状は誰にも分かりませんし、そもそも奥深くまで進入することなどほぼ困難な区画です。

びっしりと数十メートルの地のまま原生林が生い茂り、だからそれを日本の感覚で分譲地などと呼ぶとやはり要らぬ誤解ばかりが生じます。


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現地の人たちにとっては、整地もしないのに家を建てないのに土地だけを購入し、しかもそれを長期間所有し続けている我々日本人不在地主の考えを理解することは到底困難です。


あちらでは
不動産とは人の手が加わったものを言います。
ただの土地が不動産であるという概念を皆が持っているわけではないのです。


そもそも日本と違い、インフラ整備も最初からからというお国柄ではないですし、また土地によっては、生い茂ってる木々によっては、その整地費用は土地代以上の価格となることも珍しいことではないですし、また整地をして初めて知りうる土地の形状によってはダイナマイトなどを使い岩盤を削るなどの工事が必要となる場合もあります。

概念が違うのです。

土地とはただの原料です。
そこに手をかけ、加工して、はじめて商品となりうるのです。


だから不動産とはあくまで人の手が加わったもの、資本が投下され整備されたもの、つまりは建物であるということです。

だから今度は逆に、あちらでは日本と違い築30年で建物の価値が0になるなどという馬鹿なことは起こりません。

整地された土地、整備されたインフラ、定期的に部品交換され修理され続ける建物、こういうものをあちらでは不動産と呼ぶのです。
 



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話を戻します。
ハワイ島プナ地区で一番問題になっている木々はアルビジアという種類の木です。

このアルビジアというのは元来のハワイ種でなく、いつのころからかアフリカより持ち込まれ、年々その生息範囲が広がっていて、現地では「ジャンクツリー(ごみ木)」と呼ばれている木です。

成長が早く、巨大になります。

表面は硬いのですが、その割りに中はスカスカで直ぐにポキッと折れます。

落ち葉が雨どいをふさぎ、もろく硬い大きな枝は隣家の屋根を傷つけます。

またいくら切っても地面に落ちた種からまた直ぐに生えてくる、そういうやっかいな木です。

ですから実際に近隣住民から苦情が出ることはあります。
そういうことは少なからずあります。

そしてそういう問題が起こった場合はオーナーの管理責任として処理する義務があります。
  


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だから
問題は、大切なことは事実関係の認識です。

不在地主である方たちの多くはご自身の目でそれを確認することができません。

ですから何をもとに真実かどうかを判断するかです。
 


たとえばご所有の土地がアソシエーション(自治管理組合)によって運営されている地域の区画でしたら、たとえばそのアソシエーションへ直接事実確認してみるべきです。


ちなみに自治管理組合といってもこれは日本でいう管理会社とは意味合いはまったく違います。

何しろこの組織には仲裁権や強制執行権が裁判所から認められていますので、ですから日本でいう管理会社というよりは役所といったほうがより正しい解釈になるかと存じます。


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逆にこうした木々の問題が起こった場合、民間の管理会社にできることは、ほぼありません。


隣家に苦情を言うために手紙を書き、その返事が無いからといって、勝手にその土地に侵入し勝手にその木々の伐採をすることは、不法侵入であり器物破損となってしまいます。



しかし強制執行権のあるアソシエーションの場合は違います。

手紙を書き返事が無い場合は、アソシエーションが独自に業者を雇い木々を強制的に伐採し、そこにたっぷりと反則金までつけてオーナーへ請求します。

もちろん返事が無いごとに当然延滞利子は膨らみ続け、最後は強制執行となります。

その上しかも競売でその債務がまかなえなかった場合には、個人債務として残り、残債は永久に消えないまま利子だけが更に増え続けていくのです。
  


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もう一度言います。
アソシエーションは日本で言うディベロッパー発の管理団体ではありません。
ですからアソシエーションが管理しているのは、地域全体の道路補修であり、公園整備であり、水道補修などの、つまり公のものだけです。

だから私的財産である区画内部の管理は全て本人の自己責任により管理されることが基本です。


木々が生い茂り隣家の家に被害 を、、というような場合には自治管理としてもその仲裁に入ることはありますが、日々の管理はあくまで所有者本人がするのが基本です。 


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ハワイ島プナ地区には、数少ないですが自治管理組合がない地域もあります。

そういう地域でのこういう問題に関しては当事者同士の問題ということになります。

ハワイ郡一切介入しません。あくまで民事不介入です。

だからもし解決できないまま実際に被害が起こったときには、その後は双方は裁判所にて対峙することになります。  


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問題が起こった場合にはまずはその苦情主からの苦情内容を知ること。

「いったいどの木がどの程度隣家に対して害を及ぼしていて、それを解決するために何本それを撤去するべきなのか」


そういうことをきちんと双方で確認しあう必要があります。

その上でまずは、きちんとライセンスを持った、そしてきちんと保険に加入した業者から工事見積もりを出してもらってください。

もちろんそれを実際にご自身の目で確認してください。
 


何よりもオーナー同士双方が話し合い、お互いに所有者の責任を果たし合うことが、特に異国に不動産を所有してる不在地主である我々にとりとても大切なことだと思います。

全てを人任せにしてはいけません。

それではそこに付け込む輩の思う壺です。

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そこはあなたの大切な不動産です。

やはりこれはあなたの問題であり、あなたの責任なのです。


問題は英語ですか?それとも現地の法律ですか?それとも現地の習慣ですか? 


だったらお手伝いはそこだけで十分なはずです。



タグ:アルビジア
posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:43 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿

2010年10月26日

ジャンクツリーの伐採2(ハワイ島不動産の管理)

ハワイ島プナ地区、、、。

そのいくつかあるサブディビジョンのある地域。

この地に不動産を、それも「空き地(生土地)」を所有されている非居住外国人、不在地主である日本在住のオーナー様たちから、昨今「木の伐採」に関わることで多数の相談が寄せられております。

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さて、実際に当該地へ不動産をご所有のオーナー様たちには、是非ともこの機会に一度はこの下記URLをご覧頂くことをお勧めいたします。

このURLは、当該地の役所であるハワイ郡のウエブサイトです。そして
ここにはご所有不動産に関係する数多くの詳細な情報が載っているのです。

http://www.hawaiipropertytax.com/Main/Home.aspx  


また下記はこの郡役所URLに関する小生のブログ記事URLです。

特にこの記事の後半に書いてあるようなやり方で、上記ハワイ郡ホームページへアクセスし順番に操作していけば、英語をうまく扱えない方でも、上記の公開情報を読むことができると思いますので、どうかご参照下さい。
 http://hawaiilink.seesaa.net/article/128159905.html  



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「木の伐採」の件であったもっとも不可解な相談事は、管理しているという日本の会社より、「隣近所から苦情が出ているので木を伐採しなくてはならない。つきましては、、、、、」というようなもので、そしてその相談を受けて実際に調べてみると、隣どころか四方に建物などまったく建っていない場所だった、、、というものでした。
 


普段こうした相談を頂戴したとき、現地の私の仕事仲間への実際に調査を依頼する前に、自身にてパソコンから上記のハワイ郡ウエブサイトにて当該地の所有者情報を調べ、四方八方のそれも調べ、その上でもし本当に相談者が苦情主からの手紙を持っていれば、その名前を照合し、それを確かめた後、直接現地の苦情主本人へも連絡してみることにしています。 

しかしおかしなことに、最近相談を頂戴する多くのケースで、いざ四方八方のデータを調べてみると、近隣住民からの苦情どころか、四方八方に家など一切建っていない、そういうケースが多々あったのです。


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少し話が脱線しますが、実はこのようなウエブサイト情報やただのURLアドレスですら、日本のハワイ島の不在地主のオーナー様たちのほとんどの方はどうやらご存じないようです。


例えばウエブサイトの画面に戻り、左上にあるSales(セールス)というところをクリックしてみてください。

ここは当該不動産の売買履歴に関する情報です。

過去当該不動産が取り引きされてきた時期と価格が載っているのです。

例えば一番上には現所有者である貴方が購入した年月日(登記日)とその購入金額が載っています。

そしてその下にはそれ以前の記録がずらりと並んでいます。


そして初めてこうしたデータを見ているうちに貴方は
きっといろいろなことをお感じになられるのだろうと思います。   
(しかし今この場では敢えて何も言いませんので、どうかまずはご自身の目でご覧になり、ご自身のものさしにて何をかを感じられてください。)


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もう一度ここで本題の「木の伐採」に戻ります。

例えば木の伐採に関しては、まずはライセンスのある木の伐採業者からのプロポーザル(見積もり)であること、そしてそれに付属してくる保険書があるかを確認する必要があります。

そこに記載されている業者のライセンス番号や対人対物の保険の額、こういう情報こそもっとも重要なのです。(特に遠隔地にいる不在地主には)

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不動産情報に関しては、信じるべきものは、州登記所からの情報であったり、郡役所の情報であったり、とにかくそういうどこに出しても通用する公的データだけです。

非居住外国人である、不在地主である皆さんには特にそこをきっちりと肝に銘じていて欲しいと切に願います。  




貴方が受け取った木の伐採の見積もりには、業者名とライセンス番号が付いていますか?

そこには保険書も付帯されていますか?
(どのようなプロがやる場合でも、常に万が一のことはあります。ですから作業の時にはプロの業者は必ず対人と対物の傷害保険に入ります。これにより万一、作業中に隣家の屋根を壊す、や、作業人が負傷する、などの被害からオーナーの損失を防ぐことができます) 


そしてもしそのプロポーザル(見積もり)の金額に不満があれば、何も木の伐採業者は一社だけではないので、他社へも相見積もりを出し、その中で一番良い見積もりを選べばよいことです。
   


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話は少し前後しますが、一度でも現地へ行かれたことのあるオーナー様ならご周知のように、この辺りの土地は全て「生土地」です。

この地域は樹木が生い茂る、、つまり原生林、、言葉は悪いですが、いってみればジャングルのような場所なのです。

電気や水道などのインフラは、いざ建築をする段になって初めて近くの接続線から引っ張ってくるという区画です。

道路に小さなピンがあるのでかろうじて隣地の境が分かるようなもので、でも区画の奥の奥がどうなっているかは外から見ただけでは分からない亜熱帯のいわゆる本当のハワイの場所です。
 





通常ハワイ郡の集落は自治管理組合により運営されています。

これはもともと道路整備、特に舗装のためのものです。

実は今尚ハワイ郡東側のプナ地区では舗装道路の集落が全てというわけではありません。

でこぼこ道の道なき道の集落は決して少なくないのです。

そしてそのためにそこに実際に住む住民からの割符金により道路整備をします。

これが自治管理組合の成り立ちです。

そしてこの割符金はこのような生活に必要不可欠なもののためという性質上、自治管理組合には州の裁判所から強権を与えられています。

つまり割符金を納めない区画には抵当権をつけることができ、そして強制的に競売措置にもすることもできます。

正に小さな政府そのものなのです。


実際ハワイ郡プナ地区のほとんどの集落にこの自治管理組合(アソシエーション)があります。

そしてたとえば「生土地」のある区画のその生い茂った樹木が隣家などへ被害を与えようとしている場合、アソシエーションはその土地のオーナーへ警告を与えます。

実際には手紙を書き、そして危害を加えそうな部分の樹木の伐採を要求します。

そして万一それに従わなかった場合は、アソシエーションは自らの権限と判断により業者を選定し、そして強制的に伐採を行い、そしてその費用に経費とペナルティー分をのせ、オーナーへ請求します。

そして万一それでも支払いがなかった場合には抵当権の設定、そして競売措置へとなります。

更にはハワイ州の法律では、万一競売してもその費用が弁済できなかった場合には、その差額分は引き続きますので、ゆくゆくはハワイの裁判所から日本のオーナー宛にハワイの裁判所への召還状が届くことになります。 



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さてここで「管理」の話をいたしますが、つまりこのような経緯から民間ではこのアソシエーションと同じようなことをすることはできません。

ですからたとえば樹木が境界線を越えて隣家とトラブルとなったとしても、民間の管理会社では強制的に相手の木を切ることは不法侵入であり器物損壊となりますので、結局民間の管理とはオーナー自身がするのと同じように隣家のオーナーへ手紙を書くか、あるいは被害が確定してからようやく裁判所なりに訴えることしかやりようがありません。

アソシエーションなら絶対的な権限がもともと裁判所から認められているので、そのような私闘にも強制的に介入することができますが、民間では当然そんなことはできません。

したがって現実には「生土地」の「管理」など、まずほとんどできることなどないのです。 



例えば日本のように、既に整地されインフラが整いロープで囲われ、そのような不動産用地なら、看板でも立て民間の管理会社が見回りもできようものですが、しかし原生林にそれを求めることはできません。 

まして何か起こったときに民間企業では結局何もすることはできないのですから、お気に触るような言い方であることは承知の上で敢えて言いますと、、、、、、、それはまるで「管理されていると思うことで得られる安心感のためだけにお金を支払い続けている」ということになるのでしょう。
でも実際には固定資産税やアソシエーション費用の代理支払いをするだけのために定期的に、しかも決して安くないお金を支払うこと、やはりこういうのは本当に必要なことなのかどうか、この機会に改めて考え直してみることも大切なことだと思います。

しかも管理の名のもとに、挙句には全ての情報まで遮断されてしまっているとしたら、もっと最悪です。  


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そもそも生土地の管理とは、いったい何をするのでしょうか?(皆さんはそこにいったい何を求めるのでしょうか?)

家の管理というなら、もちろん分かります。
留守中の空気の入れ替えやら、郵便物の取り込みから庭のメンテナンスやら、防犯に至るまで、様々あるでしょう。


しかし生土地のそれとは、、、?


そもそも仮に管理していたというのなら、なぜ今回のように木の伐採の問題になっているのでしょう? 


仲裁権や強制力を何一つ持たない民間がする管理とは、いったい何なのでしょうか?
(現実に何の権限も行使力ないそこへ、オーナー様は何を期待しているのでしょうか?)


もしそれがただ固定資産税やアソシエーション料金の支払い代行のためだとしたら、、、、、そのようなことは今後はどうかオーナーご自身でするようにして欲しいと思います。

だってもともとはそういう作業も含めてのロングステイだったはずではないですか? 



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今になってようやく表ざたになってきた、様々な問題。

その原因の一端は、全ての情報や各種手続きの内容をオーナー自身が一切把握することなく、まったく関わることなく全て完全委任という異常な状況下で行われた結果からというのが現実でした。

もちろんこれにはオーナー自身のやむを得ない事情も多々あったことだとは思います。



だからこそ今後は、まずはせめて情報の入り口と出口だけはご自身を通じて行うようにしていただきたいと願います。

その上でもし例えば英語のこととか、ハワイの専門的なこととかでご理解に苦しむようなことがあった場合に、その都度我々業者を利用していただければと存じます。

それは一見面倒に思えるかもしれませんが、結果的にはそれが自身の身を守ることにもつながりますし、そもそもそういう行為も含めてのロングステイだったはずです。 



ロングステイには当然人の数だけそれがあります。

彼の求めるそれと彼女の求めるそれが違うことは当然です。

ですからまず漠然とでもいいのでご自身のされたいロングステイのイメージを浮かべ、そのために必要なものやことに対して我々業者を利用していくように、どうかしていってください。


変な業者ほどまず自分のイメージの中へお客さんを啓蒙し誘導し先導していくものです。

その方が彼らにとり都合よく商売ができるからです。



ですからまず自分が本当にやりたいロングステイをイメージして、そこから全てを始めるようにしていくことが、結果妙な業者から身を守れる唯一の術のような気がします。


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当たり前のことですが、もちろんハワイ島には何の罪もありません。

それ以前に、様々な妙なことは全て日本で全て行われたことです。

日本のどこかで誰かがハワイ島を食い物に、日本で勝手にやった(やっている)ことです。
 



あの島には、ご存知のように広島や山口のからの移民、、、、実際に私が知り合った人たちもそういう人たちの娘さんや息子さんがおります。

プナ地区はもとはサトウキビ畑です。そこには昔片道航海で海を渡った我々の先人達がいたのです。 


白川モーテル、手島レストラン、100才以上になっていますが、今も現役で、訪ねて行く度にいつも温かく迎えてくれます。 

私の楽しみはそういう人との出会いです。 

特に古くどこか懐かしい、そういう言い知れぬ人情が、不思議にあの島にはあります。 

ホノルルにはない、東京にはもちろん無い、そういう懐かしい感情がそこにいくといつも思い出されます。 

そこにあの気候、あの奇跡の気候、私個人はそれ以外何も要らない、何度も行っているのですが、でも行く度に毎回そう思ってしまいます。 



この素敵な自然あふれる、人の良い住民たちが暮らす地域が、私同様お好きなようでしたら、決して上げ膳据え膳のハワイではありませんが、あの地での生活を是非とも皆さんに一度は体験していただきたいと思います。 


そこには素晴らしい出会いと出来事ががたくさんあるのです。 


そして貴方が最初に求めていたものも、本当はそれだったのではなかったですか? 


マハロ   

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 12:01 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿