2010年12月21日

ハワイ不動産のオーナーシップチェンジ(名義変更)

ハワイ不動産のオーナーシップチェンジ (ハワイ不動産の名義変更について)は日本のそれとは意味合いもやり方も違います。

今日はそれについて少しだけお話します。
(ブログ上でのお話ですから、あくまで一般論だけとします。個別のご相談は直接「相談室」へお寄せ下さい)


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楽しいことばかりのハワイ生活ではありますが、人が生きている以上決して避けられない問題がいずれは誰のもとへも必ず訪れます。


不安混じりの希望に満ちた嬉しドキドキハワイ生活。

もちろんいつもはそれでいいのです。

ただ100回に一回くらいは、たまにはこういうことも考えてみましょう。 

ハワイ不動産の、、、、「相続」、「名義変更」、、、、、、、そういうことについて。 

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「名義変更」のようなシリアスな話題は、我々日本人にとっては、特にオーナーが存命のうちからこういう話題をすること自体を忌み嫌う傾向があります。


しかしそれでは、オーナーがある日突然亡くなり、ようやくその手続きをご遺族にて行わねばならなくなったときには、既にできる選択肢はほぼ無くなっているという状況となっているでしょう。



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もちろんこれはあくまで、私の個人的な考えです。


楽しいハワイ生活を送るためのハワイ不動産です。

だからこそ、できれば一番最初の購入時の時から、こういう後の憂いを回避するための、そのことを念頭において、本来は名義(オーナーシップ)を選択されるべきと考えています。



一番初めに上手に名義を選んでおくこと。

これは何より遺されるご遺族にとって、ただでさえ不案内な外国の不動産相続という大きな懸案事項が一つ解消されることになるのだと思います。  


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ちなみにハワイ島不動産の場合、管轄自治体はハワイ郡であり、もし故人が単独名義で不動産を所有していた場合、その「相続手続きは」第三巡回裁判所(ちなみにホノルル郡が第一、マウイ郡が第二で、このハワイ郡が第三となります)を通じて「検認」手続きにより相続されることになります。

かかる費用は名義人の死亡時の不動産評価額により変動します。

そして検認にかかる日数は約1年です。
(相続手続きの際には、必ず一定期間ハワイの新聞紙上などで、他に相続人がいないかどうか確かめる広告を載せることが義務付けられているため)

また
裁判所を通じての手続きの場合、一般の日本の方が直接裁判所の係官とやり取りをすることは、困難な場合もあるでしょうから(言葉の問題以上に、裁判所の係官はサービス業ではないので、いちいち手取り足取りの手配は期待できませんので)多くの日本人のご遺族はハワイの弁護士を通じてこの相続手続きをすることになり、ですからその費用も馬鹿にならないでしょうし、また必要書類の用意や公証手続きなど、ご遺族がしなくてはならない手間隙も相当かかりますし、最終的にそれが終わるまでかなりの日数がかかります。   


ですから本来は第一に購入時にそういう事態を避けるための手段を講じておいて欲しいと思います。 

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しかし購入後の今だってまだまだ手は打てます。

たとえばオーナーが存命のうちからできる手続きとして、名義人を追加するということは可能なのです。    




ハワイ州の不動産取り引きには、実は「名義変更」という概念はありません。

全ては「譲渡」という概念となります。 

例えば単純にAさん個人で所有の不動産にBさん、Cさんの名前も含めて3名名義としたい場合は、ハワイ州ではあくまで登記手続き上、Aさんという売主(譲渡人)が、Aさん、Bさん、Cさんという3名へ譲渡するという形を取ります。

更にはこの「譲渡」は有償と無償に分けられます。

そもそもハワイ州の不動産は、エスクローという公的な第三者機関を通じて登記手続きをし、そこに権原調査を入れ、さかのぼって瑕疵等を調べ手続きするのが通常です。
ですから登記移転時には、瑕疵等が無かった証として権原保険がエスクローから新所有者へ発行されるということになります。
 

しかしながら家族間でただ名義を変えたいだけ、しかも家ではなくただの土地を、などという場合、つまりそこに瑕疵があることがまず考えられない場合は、シンプルなクイットクレームディード(権利譲渡証書)にて無償譲渡の形式で行う場合もあります。

ちなみにこれは無償譲渡ですから、通常の売買で非居住外国人に対して必ず発生する源泉徴収もここではありません。 


更には「譲渡手続き」は、それが個人に対してなのか、その個人は単数なのか複数なのか、により、選択できる名義形態は様々あり、それらそれぞれにより特徴がございます。 


ですから譲渡先が自身や自身の家族、もしくは自身の会社などへ譲渡される場合でしたら、先の権原保険は無しでクイットクレームディード(権利譲渡証書)にて、無償譲渡の形態で譲渡されてもよいと思いますが、しかしもし他社や何かしらの利害関係がある個人や法人へ譲渡される場合は、権原保険つきのワランティーディード(譲渡証書)での有償取り引き、つまり形式としてはあくまで売買手続きという形で登記されることをお勧めいたします。   


ちなみにクイットクレームディードで手続きが完了するまでは通常1ヶ月で十分です。

またその費用も、そして必要となる書類等も、もちろん日数も、「相続手続き」の数十分の一で済みます。
   


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ハワイ生活はとても楽しく、とても幸せです。
 


できればあの太陽の下で、「相続」だとか「検認」だとか、「名義変更」だとか、ましてや「家族が死んだ後」のことなど考えたくはありません。 



だからこそ本来は一番最初にそれを考えておくべきで、、、、でもまだ間に合うなら、今からでも少しだけ考えてみる、、、その方が最終的には後の憂い無く、たっぷりとハワイ生活を満喫できるように思います。  


マハロ&メレカリキマカ
海外ロングステイ相談室

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:10 | ホノルル ☁ | Comment(3) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏技