2011年04月04日

ハワイ島不動産の購入

「海外ロングステイ相談室」ホームページのダウンについて 
2月7日頃から「海外ロングステイ相談室」のホームページがシステムダウンしており、閲覧できない状態となっております。そしてそれに伴い、メールアドレス info@kaigai-longstay.com による送受信も、まったくできない状態となっております。そこでホームページの復旧までの間は、小生の個人アドレスであるssm@chime.ocn.ne.jp を使用しますので、どうか今後はこのアドレス宛にメールをいただければ幸いです。
(これは個人アドレスなので、「海外ロングステイ相談室」復旧後新アドレスに変更後も、もし宜しければこちらでもそのまま変わらずご連絡いただくことも可能です。)

尚このトラブルが起きた2月7日以降は、すべてのメールの送受信ができておりません
よって、大変ご面倒様ですが、この日近辺以降で、
info@kaigai-longstay.com 宛にメールを頂戴した方は、何卒この ssm@chime.ocn.ne.jp 宛てに再送の程よろしくお願い申し上げます
ご迷惑ご不便をおかけしまして大変申し訳ございません。

海外ロングステイ相談室

笹本正明 (ササモト マサアキ)
ssm@chime.ocn.ne.jp
東京(03)5694−1570
ハワイ(808)375−2440
 


さて、、、、、、「ハワイ島不動産の購入T」について、、、、。

これはついこの前ハワイ島東側のある住宅地に、戸建不動産を購入されたYさんの実際の購入経緯についての物語です。



IMGP1714.JPG


当然プラインバシーを考慮し、主にEメールでやりとりをしていたYさんからの部分は載せずに、僕からの送信のみ、それも細かな部分については予め削除して、記すことにします。(そういうわけで多少内容が分かりにくい場合もありますが、その辺はご容赦ください)


実はYさんと僕とは、知り合って2年ほどになりますが、実際に会ったのはこの前のハワイ旅行でが初めてでした。

この2年間、ずっと電話とメールだけでのやりとりで、そしていつしかこのハワイ島不動産の購入まで二人三脚でたどり着くことになりました。

登記が終わり、そしてYさんは自身の家を見に、家具やら、最初の手続きやらをしに、初めてホノルル空港でYさんと僕とは会い、そして一緒のビッグアイランドへ、ヒロへ向かいました。


IMGP1722.JPG


現地で僕の懇意の業者をYさんの家に呼んで、皆で庭のプランをああでもないこうでもないと言いながら決め、(ほぼ新品とはいえ中古住宅なので)本人の希望に合わないところや、希望するところを、これも別の業者を呼んでリノベーションの打ち合わせをしたり、家具をガレージセールや、近々に引っ越す人の家で安く買わせてもらったり、、、そういう初期手続きを(一緒に楽しみながら、、)。

あとは電気代の銀行振り込みの手配や、自治管理組合に出向きサイン証明を提出したり、、、。

それから一番肝心な、今後の現地でも対応。

これには今僕の知り合いのアメリカ人のご主人を持つバイリンガルの日本人女性に緊急時の対応や、不在時の家のケアなどを頼んでいるので、近所に住む彼女の家にお邪魔して打ち合わせと顔合わせ。



残った時間は、ガソリンの入れ方から始まり、銀行口座の開設、近くのスーパーのポイントカードのゲットも!更には近所の人たちとの交流、、、。

こういう一見面倒とも思える諸々も、結構楽しいハワイ生活の一部。だって、手続きはパソコン相手にするのではなく、必ず相手がいるもの、、、業者とジョークのひとつも言ったり、安くてよい家具を探しにあちこちのガレージセールを冷やかしそこで世間話と別の情報収集。


IMGP1721.JPG


さてこの円高、これからもっと、お得に、現実的に、合理的に、ハワイの不動産を購入ということを考えられる方たちはもっと多くなるでしょう。 

夢、、 

ではありません。 

きっと
もうそういう時代ではありません。 


たとえば、ホノルルのコンドなら、ある程度レベルのものならやはり最低5千万円以上はみておいたほうがいいし、2寝室、3寝室という、家族での滞在用なら、直ぐに億という数字になってしまうでしょう。


でもたとえばビッグアイランド、、、その東側。


たとえば今回の物語の主人公であるYさんが買われた家は、2寝室2浴室の一軒家、海まで歩いて15分、広い庭にはフルーツや椰子の苗木を植え、芝生は、、、そろそろ寝ずいたかな、、、。


それで1千2、3百万円程度、、、。

もちろんこれは特別相当なお得物件でしたが、それでもこの地域は、こういう一軒家が2千万円以下で間違いなく買えます、そういう地域。

誰も知らないハワイ、、(最近少し知られてきていますが、、)、、アロハな人たちの暮らす本当のハワイ、、ここはハワイの杜。



IMGP1738.JPG


アロハの場所。

夢ではありません。

夢だけで終わらせるなんてもうもったいないです。

今まで長い間、たくさんの夢と、想像と、イメージの中で楽しまれたハワイ、、、。 


でも当然実際のハワイ生活は、その、どの、想像の外にあります 



現実のたくさんの楽しみと、喜びの中で、リアルに体感されるハワイを、もうそろそろ、、、ここは一発、、、エイエイオー、、、で始めてしまいましょう。 

できれば
体力のあるうちに、、、、 

IMGP1726.JPG

シュミレーションからリアルへ、想像から体感へ、、、です。  


間違いなくこれから想像もしたこともない喜びが待っています。 

更には少し堅い話をすると、
あくまで不動産としてここをスタートとするだけで、でも何もここにずっととどまる必要はありません、ここを売り次へ、これはアメリカの常識です、これからハワイカイも、カハラだって、、、サンライズリッジも、、これは現実です。 



リアルをスタートさせましょう。

まずは0から1へとはじめましょう。
 

そしてこれからもっともっとふくらんで、楽しんで、2、3、4、、、と、素敵なハワイライフを、どうか現実のものとして送っていってください。


僕も及ばずながら、時には一番近くで、いつもは遠くで、でもいつもどこからか必ず見守っていますので、安心して、どんどん先へ先へと進んでいってください。 

ハワイへようこそ。     


IMGP1731.JPG

OKAY、では物語を始めます  


まずは、、、、、実は、最終的に購入した物件の前にオファーした物件があって、それが結局条件が折り合わず交渉が決裂したところから話が始まります 


*******

 「売主からカウンターオファーが届きました。その金額は165,000ドルです。また条件は、売主による開示書の提出の免除、測量の売主負担の免除、そして家具は別交渉、、。というカウンター内容です。」

売主側のリアルターもこの1週間ばかり相当に言葉を尽くし、現在のハワイの市場のこと、そして今もうこの物件を売り出して既に1年半以上経過していること、なども含めて何度も繰り返し売主を説得してくれたようですが、結論は売主としては土地代と建築に掛かった費用が掛かった費用であること(3千万円以上だそうです)、そして特に売り急いでいるわけではないこと、更にはこの円高による差損も大きいこと、そのことからこのカウンターとなったとのことです。

しかし正直言いましてこの金額とこの条件では私自身Yさんの代理人として到底お勧めすることはできません。
これでは掘り出し物件とはいえません。


とても良い家です。とても手入れに行き届いた、とても環境の良い場所にある良い家です。
しかし如何せん安くはありません。お得感はありません。


ですからもちろん他の物件を再度探させていただくつもりで、早速僕の現地パートナーがざっと最新のデータも含めて探してみたのですが、めぼしい物件は見当たりません。
金額がもっと高額だったり、環境面で不安があったり、そもそも家として建築物として??であったりです。


もちろん今後も引き続き物件探しを続けさせていただくつもりでおります。


しかしながらこの、よく手入れの行き届いた建物と庭、素晴らしい環境、確かにこのような物件はそうそうは出てこないでしょう。

問題は金額だけです。ここだけが今ミスマッチです。

ですから今後も探し続けることは続けるつもりで、でも最後にあと一回だけ駄目でもともとのつもりで、再度こちらからカウンターをしてみる、これもありです。
やってみなくてはわかりません。
そしてやってみる価値はあります。


ちなみに今度のカウンターのベースとしては、今度は金額は$157,000から$160,000で、家具付きでという条件は無しで(どのような家具があるかまだわかりませんし、それにもし契約が決まれば売主にしても家具を日本へ引き上げるということはないでしょうから、後日別交渉もできると思いますので)、測量の条件も飲む(測量の金額は$781.25ですので)。ただ売主の開示書に関しては、これはハワイの不動産法にて決まっていることなので、これは売主に飲んでもらいます。

以上です。
どうかまずは少しお考えになられてみていただけると幸いです。
  


*******

いろいろ、お世話様です。

今回はやめましょう。自分も土地代だけで、1千3百万円ぐらい日本の例の会社にヤラレました。
高く売りたいし、安く買いたいのは、みんな同じです。
私も、買い急いでるわけではありませんから。
確かにいい物件だし、いい時期ですが、次の物件お静かに待ちます。
  



*******

Yさん

その判断に私も賛成します。


売主の事情はさておき、少なくてもこの物件の不動産価値という観点だけで考えると価格がもし16万ドル以上になるなら、正直この物件にこだわる必要はない、と判断します。

時期に煽られる必要は何一つありません。
良いモノが現れないときに気持ちだけ高ぶって焦ってババをつかむことはありません。

じっくり待ち、そしてその時が来たら素早く動きましょう。


今回いくつかの物件内容を吟味し、そのうち数件内覧もし、そして最後に一つオファーもし、、、何となく本当のハワイ不動産の取り引きの流れをつかまれたのでは、、と存じます。

実際たくさんの売り物はありますが、でもいざ自分で真剣に買うとなると、そのときは結構コレというものが無いものです。

でも真剣な時でないとそれは分かりません。たくさん売り物がある。何だいつでも買えるじゃないか、、、きっとこれで終わりです。

たくさんあってもいいものは少ない。いいものでも価値あるものはもっと少ない。

でもそういう掘り出し物はある日突然必ずまたやってきます。
そのときまで、しばし待つことにいたしましょう。
  


*******

IMGP1741.JPG

次回今回最終的に手にしたお得物件をオファーし、そしてこれからエスクローの煩雑な手続きが始まります。


その続きはまた明日、、、。

アフイホウ。


<ハワイ出張の件>
2011年3月22日から4月7日までの間、ハワイへ滞在しております。なのでその間日本の携帯電話、固定電話、FAXには出られません。
ご迷惑をおかけしますが、その間のご連絡は、ハワイで使用している携帯電話 
(808)375−2440 にお電話いただくか、
もしくは 
ssm@chime.ocn.ne.jp 宛にEメールをお寄せくださいますようお願いいたします。
海外ロングステイ相談室
笹本正明

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:42 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入

2011年04月13日

ハワイ島不動産の購入U


前回までのあらすじ、、。


IMGP1511.JPG IMGP1801.JPG

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Yさん、面白い物件が出ました。 

この物件は1年前に、でもその時にたった3ヶ月間だけMLSへ掲示されていただけですぐに引っ込められて、そしてつい数日前に突然また再掲示となった物件です。

ちなみに売り出し金額は1年前の時が159,000ドルだったのに、今回は139,000ドルとなっています。  

まずはMLSインフォメーションに記載されている情報を簡単に説明させてください。 この物件の住所は○×△@○で、分譲地自治管理組合所属の物件です。

しかもここは@@通りと**通りとの角地です。
(**通りはこの分譲地でもっとも環境の良い、そして明るくーつまりジャンクツリーの生い茂るジャングル地域ではないー雰囲気の良い通りです)

建築は2005年で、土地面積は約400坪、建坪は約35坪の2寝室2浴室です。
物件にはガレージとパテオが付いています。
 

この物件の特徴はとにかく場所が良いことと、そして外観も写真のように悪くありません。

私の現地アソシエートからも、「これは良い、早速見に行ってくる」と言っていますので、まずは彼女からの詳細レポートを待ち、改めてご報告申し上げたいと存じます。  




IMGP1530.JPG IMGP1775.JPG ※写真は本文とは関係ありません。

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Yさん。

今朝早速に届きました現地アソシエートからの報告をお伝えいたします。


アロハ

まずは昨日の雨上がりでの写真ですが、どうかご覧下さい。

一番最初にお伝えしたいのは、この家には多くの日本人顧客がリクエストしている日本式のトイレ(ウオシュレット)が付いているということです。

それからおっしゃっていたようにこの家はとにかくロケーションが最高です。
近所の家々はよく手入れされていて、それから近くには日本人オーナーらしき人の家も近くにありました。

難を言うとこの家の庭は未完成なので(ですから大分雑草も増えてきています)、自身でヤードサービスを雇い、ご希望の庭を造られるということは必要になってくると思われます。

でもこの点についても、他の日本人顧客同様、もしYさんハワイでの仕事をすることない、時間的に余裕がある方なら、滞在時に自身で(もちろん最初は誰かの協力が必要だとは思いますが)庭つくりをやられることも、これも楽しいことです。

この写真でわかりますか?
この土地は少し高台になっていて、家もその一番上に建てられていています。偶然とは言えこれは良い土地に当たった、ラッキーな敷地ということですね。


尚内装についてもとてもきれいです。
昨日訪ねて行ったときにMLSへ掲示したリアルターもいたのですが、この家にはつい先日までテナントが入っていて、引っ越したばかりということで、ちょうど今クリーンナップ作業をしている最中ということでした。
備え付けの家具類(冷蔵庫や洗濯機、乾燥機など)もとてもきれいで、またガレージは一台分十分にあります。

それからもう一つ難を言うと、この家には「雨どい」がありません。
もっともこの分譲地では雨どいの付いた家はそれほど多くはありませんので、問題は特にないのですが、ただこの辺りを考慮の上でオファープライスを決められることをお勧めします。


マハロ




尚去年売出しを3ヶ月で引っ込めたのは、テナントが決まったからということでした。

そして1年が経ちテナントが出たので改めて今回再売り出しとしたようです。

それから庭に関してですが、宜しければ私が昔から個人的に知っている近所に住む庭師を紹介します。
費用は、もちろんその規模にもよりますが、だいたい4000ドルから7000ドルくらいを見ていただければよいでしょう。
(いろいろな種類の椰子やフルーツの木などを、実際に現地で会い、そして皆で現場で打ち合わせをしながらレイアウトを決め、そして植林することということにしたいと思います)でもYさんなら、もしかしたら本当にご自身で、、できるのでは、とも思いますよ。

最終的にはもちろんYさんがこの家を気に入るかどうかの問題ではありますが、私個人としてはこの物件はなかなかの掘り出し物だと思います。

そしてでもやりようによってはこの家は、多分130,000ドルでのオファーで、手に入れることができるような予感はあります。




IMGP1514.JPG IMGP1773.JPG

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Yさん。

良いニュースです。


交渉の結果、最終的に売主はYさんの提示した13万ドルでの購入というのを飲んでくれました。

更にはシロアリ駆除の項目も売主負担で、引き受けてもらえました。

ただ一点だけ、測量に関してだけは、売主から下記のような要望があり(もちろん費用負担を抑えたいためです)何とかこれを受け入れてもらえないかということです。 

※売主は「境界線を示すピン(現在のオーナーである売主が当該区画を購入時に雇った測量士により印されたピン)」の存在をエスクロー開設後5日以内に明示する。万一このピンを見つけられなかった場合、買主は10日以内に本契約の解除を要求できる。もしくは売主の負担により再くい打ち(ピン打ち)を要求することもできる。もしくは登記完了前10日までに買主により新たに測量を行うことができる。  


上記の条項だけ何とかYさんにお願いして欲しいとの希望です。

売買金額についてもそしてその他の様々な項目についても、最終的に全て飲んでもらうことができました。

よって、測量に関してだけは(測量費用は700ドルほどです)、向こうの提案しているくい打ちピンの明示だけ留まらず、ゆくゆくのYさんによる売却時のときのためにも、この時点でこちら側でも別途測量を行い(くい打ちは測量の中に含まれます)、そしてその証明書を保管しておいた方が宜しかろうと思います。

ですからもしYさんがこのカウンターを受け入れてもらえるなら、早速にこちら側としても測量士を手配し、売り手のピン探しはそれはそれでやってもらうとして、それとは別途に、こちら側でも測量をエスクローを通じて行いたいと存じます。(登記完了10日前までに)  

ちなみに同封のカウンターオファー書類には既に売主のサインが入っております。

ですからこれにYさんがサインをすれば、エスクローは無事開設されることになります。  


ちなみに総金額は、前回お送りしました説明文でのそれとほぼ変わりません。
別途測量費用が700ドルから800ドル掛かりますが、しかしもともとエスクロー費用は少し多めに見積もっていますので、ですから追加金があったとしても、多くても200ドルくらいの上乗せほどでまかなえるでしょう。  

エスクローが無事開設されたらまずは電信かあるいはマネーオーダーなどでエスクロー宛にデポジットの1000ドルを送ってもらうことになりますが、もちろんそういうことも含めてこれからそのたびに逐一ご説明してまいりますので、どうかご安心下さい。   




IMGP1492.JPG IMGP1762.JPG

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Yさん。

おめでとうございます。 

無事エスクローが開設されました。 

つきましては、まず最初は預託金1000ドルをエスクローのタイトルギャランティー宛にデポジットすることになります。 

同封の用紙は
タイトルギャランティーから送ってもらった口座情報です。

小切手を用いない顧客については、この銀行口座宛に電信送金することになります。(バンク オブ ハワイです。)  

ちなみに同封の用紙「REQUEST OF FUND TRANSFER」は、私がエスクロ−からのPDFに記載されている送金情報をもとに作ったものです。

これは今年他のお客さんが同じファーストハワイアンバンク同士で送金をするときに利用したものです。(去年まであったファーストハワイアンの日本事務所のおばちゃんから教えてもらいました) ただ今回はファーストハワイアンからバンクオブハワイへの送金ですので、やってみて、もし駄目なときにはまた別の方法をやるとして(例えば私の個人小切手を郵送とか)まずは手間隙と手数料のかからない(これが肝心!)、この方法でトライしてみたいと思います。

つきましては空欄の支店名、そして口座番号、そして署名(口座開設時と同じサイン)とあるところを記載していただき、それをYさんのファーストハワイアンバンク支店の担当者へFAXかメールで送りたいとと思います。
   




IMGP1755.JPG IMGP1782.JPG

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Yさん。
お疲れ様です。
今からこれも含めて3つEメールを送信します。
まず一つ目のこれは、今回のエスクロー取り引きでの見積もり、そして測量の申請書です。


同封の TENTATIVE BUYER STATEMENT とあるファイルを見てください。

これはつまり「暫定買主用報告書」という意味です。

中身は売買価格13万ドル以外にかかる費用明細が記載されています。

一番上にまず売買金額13万ドルと記載されていて、そして支払済の金額(預託金)1000ドルがその右下に、更に固定資産税の日割り分++++ドル、分譲地自治管理組合のそれがその下に、そして権原保険証代金@@@ドル、測量見積もりDDDDドル、インスペクション費用JJJJJドル、エスクロー費用PPPPPドル、更には分譲地自治組合への名義変更料がXXXドル、登記費用がEEドル、でつまり13万以外は約900ドルの見積もりです。

ちなみに今のところ既に1000ドルは支払い済なので、次回エスクローからの請求時に支払うのは13万ドルだけです。

尚登記後エスクロー明細上過払い分があった場合は、それは小切手にて返金されますので、それは後日ハワイに行ったときに銀行へ預金しましょう!


次にもう一つ添付の SURVEY FORM (測量申請書)をプリントアウトしてください。
そしてこれはこの費用DDDDドルを認めたうえでオーナーが依頼するという旨の書類となるので、本書の左下辺りにある矢印部分に署名とその日付を書き入れ、私宛にFAX下さい。



IMGP1513.JPG IMGP1783.JPG

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Yさん。

今日はこのあとに二つEメールします。

ひとつは境界ピンの写真で、そしてその次のは現在のYさん宅の写真です。 

ピンは無事問題なく全て見つけることができました! 

庭の雑草もすっかり刈ってもらい、今とてもこぎれいになっています。 

今日はインスペクトを終えて(同封のがそのインスペクターからのレポートです)、そして特にインスペクターより指摘の箇所を現オーナーに対して修理やメインテナンスを依頼します。

1)キッチンの電気のコンセントのカバーが一つ外れているので、それから、、、、、、

*******

少し、、、、長くなりましたので、この続きはまた明日にいたします。

アフイホウ

海外ロングステイ相談室



<コクア・ジャパン>

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