2011年04月13日

ハワイ島不動産の購入U


前回までのあらすじ、、。


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Yさん、面白い物件が出ました。 

この物件は1年前に、でもその時にたった3ヶ月間だけMLSへ掲示されていただけですぐに引っ込められて、そしてつい数日前に突然また再掲示となった物件です。

ちなみに売り出し金額は1年前の時が159,000ドルだったのに、今回は139,000ドルとなっています。  

まずはMLSインフォメーションに記載されている情報を簡単に説明させてください。 この物件の住所は○×△@○で、分譲地自治管理組合所属の物件です。

しかもここは@@通りと**通りとの角地です。
(**通りはこの分譲地でもっとも環境の良い、そして明るくーつまりジャンクツリーの生い茂るジャングル地域ではないー雰囲気の良い通りです)

建築は2005年で、土地面積は約400坪、建坪は約35坪の2寝室2浴室です。
物件にはガレージとパテオが付いています。
 

この物件の特徴はとにかく場所が良いことと、そして外観も写真のように悪くありません。

私の現地アソシエートからも、「これは良い、早速見に行ってくる」と言っていますので、まずは彼女からの詳細レポートを待ち、改めてご報告申し上げたいと存じます。  




IMGP1530.JPG IMGP1775.JPG ※写真は本文とは関係ありません。

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Yさん。

今朝早速に届きました現地アソシエートからの報告をお伝えいたします。


アロハ

まずは昨日の雨上がりでの写真ですが、どうかご覧下さい。

一番最初にお伝えしたいのは、この家には多くの日本人顧客がリクエストしている日本式のトイレ(ウオシュレット)が付いているということです。

それからおっしゃっていたようにこの家はとにかくロケーションが最高です。
近所の家々はよく手入れされていて、それから近くには日本人オーナーらしき人の家も近くにありました。

難を言うとこの家の庭は未完成なので(ですから大分雑草も増えてきています)、自身でヤードサービスを雇い、ご希望の庭を造られるということは必要になってくると思われます。

でもこの点についても、他の日本人顧客同様、もしYさんハワイでの仕事をすることない、時間的に余裕がある方なら、滞在時に自身で(もちろん最初は誰かの協力が必要だとは思いますが)庭つくりをやられることも、これも楽しいことです。

この写真でわかりますか?
この土地は少し高台になっていて、家もその一番上に建てられていています。偶然とは言えこれは良い土地に当たった、ラッキーな敷地ということですね。


尚内装についてもとてもきれいです。
昨日訪ねて行ったときにMLSへ掲示したリアルターもいたのですが、この家にはつい先日までテナントが入っていて、引っ越したばかりということで、ちょうど今クリーンナップ作業をしている最中ということでした。
備え付けの家具類(冷蔵庫や洗濯機、乾燥機など)もとてもきれいで、またガレージは一台分十分にあります。

それからもう一つ難を言うと、この家には「雨どい」がありません。
もっともこの分譲地では雨どいの付いた家はそれほど多くはありませんので、問題は特にないのですが、ただこの辺りを考慮の上でオファープライスを決められることをお勧めします。


マハロ




尚去年売出しを3ヶ月で引っ込めたのは、テナントが決まったからということでした。

そして1年が経ちテナントが出たので改めて今回再売り出しとしたようです。

それから庭に関してですが、宜しければ私が昔から個人的に知っている近所に住む庭師を紹介します。
費用は、もちろんその規模にもよりますが、だいたい4000ドルから7000ドルくらいを見ていただければよいでしょう。
(いろいろな種類の椰子やフルーツの木などを、実際に現地で会い、そして皆で現場で打ち合わせをしながらレイアウトを決め、そして植林することということにしたいと思います)でもYさんなら、もしかしたら本当にご自身で、、できるのでは、とも思いますよ。

最終的にはもちろんYさんがこの家を気に入るかどうかの問題ではありますが、私個人としてはこの物件はなかなかの掘り出し物だと思います。

そしてでもやりようによってはこの家は、多分130,000ドルでのオファーで、手に入れることができるような予感はあります。




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Yさん。

良いニュースです。


交渉の結果、最終的に売主はYさんの提示した13万ドルでの購入というのを飲んでくれました。

更にはシロアリ駆除の項目も売主負担で、引き受けてもらえました。

ただ一点だけ、測量に関してだけは、売主から下記のような要望があり(もちろん費用負担を抑えたいためです)何とかこれを受け入れてもらえないかということです。 

※売主は「境界線を示すピン(現在のオーナーである売主が当該区画を購入時に雇った測量士により印されたピン)」の存在をエスクロー開設後5日以内に明示する。万一このピンを見つけられなかった場合、買主は10日以内に本契約の解除を要求できる。もしくは売主の負担により再くい打ち(ピン打ち)を要求することもできる。もしくは登記完了前10日までに買主により新たに測量を行うことができる。  


上記の条項だけ何とかYさんにお願いして欲しいとの希望です。

売買金額についてもそしてその他の様々な項目についても、最終的に全て飲んでもらうことができました。

よって、測量に関してだけは(測量費用は700ドルほどです)、向こうの提案しているくい打ちピンの明示だけ留まらず、ゆくゆくのYさんによる売却時のときのためにも、この時点でこちら側でも別途測量を行い(くい打ちは測量の中に含まれます)、そしてその証明書を保管しておいた方が宜しかろうと思います。

ですからもしYさんがこのカウンターを受け入れてもらえるなら、早速にこちら側としても測量士を手配し、売り手のピン探しはそれはそれでやってもらうとして、それとは別途に、こちら側でも測量をエスクローを通じて行いたいと存じます。(登記完了10日前までに)  

ちなみに同封のカウンターオファー書類には既に売主のサインが入っております。

ですからこれにYさんがサインをすれば、エスクローは無事開設されることになります。  


ちなみに総金額は、前回お送りしました説明文でのそれとほぼ変わりません。
別途測量費用が700ドルから800ドル掛かりますが、しかしもともとエスクロー費用は少し多めに見積もっていますので、ですから追加金があったとしても、多くても200ドルくらいの上乗せほどでまかなえるでしょう。  

エスクローが無事開設されたらまずは電信かあるいはマネーオーダーなどでエスクロー宛にデポジットの1000ドルを送ってもらうことになりますが、もちろんそういうことも含めてこれからそのたびに逐一ご説明してまいりますので、どうかご安心下さい。   




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Yさん。

おめでとうございます。 

無事エスクローが開設されました。 

つきましては、まず最初は預託金1000ドルをエスクローのタイトルギャランティー宛にデポジットすることになります。 

同封の用紙は
タイトルギャランティーから送ってもらった口座情報です。

小切手を用いない顧客については、この銀行口座宛に電信送金することになります。(バンク オブ ハワイです。)  

ちなみに同封の用紙「REQUEST OF FUND TRANSFER」は、私がエスクロ−からのPDFに記載されている送金情報をもとに作ったものです。

これは今年他のお客さんが同じファーストハワイアンバンク同士で送金をするときに利用したものです。(去年まであったファーストハワイアンの日本事務所のおばちゃんから教えてもらいました) ただ今回はファーストハワイアンからバンクオブハワイへの送金ですので、やってみて、もし駄目なときにはまた別の方法をやるとして(例えば私の個人小切手を郵送とか)まずは手間隙と手数料のかからない(これが肝心!)、この方法でトライしてみたいと思います。

つきましては空欄の支店名、そして口座番号、そして署名(口座開設時と同じサイン)とあるところを記載していただき、それをYさんのファーストハワイアンバンク支店の担当者へFAXかメールで送りたいとと思います。
   




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Yさん。
お疲れ様です。
今からこれも含めて3つEメールを送信します。
まず一つ目のこれは、今回のエスクロー取り引きでの見積もり、そして測量の申請書です。


同封の TENTATIVE BUYER STATEMENT とあるファイルを見てください。

これはつまり「暫定買主用報告書」という意味です。

中身は売買価格13万ドル以外にかかる費用明細が記載されています。

一番上にまず売買金額13万ドルと記載されていて、そして支払済の金額(預託金)1000ドルがその右下に、更に固定資産税の日割り分++++ドル、分譲地自治管理組合のそれがその下に、そして権原保険証代金@@@ドル、測量見積もりDDDDドル、インスペクション費用JJJJJドル、エスクロー費用PPPPPドル、更には分譲地自治組合への名義変更料がXXXドル、登記費用がEEドル、でつまり13万以外は約900ドルの見積もりです。

ちなみに今のところ既に1000ドルは支払い済なので、次回エスクローからの請求時に支払うのは13万ドルだけです。

尚登記後エスクロー明細上過払い分があった場合は、それは小切手にて返金されますので、それは後日ハワイに行ったときに銀行へ預金しましょう!


次にもう一つ添付の SURVEY FORM (測量申請書)をプリントアウトしてください。
そしてこれはこの費用DDDDドルを認めたうえでオーナーが依頼するという旨の書類となるので、本書の左下辺りにある矢印部分に署名とその日付を書き入れ、私宛にFAX下さい。



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Yさん。

今日はこのあとに二つEメールします。

ひとつは境界ピンの写真で、そしてその次のは現在のYさん宅の写真です。 

ピンは無事問題なく全て見つけることができました! 

庭の雑草もすっかり刈ってもらい、今とてもこぎれいになっています。 

今日はインスペクトを終えて(同封のがそのインスペクターからのレポートです)、そして特にインスペクターより指摘の箇所を現オーナーに対して修理やメインテナンスを依頼します。

1)キッチンの電気のコンセントのカバーが一つ外れているので、それから、、、、、、

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少し、、、、長くなりましたので、この続きはまた明日にいたします。

アフイホウ

海外ロングステイ相談室



<コクア・ジャパン>

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「海外ロングステイ相談室」ホームページのダウンについて 
2月7日頃から「海外ロングステイ相談室」のホームページがシステムダウンしており、閲覧できない状態となっております。そしてそれに伴い、メールアドレス info@kaigai-longstay.com による送受信も、まったくできない状態となっております。そこでホームページの復旧までの間は、小生の個人アドレスであるssm@chime.ocn.ne.jp を使用しますので、どうか今後はこのアドレス宛にメールをいただければ幸いです。
(これは個人アドレスなので、「海外ロングステイ相談室」復旧後新アドレスに変更後も、もし宜しければこちらでもそのまま変わらずご連絡いただくことも可能です。)

尚このトラブルが起きた2月7日以降は、すべてのメールの送受信ができておりません
よって、大変ご面倒様ですが、この日近辺以降で、
info@kaigai-longstay.com 宛にメールを頂戴した方は、何卒この ssm@chime.ocn.ne.jp 宛てに再送の程よろしくお願い申し上げます
ご迷惑ご不便をおかけしまして大変申し訳ございません。

海外ロングステイ相談室

笹本正明 (ササモト マサアキ)
ssm@chime.ocn.ne.jp
東京(03)5694−1570
ハワイ(808)375−2440
posted by 海外ロングステイ相談室 at 09:56 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入