2011年10月10日

ハワイの賃貸住宅でのトラブルA

前回に引き続き今回もハワイの賃貸住宅でのトラブルに関するお話です。 


あえて繰り返し言わせてもらいますが、万が一自身にこういう災いが起こってしまったら、何よりも「いたずらに不安になることなく、まずは落ち着いて契約書を読み返しポイントを冷静に整理してみて、それでも心配な場合は最寄のハワイ州弁護士へ相談する。」ということが肝心です。


中でも相手に言われるままの金銭の支払いには特に注意をして、まずは状況を正確に把握するためにできることを、そのことを一番最初に考えて、そしてどうか落ち着いてゆっくり一つ一つ順番に対応して行ってください。


どんなに気をつけていても、海外暮らしで(日本暮らしでもそうですが)、トラブルやアクシデントは時として避けようはありません。


しかしそこから派生する二重三重の連鎖被害というものに関してだけは、あなたの初期対応の如何では避けることができるものです。 
 



特に海外暮らしの上での我々の感覚の認識として普段から心がけておくべきことは、日本のように末端の給料の安い従業員までよく教育されているという状況は、世界的な常識からすると相当に稀なことなので、だからこれは何もハワイ生活に限らず、海外生活においては、ともかく時間的な余裕を持って行動することと(日本のようにぎりぎりの状況でも対応してくれるとは思わないこと!)、そして自身からどんどん主張する(日本のように相手は全て分かっている理解していると過信しないこと!)ということが大切になります。 



何も怖がる必要はありません。

要は「違う」ということを認めればいいだけです。


だってことトラブルという点から言えば、それこそ日本にいたって避けられないことなので、、、、ですから結局は「それにどう対処するか」、そこだけなのでしょうから。


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質問:

はじめまして。お世話になります。

本日、気になる事がありましたのでご意見をいただければ幸いです。

オアフ西地区在住の米国人夫を持つ日本人妻です。夫はミリタリーでデプロイ中です。

私たちが住んでるコンドミアムの部屋のオーナーもミリタリーだそうですが、会ったことはありません。実際の管理はホノルルの管理会社がしていますので、私は家賃も何か不都合があった場合も管理会社の担当の方といつもやり取りをしています。



それでは本題に入ります。
昨日、オーナー宛の封筒が我が家に届きました。
差出人が弁護士オフィスからのようだったので、すぐに管理会社の担当の方にメールをして指示をしてくれるようにお願いしました。

そして、本日「Notice of Mortgagee's Intention to Foreclose Under Power of Sale」という書類を持った男の人が家にやってきました。
差し出された書類には銀行名やオーナーの名前、昨日受け取った弁護士オフィスの名前もありました。Notice の2枚目は公証されたコピーです。
他にExhibit"A"という差し押さえに含まれる項目の説明?のようなもの2枚がついています。

この時、昨日の郵便物の中身が分かったのと同時にオーナーがローンを払っていないという事を知りました。ですが、うちの場合管理会社が管理しているので私は一切関係ないと思いつつも、私にコピーを置いていくと渡されました。

彼はプロセッサーだという事でオーナーの住所がわからず、連絡が取れないとの事でしたので、私が管理会社に連絡しますと答えました。
書類も管理会社に渡すつもりで受領の紙にサインをしました。管理会社の名前も聞かれたので、答えました。

受領の紙はレターサイズ一枚で、ざっと見たところ受け取りの証明に見えたので重要な書類だけにサインがいるのか思いとサインしました。コピー等はもらっていません。

この後彼は同じNoticeのコピーをドアにつけて、自分が来た証明に写真を撮るけど、自分が帰った後はその書類を外してと帰って行きました。
しばらくして、私はその書類を回収して管理会社に電話を入れました。

管理会社でも寝耳に水だったらしいのですが、事情を話すと、まだこれからプロセスが始まるという事なので、心配はいらないと言われました。書類を送って欲しいと言われて、昨日の郵便物と共に書類の1部を送りました。

が、後になって考えると、私は書類ももらわず、サインもせずにただ管理会社へ行ってくれといえばよかったのではないかと思い始め不安になりました。

そもそも、彼がその弁護士オフィスから依頼された人なのかも、今になっては不安です。
名刺等はもらってません。
書類受領のサインも、本当にこういった書類を受け取る時に必要なのかも、わからずにサインしてしまいましたが、間違いだった気がします。

後から調べるとこういった情報は誰でも閲覧出来るとかで、投資家などが動きはじめるとの事も知りました。
びっくりして頭がいっぱいになり、軽々しく受けとってしまった事と、受領のサインをした事が気になってしょうがありません。

これからは気をつけるしかないのですが、この書類受領のサインは一般的な物なのが心配です。 

例えば書類を預かった私にもなんらかの責任が生じたらと考えると不安でなりません。

どうぞよろしくお願い致します。


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RE


成る程それは災難ですね。

そしてご心配ご不安になられるお気持ちよく分かります。
 


さて、
添付していただいたこの書類には、「これから物件差押さえ強制執行に入りますよ」という通知書で、「この通知を受け取り、もし内容に対して異議がある場合には何日以内にどこそこへ申し出てください。しかしもしその日までに返答が無い場合には、強制執行に入るので、ここに通知させていただきます。」というような内容が記載されています。

つまり今回の経緯としては、オーナーの連絡先が分からないということで、直接物件に来て、たまたまそこにテナントさんがいたのでお渡しして受領サインをもらったということでしょう。

だからもしそのときあなたが不在だったなら、その相手はご住所宛に郵便物を送り、配達証明をとってそれを以て告知日としたことでしょう。
 

本件はそういうことでしょうから、あまり深く考えられないほうがいいですよ。 

つまりは、言ってみれば、今回たまたまテナントであるあなたがご在宅だったので、郵便局員の代わりに配達証明(のサイン)をさせられたというようなことなので。 


ですからあとは管理会社に任せればいいことです。
(といっても管理会社としても何もすることはないでしょうけど、、、。)   


余談ですが、ご周知のようにこの辺りの地域には現在たくさんのショートセール物件が多いので、差し押さえたとして、さていつになれば、そしていったいいくらで売れるのやら、、、、、、という問題はありますが、まあもちろんそれは差し押さえる金融機関の問題ですから、テナントには関係のないことですが。 



当初の賃貸契約書の記載内容によりますが、今後は少なからず来訪者や手紙の類が届くこともあるでしょうから(もちろんその全てはオーナー宛の、あるいは建物自体に関してのことで、あなたには直接関係しません。あなたはその全てを今後はただ管理会社へ渡し任せてしまえばいいということです。)、ですからそういうのが煩わしいようでしたら、いっそメーリングアドレスを気付で管理会社宛にしてしまうなり、あるいは(もちろん賃貸契約内容にもよりますが、)さっさと新しいレント先を探されるのも選択肢の一つだと思います。  



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RE
 RE

まず、早速のお返事ありがとうございます。
こんなにすぐいただけるとは思っていなかったのでとても嬉しかったです。
 
同時にきちんとお答えいただいて、本当に気持ちがすーっと軽くなりました。
ちゃんと、ご飯を食べる元気が出ました。
 
結婚して8年になりますが、未だ夫が家を空ける時はどこかで不安ながらもしっかりしなくてはと思いつつ、空回りしてしまうのですが、
いつの間にか英語を含めて、こちらでの生活に慣れていたのか勉強不足を自覚しました。
 
「海外ロングステイ相談室」のホームページも、ブログを含めいろいろ見せていただきました。
普段考えたこともなかったこと、不動産の事も含めて知ることが出来ました。
難しい事は夫任せな姿勢もどうにかしないとと思わされました。

今後、不動産売買の機会も出てくるだろうし、これを機に勉強しようという気になりました。
いろいろ検索するうちに、海外ロングステイ相談室のホームページを見つけて、よかったと思います。
ホームページから感じたままに、すぐに相談を送ってしまったのですが。

書かれている事は海外で生活する者にとっては、本当にその通りと思わされる所が多々あり、いろんな経験と気持ちの葛藤を繰り返したからこその内容と感じました。

見ず知らずの私にも本当に丁寧に対応していただいて感謝しています。
これからも時々お邪魔させてください。

今回の件は管理会社とオーナーに任せたと割り切ります。

私達は夫の仕事の関係でもうすぐ引っ越す事になりそうです。
というのも、今朝知らせを聞いてすごい偶然にびっくりしましたが。
忙しくなりそうです。
 
おかげさまで気持ちが楽になりました。
日本語でアドバイスされたり、相談したりと出来る場所はありそうでないのが実情です。

お忙しい中、こういった場所をもうけている事はそう簡単な事ではないと思いますが、ぜひ、これからもお元気で続けていって下さい。

私のように、救われた人達がたくさんいらっしゃるのだと思います。

また、私もお世話になるかもしれませんが、こういう場所があると思うだけで心強いものです。

本当に、ありがとうございました。
 
   
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思いがけなく舞い込んできた「アクシデント」によりこの事件が起こり、そして同時に同時期に、思いがけないご主人の転勤に伴う引越しという「偶然」で、彼らのこの事件に関する関わりの全てはあっという間に終わりました。
 



再度敢えて繰り返します。

たとえ世界中のどこにいても私たちは、突然のトラブルやアクシデントは、時として避けようはありません。 

ただ、問題は「その後」どう考えどう行動するか、、、、、、、。

初期対応の如何により、派生する二重三重のトラブル回避については、少なくても避けられることはたくさんあると思います。  
 

マハロ
笹本正明
海外ロングステイ相談室  
  



※ 尚実際のトラブルの場合には、くれぐれも最寄の信頼できる(ハワイ州)弁護士へご相談下さい

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:10 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイの賃貸不動産

2011年10月17日

ハワイ島不動産の相続手続き(変更事項)

ハワイの不動産の相続手続きに関するお話です。

まず、ハワイ州の相続手続きはそれぞれの郡を管轄する各裁判所を通じて行われます。
ホノルル郡(オアフ島)では第一巡回裁判所、マウイ郡(マウイ、ラナイ、モロカイ島)では第二巡回裁判所、そしてハワイ郡(ハワイ島)でのプロベート(検認)手続きは第三巡回裁判所を通じて、ということです。(ちなみにカウワイは第四です)
 

また手続き経費の算出を決めるものは所有者の死亡年度の課税評価額です。
ちなみにこのブログでおなじみのハワイ島東側に位置するプナ地区の空き地不動産(土地のみ)の、ハワイ郡の課税評価額のその多くは5千ドル程度からせいぜい2、3万ドルという幅にあるものが多く、実際固定資産税も年間100ドル前後とかせいぜい300ドル程度の、サウスコハラやカイルアコナなどのリゾート地区の空き地不動産の数分の一、数十分の一というリーズナブルさです。
つまりこの地の相続なら手続き経費もあまり大きくはならないということです。

そして米国では日本で言うところの相続税というものがなく(遺産税というものはあります)、そしてある一定の決まった金額以上でなければ遺産税も発生しないので、我々非居住外国人のように相続時には当該不動産のみが対象という場合(動産、不動産、他には米国内で財産がない)、特にそれがここハワイ島プナ地区の空き地不動産を対象にした場合、その多くはシンプルなプロベート手続きをただ直接第三巡回裁判所と通じて行うことで十分だし、この方法でリーズナブルに所有権を移譲することができるということです。

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具体的には、たとえば評価額15000ドルのハワイ島プナ地区のある空き地不動産、一区画のみを相続する場合、実際に遺産税が発生する金額にはまったくに程遠いし、また同時にこの評価額なら手続きの一部が免除されるいわゆる簡易手続きに当たるケースになるので、ですからこういう事例の場合にはわざわざ州弁護士などを頼らなくても直接第三巡回裁判所を通じて、安く、早く、シンプルに手続きをすべき案件だといえます。
(実際にこういうケースの場合、仮に州弁護士に依頼しても、その見積書には通常、@裁判所へ直接行った場合はいくらいくらかかる、A当事務所にて行った場合はいくらいくらかかる、ついてはAを選択される場合には当事務所宛に費用をお送り下さい、というようなことがきちんと記載されているものです。)  


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話は少し変りますが、今ハワイ島プナ地区へ空き地不動産を所有する非居住外国人の多くが直面してる問題として、所有者の代変りがあります。

普段からこのブログをご覧頂いてる方たちならよくご存知でしょうが、このハワイ島プナ地区には相当数の日本人所有区画があり、しかもそのほとんどは空き地不動産です。

さらにはその所有者の多くは一度も自身のその区画を見たこともないという方が大多数という、まさに稀有な地域です。


最近になってようやく問題が表面化しつつある、昔からこの地域を食い物としていた(いる)日本のハワイ不動産会社数社にまつわる事件についての見聞などから、当時現地で実際に流通していた(いる)不動産価格の数倍、数十倍で購入させられた方たちがあまりに多かった(多い)ということが分かってきています。

ホノルルのワイキキ、カイルアコナ周辺のコハラリゾートなどと違い、ハワイ島プナは日本人にほとんど知られていない地域です。まさにそういう地域だからこその所業なのでしょう。

実際にこの地の不動産は日本の多くの人たちの持つハワイというイメージからみたら、あまりに格安で(たとえそれが既に数倍の価格へ転化させられた後の価格であってもです)、何より広大な夢のような土地と映ったことでしょう。


しかし時は移り、今このネット全盛の情報社会となり、居ながらにして航空写真すら簡単に見ることもできる世の中にまで急速に変化し、そのからくりや、真実は、今ようやくに、少しずつ明らかになってきました。

しかし一方今度は、最初の嘘の情報での購入が災いして、いつしか真実でないことを長いこと信じ込んでいるうちに、事実を無視し、逆視し、そういうことによる弊害も出てきています。


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たとえば、固定資産税の支払いはしているけど、自治管理組合への支払いはしていない、という方たち、、、。

つまり自治管理組合には自分は加入していないから支払う義務はないと考えられている方たちです。

また支払って欲しければせめて日本語できちんと頼んできなさい、と考えられている方たち、、、。

自治管理組合の成り立ちや、そもそもここが小さな政府のような大きな権限を与えられていることを、最初に購入時に説明を受けていないことからの悲劇です。


支払い義務のあるものと、任意のものとの違いが、残念ながら最初にまったく伝わっていないのです。


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実際ここはハワイの不動産で、当然ここは外国の地です。


ですから、日本ではこうだ、と言われる以前に、まずは所有者としてこの地の決まりを認識し、そしてその義務を果たすようにするのは、やはりそれは異国に不動産を持つものとしての責任です。

現実に広大な土地を所有しているのです。

不動産は金やプラチナとは違い、どこかに、たんすの中にでもしまって置くというわけにはいかないのです。

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空き地不動産なら、当然生のままです。

熱帯の植物が自由に生い茂り、鳥が鳴き、そういう場所です。

当然その区画の木々の成長についてはもちろん、また区画への不法投棄にさえも、その一切合財の管理責任は区画所有者にあります。

実際見たことないまま、そのままほったらかしていいということには本来ならないのです。

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また日本の方の多くはどうしても日本での不動産事情を基準にいろいろお考えになられるでしょうから、たとえば投機目的で空き地不動産を購入されるということがごく自然な行為なのだと思い込み易いのでしょうが、実際には米国の不動産市場では短期ならともかく、長期間空き地のまま不動産を所有し続けるという行為はまず信じにくいものです。


そもそも米国の空き地不動産とは、日本のように何もかも揃ったそれを指すのではなく、まったくの生土地です。

不動産とは整地しインフラを整備し、、、そういう過程を経て初めて価値ある商品として流通するもの、というのがあちら流です。
 

このハワイ島プナ地区のように多くの区画が今尚多くの日本人所有者の名前で(しかも日本在住の)、相当に長い間空き地のままで所有し続けられている、こういうハワイの常識ではおよそ考えにくいことが現実にあまりに多くあるということ、、、、、幾度現地の友人や仕事仲間に、なぜ、日本人は?という質問を問いかけられたか数知れません。 


いろいろな問題が出てきています。
そしてこれはこの先、時間の経過と供に、もっと増え、そして問題の解決はますます困難となってくることでしょう。

所有者はどんどん高齢化してきています。

今、そして今後の大きな問題は、所有者が亡くなってしまっている区画がどんどん多くなってきているということです。
 

放って置いて、勝手に競売でもなんでもしてくれ、、、、というのはどう考えても無責任です。



ましてそこは異国です。
どうしてハワイの人たちの貴重な税金や、そこの地域の自治管理組合費で、身勝手な日本人の後始末をしなくてはならないのでしょう。

嫌が応にもその後始末に関わらなくてはならなくなったハワイの人たちの手間隙を、どうしてそんなに軽んじていられるのでしょう。


たとえどんな理由があったにせよ購入したのはあなたである以上、たとえどんな手間隙がかかろうともその始末もあなたがつけなくてはなりません。


正直、、、実際に競売になったところで、経費でアシが出てしまうことでしょう。

不足分は相当に残ることでしょう。

ハワイ州は個人債務を取る州ですから、もしかしたら海を越えていずれその請求が日本の裁判所を通じてあなた(遺族)のもとに届くこともあるかもしれませんけど、でもご安心ください、今のところは(たぶん?)ハワイ郡も自治組合もそこまでの手間隙はかけないでしょう(もちろんこの先のことまでは分かりませんが)。


とすれば、結局はあなたの長年の責任放棄のためにハワイの住民の貴重な税金は使われ、貴重な労力は無駄にされることになります。
 



不動産はかの地にしっかりずっと存在しています。

自然は成長します。

問題を先送りすればするほど状況はもっと悪くなるのです。
     



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さて、こういう状況の最中、先日長い付き合いがあるハワイ州巡回裁判所の係員から、システムの変更についての連絡をもらいました。


要点だけ簡単に説明しますと、「今までハワイ州巡回裁判所で行ってきたプロベート(検認手続き)に関しては、今後は当事者の死亡後5年を経た案件に関しては、裁判所での直接の手続きを受け付けないことになった。」ということです。 


つまり
今後は、当事者死亡後5年を経た不動産に関しては、もう巡回裁判所での相続手続きができないということです。  




さて
それでは所有者死亡後5年を経過した不動産についてはどうしたらよいか、、、。


これにかんしてはプロベートではなく、デタミネイション・オブ・ヘアーズ(相続人の選任)という手続きを取るという方法を選ぶ以外にありません。

プロベートの場合なら、相続時に法定相続人が相続します。

しかしデタミネイション・オブ・ヘアーズの場合は、実際にはもう既に相続手続きの期限切れということになっているので、当該不動産の新オーナーは手続きを経て故人の配偶者単独の名義となるケースがほとんどで、つまり多くの場合その子供たちは権利を失ってしまうことになります。
そもそもデタミネイション・オブ・ヘアーズとは相続手続きではなく、相続手続きができなくなった遺産に対しての暫定措置というような意味のもので、ですからたとえば配偶者がご高齢で本来はジョイントテナンシーなどの複数名義にしておきたかった場合でも、一旦デタミネイション・オブ・ヘアーズを経て、改めて別途名義変更などの手続きをしなくてはならなくなるのです。

またプロベートなら前途したように、巡回裁判所を通じて直接することができ費用は相当にリーズナブルにすることができますが、しかしデタミネイション・オブ・ヘアーズは個人では行えず、必ず州弁護士を通じて行わなければならず、しかもその費用にしても、それはプロベートを弁護士を通じて行った場合より更に高額な手続きとなってしまいます。

さらにはどの弁護士を通じて行うかにより、当然費用はまちまちで、また日本のご遺族がこの手続きを行う場合間に通訳などを入れる場合がほとんどでしょうから、トータルの費用は本当に大きなものとなってしまいます。
 


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今回はたまたま5年までということで決まったようですが、しかしこういうことはある日突然また変更されることはよくあることです。

ですからいずれにしても、特にいつかしなくてはならないことは、やはりできるだけ早くするに越したことはないと思います。それもできるなら費用も手間も抑えられるうちにです。 



不動産を持つことは自由ですが、やはりそこには責任が生じるのです。


マハロ
笹本正明
海外ロングステイ相談室  
  

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:58 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産相続