2011年11月03日

ハワイアンショアーズ・レクレーショナルエステート

前略 

お嬢様からの質問にあった亡きご主人様所有の不動産がハワイ島プナのどこの地域、どこの分譲地の区画なのかが分かりませんので、言われるようにその土地の価値が簡単に二束三文という判断はできません。  

ハワイ島プナには、アロハの気持ちで豊かに幸せに住んでおられる方たちがたくさんおります。
そういう場所で、たとえ市場での取引金額がどうであったとしても、そこが二束三文の価値かどうかなど判断できる人間はどこにもおりません。
 

私自身かの地に魅せられた一人です。
将来的には住み着きたいものだと思っています。
確かに
あそこはまさにこの世の楽園そのものだと感じます。

住んでいる人たち、自然の恵み、そこにいるだけでこちらの気持ちに変化が訪れてきます。
穏やかなやさしい気持ちになれています。
そしてそういう場所は今では相当に貴重なのだと感じます。
  



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お嬢様からの詳細のメールを読み、奥様がこれから真っ先に考えていかなくてはならないことは、何と言っても相続手続のことです。
 

ご主人様がお亡くなりになり、つまりそれからのこの4年間はこの区画には権利者が不在だったということになります。 

それはつまりお嬢様からのメールにも書かれていた、例の隣接区画からのクレームのときのように、今後再び区画の木々のことでどこかからまたクレームが届いた場合、更にはもっと大きなトラブルを招きそうな場合でも、今のまま権利者不在のままではそれらに対応のしようがありません。



私有地につき郡役所ですら勝手に立ち入ることもできませんし、例えばいっそ放棄するにも、しかし権利者が不在の中でそれを行える権利者をまず先に決定しないことには放棄することもできません。

相続手続自体は半年から1年間の時間を有します。
ですからいずれにしても、何か問題が起こる前に権利者を決めるためにも一日でも早くに相続手続を始める必要があります。
  


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あの地が大好きな私としてはもちろん、どのような形であれ一人でも多くの方にあの場所の心地よさを味わっていただきたいと思うところですが、しかし皆さん事情はあるのでもちろん無理強いはできません。
    

だから仮に奥様がお嬢様とよくよく相談され、そして「終わり」を決断した場合には、そのお気持ちを遵守し、そして私はご依頼されれば、恙無い手続を最後までお手伝いさせていただくだけです。 


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ハワイ島東部はリゾート地でなく、ですから不動産価格自体は西部のカイルアコナやサウスコハラ、またホノルルのカハラなどの世界中に知られたいわゆるハワイの地に比べれば格段にリーズナブルです。

特にハワイ島ヒロ市内から南へ下ったプナ地区では、実際に相当に良いつくりの3寝室2浴室2車庫のほぼ新築の家が今では15万ドル前後で簡単に手に入ります。

2寝室1浴室ならそれこそ7万ドルや8万ドルの住宅だってあります。

つまり今のこの円高ですと、1千万を切るどころか、僅か数百万円の価格で、ハワイに敷地面積400坪クラスの別荘がもてる、、、考えようによってはハワイ島プナとはそういう場所です。  


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亡きご主人様が所有していたのはそういう場所の土地不動産です。

実は土地のまま不動産を長期間所有していることはアメリカでは稀なことです。 

そもそもアメリカ人は土地不動産に重きをおきません。

これが日本の不動産事情と違うところです。

国土の広いあちらでは、日本と違いインフラを整えることが相当に困難な事業です。

ですから土地には最初は何もありません。
草木は生えたまま、ジャングルのような敷地ですからもともとの地形だって、整地するまでわかりません。

水も電気も、家を建てるときに初めて引いてきます。

つまりは土地とは生土地ということです。
整地して、インフラを整備して、建築許可を得て、初めて不動産として流通しやすくなります。 



メールにあったお嬢様からの質問、「整地をし、建物を建てて、売る」ということについてですが、もし仮に売ることを前提としてそれをしようとするのでしたら、こんなことはただのお金の無駄使いになりますので、おやめになられたほうが賢明だと思いますよ。 


わざわざ本人が住むつもりもないのに家を建てて、それを売り出す? 

即買い手が現れればいいですが、空き家は痛みが早いですし、またどういう家を建てるかにより、売れない可能性ということも、当然あります。 

だから
もし奥様自身が、この場所にもう未練がないのだとしたら、これ以上余計なお金は1セントもかけずに、このままの状態で、現状のまま適正な価格で売ることです。   

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かの地はアメリカです。

そしてそこは熱帯のハワイ島プナです。
自然の恵み豊かな場所です。

家を建てないまでにしても、そもそも日本流に整地して売るという習慣すら向こうにはありません。

そもそも野生の木々を一度でも切ったら、その時点で区画のオーナーにはそれを保つ義務が生じますし、また整地するということは自生しているオヒア、蘭、パパイア、アボガド、その他もろもろの植物も一切合財ブルドーザーでなぎ倒すということです。

売却に当たり、それを購入する新オーナーは必ずしもそういう状態を希望してる方とは限りません。


ここは第一ハワイ島プナです。
整地したところであっという間に、僅か数ヶ月でまた木々や植物が育つ、ここはそういう地域です。
  

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ハワイ島プナは、ある意味本当のハワイの地であり、恵まれた自然環境と温かい人々がいるので、所得はそこそこでも幸せ度は相当に高い場所です。
 

私も向こうに長期滞在している時には、そういえばほとんどお金を使っていません。

フルーツはその辺にパパイアやバナナやスターフルーツなどいくらでも生えていますし、食事はいつもどこかの家の庭でBBQパーティーがやっているので、何故かいつも知らぬ間に参加していますし、、、、(笑)

困ったときはお互い様、、そういう気概が今尚強く残った地域なのでしょう。

お金はないけど、それがどうした。でも幸せだぞ。そんな感じです。    



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ところで送りました区画の写真を見てどのようにお感じになられましたか? 

おそらく、寂しい通りだな、草木だけ、向かいの家も申し悪いけどパッとしない、、、、そういう感想ではないでしょうか? 

このハワイ島プナの分譲地のひとつでもあるハワイアンビーチズ、パークス&ショアーズという分譲地は、実は正確には4つの分譲地で構成されています。 

お嬢様に頼んでインターネットでグーグルか何かでこの分譲地の全体図を出してもらうと説明しやすのですが、分譲地の真ん中にカハカイ大通りが一本通っており、海に向かってこの大通りの左側にハワイアンビーチズ、パークスが、そして右側にハワイアンショアーズとハワイアンショアーズ・レクレーショナルエステートがあります。

つまり簡単に言うと海に向かって左奥からハワイアンビーチズ、そしてその次がハワイアンパークス、そしてカハカイ大通りをはさんで右側にハワイアンショアーズ、そして一番右奥がハワイアンショアーズ・レクレーショナルエステートとなります。ここハワイアンビーチズ、パークス&ショアーズとは実はこのように4つの地域の集合体ということです。 

そしてこの4つの中で、公的な自治管理組合が存在し、きちんと管理運営されているのはハワイアンショアーズ・レクレーショナルエステートのみで、ですからお嬢様がもしグーグルマップなどの航空写真や、ストリートヴューなどの機能を使いこのハワイアンショアーズ・レクレーショナルエステートの辺りを巡ると、きっと素敵な洒落た家々や明るい通りをいくつも見つけることでしょう。    

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非居住外国人である日本の方のハワイロングステイのための必要な人や情報をコーディネートすることは私の仕事としてありますが、しかし既に出来上がっている環境を変えることまではもちろんできません。 

実際にハワイ生活を楽しいものにできるかどうかは、やはり現地での隣近所との交流、つまりは何といっても人との出会いからでしょう。 

環境はやはり大切です。

そこに住んでいる人たち、経済状況、建っている家々。

そういうことはやはりハワイ生活をするにあたっての重要な選択ポイントです。
  


一頃よりはだいぶマシになってはきましたが、それでも公的な管理組合のない地域の住環境は必ずしも良いものとはいえません。

そうなると当然不動産価格やその需要、オファーそのものも極端に低いので、当然それなりの人たちが住んでいます。 

人を差別することはいけないことではありますが、日本から楽しむためにハワイへやって来て、わざわざそういう地に何も好き好んで住むことはないかと思います。  


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亡きご主人様の区画はハワイアンショアーズ・レクレーショナルエステートではありません。


そういう場所に、
仮に売却をするために贅を尽くした豪華な家をその区画に建てたとしても、しかし周りの環境までは変えられない以上、それではみすみす売れない不動産となってしまうでしょう。     

ですから仮にもし向こうで、奥様と、お嬢様のご家族と一緒に、亡きご主人様のご意思を引き継ぐのであれば、正直今の区画に家を建てることではなく、いっそこのハワイアンショアーズ・レクレーショナルエステートに、既に建っている既存の住宅の売り物リストを参考にしていただき、それをベースに計画を立てられることをお勧めします。 

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今の方たちは、土地を買って、そこに建築を、ということにはこだわられない方も多く、更にはこの地の住宅価格は円高の今は特に空前のアフォーダブルな市場だと言えるでしょう。

更にはその市場には、オーナーが泣く泣く手放したリーマンショック頃の、あの米国住宅バブル期に建てられた贅を尽くした精度の良い新古住宅が信じられないほどの格安で売られている場合もあるので、そういうのを日本人なら特にこの円高のメリットも含めて買うことができるかもしれません。    



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売却、もしくは、継続、ともかくどのような形であれ、お嬢様やご家族とご相談していただき、そしてお気軽にご連絡下さい。  


くれぐれも申しますが、売ると決めた場合には、持ち出しは馬鹿をみますのでやめましょう。
 


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ハワイ生活は、行ってみるとやってみると、確かに楽しいものです。

ですから、住みたい、暮らしてみたい、そういうお気持ちがあるのでしたら、これに関してだけは、貴重な限りある時間を大切にしてください。

今後の楽しめる時間をできるだけたっぷりとってください。
 


そしてその際のハワイでの住居に関しては、儲けるという意味ではなく、あくまでホテルステイと違う点として、、、、売ったときにせめて買ったときと同じくらいの価格で売れる家を買うようにしてください。 


土地を買って建築して、、、そういう日本流の考えももちろんいいのですが、、、、、出来上がっている家も相当にいいですよ。 


これに関してももしご希望でしたら、参考までに今の売られているMLSリストをお送りします(写真や動画もありますので、日本に居ながら見ることができますので)。   



奥様と、そしてお嬢様とでまずはじっくりとお考え下さい。
その上で出た答えに、それを全力でバックアップいたします。ご安心下さい。 

ところで、とてもおやさしい良いお嬢様ですね。  


マハロ&アフイホウ
笹本正明
海外ロングステイ相談室
   

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:16 | ホノルル ☀ | Comment(1) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入

2011年11月29日

ハワイ島不在地主の皆様へ

「海外ロングステイ相談室」を運営する私、笹本正明は、ハワイ島プナ地区アイナロア分譲地の理事会からの依頼により、希望される日本人オーナー様と分譲地理事会とのコミニュケーションのお手伝いをさせてもらうことになりました。

オーナー様においては、過去幾度となく本分譲地管理組合から様々な文書が送付されてきたこと存じます。

しかしながら英文の手紙ということで、開封することなく処分してしまったり、あるいはそもそもその内容がまったくに伝わらなかったということもあったのではないかと推察致します。

そういうことがおそらく原因なのでしょう、しかし遺憾ながら既にそれも決して少なくない日本人オーナー様の区画が、賦課金(道路補修修復費)支払義務の違背により、先取特権付き抵当権が課せられておる事態になっております。

アイナロア分譲地オーナー様でお心当たりのある方、もし小生で宜しければ時間の許す限り貴殿と現地自治管理組合との話し合いのお手伝いを致す所存です。どうか一報下さい。

尚、同じくハワイ島プナ地区のファーンエーカー分譲地やその他いくつかの分譲地の理事会からも同様の依頼を既に受けております。お心当たりの方、もし宜しければ、まずはご一報下さい。

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さて今日現在、ハワイ州第三巡回裁判所を通じて直接の相続手続きは、所有者が亡くなってから5年を経た場合はもう受け付けてくれません。

また、ハワイ郡東側の多くの分譲地から届く「道路補修費、もしくは自治管理組合費」の請求、これは好むと好まざるとに寄らず所有者には支払いの義務があります。

更には、隣接する区画所有者からの木々伐採のリクエストへの対応を含め、そもそも所有区画の管理責任は所有者にあります。


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詐欺まがいの手法にてハワイ島の土地を高額にて購入させられた被害者である所有者の方たち、そしてそのご家族たち。

しかしその「知らない、知らされていない」がために、一方では、現地ハワイではオーナーとしての責任を放棄しているとして、今度は加害者のように扱われてしまうという更なる不幸。


対日本の業者に対しては確かに被害者ですが、しかし一方対ハワイの住民たちから見ると、残念ながらオーナーとしての責任をまったくに果たさない無責任な不在地主と見られてしまうことでしょう。

所有者としての責任と義務について、ご本人の名誉のためにも、ハワイ島のその土地のことをどうかもう一度真剣に感じてみてください。
遠く離れた不在地主としてではなく、現実にその地域で暮らす現地のあなたの見知らぬ隣人の立場で、そういう風にどうか改めて考えてみて欲しいと願わずにはいられません。


本当にこの先どうされるのですか?

モノではないので放っていくわけにはいきません。

逆にハワイ島東側の土地は雄雄しい生き物そのものです。

この天国の地の自然に恵まれた土地には亜熱帯の植物や木々が高々と雄雄しく生い茂っています。

それらは放っておくとあっという間に区画からはみ出るほどの生命力です。

それがあなたの隣人の生活を日々脅かしているとしたら、どうしますか?



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法律で義務となっている「道路補修費、もしくは自治管理組合費」のことを、あなたは本当に知らなかったのでしょう。
でもそのために、そうして支払いを長い間滞納し続けているオーナーの不足分が、きちんと真面目に払い続けている現地の住民たちの住環境の改善をいつまでも妨げているとしたら、どうしますか?

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不幸な日本の被害者たちが、現地では冷たい静かな加害者となっているという現実。

どうかお願いします。

どうか今一度改めてお考え下さい。


あなたは遠くの不在地主ですが、しかしあなたの見知らぬ隣人たちは今も尚現実にあそこで日々暮らしているのです。


マハロ&アフイホウ 

笹本正明
@海外ロングステイ相談室
aloha@hawaii-consultant.com


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タグ:ハワイ島
posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:59 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室から