2011年12月15日

ハワイ島不動産


ハワイ島不動産(ヒロ地区でのある事件) に対して、過日一つの結論が言い渡されました。

通常の債権者集会としてはあまり例がないほど年月がかかり、そして回を重ねたと言われていた件の集会だったようですが、過日、10月後半、ようやくに債権者へ対して、0.、、、%という、、、ともかく司法からの決定が下ったとのことでした。

これで、倒産した法人に対しての、日本の法律で定められた役割は、一応終了したということになるのでしょう。

でも被害者はやり切れません。つい、法律とは、なぜこうも加害者の肩ばかりを持つようにできているのだろう、、、と嘆きます。

ただもちろん、、これでこの事件はあるひとつの区切りを迎えたことは事実ではあります。

しかしどうしても割り切れません。


 
でも、だからと言ってここから先、ずっと加害者を恨み続けていくことは、やはり恨みのような負のエネルギーは必ず自分の身体に跳ね返ってきます。

それは自分の心や身体に悪い影響をもたらします。

悪魔のような加害者のために、自身のこれからの貴重な人生や、何より大切な心や体を、もうこれ以上、痛めつけるようなことだけはどうか避けては欲しいと願います。


できることと、できないことは、厳然な現実の中には当然あり、ですからただただ気休めばかりを言って、いたずらに適わぬ期待を抱かせてしまうことは罪なのでしょう。

ただ、それでも想うのは、貴方の、昔ハワイを好きだった頃の、ハワイでの生活を夢見ていた時の、あの頃のきらきらとした想いに、やはりもう一度立ち返って欲しいということは、誤解を恐れずに言わせてもらいますと、どうしてもやはりそれは切に願うことです。


やはりできればあれだけハワイを好きだった貴方には、これからの貴重な人生の時間の中で、どうか一度はそれを現実に体験して欲しいと、やはり願わずにはいられません。

248936324.jpg 248936323.jpg 248936321.jpg

円高と、ハワイマーケットの現状、という今があります。

またある意味では、あの会社が倒産せずにいたら、つまり逆にあのまま突き進んでいたら、例えばみすみす欠陥住宅や、後日売るに売れない陳腐な建築住宅を高額なお金で買わされ、そしていつまでも正確な情報を知らされないまま、今この時を過ごしていたかもしれなかったのです。
そういう意味においては、逆に今なら、自身の選択で、何でも選べます。

そして価格だって、あの会社に言い含められていた価格の数分の一、数十分の一で、つまり本当の価格で、その数倍、数十倍の価値のあるハワイ生活を手に入れることは今は可能です。

一番心配なのは、このまま、ハワイという言葉すら忌み嫌い、気持ちをふさいだまま、そしてかの地に所有している土地なり家なりをただずっと所有はしたまま、年月だけ過ごしていくことです。


乱暴な言い方なのは承知しています。

ただ敢えて言わせてください。

今のままの状態でずっと時間を過ごしていてもそこには救いはありません。

何かしら次の行動をしない限り、人の負のエネルギーというものはますます膨らんでいってしまいます。



248936319.jpg 248936318.jpg 248936317.jpg


例えばあの不幸な事件のあと、更なる持ち出しをしてでも途中だった建築を完成した方、あるいは現地で中古住宅を購入した方、そういう方の表情は今はまったくに別物です。

少なくても彼らの時間は動き出し、そして今現在進行形でハワイ生活を楽しむそれになっています。

もちろん彼らにしても、あの不幸な事件は忘れることはありません。
しかし今はハワイで楽しみ、苦労して、出会い、発見し、焦り、ほっとし、笑い、充足を味わう、、、そういう今を過ごすことにそれこそ必死なわけで、つまりもう既に彼らは今と未来の中に生きているのでしょう。

現実にハワイロングステイをスタートした彼らの生活には、次々と新しい発見があります。
そして滞在時に、新たに現地で出会った交流のことについてや、これから通ってみる現地のフラの教室でのことについて、考えること、そして新しい思い出が次々に訪れてきます。

248936316.jpg 248936314.jpg 248936311.jpg


不幸な事件を経て、それでも彼らの選択した実現のハワイ生活は、今と今後により以上の楽しみと充実と、新しい体験を与えてくれます。

やはり新しいことからしか、次は生まれません。
今の負をずっと持ったままでは、やはりいつまでも気持ちは晴れません。

そしてそれこそが不幸です。

あれだけ大好きハワイが、テレビ番組でやっているのさえ、思わず目を背けたくなる、、、こういうのが一番悲しいです。




245776330.jpg 245776318.jpg


例えばハワイ島にロングステイされる日本人の方は、最近では50才代の方々など新しいオーナーたちがぐっと増えてきました。

私自身としても今年はプナ地区に6戸の新古住宅の売買をコーディネートさせていただきました。


最近のオーナーさんたちの特徴として、ハワイに土地を買って、そこに建築をして、ということにはこだわられない方が多くなってきていて、既に出来上がっている建築を手に入れることを良しとする傾向はますます多くなっているようです。
更には家具などについても、私と一緒に向こうに行ったときに、近所のガレージセールを回ってみたり、引っ越す人から丸ごと譲ってもらったり、などなど本当に皆さん随分と変化してきました。


245776307.jpg

ただ、実際にハワイ島の不動産市場に関しては、昨年や一昨年の頃がおそらくここ数十年の中で最も質と価格のバランスが良かった時期だったと思います。
特に「質」の部分では昨年は相当に良いものを手に入れることのできた年でした。

今年に入り「質」に関しては、良いものの量は残念ながらだいぶ少なくなってきていて、でもまあその代わり円高が加速しているので「価格」という面では日本人にはまだまだ優位ということですか。
しかしもちろん安ければ何でも良いということはなく、すべからくバランスが肝心で、そしてその見極めが肝です。


物件の質に関しての補足をしておくと、実は今から1、2年前は、つまりは例のサブプライムローンの後の、例のリーマンショック後の、泣く泣く手放さざるを得なくなった物件が、それも当時のアメリカのいわゆるバブル期に計画建築された最高の物件が、つまり過去ハワイ島にはまずあり得なかったような手の込んだ建物が、競売や差し押さえ、その他の経済的な理由で市場に出ていたので、価格と物件の質のバランスということで考えると、やはり昨年までの市場が購入者にとっては一番ベストな時期だったのとは思います。

しかし
その頃の円は90円前後でしたので、ですから価格の面からと両方から考えると、多少質の良い物件こそ少なくなってきたとはいえ、今尚買主にとって、市場はまだまだ特に金額面では魅力的なものだとは思います。






例えば私の場合、ハワイ島のプナの辺りが大好きで、そしてよくこのブログでも書かせてもらっていますし、実際にも仕事としても既に幾人かの日本の方たちを、かの地をロングステイ先として、不動産購入及び現地での生活の諸々をトータルにコーディネートさせていただいてもおります。


あそこには自然との調和、あるがままの自然や日常がそれがそのまま素敵な場所、そして何よりたくさんのアロハの人たちがそこにいます。

コナと違い知られたリゾート地ではないですが、でもだからこそ旅行として訪れるのではなく、住むための場所としては密かにお勧めの場所では確かにあります。

短期滞在としての旅行の場合、滞在時にはやはり限られた日数の間なので必ず晴れていて欲しいものですが、1ヶ月以上のロングステイなら必ずしもそうではありません。

庭に植えたフルーツのため、肌の乾燥を防ぐため、適度な湿り気はやはり必要となります。

また同じようなロングスイテヤーばかりが世界中から集まるいわゆるリゾート地の場合、そこにはつまり本当の地元の人間がまったく住んでいないということです。

せっかくのハワイ生活です。不在時に隣の人にちょっと見ていてもらったり、そもそも最初にいろんな地元のことを教えてもらったり、そういう常時そこに住んでいる安心なお隣さんやご近所さんたちが欲しいものです。





ちなみに下記はハワイ島パホアのハワイアンショアーズ・レクレーショナルエステートという分譲地(一般にハワイアンショアーズと皆さんが呼ぶ地域は正確には4地域に分かれます。ハワイアンビーチズ、ハワイアンパークス、ハワイアンショアーズ、ハワイアンショアーズ・レクレーショナルエステートの4つです。そしてそのうちのひとつのここだけが、プナ地区では珍しい住宅分譲地として水道電気も完備されていて自治組合がきちんと管理しているので治安も良いし、また海岸公園、プール、テニスコート、BBQなどの施設もオーナーとなれば使用できます)で今実際にMLSに掲示されている売り物件から、いくつかピックアップしたものです。

参考までに現状の市場の一部(価格と質)を見るという意味でどうかご覧下さい。



1)INA ST  PAHOA
敷地面積約420坪、建坪約35坪
売り出し価格:115,000ドル ※1ドル=80円として、約920万円
3寝室2浴室、1989年建築




2)OOPU ST  PAHOA  (海近し)
敷地面積約340坪、建坪約35坪
売り出し価格:179,000ドル ※1ドル=80円として、約1450万円
3寝室2浴室、2011年建築(新築)





3)S OIO ST  PAHOA
敷地面積約340坪、建坪約33坪
売り出し価格:215,000ドル ※1ドル=80円として、約1720万円
3寝室2浴室、2007年建築 





HSRE(ハワイアンショアーズ・レクレーショナルエステートの略)内にある売り出し物件の中で、例えばこの3つが今は価格と価値とのバランスがアフォーダブルだと思います。
(アフォーダブルな物件はやはりだいぶ少なくはなっています。この分だとそのうちには値段は安いけど、いわゆるアメリカの年季の入った中古住宅が大半を占める市場にまもなく戻るのでしょう)


もしご希望の方がいらっしゃれば、もう少し具体的に、詳細な写真などもご提示いたします。ともかくこういうものは、まず見て、理屈ではなく、できればカンで感じてもらえれるのが一番です。


245776305.jpg 238701332.jpg




例えば不動産の敷地内には、オヒアや幾種の植物がそれぞれ育っていますが、ただこれに関しては例えば新しいオーナーさんの持ち物となってから、改めてランドスケープを、つまり庭造りをし、一面フルーツ畑にしたり、あるいは芝にしたり、あるいはシンダー敷きにしたり、様々な椰子を植えたりなど、ご自身で庭造りの計画をされるのもあの地ならではの楽しさだと思います。

ここプナには私の懇意の庭師もおりますので(ちなみに彼の家は60エーカーあり、そこにはありとあらゆる南国の植物が育っています)、まずはオーナーさんと私か現地の私の日本人の友人などとで庭師の彼と一緒に、その場で皆で現場で喧々諤々しながらオリジナルのプランを作り、そのうえで彼の家から気に入った植物を選び移植しする、、、というようなことをよくやっており、そしてそれは非常に楽しく、また効率も良いので、これからの方にもまずはこの方法をお勧めしようとは思います
何ていうか、つまり、その場で皆で現場を見ながら家を育てていくという感覚です。
出来上がったものをそのままというのもいいですが、そういうのもやってみる非常にと面白いものですよ。



238701329.jpg 238701320.jpg 238701318.jpg





さて今更ながらハワイ島とは、ニイハウ、カウワイからマウイ、モロカイまでの他のハワイ諸島全てを合わせてようやくハワイ島一つと同じくらいの大きさとなるビッグアイランドです。


ボルケーノの噴煙、、、。
溶岩、、。

日本の火山と違いあちらのは面白いですね。

一定方向にどろどろ流れていく熱い川。
日本のそれが爆発式なのに比べて、あちらのは本当にのろのろで、一緒に歩くこともできます(スニーカーがだめになりますが)。


そしてその熱い川の流れ着く先はいつもハワイ島南南東のカラパナ方向にだけ、、、。

だから他の地の住民は火山の心配などまったくなく生活していられます。
でもそういうのも改めて考えると本当に不思議なことです。


そもそも世界の気候の13種のうちその11種がこの島に存在すること自体が奇跡です。
その日のうちに、スキーをし、海水浴をし、暖炉の前でカウボウーイを気取り、デスバレーのような景色の中で灼熱を味わい、ミストのたちこもる高原でコーヒーのかぐわしき香りに誘われ、そういうことがたった一日のうちにできてしまう島です。



不思議な島です。
魅力ある島です。
でもそれ以上に何よりこの島に暮らす人々、、、それこそが私の好きなハワイです。


現実の仕事はどうしてもオアフ島でのが多くなってしまうので、こういうことを言うと怒られてしまうのでしょうが、、、、正直ホノルルにはハワイ島で感じるようなその部分をあまり感じることが私にはできません。

(これは私の勝手な感想です。)訪れる同胞と暮らす同胞の収入の差があまりにあり、それがゆがんだ形に表れることも少なくはないようにも見えます。
ねたみとかひがみとか、そういううんざりする噂話が多いのも残念ながら我々日本人の特徴のようです。
同胞で助け合う、そういう国々が多い中、こういうのを耳にすることは悲しいことです。


そんな中このハワイ島には不思議にそんなねたみ嫉みを感じることがありません。
やはりここには本当のハワイが、何より未だにサトウキビ畑の労働者たちのマインドがしっかり根をはり息づいているような気がしてなりません。

この大きな島の何かがそうさせているのかよくわかりませんが、ともかく気分のよい人たちがとても多いです。





238701317.jpg 238701315.jpg


ハワイ島の東側は一口に言うと、言葉は乱暴かもしれませんが、ジャングルと共存している街です。

毎夜9時に激しいシャワーが降り、空気を洗い、緑を育ててくれます。

ブーゲンビリアや蘭が敷地を彩ります。

マンゴーやパパイヤがご自身のお庭で簡単に取れます。

ですから私は行くといつも朝食用にはその朝採れたてのフルーツを庭からもぎ取ってそのままラナイで食べます。

238701313.jpg



ハワイ島東側のヒロ市は実はホノルルに次ぎ州第二の都市です。
あまり知られていませんが実は結構大きいのです。

メリーモナークの開催地です。
大規模なショッピングセンターがあり、セイフエーやウオールマートもあります。

ホノルルに比べると日本語はあまり通じませんが、でも暮らしは想像以上にとても便利な場所です。


238701311.jpg


逆にハワイ島の西側はコハラコーストで有名なリゾート地です。

その地に建つコンドやタウンハウスはホノルルの高級コンドよりは多少安いとはいえ、それでもミリオンクラスなのでもちろん決して安い買い物ではありません。

何しろここは本来砂漠のような地に人口のリゾートを作った地域ですので、開発費用の他スプリンクラーなどの必要経費、そういうのが全て所有者の管理費等に跳ね返ってきますので、月々のランニングコストは少なくありません。

それからコナはハワイ島の不動産で一番先に値が下がり、そして一番先に値が上がる地域といわれています。
ですから確かに比較的今はねらい目です。

またコナはヒロと比べて観光地という特性上物価は高いですが、ショッピングセンターやあとカスコ(ヒロにも建つ予定)もあるので普段の生活にはそういうのを便利に使えば、問題ないと思います。

228243313.jpg 

景色については圧倒的にコナ、、それも高台の住宅地から臨むサンセット、、それは変えがたいものがあります。



228243321.jpg


対してヒロは、、独自の自然、、、、私のような鈍感な人間でもハワイの神話を、癒しを思わず感じてしまう、そういう独自の景色と空気間があります。(温泉だってあります)


238701310.jpg








しかしこの裁判を終え、そして一つの区切りとして、この際今一度よく考えられ、、、、そしてもしもうハワイへは、、、と考えられる場合には、もうすべきことはただ一つです。


変えられない過去のことや不確かな未来のことにこれから先長い間もとらわれ続けることを止め、現実の今の条件の中でできるだけ早くにできるだけ高くに売ってしまい、そしてさっぱりとしてから次のステージへと移ってしまったほうが良いのだと信じます。

市場はますます悪くなっています。
一昨年より去年、去年より今年というように年々厳しくなっていっています。というより、ようやく本来の市場に戻ってきたという感じです。


もともとハワイ島プナの不動産を求める層というのは正直あまり多いものとはいえません。

中途半端すぎるのです。
不景気の中でも多少なりともお金に余裕のある層は、不景気だからこそ買いやすくなった便利なヒロ市内の不動産を買いますし、またもっとお金に余裕のある層はサウスコハラ(コナ地域の)やワイメアなどのリゾート地や高級別荘地を買います。

ハワイ島プナを買う層はもともと所得層の低い層で、そしてそういう層はこういう不景気の時代は最に厳しい経済状況の中にあります。
住むための家を10万ドル、15万ドルで、何とか工面して購入するということはしても、わざわざ空き地不動産を買ってまでこの地に一から新築建築を、、、という余裕のある層は、はっきり言ってもういません。(それをした層は2005年前後のアメリカのバブル期に本土から来た人たちや、あるいは日本のハワイ不動産会社絡みの日本からの人たちだけです。)

この厳しいマーケットは、特にこのプナには今後も続くでしょう。

ここは、リゾート地でもないし、住宅地でもありません。

ヒロ市内から車で30分もかかるプナ地区の多くは、もともとサトウキビ畑の衰退を受け、その跡地利用として郡が低所得者層へ向けて開放したという固定資産税利率の比較的低い農業分譲地です。




更には建築費用や整地費用が高いハワイ州では不動産市場というのは主に住宅市場のことを指します。

新規建築はお金がかかります。
いくらプナ地区の土地が安くても、しかしヒロ市内から離れすぎているために建築会社の労働者賃金が余計にかかり、また整地に関しても樹木の生育が相当に良い地域なので、つまりヒロ市内などで建築をするより新規建築をする場合には、このプナで建築したほうが余計にお金がかかってしまうことはよくあります。

238701308.jpg

それでもまだ中古住宅市場での売買なら、何とか市場はあるでしょう。


アメリカ全体で土地(空き地)不動産という市場そのものが、日本でのそれと間逆に、ほぼ市場性を持たないというそういう文化ですから、プナ地区の空き地の不動産は、今後とも困難な市場と正直言えます。


アメリカでもあの異常なバブルが弾けた以上、その後今後どういう風になっていくかは、90年代初めに既にそのことを経験している我々日本人が一番わかっています。

東京や大阪、もしくは地方都市でも、人や経済が流れている場所や便利なところは、もちろんバブル期のときの価格には戻らないまでも、それでもそれなりに価格は推移し、また市場性は失われることはないでしょうが、一方バブル期にどこでもよいからと買いあさったような地では、今ではそこは売るにも売れない地となっています。



プナ地区の空き地不動産を売るためには、今はもうタイミングや季節などというそういう一般的な不動産の売却という理屈は、、、残念ながらもう手遅れです。
できることは、膨大な売り出し物件リストの中で、常に買い手の目に一番付く場所へ当該物件がそこに常にあることを確認し続けることと、MLSの他に無料の不動産広告も常に更新して、ともかくオファーが来るように、できることをやり続けること、それしかありません。

たとえ有料の雑誌広告に載せたところで、最後に手に入る実際のお金と、それまでに出て行った経費とのバランスが、それではあまりに悪すぎますし、またそもそもそういうモノを使って広告を出したからといって、買主を手に入れることができるかの確証はもちろんあるものではありません。

ですから、そういうリスクバランスの合わない、みすみす損をするような方法をやはりお勧めはできません。(そもそもこういう有料の広告は、家付きの視覚に訴えられる不動産でなければほぼ意味はないものです)




現状できること、特に所有者の側では、まず事前の経費を使うことなく、しかし常にMLSの状況を把握しながら、そして現状の市場で常にオファーが来る可能性の高い場所に物件掲示を置いておく、ともかくこれを継続して続けていけば、必ずオファーは来ると信じます。


そうはいっても、ただ金額を安くして売りに出せばいいものではありません。
それはマーケットを壊すことにも繋がりますし、そもそもオーナー皆さんにとり貴重な財産である不動産をそんな粗末に扱うことはプロとして許されません。

しかしあまりにも現実とかけ離れた金額での売り出しも、やはり所有者はもちろん我々関係者皆の貴重な時間や手間をみすみす無駄にするというのも、いかがなものかと存じます。
ですから売り出し金額は現状の売れるか売れないかというぎりぎりの線で決定していく必要があります。



詳細は個々により違いますが、一般論としてアドバスするとしたら、まずは課税評価額を参考にしていただき、(しかし毎年のように固定資産税や評価額は下がっていますので、当然本年度のそれが反映される来年の評価額もまたさらに下がるでしょうから、ですから評価額の7、8割減を目安に)当座の売り出し価格を決めてまず
MLSへ掲示してみて、そしてまず1ヶ月間はそのまま様子を見て、そしてやはりオファーが来ないようならまた次のことを考えるというのがよろしかろうと考えます。


そういう状況ですし、そしてとにかく倒産した例の会社などでハワイ島不動産を購入された皆さんは現地の市場価格よりもともと極端に高く購入されているという状況が状況ですので、ご売却に関しましてはまずはよくよく考えられてお決め下さい。

しかしもし、それでも、という覚悟にて私にご依頼を頂きました際には、地元に根ざした現地の不動産会社を使い、できるだけ早くできるだけ高く、ご売却のお手伝いをさせていただきたく存じます。


尚ハワイのエスクローから売買手続きの決済金が振り込まれるときには、この円高の時代ですから、米ドル口座への入金をドルのままとりあえずしておけば宜しかろうと存じます。
そうしておけば為替差損もないし、また少なから利息もつきますし。






238701307.jpg


何より「時間」は貴重です。

いざ決断してもハワイで「楽しめる」時間は限られています。

どうかそのことをこの機会にもう一度感じてください。

もう一度感じ、そしてじっくりと考えられた後、そして、「する」ことに決めたにせよ、「しない」ことに決めたにせよ、その後はすばやく動き、今後の貴重な時間をどうか有意義なものとしてお使い下さい。



238701304.jpg

「相続手続き」、「名義変更」、に関しても然りです。

必要な方は、ともかく時間を大切にして、そして今のハワイの法律がこうした我々外国に対しても有利に傾いているうちに、かかる費用がこの円高の影響を受けているときに、、、、特にこういう必ずいつかはしなくてはならない手続きは、状況や環境が変化しないうちに、すばやく済ませていくことを是非にお勧めいたします。






最後に私の仕事について少し触れておきます。

個人事業主である私のすることは限定はしていません。

まずはお客様からお話を伺い、そしてその方の求めているものをとにかく何とか掴み取り、そしてあとはそれをゴールに、全てのコネクションをフル稼働です。

基本は「良いものを安く」ですが、あとはもちろん手続きの前後のこと。

特に我々非居住外国人の場合は、不動産取引そのものだけではなく、これに派生する諸々全てに、いろいろな情報や手立てが必要となってくるので、ですから私の場合はそれこそその方のニーズにより、ハワイ生活のうえで関わること全てに今までもこの先もお手伝いしていくことになります。(つまりは必要なときは一番近くに、でも普段はずっと遠くにいる、というスタンスです。)


限定していないこととは、例えば物件登記後に、例えば先ほどのお話したような懇意の庭師やリフォーム業者などを直接引き合わせ、お客様の希望を基に、その場で皆で喧々諤々しながら、庭つくりや、リフォームをしたり、、、、、あるいは現地での学校や、そういうものをご希望により手配したり、もしくは必要のある無しはいろいろあるとして、例えば不在時の管理をしてくれる緊急時の対応をしてくれる現地に暮らすバイリンガルの日本人をご紹介したり、、、、いろいろ、、、、つまり何でもです。



長くなりました。

まずはこのブログに載せました写真をご覧になり、また前途のHSREの売り出し物件などについて、ご興味があります方は「海外ロングステイ相談室」ホームページからお問い合わせ下さい。


ともかく、、、、ご売却、その他の、、、ハワイに関するお困りごとに関して、ともかくお一人で抱え込まずに、まずはどうかご一報下さい。



Mele Kalikimaka me ka Hau'oli Makahiki Hou !
笹本正明
ささもと まさあき

@海外ロングステイ相談室
aloha@hawaii-consultant.com


238701305.jpg

posted by 海外ロングステイ相談室 at 09:47 | ホノルル ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿