2012年06月12日

ハワイ島プナ地区の手続き

 

初めてメールいたします。
不安な方は 個人情報を明かさなくてもいいというお言葉を信じまして、たいへん失礼ながら匿名とさせていただきました。

実は、ハワイ島プナ地区土地限定情報を見ましてメールをいたしました。
まさにうちも書いてあるような状況です。


今から十数年前日本人である私の親がハワイ島プナ地区の土地を購入しましたが、一昨年他界しました。
相続の手続きをしていないまま日本在住の遺族が固定資産税と分譲地組合費を払い続けています。

プナ地区の実情は薄々は知っておりましたが、しかし親の遺したこの不動産を手放したくても正直何から手をつけたらいいのかわからない状態のままここまで来てしまいました。
そんな時こちらのブログを見まして、そして思い切ってご相談してみようかと、、、、


そもそもどうやってハワイの不動産の、相続の手続きを取ったらいいのか、日本にいてそんなことがまともにできるものなのか心配です。
実は親が亡くなった時に、日本の購入した会社に問い合わせをして、売却するのでなければ 相続手続きをしなくていいと言われ、そのままこの二年間何もしてこなかったのですが、実はその後すぐその会社が倒産してしまい、今更になって心配になってしまいました。

今更ハワイの不動産の相続手続きをとることができるのか、そもそもする必要があるのか、、、、

実は本当にこのような相談を受けて下さるのかと不安になりながらメールをしております。
宜しくお願いします。 


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このような時代です。

そしてある意味誰もが不安なネットの世界です。

慎重すぎるくらいで、ちょうどいいのだと僕もそう思っております。
 


さて、事情は理解しました。
そして結論から申し上げますと、大丈夫です。
所有者の死亡からまだ二年ということは、通常のハワイ不動産の相続手続きをすることはまだ可能です。(実は5年を超えると、通常のそれの前に、別途に余分な手続きもしなくてはならなくなります。)
 


本来はハワイでも、所有者の死亡時には即時にその届出をしなくてはなりません。

しかし現実には、非居住外国人である日本の方でそういうことを自身で的確にされる方はまずいません。

そもそもそのやり方がまずわかりません。
やり方をどこへ訊いていいのかも分かりません。
だからそのまま放置となってしまうケースが多くなります。
  

実際の非居住外国人のハワイ不動産相続のお手続きに際して、まず最初に確認すべきは、当該不動産の詳細と他に米国内で対象になる財産の有無に関してです。

つまりは、相続対象の価値により、ややこしい相続となるか、それとも簡易相続で済ませられるかが決まります。

非居住外国人である日本の方で、そして特にこのプナ地区の空き地不動産をご所有の方のケースなら、そして死亡日からまだ5年が経っていないのなら、ハワイ州の裁判所を通じての直接の簡易相続での手続きで手続きが可能となることでしょう。 

大変失礼な言い方ではありますが、この地域の空き地不動産価格は他の地域と比べると相対的に安価ですので、ですから財産としても州の相続手続きでややこしい相続手続きとなるその規定以下である場合がほとんどです。

したがって大抵は簡易相続で済むケースとなり、よってわざわざ弁護士などを別途に雇い、余分なお金をかけなくても直接ハワイ郡の裁判所である第三巡回裁判所(ちなみに第一がホノルル郡、第二がマウイ郡です)での直接手続きで手続きが可能となります。
 

裁判所での手続きでは、地元新聞に掲載するための広告料が経費としては一番掛かりますが、あとは日本でいう印紙代のような経費が掛かるだけなので、かなり低コストです。
まあお役所での手続きなので当然ですね。

尚期間は新聞広告の期間が4ヶ月と決まっています。
その他にもろもろ、あわせて半年から長くて1年程ほどで相続は完了です。
 

事前の確認事項としては、相続人と被相続人の関係や人数です。
つまり今回相続しようとしている関係の中に、更に相続がある可能性もあります。
そうするとこの場合やり方も違ってきますので、これも事前にその人数等も決定し、また遺族に対して最も有効な方策を第一に考えておく必要があります。

尚、その過程で、もし売却を希望するという場合には、相続手続きの途中から、同時進行でエスクロー(州の公的な登記機関)での手続きも開始できます。  


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早速のお返事をいただきまして本当に感謝いたしております。  

そしてとても詳しい説明をしてくださったことにお礼申し上げます お返事の内容を見て、ほんとうにホッとしました。

実は親がこの物件を購入した会社は、土地購入後の税金と管理費の支払いを代行してくれるということで、毎年その会社に言われた金額を支払っていたのですが、しばらくしてハワイ州の税務署の方から「滞納している」と連絡があり、結局 直接我々がその滞納分を支払い、以後は自分たちで税金と管理費を支払うようにしました。 

そしてその後土地を購入した会社とは連絡が取れなくなり、そしてほどなく倒産の知らせを管財人より受けました。 

それ以来怖くなり、「業者」に間に入ってもらうことをやめまして。 

だから単独所有者である親が亡くなった際も、どこか業者に頼むのでなく遺族で相続の仕方を調べましたが、よくわからず、結局ハワイ州に直接問い合わせをしたり、アメリカ大使館に行ったりしました。 
それで、売却する気がないなら相続はしなくてもどうやら大丈夫のようだと、、、、(勘違いだったのですね)  


どこかに頼んでもまた騙されるのではという不安もあり、ついにこの二年間結局何もしないまま来てしまいました。 

しかしずーっと気になっていて、何かのときにはネットでちょこちょこハワイの土地の情報がないかと探していたのですが、そしてこちらのページに行き当たり、そしてプナ地区の記事を見て思い切ってご相談した次第です。  

手続きに必要な他に米国内で対象になる財産の有無ですが、他の財産はありません。

また相続人というのは、ハワイの法律がわからないので誰が該当するのかわかりませんが、亡くなった単独所有者の親の家族、日本在住のみ、伴侶は存命で、子供は私を含めて二人で、孫は無しです。
これ以上に 相続が広がることはあるのでしょうか? 

それから、実は知り合いで同じような人がいましたが、その方は税金を滞納していたため競売が決まりそうだということでした。
それで取り返すよりそのままハワイに返納した方がいいと税理士さんにいわれているそうです。
それを聞きまして、うちも土地の値段は毎年ハワイの税務署から来る評価額から判断して、売却してもかなり低い金額であろうかと、だからこの土地を売却しようとして売れずにあれこれ気をもむより、無償譲渡というのか、ハワイ州に引き取ってもらうといいますか、ただ手放すほうがいいのではないかと思ったりもしていまして、、、、家族は皆それに賛成しております。  

しかしそういうことが可能なのでしょうか、どうなのでしょう?

ただ一方的に相談するばかりなのに、このようなことをお聞きしてもうしわけありません。 

ログを拝見して今回思い切ってご相談してみてよかったと胸をなでおろしております。
ただいまだに漠然と不安がよぎってしまい、相変わらずの匿名で申し訳もございません。  


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ご事情理解いたしました。

このような会社が古くから複数存在していていることはあちこちから聞いております。
そして潰れては(もしくはわざと潰しては)名前を変え今も尚存在している会社も事実あります。 


プナ地域はきっと多くの日本人の思うハワイのイメージとは大きくかけ離れた地域であるように思います。
でも多分本当はこここそが本来のハワイらしい風景とも言える場所です。
現地プナでの人々は、そこで暮らす人々は本当に素敵な人が多いです。
今尚残る古きよき人情、アロハの心が、この地にははっきりあります。 

全ての事件は日本で起こっているんだと思います。
この地の不動産価格の安さを利用し、そこに日本人の抱くハワイというイメージを利用し、日本で日本人を、同胞を対象に悪さをする、、、現実にそれが今尚それが続いています。
  

この地のことが大好きな日本人の一人として、しかし僕のような微力な一個人事業主ができることは、同じようなこの地が好きな同胞のために「まともな普通の手続きを」それをこつこつ続けていくことくらいしかありません。  


さて、いろいろ詳しく的確に情報を記していただき有難うございます。

とても分かりやすく、お陰で状況がはっきりとつかめます。 

まずは相続の対象となるのはこの不動産一つだけということですね。

そしてその相続人は奥様とお子様がお二人だけ(遺言状が無い場合、その相続人は孫には広がりません。この3名様だけです。奥様が50%、そして残りの50%をお子様の人数で均等割りとなります)
 それから無償譲渡についてですが、固定資産税を3年滞納すれば差押さえ、原則競売の対象になるので、これはこれで選択肢としてあるとも思います。

またこれは是非知っておいていただきたいのですが、州により法律の違う米国です。

ちなみにカリフォルニア州やネバダ州などは不動産が差押さえとなると、そこに債務が残っていた場合でも前所有者の残債務はその時点で0となります。
しかしハワイ州はなりません。

ハワイ州のそれは日本と同じになります。
つまり万一、競売し売れた金額が残債務をカバーできなかった場合、前所有者へその債務は請求されます。

ただ通常、差し押さえたハワイ郡は固定資産税の未納分が回収できるだろう金額で競売しますので、まずは大丈夫だと思います。
ただ一方ハワイ郡は自分のところの未納分を取り戻すことが一番の目的なので、もし自治組合などにも未納分がある場合、そしてそれが競売金額でカバーされていない時にも前所有者への債務は残ることになります。
 


僕個人の考えですと、やはり不動産というのはあくまでせっかくの財産ですので、こういう場合は、もし手元に最終的にいくらかでも残るなら、それはやはり然るべき手続きをされるべきだと思います。 


他方で、プナ地区の問題は、この地域の不動産に、特に空き地不動産にはあまり市場性がないということです。

ですからあとはプナ地区内の具体的に分譲地名から判断し、もしそこが多少なりとも市場性のありそうな分譲地である場合には、、、、やはりご尊父様が残してくれたせっかくの財産ですので、多少なりとも具体的に調べてからご判断されることが、差し出がましいようですが個人的には望ましいように考えます。 



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何度もメールを差し上げまして申し訳ありません。

追伸です。 


親が残してくれたせっかくの財産ですので、というご配慮をとてもうれしく感謝いたします。 

実は先ほどのメールで、「あまりこれで儲けようとか、絶対損を出したくないという強い気持ちはありません」などときれいごとを言って強がってしまいましたが、しかしもちろん売却益が出るならばそれに越したことはないですが、どちらかというとこれ以上よくわからない売却などの手続きに手を出してまたトラブルに巻き込まれたくないという不安感の方が強いというのが本音というか正直な気持ちです。 

悩んでいます。  


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過去、相当にひどいトラブルにあわれたのだろうと推察します。 

事実今でもすさまじいトラブルにあわれている方は少なくありません。 

そういう中で如何にしたらそういうトラブルを回避できるのか僕なりにもここ数日改めて考えてみました。
しかし結論はなかなか出ません。
 


ただその一つの方法として「せめて入り口と出口は本人を必ず経過する」まずはそこを大前提とした方がいいとは思っています。

つまりあらゆる経費については、代行業者に支払うのではなく、必ず直接現場に支払うこと(例えば税金なら直接ハワイ郡へ、相続ならば直接裁判所へ、とかそういうことです) 

また書類へのサインは、委任せず必ずご自分の手ですること。 

そういうことは、小さいですがやはり重要なことと考えます。  



おそらくは、英語であること、専門分野であるということで、なかなか分かりにくい部分もあるでしょう。

でもだからといって業者に全てを丸投げをしてしまうと、そこがたとえまともな業者であったとしても、これではいたずらにトラブルを生むきっかけをつくってしまうことにもつながるような気もします。


だからといって素人であるお客様が全てご自身で、というのもやはり限界はあるでしょう。

他にもっと有効な合理的な方法があったかもしれなかったのに、みすみすそれを逃してしまうことにもつながりかねません。 


業者からは一々必ず説明を受け、その都度納得のいく手続きを選択し、そして最後はあくまでお客様自身が自分発信で決定、行動する必要があると思っています。  

もしご希望でしたら、当該物件のTMKを、3で始まる地籍番号、もしくはせめて分譲地名だけでも分かりましたら、もう少し具体的なことをご説明できるものと存じます。

具体的な物件名なしにもうこれ以上のアドバイスは、やはりもしかするといたずらに誤解を招くかもしれないようなことを、これ以上は軽はずみに言うわけには参りませんので。 

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本当に おっしゃるとおりですね
アドバイスもどこでどう曲解されるかわからないものですから。

いつまでも、匿名で何処の話かわからないというのでは、相談も何もありませんね。

実際ここまで身勝手な質問に付き合って下さっただけでも、本当に心から感謝いたしております。


いろいろな目にあいましたので、せっかくのご厚意に対して警戒心が強すぎ本当に申し訳なく思っております  

実はブログを拝見し、こんな方もおられるのかと、笹本様の活動にはとても共感を感じまして、そしてこの方なら相談してみようという気持ちで思い切ってメール差し上げた次第です。 

このような方が私たちのように困っている人間の力になってくださることに大変心強い思いでおります。 



自分で全部することなど もちろん無理だと思っておりますので、とにかく手をつけなければ話は進まないのですが、いちおう家族に今日までのことを説明して今後のことを決めたいと思います。

その結果、相続手続きや売却手続きの代行をお願いすることになれば、その時はどうか宜しくお願いいたします。 

お体にお気をつけてお過ごしください。


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ご理解頂き有難うございます。 

お客様は、業者に対して(もちろん僕に対してもそうです)、「全面的な信用」というのはしてはいけないと考えています。
もしかしたら大変生意気な言い方ではありますが、本当にそう思っております。
 


特に初めての同時に最後になるかもしれない、過去まったく経験のない、海外不動産取引というものについては、お客様はやはりしつこいくらいに質問され、ある程度自分の中で咀嚼出来た時点で、その上で手間隙の掛かるものだけ相手に委託する、そのようにされることを心がけていただきたく願っております。

分からないことを分かるようにするのが本来の業者の役割であって、分からないことを分からないまま丸投げしては、やはりそこには灰色のものが生まれてしまいがちです。

だからどんどん質問して下さい。


その上で信じていいものは「変わりようの無い、例えば登記所の記録などの客観的な事実」と「手続きをすることにより必要な(もしくは手元に入ってくる)具体的な根拠のある数字」だけです。

ですから法人でも個人でも、有名だろうが無名だろうが、そういうのをきちんと提示できる業者であること、何よりそこが大切だと僕は思っています。
それからこれは余談ですが、日本人特有の、情の問題はこの際置いておくべきです。
 



相続手続きにしても物件情報が明確になれば、どういう手続きが必要で、そうすることによりどれ程手元に入ってくるかが、具体的に分かります。

全てはそういう具体的な数字の積み重ねだと生意気ではありますがそう思っています。  


ただ
正直申しまして、個人的には、相続手続きはするべきだと思います。

しかしそれは遺族の利益のためではありません。

それは、故人の名誉のためという意味です。


滞納により、差し押さえられ、そして競売に、、、、、。
でもしかし、もし競売先が決まらなかった時には、その後どうなるかご存知ですか? 


競売の時点でも名義はまだもちろん元のオーナーのままです。
それはつまり、もし差し押さえた時点で名義をハワイ郡に変えてしまうと、つまりはその時点から郡はもう税金を取る相手がいなくなるから、とも解釈できます。 

競売しても必ず売れる保証はありません。
ですから仮に売れなくて、つまり落札されなくても、名義は引き続き故人のままで、しかも更に滞納額が増えたまま来年度の競売へ臨むことになります。

もちろんこの場合名義はずっと故人のままですから、ご遺族への請求はありません。

しかしやはり故人にとっては相当に不名誉なことだとそう思います。 

すみません。こういうのも出すぎた意見でした。 


マハロ&アフイホウ
笹本正明
@海外ロングステイ相談室
http://hawaii-consultant.com/

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:26 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産相続