2012年07月03日

ハワ島プナ地区の土地の管理


相談

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今所有しているハワイ島プナ地区の土地についてのご相談なのですが、、、。

ご存知のように購入した日本の会社が倒産し、そしてその後この会社の実態を知ることになり、、、驚愕し、落胆する、そいう状況になってしまいましたが、しかし私どもとしてはまだハワイで暮らしてみたいという夢を捨てたわけではありません。 

ただこのようにしてハワイ島のこの土地を法外に高額にて購入してしまった経緯から、今すぐは資金の都合もつきませんのでどうにもできないのですが、土地だけは将来のための心の支えとして残しておきたいと思っています。 

そこで今はその時まで、この土地の管理(必要なときの雑草の伐採とか)を委託できるような信用がおける会社はないものか、それを探したいと考えています。


幸い固定資産税や分譲地の自治管理組合費は先日来お陰様で、笹本さんにお教えいただいたやり方で自分で直接送金できるようになりましたのでこのままでいいと思いますが、伐採等はどのような時期にどこに依頼して費用は(面積によると思います)どのくらいかかるのか全くわかっていません。 

そこで改めて、土地の所有者としてハワイではどのようなことをしなければならないのかお教えいただけないでしょうか?

いつかの建築を夢見て、それを目標にして、頑張れば我々の代で、それも無理なら子供の代には何とか建築できるようにしたいと思っております。


どうかよろしくお願い致します。


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返信


乱暴な言い方に聞こえるかもしれませんが、普段は「土地に管理は必要ない」というように、いっそ考えていていただいてもいいのだと思います。 

ご所有の土地は自治組合に加入している区画です。

なので万一木々が伸びて、そしてそれが隣家や電線等に対して被害が及ぼされそうになった場合、当事者もしくは管理組合からその旨手紙が届くことになるでしょう。

更にその手紙をもし貴方が何度も無視した場合には、その時には場合によっては管理組合が州や郡から与えられた権限において、強制的に業者を入れ木々を伐採しそして土地所有者である貴方へとその費用を請求してくることになることでしょう。
(そしてそれでももし無視するなら、、、その後はもちろん訴訟へとなるわけですね)
 

しかし私企業や個人ではこういうことはできません。
勝手に業者を入れることは不法侵入ですし、ましてや勝手に木々を切ることは器物破損ですからね。 

つまり自治管理組合だからこそ、つまりそれは裁判所から与えられた正当な権限があるからこそ、強制、仲裁、等を行えるのですが、しかし私企業にはこういうことは行えず、ですからそもそも私企業における土地管理とはいったい何を管理するのか、それ自体が疑問です。

例えば、貴方が被害を被っている、つまり貴方の土地の隣地からの木々により貴方が被害を被っているとして、しかし私企業の管理会社では、当然隣地へ勝手に侵入しその障害の木々を伐採することはできません。
できることはその隣地のオーナーへ手紙を書くくらいのことでしょう。

しかしそれを管理というのでしょうか?

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もちろん建築後、つまり家の管理というなら話は別です。

私企業や個人の管理は重要となります。

不在時に見回る、郵便物をチェックする、風を入れる、その他もろもろ、、、何より遠隔地のそこに誰かがいてくれるということはそれだけで安心というのもあるでしょう。



しかし繰り返しますが、その所有がまだ生土地だけだった場合、、、、それは必要ですか?
いったいどういうことに対して必要なのでしょう?

固定資産税や組合費の支払いは自身でできます。

さてあとはいったい何を管理してもらうのでしょう?
  

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無責任はいけませんが、心配のし過ぎも問題です。(でもそのお気持ちは理解できます。)




そもそも本来ハワイ生活には、特にハワイ島東側の地域のロングステイには大金は必要ないのです。



特に米国不動産バブル後の、そして今の円高の中でなら、この島の東側なら日本円で今なら100万円程度で相当に程度の良い広い土地が手に入ります。

そしてそこに建築するときにも多分日本の方が驚かれるほどの価格で、相当にレベルの高い質のよい3ベット2ガレージの高級住宅だって手に入ることでしょう。

実はハワイ州は全米でも指折りの建築費の高い州です。何しろ太平洋の孤島ということで、すべからく輸送コストが掛かるので、、。
しかし建築会社も必至で仕事を求めている現在、チャンスは大きくあります。


それにわざわざ、土地を買ってその上で建築しなくても、、、、、つまり例えば、ここ数年は米国住宅バブル期に建った質の良い住宅が売りに出ていたりするので、それをぐっと安く、場合によっては1千万円程度で手に入れることだって運がよければ十分可能なのですから、何も土地→建築ということだけで考えなくてもいいのかもしれません。 


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例えばホノルルでそういう生活を求めた場合、やはり何だかんだ言っているうちに4千万円、5千万円はあっという間に現実となっていくでしょうし、更にもっと比較しているうちに、次第に目移りしているうちにいつしか物件価格はすぐに億となっていたります。


しかしこのハワイ島では、特にその東側では、その気になればかなりお得感のある住宅が、しかも広い庭付きで、手に入るチャンスはあります。

またその広大な庭で果物を作ることもできますし、あとはファーマーズマーケットなどを利用すれば驚くほど生活費も安く済むので、確かにこの地は気軽な手軽なロングステイにはうってつけの地です。

ハワイ生活というのは、多種多彩でいろいろなスタイルがあります。
そしてその一つには、例えばこのハワイ島プナへのステイのような、お値打ち感のある家を手に入れての、気軽な普段使いのハワイライフという生活というのも、、、これももちろん一つのスタイルなのだと思います。


マハロ&アフイホウ
笹本正明
@海外ロングステイ相談室
http://hawaii-consultant.com/  

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2012年07月25日

ハワイ島パホア


先月来ハワイ島不動産所有者宛てに、米国本土ワシントン州の聞きなれない会社からダイレクトメールが送られてきていましたね?

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実はこのDMを受け取った数名の所有者の方から頼まれて、僕が代わりにこの会社へコンタクトして詳細見積もりなどを取りましたので、もし他に興味がある方がいましたらお気軽にご連絡ください。

もしご希望でしたら他の方と同様に、僕が代わりにこの会社へコンタクトしてみますので。


僕にしてもこの会社はまったく
聞いたことのない会社ではありますが、考えてみれば通常の売買にしても買い手と売り手は互いの詳細を知らないのは当たり前のことで、ですから売買契約のおいては結局はその金額と条件さえ合意できるのならば、そしてハワイ州の法律に則したきちんとした内容の契約書にて取引ができるのなら良いというのは確かで、、、、つまりいかがわしい取引というのはもちろん論外ですが、極端に乱暴に言うと、しかし例えいかがわしい会社との取引に関しては契約内容さえきちんとしてさえいればできないことはないというのも確かなことです。

つまりハワイ州のエスクロー取引では追々相手の素性に関してはタイトルサーチを通じて分かることですし、そしてもし相手側に法律的な問題があれば取引はそれを解決しない以上進んでいかないので。

すべからく「契約相手」が誰であるかより「契約内容」がどうかが大切である、というのがアメリカ生活においての大前提だと思うのです。


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さて、、話は変わり、前回も触れましたがもう少しだけ、「空き地不動産」の管理についてを簡潔に、、。 


例えば貴方がハワイ島パホア村のハワイアンショアーズ・レクレーショナルエステートの空き地不動産を所有しているとして、そしてその「管理」?を購入した日本のハワイ不動産会社にそのまま委託しているとして、、、、。

とするとハワイ郡役所に届け出ている所有者住所はその日本のハワイ不動産会社の住所が気付住所として届けられているのでしょうから、固定資産税の請求書やハワイアンショアーズの自治管理組合からの請求書は貴方宛にではなく、全てその不動産会社宛に届いているのでしょうね。

考えれば、購入時からずっとそうです。

そして売買登記手続きの時もやはり「気付住所」、そして登記後も引き続き同じその会社の「気付住所」。
 


ハワイ州での一般的な不動産取引では、エスクロー機関から書類や報告、通知、開示は全て本人宛に届きます。
もちろん言葉の問題がある方の場合にはそこに別途通訳や翻訳が一時的に介入することはあるでしょうが、しかし少なくても登記完了した暁には、やはりその後は所有者本人の直接の連絡先がハワイ郡役所へ届けられていて欲しいです。
 

登記後、日本の所有者の自宅宛に固定資産税や自治管理組合からの請求書が届き、そして他の諸々のダイレクトメールなども届くことになる、本来はそれが自然な形です。

それなのに、
たまたまその空き地不動産を仲介した会社というだけだったその業者の連絡先が、最初からそして途切れることなく今尚いつまでもその所有者の気付住所のままでというのは、どうなのでしょう。
つまりこれは、言ってみれば、最初から全ての情報がその会社で一元管理されるともとれるわけで、こういうことは非常に不自然ですし、あるいは密室的にも映ります。
 


もし所有者に英語の不安があるのなら、それはその時々で英語が分かる人に、それぞれの手紙なりの意味を翻訳してもらえばいいことで、、、、それを最初からすべてをどこかへ一元管理というのは、、、。

面倒でも本来は、まず当人へ届く、その後わからないことはその都度訊く、場合によってはセカンドオピニオンを得るため別の業者へも訊く、、、、、、多分日本でのことなら貴方は普段そうされているはずです。

しかし事が異国のことになると、なぜ?

もし仮にその「会社」が間違っていたら?

もし税金等の未納があったら?

最初からの全面委任ではそういうことすらも貴方には知り得る機会はずっとないということになります。



まずは面倒でも自身へすべてを直接に。

そして全ての選択肢をニュートラルに。

異国だからこそ、知らないからこそ、逆に蓋をしてはいけないのだろうと思います。 


そもそも、そこが「空き地不動産」なら、そもそもの管理はそこの公的な自治組合がやってくれている現状の管理程度で十分だと思います。

万一問題があれば、それこそ組合から、それこそ貴方宛に正式に通知も来ますので、もし万一そのようなことがあればその都度それに対処すればいいことだと思います。

よって空き地である土地に、少なくても余分なお金をかけられる必要性はまったくどこにもありません。   



そもそもハワイ島パホアは実際に生活にお金のかからないところで、例えばホノルル郡カハラの高級別荘のように管理だ、委任だ、と、、、不要です。

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実際にこの地に普通に暮らすアロハの住民たちは、結構半自給自足の生活をしているロコが多いもの。

野菜や果物はその広い自宅の庭でとれるし、鶏や軍鶏もあちこちにいますし。
  


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この地は、日中の気温は28度くらいで、時折のスコールの後雨を吸った植物に太陽が反射して、葉っぱのほこりはきれに洗い流され、かすかに湿った空気がそよそよとそよぐ。 


庭には、パパイヤ、マンゴー、バナナ、ライム、パイナップル、アボカド、オレンジ、ジャックフルーツ、ドリアン、スターフルーツ、エトセトラエトセトラ。 

雨がこういうのをもたらしてくれる。


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パホアの天気は毎日、雨のち晴れのち雨のち晴れ。

一日の中で小刻みに変わるし、車で走っているとほんの10分ごとにその景色も天気も違う。

だからもし散歩中にスコールに降られても、雨宿りするとこがあればそこに20分もいればいい、やがて虹が出て、植物はきらきらいと輝くことでしょう。
 

例えば観光で行くなら、しかも滞在が短いなら特に、毎日晴れのコナは良いですね。

でも長く毎日暮らすならどうだろう。

乾燥と強いからっ風は、少々きつい。

潤いはきっと植物にだけでなく、もちろん人間にも非常に大切なのだろうと思います。
 


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ヒロ空港に降り立ち車に乗ると晴れた日にはまずはマウナケア頂上の天文台がきらきらと輝いて見える。

11号線を左折し15分ほど走りそして今度は左へ130号線へ乗る。

ケアウの高校を過ぎ、パホアの警察やシッピングセンターを過ぎて、今度は132号線を左折する。

さてもう間もなくそこはジャングルだ。

巨大に連なるマンゴーツリーが道をアーチ型にすっぽりと包み、そこは湿った涼しいほの暗い、まるでトンネルのよう。 

やがて道はもっとぐっと狭くなり、くねくねと曲がり、ガードレールもない自然の景色と匂いと音しかない景色が続く。

人などこの世からいなくなったようなそういう錯覚に陥る。
 


しかしやがて、海から子供の歓声が聞こえ、サーフィンの姿がみえる。


もっと進むと天然の温泉の公園。                           

日本のように熱くはないが、でも温かい天然の温泉プールだ。

海に面しているので海水と温泉が混じりあっていて、プカプカと浮かびながら、打ち寄せる波の音と青空を眺めていれば、この世の天国にいるような穏やかな気分になれる。

時間が経つのを忘れることができる。

そしてもちろん入場無料。
駐車料金も無料。



シンダー(溶岩)で囲った天然プールの壁からは熱い温泉と大げさに言うとこのビッグアイランドの鼓動が感じられる。

この島は生きている、そしてそこで今自分も生きている。 


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さて、

 「管理」?  

なぜそんなことを思うのだろう? 

そんなことより一度まずはこの温泉にぷかぷか浮かんでみてください。 

きっと
日本であれこれ想っていたのが嘘のように、全く別の想いが出てくると思いますよ。  


マハロ&マラマ ポノ           
笹本正明
@海外ロングステイ相談室
http://hawaii-consultant.com/    

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:22 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイの杜