2012年08月06日

「ハワイ島でのある事件」の今。

ご所有のハワイ島プナ地区の土地不動産に関して、、、、

さて、、、、売却を決意されたとのことですか、、。  

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例の会社との問題があって、そこにたどり着いたまでの理由は一口では語ることは到底できないでしょうし、またそれをこの期に及んでお聞きしてどうなるものでもないでしょう。  


ですからまずはドライに、客観的な情報をお知らせいたします。

その上でご判断下さい。

その前に、ここはハワイ州の不動産です。何よりもきちんとハワイ州の法律の法律に則ったやり方で、まっとうな契約書を交わし、その上でエスクローを通じての取引を、まずは最低限は、、、、少なくてももう以前のような「まる投げ」の「お任せ」だけは、絶対にいけません。


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現在プナ地区の不動産市場は、今「家」不動産が安くたくさん市場に出回っていますので、「土地」不動産は正直かなりなスローな市場と言えます。

プナ地区の建築はそもそも相当なタフな仕事で、つまり生土地の土地に生い茂っている原生林の伐採、デコボコの火山岩の土地の整地、電気や水道の手配、、、、およそ日本では考えられないところからスタートするので、建築自体に相当に費用がかさむという事情から、既にインフラのある、整地の住んだ、基礎のある、、、、そういう多少老朽してでもそういう既製の建築物を、しかも今はそれが相当に安く買えるので、手に入れた方がいいし、そして購入後は現地の文化として今度は自身の好みにリノベーションをすれば良いので、、。


そういうワケでも、今プナ地区全体での「土地」不動産取引上で最も深刻な問題は、その金額以上に、実は「買い手がいない」ということです。
金額がどうのこうのという以前にまずそこが問題なのです。
 

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更には皮肉なことにこの辺りの土地不動産を今まで40年に渡り、現地市場から最もたくさん買っていたのは実はいくつかの日本のハワイ不動産会社たちだったのです。


例の、現地から安価な市場値で買った土地不動産を、数倍数十倍の金額で日本で日本人へと売る、という倒産した例の会社もそのうちの一つで、、、、しかしこのインターネット社会において、最近そういうカラクリを知る人たちは増え、また昨今マスコミ等でも言及され、そして被害者たちも声を上げ出したことを受け、、今では幸いそういう会社たちも少なくなったきたようで、その規模は少しづつ小さくなっています。


しかしそうなると皮肉なことに、、、、、現地の買い手はますますいなくなる、そういう現象も起きてしまっています。  



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ハワイの仲介不動産には日本のような「一般媒介」という制度がありません。全て「専属専任」となります。

したがいまして仮に貴方のプナ地区の土地不動産を一旦どこかの業者を通じてハワイのMLS市場(ハワイ不動産協会加盟業者の売買市場)にて売りに出してしまうと、その時点から以後はその契約期間内は物件を他の業者を通じては売ることが出来なくなってしまいます。

つまりもし貴方の物件を、もし個人的に欲しいと例えばお知り合いが言ってきたとしても、その場合にも専任契約を結んでいる業者への手数料支払い義務は生じてしまうということです。

現地の専任契約は通常1年間(もしくは半年)であることが一般的です。
そして「売主からキャンセルと文章で言ってこない限り、契約は自動的に更新する」と予め契約書に記載があることもあります。(よく確認しましょう)

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実はプナ地区のある分譲地でここ6ヶ月で売れた23つの区画のうち、その4つ(しかしそこは管理組合のある地域です)に私も関わっておりました。

相談者からの大切な不動産を、現地の同地域だけ専門に扱っている昔からの付き合いのよく知っている業者を通して、結果的にはその業者の顧客へと売却することができました。

ちなみにその区画はブルドージングロットといい、木々の伐採を終えた整地済み区画という特別な土地だったので、すぐにしかも高価に売れるだろうと考え、売り出し価格を当初2万ドルで掲示することにしました。

しかし最終的に売れた価格は1万5千ドルでした。

しかも売り出していた期間は結局半年以上もかかりました。


でも測量費用は買主負担、不動産内容開示書の提出なし、そして現金取引であったこと、それに登記手続き期間(エスクロー期間)も4週間と短いなど、こういうご時世なので、そして自分の土地を見たことも無い非居住外国人であったオーナー物件としては、まずまずな好条件だったと思います。


当初の売り出し価格は2万ドルでしたが、掲示後オファーどころかまったく問い合わせすら無かったので、オーナーと相談の上その1ヶ月後には勝負に出て一気に1万7千ドルまで下げ、そこから最終的には業者の顧客が半年後に1万3千ドルでオファーしてきて、交渉の末ようやく1万5千ドルで決まりました。


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ちなみにその際に現地業者へ入った仲介手数料は併せて10%でした。
(しかしこの10%のうち半分の5%が売主のリアルターへ残りの5%が買主のリアルターへ支払われることがハワイでは一般的です)


ハワイの不動産手続きでは6%という手数料が一般的ですが、しかしこのような比較的価格の低い不動産の場合には10%であることが多いのです。

この時には結果1万5千ドルで決済しましたので、そのうちの5%が売主のリアルターの取り分となります。
つまりは750ドルです。日本円で6万円ほどという金額です。

更には、ハワイの業者は完全歩合制ですので、ここから看板設置費用や案内するためのガソリン代なども自己負担しています。

つまり10%の手数料を売り手が負担しても、しかし売るために実際に動いてくれる現地のプロが受け取る報酬はわずか日本円でこれだけなのです。

この事実はつまり、現在のMLSに相当数プナの土地不動産の売り物が掲示されているのに、ほとんど売れないという事実にも関係があると思います。
全ての要因は必ずしも景気だけの問題では無いと思うのです。

この規模の不動産の場合、つまりは業者は「とりあえず仲介契約を結んでおいて、そしてとりあえずMLSにのせておく。」
 あとはそのまま何もしないで時を待つ、、、これが現実です。

つまり極端に言うと、こういう低価格物件取引は、現実には、彼らにとっては動けば動くほど赤字となってしまうそういう取引なのです。
 

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現実には1万ドル前後でしか売れない市場でも、2万ドルとか3万ドルとか、あるいはそれ以上でもたくさんのMLS掲示物件がネット上で並んでいます。

そして掲示日数は既に100日を超え、中には300日を超えている物件も多くあります。

厳しい話ではありますが、やはり現実を認識し、リアルターとは蜜に連絡を取り合い、MLSL掲示後はできるだけ早い時期に今の市場にフィットした価格へと改めることです。


一番良くないのは、短い期間に少しづつ価格をそれも頻繁に下げていくことです。

それをするくらいなら、3ヶ月が経過しても何も音沙汰がなかったら、そこで一気にドーンと下げた方が市場の注目を得る分オファーが届きやすくなるでしょう。

ともかくやると決めた以上は、何しろ売れるまでは、固定資産税や共益費の支払いはずっと変わらずオーナーの負担は続くのですから、真剣勝負で行きましょう。
 


将来値が上がるかは誰にも分かりませんが、日々発生する経費やリスクに関しては現実です。

そして一旦売り出したら、市場にいつまでも残っている物件は、売れない不動産、難ある不動産と烙印を押されてしまう前に、値付けのことまで含めて素早く大胆に決断していく必要はあるとは思います。  



今現実にプナ地区の特に土地不動産の市場は極めてスローです、、、、というより、3、40年前のそれに、本来のそれに急速に戻っていっているようでもあるので、いつか売るつもりなら、やはり急いだほうが良いだろうとは思います。

それとも開き直り、いっそ30年40年そのまま寝かせてみるか、です。

先のことは誰にも分かりませんので。もしかしたらまたあのバブルが来るかもしれませんし。
   



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さて、文中でも触れました件の「倒産した日本のハワイ不動産会社」のこと。




もちろん私自身弁護士でもマスコミでもありませんのでこの件に直接的に関わることはありません。
(私とて所詮営利目的の一業者に過ぎませんので)


私の仕事はあくまでハワイを初め海外へロングステイしたい人、海外留学や、海外ビジネスをされたい人、海外不動産売買したい人、そういう方たちへの総合的なサポート業です。

長らくアメリカで暮らしておりましたので、向こうのことについては皆様の海外生活のための様々な後押しも出来ることもあるでしょう。

しかしながら私は日本国内の法律家でもありませんし、ましてや消費者センターなどに関わって仕事をしている立場の人間ではありません。
ただの一個人事業主で、ただの営利目的の一業者に過ぎません。
ですからそういう私が、被害者の皆さんが「出来ること」の、その判断をすることにはやはり傲慢なことと考えます。


海外をもっと気軽に、もっと楽しんで欲しいということでこの仕事を私はしております。

ですから海外を食い物にしている法人なり個人に対しては怒りを覚えます。
許すことはできません。

しかしだからといって法的根拠のない私の立場で、それをジャッジメントすることもやはり傲慢ですし、やはり許されることとは思いません。



更には被害に遭われた方の損害を全て取り戻してあげることなどは到底私にはできません。
できることは、被害にあわれた方をこれ以上もっと悪いことには巻き込まないでまっとうな普通の手続きをコーディネートすること。何といってもこれ以上の被害にはあって欲しくはないと、せめて思います。

これ以上の損害を被らないように、そして目的がハワイ生活なら、楽しいハワイなら、そいうことなら提供できる自負もあります。


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件の会社の倒産とその債権者集会での決定を経て、しかしその後の判断はあくまであとはご自身でなされるべきことだと思います。

正直誰もそこから先導いてはくれませんし、ある日突然の劇的な解決もありません。


まずすべきことは、自身が今後この事件のゴールをどこにもっていくのか、どういうふうなゴールを望むのか、をまずはご自身で決められて、その上でもし貴方が弁護士なり消費者センターなりに相談に行かれるなど行動を示した時に、そしてそれらの機関はもしやハワイの事情等には明るくはないこともあるのなら、その時にはご依頼により私の方で現地から必要な証拠や証明に関してを手配することはやぶさかではありません。

しかしそれ以前に、皆さんが決心もされていないのに、第三者の私のようなものが、いたずらにあおり先導する、そのようなことはやはり慎むべきことと私は思っております。


ですから私からの積極的な介入はあり得ません。

あくまで貴方が主体です。

あくまで貴方が動くから、誰かが動くのです。
そしてその誰かにはもちろん私も含まれます。


更にはこういう件では注意しなくてはならないことの一つには、往々にして被害者誰かの利益になることが、被害者誰かの不利益を生む可能性だってあるということです。
正義の美旗で、更なる被害者を増やしてしまうことだってあるのです。



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とはいえ、、、、

ハワイ島は、ビッグアイランドはとても素敵な島です。

広島や山口のからの移民、、、、実際に私が知り合った人たちもそういう人たちの娘さんや息子さんがおります。

プナ地区の一部はもとはサトウキビ畑です。そしてそこには我々の先人達がいたのです。


カウ地区の白川モーテル、手島レストラン、100才以上になっていますが、今も現役で、訪ねて行く度にいつも温かく迎えてくれます。


特に古くどこか懐かしい、そういう言い知れぬ人情が、不思議にあの島にはあります。


ホノルルにはない、東京にはもちろん無い、そういう懐かしい感情がそこに行くといつも思い出されます。

そこにあの気候、あの奇跡の気候、私個人はそれ以外何も要らない、何度も行っているのですが、でも行く度に毎回そう思ってしまいます。

プナ地域は、多くの日本人にとり、南国リゾートというイメージとは大分かけ離れた地域であるように思います。
多くの人の思うハワイのイメージとは、大きくかけ離れた地域であるように思います。


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でもきっとこれが本来のハワイです。ワイキキのそれが本来人工なのだと思います。


そして現地プナでの人々は、そこで暮らす人々は本当に素敵な人が多いです。
今尚残る人情がこの地にははっきりあります。



やはり全ての事件は日本で起こっているんだと思います。それも今尚にです。


この地の不動産価格の安さを利用し、ハワイというイメージを利用し、日本で日本人を対象に悪さをする、今尚それが続いています。
残念なことです。

この地のことが大好きな日本人の一人としてできることは、そしてこういう一連の事件は当然この地には何の責任も無いわけで、ですから今後も「行きたい方のためにまともな手続きを、、、」地味ではありますが、でもやはりそれをこつこつ続けていくしかないと思っています。


マハロ&アフイホウ
笹本正明
@海外ロングステイ相談室
http://hawaii-consultant.com/  


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2012年08月20日

アイナロア


 
[質問]

偶然、このサイトにたどり着きました。


ハワイ島のアイナロア地区に約320坪の土地を所有しています。

幸い英語は解るので固定資産税や管理費、その他の請求された金額は必ず為替で送金しています。

しかし、お恥ずかしながら2年前に離婚し既に宝の持ち腐れ状態になっています。

名義は元主人と私の共同名義です。
私は財産分与の一部として売却を希望していますが、元主人方は、大した額にはならないし、手続きが面倒臭いと一向に動いてくれません。

当時仲介をしてくれた業者からの写真でしか見た事がない土地。
今売却したら現地価格でどの位で売れるものか相場を教えて頂きたいのですが。

よろしくお願いいたします。
YS


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 [返答]

ハワイ島アイナロアの、しかも土地のみの不動産をお持ちということですが、、、、、、

誠に申し上げにくいのですが、もうあまりマーケットは無いというのが現実となっております。

土地不動産の場合ですと、現状は1万ドルほどで売りに出し、そしてもし8千ドル、いや7千ドルでもオファーがくれば、それを逃がさないように、そしてその中で金額以外の諸条件(測量とかを無しにしてもらうとか)をできるだけ売主の損にならないように交渉することが精一杯、、、、そういう情況です。 


先月ハワイ郡から請求書が届いたでしょう毎年お支払いになられている固定資産税の情況と同じです。

2006年度以降は毎年税金額は少なくなり、そしてそれも3年ほど前からは半年間費50ドルで下げ止まったとことと思います。
実はこの額は、ハワイ郡の農業住宅地の課税率での最低額となっていて、なのでこれ以下には下がらない限度額の税額ということです。

ちなみに今年の課税評価額は10200ドルほどではなかったですか?
つまりそれが昨年度の当該周辺の土地不動産へのハワイ郡の評価となり(前年度のそれが翌年度の評価となるため)、あとはそれを基準にマーケットの需要により実勢価格は最終的に決定します。

ただここ数年の情況で考えていきますと、一昨年、昨年、そして今年とますますオファーそのものの数が少なくなっていっておりますので、いずれは数年を待たずに同じプナ地区のナナワレ、チキガーデン、ハワイアンビーチズなどの分譲地同様に、100の売り物に対してオファーが届くのは半年で一つか二つという情況に、それも相当に厳しい条件での、、そういう情況におそらくはなってしまうものと思います。  

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ここアイナロも、私のブログで頻繁に出てくるプナの地の一つで、そして日本の一部のハワイ不動産業者から当時の現地実勢価格の、数倍数十倍もの額で日本の日本人の皆さんへと転売された分譲地の一つでもあります。
インターネットの普及やマスコミなどの糾弾によりこういう悪徳業者もだいぶ少なくなりましたが(実際にここアイナロアを専門に何十年も営業を続けていた東京のハワイ不動産会社は2年ほど前に廃業しています)、しかしそのことが皮肉にも今度は買い手の減少とイコールとなってしまい、ますますマーケットはなくなっている地です。 

先のことについて容易くは予想することは避けねばなりませんが、しかし少なくても今のあちらの状況は90年代の日本のバブル期のその後によく似ていて、おそらくはこのままでは今後数年後にはほぼ価格は付かなくなり(特に土地だけの不動産の場合)、そしてその後地域的な何か大きな変化でも起こらない限りは、最低でも20年30年はそのまま推移していくことでしょう。 

ですからもし今後この土地に対して家を建てるとか、もしそういうことをお考えにならないのなら、できればこのまま下降線の一番下に行き着く前に、何とか売り逃げ、そして売却金はこの円高ですので、銀行のドル口座にでもして預金しておくべきかも、とそう思います。


土地ですから人様へ貸し出すことはできませんし、遠隔地ですからそうそう不法投棄のチェックや木々のメインテナンスに訪れることも困難でしょう。

更にはただそのまま放置しておいても、必ず毎年の固定資産税と自治管理組合費の支払いは避けられないわけで、、、それならこの円高の中、せめてドル預金へと形を変えそしてそのまま放置しておけば、少なくてもそれ以上は減ることもなく、また少なからず利子も付くでしょうから、、、。
 


お気持ちはお察ししますが、しかしこのまま、当該地域の土地不動産にオファーがない、そういうマーケットに戻ってしまうまで結論を先送りしたまま、しかしただ税金や組合費の出費だけは続くとおいう、そういう状態になるのだけは、やはり避けるべきかと存じます。

せめてこれ以上の損をしないために、今までの分は「損切り」ということもある程度の覚悟は必要となってくるのでしょう。 

もちろんこういうことを言われて直ぐにはお気持ちの整理も付かないと思います。

ですからもしお気持ちが固まりましたらまたご連絡下さい。

神がかりの解決は正直もう望めませんが、せめて今のその時その時の最善を一緒にやりましょう。
   


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ちなみに私はこのアイナロアと、他の同じくプナ地区のファーンエーカー(旧クレセントエーカー)などという数箇所の分譲地の自治管理組合理事会より依頼され、現在分譲地自治管理組合費(道路補修費の割符金)の滞納者へ、その法律により定められた義務を日本語でご説明するために、それそれの自治管理組合の理事から委任され日本のオーナ様からの質問疑問を受け付ける窓口のようなことをもしております。
(尚これは現地の昔からの知人から頼まれてのあくまでボランティアとしての行為なので、郵送通信費の都合上こちらからの積極的なご連絡はしておりませんが、もしご所有者からご連絡をもらえれば何度でも繰り返し質問疑問にお答えいたします)

ですからもし当該地についての質問事項などがありましたら、あるいは自治組合理事とのコンタクトの間を取り持つこともいたしますので、その時にはまたお気軽におっしゃってください。 


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またもう一つ余談ですが、実はこのアイナロアという区画はランドコートシステムという登記方法の区画となっています。

よってこの区画の登記には、必ずランドコート(土地裁判所)を経てから、登記所へ、という、いささかめんどくさい区画ではあります。(レギュラーシステムなら即登記所なので、簡単なのですが、、、)



例えばですが、今現在実は同様にアイナロアの土地不動産をお持ちのご所有者様の正に売買手続きの最中なのですが(ちなみに価格は8500ドルでした)、しかしエスクロー手続きの途中、このランドコートの判事から待ったがかかり今日本から民法の写しとか謄本とかを翻訳し提出したばかりです。
 

実はこの所有者も離婚された以前のご夫婦名義だったのですが、、、、、、仮に旧姓を佐々木さんとしますと、この方は最初の結婚で山田さんと結婚し、そしてその時に山田ご夫妻名義でアイナロアの不動産を買いました。
しかしその後離婚し、そして次に鈴木さんと再婚しました。
しかし訳あってまた離婚し今はお子さんと暮らされています。
そしてこの方の姓は離婚後の今も鈴木さんといいます。(ちなみに最初の山田さんと離婚後も旧姓の佐々木へは戻らずずっと山田さんのままでした。そしてそれはお子さんのためという理由です。)

そして今回ハワイの不動産の売却をすることとなり、まずは共同名義であった最初のご主人の山田さんから鈴木さんへの譲渡証書を作成し、そして次に彼女の姓の変更を証明するために日本の彼女の謄本をいくつか(一つだけではこちらに必要な情報がなかなか記載されていないのです)を訳しペティション&アフィダビットを土地裁判所へ提出したのですが、これが今相当に時間がかかっています。
今まで二度ほどリジェクトされ、あげくには日本の役所から民法の写しを入手し、それに再度アフィダビットを付けて再挑戦ということになっています。
つまり土地裁判所の言い分は、日本の女性は離婚後旧姓に戻るはず、なのでなぜ今彼女の姓は鈴木なのか、その証明が謄本に書かれていないし、また日本の常識ではそもそもそういうことはおかしいだろう。というのです。

これは日系人のハワイのクラークならではの、つまり(言葉は悪いですが)中途半端に日本を理解している人の、石頭(私の偏見です)の見解です。
日本では民法の767条の第2項で離婚後の姓の継続の使用が認められています。
しかしそれを、おそらくはこのクラークのような日系人は古い日本の旧民法の頭があると思うので、なかなか新しい日本の法律をすんなりと受け入れてはくれにくく、またそもそもあそこはやはりアメリカで、しかしこの法律は日本のとなります。
(※ちなみにこの登記は過日無事登記完了し決済金はこの鈴木さんのお手元へと渡りました)
 


ランドコートシステムの区画には、このようにいささか面倒な手続きとなる場合もあり、よってもし仮に今回は売却をされないという決断になられた場合には、その時には後々のために、最低限名義のことは今のうちにきちんとされていた方が宜しかろうと存じます。  

いずれにしても当該区画はお二人名義ですからどちらか一方だけの意思では売却譲渡できません。
つまりもし今まのままの状態がこのまま続くのなら、、、、、今後は、この不動産はずっと土地のまま、現地でただ草木が生い茂るままとなってしまう可能性が高いということになります。

現地でこのアイナロアに住んでいる方、この区画のお近くに住んでいる方のことを考えると、正直言いまして、もしお二人にとりこの区画が必要がもしないのなら、(確かに希望通りの額にはならないとは思いますが)、できれば売却されるなりして、そして彼の地でこれを本当に必要な方のため、もしくは最低限近所の方のその景観のためにも、放置、ということだけは、せめて、、、、とも思うところはあります。

誰だって「長期間放置された草木の生い茂った空き地の近くに、、、」はいい気はしません。
アイナロアの貴方の隣人はそれを毎日見て暮らさねばならいことも、、、どうか日本の地から、たった一度でいいので想像してみてください。
不動産は誰かにとっては財産や投資でしょうか、でも他の誰かにとってはそれは環境であり景観でもあり、そして何より現実にそこに暮らす人たちにとっては毎日の逃れられない日常なのですから。


ご質問やご要望等ありましたらいつでもお気軽にご連絡ください。 


マハロ&アフイホウ
笹本正明
@海外ロングステイ相談室
http://hawaii-consultant.com/    

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タグ:アイナロア
posted by 海外ロングステイ相談室 at 09:20 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却