2013年03月05日

ハワイ島のある分譲地での「規約違反」

ハワイ島の多くの分譲地には「ASSOSIATION」、つまり自治管理組合が存在します。

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自治管理組合では、徴収した区画所有者からの割符金により、分譲地内の道路を整備し、共有設備を作り、住環境を向上させます。

尚「組合」
と和訳すると、たちまちその意味合いのニュアンスが日本での「町内会」のそれと混同することもあるので、本来はやはり「アソシエーション」と呼び区別しておいた方が良いとは思います。


普通アメリカでの「組合」の多くは「小さな政府」そのものと考えておいた方が良いです。


日本風の町内会や隣組のようなものと最初に捉えてしまうと、結果大きな誤解が生じ、時にそれは大きなトラブルへと発展することもあります。


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割符金は固定資産税と同じです。つまり支払いは義務なのです。


組合はその徴収に関して州裁判所からそのお墨付きをもらっており、強制力があります。


だから割符金の未納は、すわ抵当権へ、そして度々の督促や罰金の超過へと発展することもあります。
 




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また例え自身の区画だからといって、その区画内で何でもしていいということはなく、やはり分譲地で決められたルールに違反することは許されません。(例えばテントを持ってきてそこで寝泊りするとか、、、ほとんどの分譲地でもちろん禁止です。)



建築や造成には必ず事前に組合へ届け、その許可を得てから作業をしなくてはなりません。

だから計画書に許可が下りなければ、作業内容は変更しなくてはなりません。



自分の土地です。


でもそこは住民皆の分譲地です。


環境は皆の共有財産であり、それを責任と強権をもって管理するのが「ASSOSIATION」なのです。
  


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だから例えば隣の区画の人から文句があったからといって、そのまま言われるままに自身の土地の木々の伐採も、組合に断りなく勝手に行ってはなりません。




木を切る場合にも必ず組合に届けなければなりません。そして許可を得なければなりません。



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でも、そもそも本当に木を切る必要があるのだろうか?

高い工事費、、、これ本当なのだろうか?


許可を取る前に、本来そういうことについても組合に訊いてみてもいいのです。


そして本当に必要なことなら、例えばいっそ組合にきちんとした業者を紹介してもらってもいいのです。



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たとえば知り合いの誰かに頼んで木を切ってもらった時に、誤って切った木が隣の家の屋根を壊してしまったら?

誤って通行人を怪我させてしまったら?

あるいは頼んだその誰かが怪我してしまったら?

さて、その保証は?

その保険は?


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木を切る場合には、業者からの見積もりをきちんと読むこと、

そしてそこにきちんと郡の認可を確認すること、

きちんと保険が入っていることを確認すること、


たったそれだけの、でもそういう当たり前のことを、きちんと確認しておくこと、


そのことが特に不在地主の、遠隔地所有地の場合、とても大切なことです。


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木を切りその後その切った木をどこに捨てますか?

知り合いの誰かに木を切ってもらい、さてその始末はどうしますか?


自らの区画にそのまま置いていくのは、景観の面からも後日組合からクレームが入ることでしょう。



では適当なゴミ捨て場に?

勝手に?
 



きちんとした見積もりを取る、しかもまともな業者から取る、保険の確認、ライセンスの確認、すべき仕事の確認。


面倒でもこういうことが必要なのです。



さてどうしよう。

どこにそれを訊こう。

信頼できるのは、どこだろう。


だったらいっそ分譲地の「組合」へ直接訊いてみるのが一番いいのです。



さすれば、そもそも、木を切る必要があるのかどうか、も分かるし、もし本当に必要があった場合には、同時に分譲地の規約に沿った処理方法を教えてもらえばいいでしょうし、そしてもちろんまともな業者の候補もいくつか教えてくれます。



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少なくても、例えば日本の業者に、「お宅の区画の木々が近所の人たちの迷惑になるので、できるだけ早いうちに伐採すべきだ」というようなことを言われ、大金を支払い、そしてその後「組合」から「規約違反の件での通知」という内容の厳しい英語の手紙が届くというような笑えない悲劇が起こるのだけは避けねばなりません。 


「規約違反の件での通知」
当該分譲地の規約の「第〇項:ランドクリーニング」に記されているように、自区画のランドクリーニングもしくは掘削作業をする場合、その5日前までには、所有者、もしくはその代理人、もしくは業者は、その旨を書面にて組合宛に通知しなくてはなりません。貴殿は建築もしくは区画工事を計画しておるのですか?もしその場合にはこれも組合宛に図面や計画の提出義務があります(規約に則しているかを見るため)。なのでその場合には必ず60日以内に通知してください。

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本来、そもそもする必要もない「伐採」に大金を支払い行い、しかしそのことが当地の組合の規約に違反しており、後日オーナーである本人へ注意文が届く、これでは正に踏んだり蹴ったりです。
 



これを防ぐには、ともかくシンプルに、直接組合へ連絡することです。


いや、それ以前に、そもそもそういうことにならないために、今のうちからしておく事があります。



それは今すぐ、「C/o」と称される、「気付住所」を一刻も早くに止めることです。
 



前途の「組合からの規則違反の件での通知書」のことも、とどのつまりこの「気付住所」による弊害なのです。

所有者(あなた)と管理者(組合)が直接連絡を取り合うことのできない、この「気付住所」こそが何よりの弊害なのです。


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固定資産税や分譲地組合費の請求先が、自身の住所宛ではなく、日本の業者宛てになっていたら、つまりハワイからの情報は全て本人のもとへ直接届くことのない状況にしてしまっていたなら、、、。



本来は、全ての情報が、たとえそれが良いものであろうが悪いものであろうが、本人へ直接全てが届くことが当たり前のことです。


その上でもし英語ということで届いた手紙の内容がわからない時には、その時にはじめて業者に聞いてもいいし、そしてその業者の真意を確かめるためにあるいはもっと別の誰かにも聞いてもいいということなのです。

つまりこうしてはじめて、選択肢が増え、セカンドオピニオンも持てるのです。


どう考えてもこれが当たり前なのだと思います。




もちろんひと手間増える分、本人にとっては多少面倒にはなるけれど、でもこれこそが健全な世界なのです。


C/o、気付住所」の場合、ハワイからの全ての情報は全て気付先へ届くので、物理的には、やろうと思えば容易に、情報のコントロールはできてしまいます。

それは例えば北朝鮮のように。
 


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前途の悲劇の場合、気付住所としていた日本の業者が「おたくの区画内の木々が近所の人達の迷惑となるので、できるだけ早いうちに伐採すべきだ」とさも親切に忠告してきて、そしてこの方はその話をそのまま信じ、近所の人たちの迷惑にはなれないと思い、即言われるままに決して安くないお金を支払い木々の伐採をこの日本の業者へ依頼しました。

やがて木々は伐採され、しかし後日組合から「厳重注意の手紙」が届きました。
 


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この「C/o、気付住所」こそが、そもそも、所有者と組合との信頼関係を損なっているのだと思います。 



重要なことは、即、固定資産税や組合費の住所を自身のものへと正すことです。 


さすれば今後はハワイから全ての情報が自身のもとへ直接届くことになります。 




このことの一番重要な点は、「選択肢」を持つことができるということです。


ハワイから届く様々な情報や手紙の
 内容を知りたい場合には、今までの業者へでも良いし、他の誰かでも良いし、もちろん私へでも良いです。これからは誰に訊いても良いのです。

誰に連絡をするのも自由ですし、また複数の答えの中から自身で選択することもできるのです。
 


自由の国アメリカの、楽園ハワイでのことです。そしてここは民主国家日本です。 


あなた自身で主体的に決める自由を、決して手放してはなりません。



マハロ&アフイホウ
笹本正明
@海外ロングステイ相談室
http://hawaii-consultant.com/      

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:02 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿