2014年04月28日

ハワイ島「Sunrise Ridge(サンライズリッジ)」分譲地、他。


ハワイ島ヒロ市内の、ちょうどハワイ大学のすぐそばの高台に「Sunrise Ridge(サンライズリッジ)」という同市指折りの高級分譲地があります。

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この島の多くの分譲地がそうであるように、このSunrise Ridge分譲地にも当然「association payments(組合費支払い)」の存在があります。

でもこのことについては固定資産税と違い、とりわけ非居住外国人の、土地のみの所有者の認知度が低かったりします。

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ハワイ島の分譲地の管理費には、この分譲地割付金(道路修繕費とか自治組合費など)には、「mandatory(強制)」と「voluntarily(任意)」の2種類があります。

なのでこの島に不動産を所有したからには、せめて自身の分譲地がそのどちらかなのか必ず知っておく必要があります。

組合費支払いが強制(義務)の分譲地の場合、つまりこの支払は税金と同じということなので、支払いが滞るということは、すわ、督促、延滞利子、反則金へ、その後は、抵当権設定、最悪の場合は強制執行へとなる可能性があるのです。


でもこういうことを、特に外国人の不在地主は、知らないケースが少なからずあります。なのでそのことによる悲劇も繰り返されています。


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固定資産税は毎年きちんと支払っていたけど、しかし分譲地組合費は一切支払っておらず(知らなかったから)、、いざ、建築をしようとか、いざ売却しようとか、そういう際に、抵当権が課せられている事実が分かり、そしてはじめてその時に、その積り積った利子やペナルティー、弁護士費用などの数字の大きさに驚愕することになります。

だからこそそういう悲劇があなたにも起こる前に、今一度、もしあなたがハワイ島に不動産を所有しているなら、そして特に土地だけ所有の不在地主なら、あなたの所有の地域の管理費がmandatoryなのかvoluntarilyなのか、どうか今一度確かめておく必要があります。

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冒頭の「Sunrise Ridge(サンライズリッジ)」の場合、組合費は年間わずか120ドルです。

そしてこの費用は「mandatory(強制)」です。

実は今現在、同地には数名の不在地主の日本人土地区画所有者がいて、この管理費を長年滞納していて、間もなく抵当権設定へと手続きがなされようとしています。

調べてみると、これら所有者の固定資産税の支払い状況は、まったく問題ありません。

毎年きちんと支払われています。

しかもこの固定資産税はこの最高級分譲地なので、非常に高額な固定資産税額です。
しかしこれについては毎年毎年きちんと支払われ続けているのです。

それなのに、、、。

わずか年120ドルほどの組合費に関しては、長期的な未納で、利子や反則金、そういうものがたまりにたまり、更には今弁護士や業者の手を介し抵当権設定へ、となろうとしています。

おそらくは「そんなこと知らなかったよ。」ということが原因でしょう。


でもしかし、分譲地組合は通知しています。
そして毎年請求していますし、たびたび督促もしていたことでしょう。

でもそれは全て英語です。

ハワイ州です。所有しているのは米国の不動産です。英語で、これは当然のことです。

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僕の個人的な友人がこのSunrise Ridge分譲地に住んでいて、そして彼は2週間前に組合の集会に出て、この話を聞いてきて、そしてそれを僕に伝えました。
「マサ、まだ間に合うかもしれないから、この日本人所有者たちに今のこの状況をどうかマサから伝えてあげて。」と。
早速僕からこれら日本人所有者宛に速達で手紙を書いて送りましたが、さてその後どうなったのだろう。せめて手紙を開封して、読んでいてくれたらいいのだけれどと願うばかりです。

もしかするとダイレクトメールの類だと思われてそのままゴミ箱へ、、ということになっているかもしれません。そうならないようにと思い速達で出したつもりだったのだけど。
あやしい手紙、と思うでしょうね。それも良く理解できます。

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手紙にも記していますが、もちろん僕は代わりに徴収はしません。

あくまで現地のアロハのハワイのやさしい友人に頼まれて、知らないだろう人達へその事実を知らせただけです。


まず読んで、そして直接現地の組合へ支払をしてください。

そしてこれをきっかけにでも、せめて今まで届いていた英語の請求書をもう一度読み返して下さい。

英語ということで分からないというだけなら、それなら僕が手伝います。

あなたが直接現地へ支払うための手伝いをします。

でもその時僕があなたからお金を受け取りそれを代わりに支払うことはしません。
それこそあやしいです。

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あなたの不動産です。僕はそのやり方を教えます。でも実際にやるのはあなたです。


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話しは脱線しますが、代わりにやる、ということは、特に大きな悲劇を生みます。

極端に言うと、あなたが支払ったはずのお金が支払われていなかったということもあるでしょう。
ピンハネされていたということもあるでしょう。そもそも代わりに支払ってあげるという金額そのものが、実際の何倍もの額だったということもあるのです。


あなたは事実を知らねばなりません。
すべてお任せではいつまでも事実を自身で知ることはできません。
更にはそのお任せしている人が、業者がもし誤ったことをあなたに伝えていたら?事実を知らないあなたにはそういうことすら判断する物差しがないのですよ。

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あなたは、現地からの請求書をたとえそれが英語で読みにくくても、自分で読んでみる努力をしなくてはなりません。
そしてもしわからないときに、そこではじめて業者に、読み方を、やり方を訊く、というようにしながら学んでいく必要があります。

決して丸ごとの代行を頼んではなりません。
それではあなたはいつまでも事実を知ることはできません。


あなたが購入した不動産は米国ハワイ州の不動産です。

なので当然あなたはドルでその不動産を購入したはずです。
なのにあなたは自分の不動産の価格を今尚「ウン百万円で買った」と、ドルでの本当の金額を知りません。

そんなことすらも今尚知らないで、他のこと、分譲地の規約のこととか、ハワイ州ならではの決まりとか、どうやって知り得るのでしょう。

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自身の不動産を本当にはいくらで購入したのか、簡単に知ることはもちろんできます。

購入当時現地の市場でそれはどのくらいで流通していたか、簡単に知ることはできます。

今自身の不動産は現地市場でどういう位置づけなのか、どの程度で売られていて、どの程度需要があるものなのか、そういう真実を、簡単に知ることもできます。


まず知ることです。

それは時に開けたくない扉です。できれば知りたくなかった事実です。

でも避けては通れません。

今現実にあなたはハワイ島に不動産を所有している以上、あなたの土地の周りには現実に人が暮らしているという事実があるのです。

当然あなたには所有者として課せられた責任と義務があります。

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事実を知り、もしかすると自身が被害者だったと知ることはつらいことです。

その一方で、事実を知らないまま、たとえば自身の区画のせいで、あなたの区画のお隣の住民が被害を受けていたら?

あなたは被害者だから、可哀そうだから、他の人の被害もしょうがない、ではないと思います。


どんな理由があるのせよ、どんな被害にあったとせよ、現実にあなたの名義で今尚外国の不動産を所有している以上、その所有者としてあなたがしなくてはならないことはありますし、そのためには事実を、真実を知る必要があります。

そしてその事実を知るということは、同時にこれからのあなた自身の防除策としても有効となるのです。

あなたがもう一度被害に合わないためにも、そしてあなたが思いがけず加害者とならないためでもであります。


どうかたくさんの英語の手紙、そういうものからでもいいので、まずは読んでみる、そういうことをしてみてください。

そのためのお手伝いならいたしますので、どうか必要なら何でも訊いて下さい。

手遅れになる前に、どうか今できることを、です。

そのための協力なら、何でもします。
必要な時にはどうかいつでもご連絡ください。

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「お知らせ」
6月11日から7月17日までハワイ島へ滞在しております。
誠に勝手ながらその間は日本で使用している携帯電話は通じません。
なのでご連絡の際には、ハワイで使用している携帯電話(808)375-2440宛に国際電話をかけていただくか、もしくはいつもどおりに aloha@hawaii-consultant.com 宛にEメールを送ってください。
(PCだけは世界中どこにいても常に持ち歩いておりますので、各所のWIFIホットスポットから随時返信していきます。)

アロハ
笹本正明
@海外ロングステイ相談室
http://hawaii-consultant.com/

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:04 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿