2016年08月02日

ハワイ島プナ地区パホアの戸建不動産は今買い時?

7月12日から8月10日までの間、ハワイ島パホアに滞在しております。

上記滞在期間中は日本の固定電話も携帯電話も通じませんので、その間はハワイの携帯電話(808)375-2440宛に国際電話をかけていただくか、通常どおり aloha@hawaii-consultant.com 宛にEメールにてご連絡下さい。(尚、LINEやもしくはFaceTimeなどを使った無料通話も可能です。)

追伸;滞在中には、当ブログやホームページ、あるいはTwitterなどへ現地情報をUPして参ります。
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ハワイの不動産は高騰し続けている。

2005年前後の米国のサブプライムローンから派生したバブルによる高騰、そしてその後のリーマンショックによるバイブル崩壊と不動産の暴落、しかしハワイ不動産はすぐ盛り返し、今に至るまでじわりじわりと盛り返していき、今年は(その2005年当時の最高値を超えて)最高値を毎月のように更新続けている。

2005年前後との一番の違いは、あの時は何でもかんでも不動産なら軒並み値上がったものだけど、今のそれは上がるものは著しく上がり、そうでない物件は少しだけ、あるいは全く上がっていない(もしくは買い手がいない)という違い。

そしてホノルルに限っていえば、現在だともう戸建住宅は70万ドル80万ドルは最低線だし、ミリオン(一億円以上)を超えないとある程度見栄えのする一軒家は今はもう買うことはできない。
コンドミニアムだって、50万ドルというのは一つの線だといえる。

マウイ島にしても(ここはもともと高い)似たような状況だし、カウアイ島ですら今年は軒並み50万ドル超えの物件が多い。

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それに比べると、実はハワイ島というのは、特に島の東側の地域では不動産はまだまだ断然安い。

そしてそういうハワイ島ヒロの(他島に比べると)安い不動産を求める買い手が昨年くらいから急激に増えてきている。


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2005年前後にハワイ不動産の買い手となった圧倒的多数は米国本土(特にカリフォルニアからの)移住組だった。
一方昨今の買主は同じハワイ州の他島からの移住組が多くなっている。
そういう現象がある。

不動産が高騰し過ぎて自分の島ではもう不動産を買うことができない、固定資産税が高くなり生活を圧迫している、あるいは今住んでいる不動産を売ることにより(カウアイなどからすればハワイ州第二の都市のヒロは便利この上ないでしょうし)より良い家を購入し且つ生活資金も残せる、というそういう理由からの移住組が増えている。

だから今ヒロ市は、どんどん不動産価格が高騰中だ。
少し前なら20万ドル台でも、まあマシな家が買えたのだが、今ではその金額では不可能だ。
最低30万ドル以上は必要となっている。
でもそれでもまだまだ(多島に比べると)安いと思う。
同程度の不動産では他の島との価格の開きはまだまだある。
だからしばらくは買い手の流入は止まりそうもない。

おまけに今ヒロではあちこちで再開発が行われている。
新しく次々に分譲地が開発されていて、街が変わっていく様がただ街を車で走っていても容易にわかる。

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そういう今の流れからすると、2年前に溶岩流の脅威にさらされ、しかし奇跡的にあとほんの少しでその被害を逃れたプナ地域などは、おそらくは多島からの買い手から見るともう信じられないくらいに安い(不動産)とうつるのだろう。

何しろ、例えばプナ地区のパホアにある住宅地区分の地域の戸建住宅だと、2寝室2浴室の小綺麗な一軒家(敷地が450坪ほど。建坪が40坪ほど)が、まだまだ20万ドル以下でも買えるのだから。
この状況は間違いなく、他島の人達から見ると、(もちろん日本の人たちにとっても)驚きだと思う。
(ホノルルのカパフルあたりでも、かなり老朽化の進んだ、しかも庭も猫の額ほどしかない一軒家でも90万ドル以上するというのだから、、これはもう同じハワイとは到底思えないだろう。)

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もちろん先のことなど誰にもわからない。
現に2年前のあの溶岩流の脅威の際には、もう諦めの境地となったパホアの住民は大勢いる。

そしてやはり先のことはわからない。
あの溶岩流は奇跡的に止まり、そしてわずか2年、その後急速に開発が進み、今ではアレが嘘だったかのような街の景色でもある。
パホア三叉路は環状交差点(ラウンドアバウト)へと生まれ変わり、ショッピングセンターにはまた新たに大手のスーパーマーケットも建築予定となっている。

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先のことはわからないので、もちろん勝手な想像だけで書くことは避けねばならないけれど、今の状況を見ていると、やはりこの地域は「不動産としても魅力的」だと思う。

特に2005年前後のバブル時に米国からたくさん移り住んできた米国人たちが建てた家、それは本来のプナの低所得者層の家々とは(もともとはこのあたりは土地がただ同然の金額で分譲されたせいもあり、だから所得の少ない層が最初の頃の購入者、住民の大半だったという経緯があるので)全くに違い、材料や工法にもしっかり考えが反映された最近の新しい戸建とか、そういう家の周辺とか、そういう環境の通りとか、そういう場所に建つ家はやはり狙い目だといると思っている。

逆に、未だに最初の頃の住民が多く住んでいる地域や通り、どうしてもそこにはまるで掘建小屋のような粗末な家が建ち、止まっている車はボロボロで、鶏小屋からはけたたましい鳴き声が聞こえ、長年空き地となっている土地には不法投棄のゴミの山という通りは要注意だ。

同じ地域、分譲地であっても、そういう通りの不動産は決して買ってはならない。

やはり不動産というのは、環境、環境、場所、場所、に尽きるのだ。

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掘建小屋とあばら家に挟まれた土地に宮殿のような豪華な家を建てても、いざ売るときに、さて逆の立場ならあなたはその家を買いたいと思うだろうか?


良い通りというのは非常に重要なことです。

環境というのは大切なことです。

ただそれだけが不動産売買の注意点と言っても過言ではないくらいに重要なことです。
(だからホノルルのカパフルのボロボロの古〜い狭〜い一軒家が90万ドルで売れるのです。やはり不動産とは場所が全てなのです。)

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尚ハワイ島の東側では、今のところ急速に値上がっているのはヒロ市だけで、南のプナ地区まではその影響は及んでいません。

それはすわヒロ市の不動産が(他島の人達からすると)安く便利で魅力的とうつるからなのでしょう。

でもそのうちにヒロの不動産もある金額まできたら、、次の目はどこへ来るかです。
それを周囲を見渡しそして想像してみるのです。

もちろんそんなことは誰にもわかりません。
言えることは、環境の良い地域、良い通り、アソシエーション(強制力のある自治組合組織)が存在する分譲地であること、高い木々が少ないこと(アルビジアなどが生えているなどもってのほかです)、明るい周辺環境であること(高い木々が多い地域は一日中ジメッとしていて暗いです)、そういう家を安い時期に購入できていた人は、もしかするとこの先それほど遠くない将来に大きな恩恵を受ける可能性はあるかもしれませんね。

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庭の手入れを怠らないこと、屋根や外壁の塗り替えを定期的に行うこと、樋をメインテナンスすること、家のカーペットを例えばタイル張りとか板張りに変えること、家の魅了を一番効率的に高め、そして買った時より高くに売れるようにすること、これはハワイ不動産の醍醐味とも言えます(ハワイ不動産だからできることだとも言えます。)

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しかし、不幸にも購入時のトラブル等で(例えば日本の悪徳業者からの購入時に土地を自身で選ぶこともできなったとか、、そもそも何一つ本当のことを教えられていなかったとか、、)、地域的に劣る分譲地とか通りに住まわざるをえなくなった人たちは、ただただとても気の毒でなりません、でも残念ながら元へは戻れません、せめて前を向き、せめて売るときにはできるだけマシな結果を、そのためにはまずは現状を事実をよりしっかりリアルターに訊くことです。

空き家期間が長くなっては、せっかくの庭もすぐに草木ぼうぼうとなります。度々のメインテナンスでまたお金と時間を使う羽目になります。

売れない金額でいつまでも売りに出して、そして何年も経って疲れ果て「もういくらでもいい」となり投げ売り状態となるよりは、最初に売る気になった時にそれから長くても半年以内で売るようにリアリターとよーく話し合い最善を尽くすようにした方がいいです。

その方が結果的には必ずお得となります。

売れる金額の中での一番上で売る。
そのためには精一杯物件を魅力的にして、魅力的なお見合い写真(物件写真)撮ること、且つ今の時代ならそれに加えて動画も撮ることも重要です。
そしてそういう作業を自ら進んで提案してくるリアルターへ依頼することです。
売り出して後は放って置かれて、それでは売れるものも売れません。
あなたの好きな金額で売りに出してみましょう、、は、耳障りは良いですが、(それで売れるなら誰も苦労はしません)それでは時間の無駄というものです。

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繰り返します。

誰も先のことはわかりません。

またあのような災害が訪れないとも限りません。

あるいは米国の景気が悪くなるということもあるかもしれません。

なので高く売れるかもといつまでも時を費やすのだけはやめるべきです。


高く売れるように日々自身のできることをすること、あとはもう市場ではなく自分の人生の中でそのタイミングがきたら売ることです。

少なくても、もう使用しなくなったら、それはもう売るべきです。

ここはハワイです。
一応飛行機でなくては来れない外国です。

土地に不法投棄がなされたら、いつの間にかアルビジアが高く生い茂り役所から即刻の撤去命令が届いたら、留守宅に空き巣が入ったら、火事になったら、、、

でもそこは、日本と違いすぐに行ける場所ではありません。ましてや言葉も法律も違う外国です。

こんな苦労まで背負ってどうしますか?
いらなくなったという時点で、やはり即売ることです。
そしてその時にもし、高額で売れたら、ラッキーだというくらいが一番健康的です。

高くなるまで待つ、では、一生かかっても無理かもしれません。
息子さんや娘さんはハワイ州で相続手続きまでしてそれを引き継いてくれますか?

木は伸びます。毎年のランニングコストをかければかけるほど、せめてそれは回収したとなるでしょう。そうなるとますます安いうちには売れません。高くなるまで待つという選択となるかもしれません。
高くなれば良いです。でも誰にも先のことはわかりません。


言えることは、整備の整ったものはやはりそれなりに売れるということです。

環境が良い地域で、環境の良い通り、環境の良い土地に建てた、しっかりとした建築で建てられた家を買えば、ここはハワイです。もちろん買った金額以上では最低限売れることでしょう。

まずはそういう物件を見極めるべく訓練です。

そういう意味では、例えばここハワイ島のプナ地区のパホア村の住宅地区分のアソシエーション(強制力のある自治組合)のある地域などは、探していると今アフォーダブルな物件は少なくありません。
何しろ、500坪近い土地に建つ3寝室のこぎれいな家が20万ドル以下で買えるのですから、、これは今のハワイ州の不動産市場ではかなり驚きの数字です。

ただもちろん、安い家というのは理由があり安いということなので、つまりここの場合はそもそもプナ地区全体にそしてパホア村に全く(リゾートであるとか別荘地であるというような)ブランド価値がないということですし、ヒロから車で30分という立地条件があり、つまり遠いこと、田舎であること、ジャングル地域であること、もともとはこのあたりは所得の低い層が暮らす、作りも簡素な家が多かった地域であること、そういうことなので、、なのでそういう地域の不動産というのは、流れが変われば(ハワイ不動産の暴落など)一番先に影響を受ける地域と言えます。担保価値のない不動産、つまり安くても誰も買ってくれない不動産となる可能性もまた高い地域とも言えるということです。
(カハラなどの不動産は、例え景気が悪くなり下がっても、また必ず上がるという信頼感がブランド力があるので、逆に高くても安くても需要は落ちないということです。)

ハワイ不動産とは、そういう風に、常に生き物なのです。

だから本当は、そういう周囲の状況に左右されずに、自分の人生の中で何事も決断するのが良いのです。

だって先のことなど本当に誰にもわからないのですから。

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(尚、パホアの20万ドル以下で買えるアフォーダブルな家、興味がある方はお問い合わせ下さい。今現在売り出されているMLSリスト、そして具体的な地域性などについて、諸々ご説明いたします。)





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「海外ロングステイ相談室」ができて今年で8年になります。

でも最初の頃となーんにも変わってはいません。

いつでもここはあなたのための個人的な相談室です。

今思案中の方、セカンドオピニオンが欲しい人、どうかお気軽に何でも訊いて下さい。

Warmest Aloha,


笹本正明
海外ロングステイ相談室
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posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:13 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入