2008年08月08日

海外不動産投資(弐)

海外不動産投資、、、、、。



まずは、何をどう注意すれば、騙されることなく公正な取引ができるのか、、、。


いったいどうすれば良い業者や個人とめぐり合うことができるのか、、、。


そこが、とても心配です。

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日本の不動産業者。

古くから不動産屋と言われ、大きな声では言いにくいですが、決して良いイメージは待たれていません。
(アメリカでは不動産業者はとてもステイタスの高い仕事なのに、、、。)

悪いのはほんの一部の業者です。
でも悪貨は良貨を何とやらです。いつしか悪いイメージが定着してしまいます。


原因は、その密室性、不透明性にも関係があるような気もします。

土地ころがしとか地上げとか、何の変哲も無い地べたの上で大金がぐるぐるめぐっている、そういうイメージ。

「教えない」、「知りたくない」、そういう業者とお客様双方の体質。


必要以上に相手を信用して、「全てをお任せしてしまう」、そういう危険な体質、我々日本人には確かにあります。



 
米国不動産取引というのは実にオープンです。

全ての金銭取引が白日の下に明かされます。

具体的には、ステートメントといってエスクローが発行する明細書が契約時、中間時、最終登記時に発行されます。

中身には、税金、分譲地割符金、弁護士費用、保険代、エスクロー費用、通信費、送金手数料、不動産業者手数料、登記費、など日割り計算されその詳細金が記載されて買い手と売り手にそれぞれ発行されます。

1セント単位で誰がいくら負担し、誰がいくら貰ったかがはっきり掲示されるということです。


それに比べて日本の不動産売買取引では、最終的にいったい誰がどれだけ手にしたのか分かりにくいシステムのように感じます。

書類の数は一見多そうですが、肝心な詳細な明細がありません。


談合とか密談とか、考えてみるにこれが日本的ということですかね。

官とか業者の都合が大前提、それが日本。
それに比べて消費者が主であるアメリカ。

アメリカでは、お客様である買い手と売り手の権利が最優先ですから、その知る権利としてすべて細かく、契約時には見積もり、最終入金前にはもっと具体的な金額の詳細、そして登記と同時に決定明細の発行がされます。

ちなみにエスクローを通さない金額のやり取りがあった場合にも、そのエスクロー明細には paid outside of escrow と記載され、その合計金額もはっきり明示されます。
(エスクロー外で両者はいくらいくらをやりとりした、というふうに)



日本の多くの方が求めている良い業者と、アメリカの人の思うそれとは多少違う気がします。

日本人は距離的なものや言葉ということがありますので、全てをその業者に任せてしまいたいという方が多いような気がします。

分からないからといって、英語で書かれた手紙や契約書の類は全て初めから目も通さず業者任せ、これでは、よもや本当に少しずつ搾取されていたとしても気が付くことはないでしょう。

 
何事も、「プロに全てお任せ」、そういう考えが不動産に限らず、どこか日本人にはあるように思います。 
それに比べて、「人がすることは間違っていて当然」、という環境で育ったアメリカ人は、普段の生活のいたるところで、例えばレストランのレシートは穴の空くほどチェックしますし、銀行やクレジットカードの明細もそうです。
(本当に間違っていることがよくあるのです)

だからエスクロー書類も丹念にチェックしますし(実際エスクロー書類も不備がある場合もあります)、
関係者全ての金銭の出し入れは本当に厳格に公明であるようチェックします。

内容を確認せずにサインすることはあり得ません。
(でも日本の方は案外これをやられる方が多くてびっくりします)


たとえその業者さんを信用していようとも、その人だって間違いをすることはあるということを前提でアメリカ人は付き合います。
 


日本的な商習慣の中で仕事をしてきた日本の海外不動産業者は、ともすると日本式システムで取引を遂行しようとするかもしれません。

「全て面倒なことは我々がやってあげますよ」とか、、、。

例えば売却の場合、MLSに掲示のために、ここ最近の近隣同等物件の売買履歴を基にアナライズして掲示金額を決めるのは米国不動産売買での当たり前の習慣です。

契約書には常に詳細条件がこと細かく記載されています。
契約書とは指示書を兼ねていますので当然です。

しかしその内容を実際にお客様が知ることは、日本の場合少ないのです。

そしてその提示や説明をお客様の方から業者に求めることも、また少ないのです。


お客様にも責任の一端はあるのです。

そこから、既に不透明な商習慣が始まってしまっているのです。 

ですからこれからのお客様には是非、1)MLSのためのアナライズ、2)オファーの詳細とエスクロー見積もり、3)エスクロー中間報告、そういう言葉を覚えておいて、どんどん業者に説明を要求してください。

セ×○△リー21とか、プ○△ンシャ×とか世界的に有名な不動産会社がいくつかあります。

しかしそこで働いている人だからといって安心できるかというともちろんそうではありません。

たくさんあるフランチャイズの店舗の一つで、そこで雇われている業者さんの一人、にしか過ぎません。

業者の名前に信用性を求めないで下さい。

もっと言ってしまえば、免許番号がどうだとか、何年やっているだとか、そういうことも関係有りません。

たとえば、30年営業しているある海外不動産の老舗の業者(有名新聞に一面広告も出しています)が、今実はお客様からの訴訟、ものすごい数になっています。
それでも表面は湖の白鳥のごとく優雅な体裁を保っています。

 
業者の裏側はぜったい見ることはできないのです。

でも表に見えるものだけでは残念ながら判断できません。



 
結論とすれば、騙されないためにはこれをすれば確実、という答えはありません。 


だから面倒でも、売却する時には、まずは1)アナライズのためのMLSを要求してください。

そのことによりあなたはまず適正な売却価格が客観的に知ることができます。

そうやってひとつひとつ順番にやっていくことです。


近道はありません。


余談ですが、実はあなたの「お任せします」という言葉が、業者を悪徳業者に変えてしまうきっかけにもなり得ます。


資料を請求し、それに対してしつこく確認しながら、手続きを行なっていくことは、業者を悪徳業者に変身させないためにも役立つのです。
 
posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:31 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産投資
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