2008年10月02日

ハワイ不動産の相続回避 2

ハワイ不動産の相続手続きの回避、、、、。


とりあえず名義形態(タイトル)に関してもう一度おさらいしてみましょう。
 


まずは説明不要な単独名義(セベラリティー)、それから共有名義のうちのひとつ、テナンシー・イン・コモンという名義があります。

これらのどちらかの名義形態では所有者の死後必ず相続手続きが必要となります。

このテナンシー・イン・コモンというものを説明しておきます。
例えば3人で不動産を所有する場合、その権利配分を自分たちの好きなように例えば30%、40%、30%というように自由に決めることができます。
そして死後はそれぞれの権利分をそれぞれの相続人が相続します。
ですからこの名義形態を選択する方は、主にご友人同士や兄弟同士、極端に言えば他人同士など、権利の線引きがはっきりした関係であることが特徴です。


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共有名義には他に2種類あります。

エンタイアティーとジョイント・テナンシーという名前がそれぞれついています。
そしてこれら2つこそが相続手続きを回避するための名義形態です

このジョイント・テナンシーでは、複数の所有者の誰かに万一のことがあった場合、相続手続きをすることなく、残った所有者たちに均等に、亡くなった所有者の権利が自動的に移ります。(もちろん死亡証明書の提出などの手続きは必要ですが)相続人には権利移動しません。

ちなみにジョイント・テナンシーのひとつ、夫婦名義でのそれがエンタイアティーと呼ばれています。(ただし夫婦名義でもテナンシー・イン・コモンを選択することは可能です)

しかしながらどういう形式にも長所もあれば短所もあります。
それはあたかも表裏一体で、見方次第で同じものが長所にもなり短所にもなるのは世の常ですので。

こちらも実例でご説明いたします。
夫婦とお子様2人、合計4名様のジョイント・テナンシーの場合を例にとり説明します。
今後数十年を経てやがて夫婦は亡くなり、その後は相続手続きなしでお子様2人のご名義となります。
そしてそれからまた年月が経ち兄弟のどちらかがお亡くなりになります。
この時も相続手続きなしで残ったお一人の単独名義となります。
そしてそれから半年後にその方もお亡くなりになります。
ここで初めて相続手続きが必要となりますが、しかしながら半年前にお亡くなりになった兄弟のその遺族には、まったく何の権利も残ることはありません。
たった半年長生きしただけで、その100%がその方の遺族だけが相続することになります。


 
それから所有名義には個人以外に法人名義というものもあり、ですからこの法人名義も相続手続きを回避できる形態といえます。

この場合には会社さえ存続すれば良いのです。その限りにおいては当然相続手続きは一切存在しません。

ただ別の苦労があるかもしれません。
例えば帳簿上どのように扱うか、経費計上はどうするのか、会社によっては様々な面倒に発生する場合もきっとあるやもしれません。
  


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他に相続回避の方法としてはトラストや現地法人設立など、そういう合わせ技もあります。


が、、、。



さてどれくらいの不動産を、ご計画ですか?


と申しますのも、この合わせ技は本来ひとつの不動産以外にその他の財産を持つアメリカ人のための方法です。
ですから他の財産は日本にあり、たったひとつのアメリカの不動産の相続回避のためだけにやる方法としては、少々大掛かりです。

ですからある程度以上の規模の不動産を考えられる方以外には、トラストや現地法人設立という別途経費(それから手間)がかかる方法は考える必要はないように感じます。





さて物件を決め所有名義を決めたら、次はアメリカの不動産らしく、人に貸すことを考えてみましょう。

「使わない時は人に貸す」

管理会社や貸し別荘マーケットが充実しているアメリカでの不動産の運用としては、これは常識です。
しかもただでさえハワイは慢性の賃貸物件不足の地であることに加えて、現在のこの景気です。

実は好景気の時以上に貸し物件が足りないのです。

まずはハワイはサブプライムショックの影響のある地では本来ありません。
しかしながらハワイ不動産市場でもやはり景気は後退しています。
何よりも現在購入できる層が減っています。
その理由は金融機関の貸し渋りです。
ローンの審査が極端に厳しくなりましたので、欲しくても買えなくなったのです。

ここはハワイです。
物件を購入したい人はたくさんいるのです。
でも今は金融機関への政策の影響で買えない人が多いということなのです。
しかしもちろん誰にでも住む場所は必要です。
ですからこの市場が、実は今最もホットなマーケットなのです。
この不景気に、需要が以前よりもある。
だから少しくらい高い家賃設定にしても借り手がいる。
そういう市場なのです。
 


貸しましょう。


注意点としてはひとつに、アメリカは法律により、人種差別を硬く禁じています。
ですから貸し手が借り手を選ぶことは出来ません。
借り手がどういう人であっても、貸さねばならないのです。
 


ただ抜け穴も考えておきましょう。
たとえば初めからその法律が摘要しない国の人に長期間貸しておくこともひとつです。
たとえば日本の会社か個人に貸しておいて、その会社か個人が日本の法律に則り、日本国内から借り手を探すとか、、、、、、、

もちろん私も人種差別をするものではありません。
ただ現実には同じ文化やバックボーンを持つものは同じ様な生活スタイルをします。
少なくとも考えられない家具や設備の使い方をすることはないので、トラブルが少ないだろうということです。


尚この賃貸に関しましてご興味のある方、どうかお気軽にご相談下さい。

そしてあなたのセカンドオピニオンのひとつとして下さい。 


さあ、楽しく賢く安全に、ハワイを、海外を楽しみましょう。
posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:31 | ホノルル ☁ | Comment(1) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏技
この記事へのコメント
ジョイントテナンシーの権利者の一人が死亡、その後どこに死亡証明書を提出し、それには期限がありますか?はじめての事で処理が多くて・・・。お忙しい所メールにて失礼いたしました。
Posted by Kimie at 2012年08月20日 20:14
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