2008年10月08日

ハワイ不動産登記手続き

<クイットクレーム>に関して



 

ハワイ不動産の登記にはディード(譲渡証書)が使用されます。


 

そしてディード(譲渡証書)にはいくつか種類があります。


 

その中の一つにクイットクレームというディードがあります。


これは通常簡易譲渡手続きに使用されます。

エスクロー機関を経ないで、弁護士が作成したクイットクレームに所有者本人が認証を受けてそのまま登記する場合が多いです。



これは主に家族内の名義変更に使われます。

そして主に無償譲渡のケースですので、売買金額はありませんので、エスクローを通さないこともあります。

目的が家族内の名義変更なら、それで良いです。
でもクイットクレームを使うから、知合い同士の手続きだから、エスクローを端折る、、、これは危険です。

 

  

これはある不動産の登記手続きに使われたクイットクレームディードです。

 

deed.jpg


 
まずはこの証書の、このたった1ページ目からでも分かることをお伝えします。



右上のマークは(原本はシールです)ハワイ州の刻印の入った登記印です。
何年何月何日午後2:00、ハワイ州登記所保管証書第何号として登記されたということがまず刻印されています。

 

その下のConveyance Taxとは譲渡税のことです。
不動産を売買した場合には、譲渡税は売買額の
0.%から0.35%までの徴収があり、ですからその額がここに記されます。(ちなみに土地、家、コンド、そして評価額によりこの徴収比率が変わります)

しかしこの証書では$0と記載されています。


また通常エスクロー機関を通じて登記した場合、エスクロー機関名、エスクロー番号、エスクロー担当官がこの1ページ目に記載されています。
しかしこのディードにはそれは見当たりません。



つまりこの登記は、クイットクレームを使用しエスクローを通さないで無償にて譲渡登記した不動産登記ということがわかります。

これだけ情報量が証書のたった1ページに詰まっているのです。




エスクローを通さないクイットクレームでの登記の欠点は、


 まず、


一つに、瑕疵(もしあれば)がそのまま引き継がれてしまうということです。


つまり、、、、

物件のインスペクション(建物検査)、またタイトルサーチといわれる物件の瑕疵等をさかのぼって調べる調査、そういうことをしない場合、万一瑕疵や抵当などがあっても、それがそのまま引き継がれた、そういうケースは当然あるのです

またハワイは旧王家との関連で、不動産種別が特殊です。
複雑に絡み合った借地区分もあります。
他の州と比べても比較的複雑な土地種別の地域です。
だから単純な家族間の名義変更以外には、たとえいくら知合い同士の手続きだからといっても、きちんとエスクロー機関を通した正式な登記をお勧めします。

尚その時は特に建物付きの場合には、念のためインスペクションも忘れずにやった方が良いでしょう。(たいしたコストはかかりませんので
 



二つ目には、

0ドル譲渡ということは、この不動産の新オーナーが、この先どなたかにこの不動産を売却した場合には、大きな譲渡益が生じてしまうのです。


つまり、、、、 
たとえば金銭取引をしたとしても、そのことをエスクローに伝えず、またはエスクロー自体を通さずに直接買主にお金をやり取りした場合、それは当然記録に残りません。
だから記録上は無償で手に入れた不動産となってしまいます。
ですから将来ここを売却する時には、まるまる譲渡益となってしまうこともあるということは、どうかお忘れなく
   




登記方法、たくさんあるから面倒、複雑、、、、ということでは、実はありません。



目的による登記方法を選べるということなのです。

あなたの都合で選べるということなのです。



だから逆にわがままをおっしゃってみてください。
自分はこういう目的でこういう登記がしたいのだ、と。





なるほど、そういう方法も、あったりするものですよ、実は、、、。

posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:18 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入
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