2008年12月22日

ハワイ不動産売却についてのチェックポイント

         ハワイ島プナ地区土地限定情報の続き」

        
ハワイ不動産売却についてのチェックポイント (いつか必ず来るその日のために)


   
もし、ハワイ不動産のご売却に関して、あなたがインターネット等で見つけた業者を通じてリスティング(仲介売却)をお考えになられた時、、ハワイには専任契約しかありませんので、その点にはくれぐれもご注意して下さい。



 なので一度
その不動産業者と契約してしまうと、たとえばあなたご自身で日本のご友人に売却することになった場合でも、業者への手数料支払い義務は発生してしまうのです。

そして、不幸にもあまり熱心にセールス活動をしていない業者であったとわかってしまった場合でも、その契約期間内は解約することもできません。



リスティング(仲介売却)で最も大切なことは、、結局この「業者選び」に尽きるのでは、そう思います。



ビーチ2.jpg



リスティングというインターネットを通じての売買が一般的になった昨今。 

例えばただリスティング掲示だけしておいても、インターネット上にはあなたの物件は公開されます。

そしてあとはほっておいて、引き合いが来た時だけ応対すればいいのですから、記載する物件は多ければ多いほど大歓迎ということは言えなくもありません。

つまり業者によっては、わざわざ自費で看板を立て、密に顧客をあたり、賢明にセールス活動をしなくても、ネット上に掲示しているだけで、たまたま引き合いがきて、、そういうことでも結果的には仕事になってしまうということです。

しかし、今ここにきて、そういう業者に任せて、ただ引き合いが来ることをじっと待っているだけで何とかなる、そういうケースは本当に少なくなってきています。


バブルは弾けています。異常だった時代は終わっています。

しかしその後に起こることを、我々日本人だけは既に学んでいるはずです。


やはり基本に戻るべきでしょう。

大切なことはまず
「特定の地域に特化した専門業者」に仕事を依頼する必要があるということです。


たとえばあなたがお持ちのハワイ島プナ地区パホア村のハワイアンビーチズ地域の土地を、今年に入り何件も売ったという実績のある業者に依頼することです。

物件に則した顧客をあらかじめ掴んでいることはとても重要です。

その上で、誰もがハワイアンビーチズ地域の物件が欲しいと考えた時に、その業者の顔が浮かぶような、そういう業者であればなお更良いです。 

たとえばハワイ島の西側、コハラ地区の高級リゾート物件を大規模に扱っている有名な不動産業者に、あなたの大切なハワイアンビーチズ不動産を任せても、、、もちろんリスティング掲示こそできますが、おそらくそれきりとなるでしょう。

それに、業者は手数料商売です。

通常顧客には手数料の高い物件から勧めていくのが一般的です。
 

コハラと比べられるとハワイ島東地区では太刀打ちできません。


でもそれ以前に、ハワイアンビーチズ不動産を購入する顧客層をもともと持っていない業者なら、これはもう最初から期待できるはずはありません。

ただリスティング掲示しているだけです。

業者側はそれでいいかもしれませんが、所有者にとってはそれでは貴重な時間と手間のロスというものです。

無責任甚だしいです。
更にそうこうしてる間に、市場はもっともっと冷え込んでいってしまうのです、、、。    




ビーチ1.jpg


さて、ようやくリスティング業者が決まったとします。

 

でも、いざリスティングに臨むに当たって、その掲示価格を決める際には、どうか現在掲示されている他物件のリスティング価格をあまり参考にしないで下さい。



現在長期間リスティングされている物件というのは、言い換えれば「売れ残った」物件のリストということです。 

大切な不動産を出来るだけ高価に売り出したいお気持ちは、とてもよく理解できます。

しかし希望的観測だけで、それらを参考にして価格を決めても仕方ありません。

同じように売れ残りリストの仲間入りをしてしまうだけです。



リスティング掲示(MLS)は近隣同種物件の価格の安い順に記載されています。

ですから折角リスティングに出す以上、最も人目に付く、いっそ一番上に記載されるくらいの思い切った価格提示をお勧めします。

経験的にその方が、結果的に少しずつ値段を下げていくより、時期も金額も条件よくまとまることが多いのです。

結果的に売却金額がいくらになるかが重要なのであって、このリスティング価格は、あくまでそのための手段でしかないのです。
 (それに物件を欲しい人は常にリスティングをチェックしているものです。また下げた、また下げた、そういう物件の印象はとても悪いですし、そしていざ交渉というときも、足元を見られ低く指値されやすいものです。)   

 


現在のような市場の中で、特にこのハワイ島プナ地区のような非リゾート地域不動産のリスティング売出しは、特に厳しい現実があります。

 
一般的なハワイ不動産と違い、リゾート地域ではないので、購入者は実需目的の地元一般購入者だけというのが現実です。

そしてそういう購入者層には、今金融機関はなかなかお金を貸してはくれません。

この方たちのもともとの所得水準があまり高くないことに加えて、今以上にもっともっと不動産価格が下落するものと考えられているので、物件担保力も低いというのがその原因です。


ですから敢えて長期策としてのリスティング売出しを避け、こちらから直接投資家などへ売り込む方法というのも考えておいて良いかもしれません。

結果例え市価の2、3割減になろうとも、開発業者や投資家などへの直接現金売却という方法には、即金性という大きな魅力があります。

更に利点としては、迅速で、しかも確実に手続きは完結するということです。
(一般客の場合、契約締結後登記手続きが進んでいき、あと少しで完了というギリギリでも、そこでキャンセルになるということも、特にこの時期には少なくないんです。)


注意点は、売却価格を決定するにあたり、いったい何を根拠にその数字を決めるかということです。



いくら市価よりは安くなるとはいっても限度があります。

そして何よりも、あなたにはそれを客観的に判断する材料がまったくないのです。 


だからといって、都合よく相手の言い値で、極端な安価で、大切な不動産を買い取られてはたまりません。

ですからこういう時には、あくまで最近6ヶ月間の近隣同条件の物件の売買履歴を話し合いのベースとすべきだと思います。
(MLSデータのことです。)MLSについてのリンクです
 


半年間でこの地域でどれくらいの物件数が売れていて、またどのくらいの価格帯で売れたのか、その客観的なデータを参考にしたうえで、その何割減位なら妥当な数字なのか、その点をはっきり交渉のテーブルに載せるべきでしょう。


更には、いざ実際の取引となった時には、所有者の実質の手取り額はいったいいくらになり、その受取時期はいったいいつになるのかも、事前にはっきりさせておくべきポイントです。


仮にその売買価格が妥当だと思えたとしても、その契約価格からあなたの理解を超えた諸々の大きな経費が差し引かれていき、結果手取りは想像以上に少なかったということはあってはならないことです。

更には、このような直接現金売買取引で、一ヶ月以上も登記手続きがかかるなどということは有り得ませんので、その点にもきちんと目を光らせておいてください。
  


そして無事売却を終えられたら、今のような円高の時期は売却益を円換金せずに、そのままドル口座にでも預け入れておいたほうが賢明ですね。
 


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posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:00 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却
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