2009年09月05日

ハワイ不動産<競売>

ハワイ郡(ハワイ島)では昨年度から、固定資産税を3年間滞納している不動産を所有している非居住外国人オーナーに対して、その国在中の弁護士を通じて督促を行い、その後競売措置へと、強制執行が実行されております。 

ちなみに昨年度は11月の中旬に競売が実行されました。



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実はその多くは日本人オーナーの不動産でした。

多くは引越しなどの理由により住所が変わり、それをハワイ郡に届出をしなかったために、転先不明者となってしまっている方々です。


ハワイ郡と契約を交わした日本人弁護士は「職務上」と呼ばれる職権を行使し、転先不明となった住所を役所の非公開データを使い追跡調査し、督促を行います。

そのことにより昨年度は競売となる前に、オーナーにより未納金支払いが行われたり、もしくは任意売却の措置を取ることも出来ました。


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ハワイ州は特異な州です。

例えばカリフォルニアやネバダなどの州では、不動産のローン支払いが滞った場合、金融機関が「物件差押さえ」をします。

でも、それで終わりです。


しかしながらハワイ州にはその続きがあります。

差押さえられた物件を金融機関が競売にかけ、しかし万一債務がそれで賄えなかったら、、、、、

その時には残債務は再び前オーナー個人の債務となるのです。



州により法律が違うアメリカです。

だからハワイ州で不動産を持つということはそういうことであると認識している必要があったのです。


 引っ越してしまい、あるいは所有していたことすら忘れてしまい、もしくはオーナー本人が既に鬼籍に、、。

と様々な理由があると思います。

でもハワイ現地に不動産がある以上、いつかは何らかの措置を取らなければなりません。

放っておいて、「競売でも何でも、どうぞお好きに、勝手に処分して、、、」そんな気持ちでいると、最悪は債務超過もありえる州なのです。

そして悪いことに、そうなりそうな、そういう景気のご時勢です。

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不動産は財産です。

今でも立派な財産です。


鬼籍に入ってしまったオーナーが家族に遺してくれたプレゼントです。


だからもし必要ないのなら、任意売却すればいいのです。

きちんと相場で売却すればいいのです。


競売にまでと、ずるずると先延ばしにしてしまったから、結果極端に安い金額で落札されることになり、手元にはまったく何も残らないということになってしまうのです。


ここはハワイの不動産です。

家を建てることもできます。
ここを貸して別の場所へ住み替えることも出来ます。
その時には交換も可能かもしれません。
そして、もちろんいつでも売却可能です。
 


もう直日本人弁護士からあたなへと手紙が届くでしょう。


それは、固定資産税に関する督促状です。


「お支払いになる。そして新しい住所をハワイ郡に知らせる。」
そうされることを希望します。

でも、、

中には「ハワイの不動産は必要ない」そう思われる方も当然いらっしゃるでしょう。


その時にはそのまま放っておかずに、積極的に任意売却をしてください。


それをお手伝いしてくれる業者や個人はハワイにも日本にもおります。


もちろん当相談室でもお手伝いします。



その際に必要なことは、第一に現地の情報です。

極端に相場とかけ離れた金額での売却は避けなくてはなりません。

MLSとかCMAと呼ばれるハワイ不動産協会に加盟している不動産リアルターから公開リストを取得し、現在もしくはここ半年間、周辺地域の同程度不動産の売買状況はどうなのか、どのくらいの売り物件があり、そのうちどのくらいいくらくらいで売却されているのか、そういうことを調べて、適正な価格で大切な不動産を売却してください。


まずはセカンドオピニオン。

もし弁護士からの手紙を受け取ったなら、そして売却を決意されたなら、必ず複数から相見積もりを取るよう、心がけてください。

それだけで極端にいうと、最終的に数倍以上価格が違ってくる場合があります。


特にハワイ島プナ地区という特殊な歴史を持つ地域では、そういうことはよくよくあり得ることなのです。

海外ロングステイ相談室
                    

 
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posted by 海外ロングステイ相談室 at 09:34 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室から
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