2009年09月28日

得するハワイ島不動産売却 その一

得するハワイ島プナ地区不動産売却について

堀込徳一郎氏(仮名)の場合の家族間売買について;その一


 

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私は堀込徳一郎と申します。
実は長い間所有していたハワイ島プナ地区の土地を、この度姪夫婦へ譲渡しようと考えています。


千坪ほどのハワイ島の土地を今から20年前に700万円以上で購入しました。

ゆくゆくは家を建てて、老後は妻と二人ハワイでのんびり暮らそうと考えておりました。


毎年毎年固定資産税と分譲地管理組合費を支払い続けています。

最初は安い金額でしたが数年前からそれも突然上がりました。
最近になり多少金額は下がりだしましたが、でもここにきて嫌気が差してきたというのが正直な気持ちかもしれません。
 



名義変更に伴う手数料は私が払いますが、既に累計損出も大きいので、できるだけ費用は抑えたいと考えています。 

聞くところによりますと、ハワイの登記手続きには通常エスクローというものを通すことが一般的なんだとか、、、。
エスクローとは、司法書士とか弁護士とか会計士とか、そういうものが一つところに集まった、言ってみれば不動産取引のための公的な公正取引機関だとか、、、。

なるほど、、、いかにも相手を信用しないあちらならではの機関という感じですな。

でも確かにこれは良い方法だと思います。
現に日本だと売主買主が直にやり取りするから、未だに後日のトラブルが多いですからね。
しかも物件瑕疵とか、金銭トラブルとか、事前になかなか相手に向かって、面と向かっては訊ねにくいことは多いですからね。

第三者がしかも公的機関がというと、確かにこれは安心のようです。



しかし、とすると私の場合もそこに頼むことになるのでしょうか?

と申しますのも、私の場合は自分の姪に、とびきり安い金額で売却するつもりなのです。
しかも手続き費用は全て私が負担するのです。
赤の他人との売買契約ではないのですから。
だからそういう機関を通して、ただいたずらに費用が嵩むようだと、困ってしまうのです。
  


ハワイにはエスクローを通さないで不動産登記する方法はないのですかね?

息子がインターネットで調べてくれたのですが、クイットクレーム?そういう制度もあるようです。

息子も専門家ではないので詳しいところまでは分かりませんでしたが、でも
何でも相続で不動産移転を行う時の方法のようです。そこまでは何とか、調べることができました。

なるほど、相続ですか。
確かに相続ですと、瑕疵だとか金銭トラブルもないでしょうし、言ってみればただ名義移転するだけですから、この場合エスクローなどという公正機関、そのような大層なものは必要ないかもしれないですね。


第一に私の場合は土地だけです。
しかも長年税金も共益費も払ってきています。
だから瑕疵などあろうはずはありません。

ところでそのクイットクレームというものを使うとおいくらくらいで手続きができるものなのでしょうか?
通常のエスクローという機関でするのと、どの程度お得なものなのでしょう?


そういうことで英語のできる知人に頼んで、現地の弁護士さんへ、初回無料質問ということで訊いてみることにしました。

その結果、クイットクレームとは簡単に言うと、弁護士が証書を作り、その証書に持ち主が然るべき機関で署名し、それを登記所で登記さえすればそれで終わり、、、、たったそれだけ、、、、端折って話しましたがまあだいたいはそんな簡単なものらしいです。


それに比べてエスクローでの登記とは、物件の瑕疵を調べ、買主のローン状況を調べるところ。

でも物件の瑕疵とは私が考えていたものとは少し違って、必ずしも目に見えるものばかりではなく、例えば物件の前の前の所有者の権利が付いていたとか、知らぬ間に抵当に入っていたとか、書類上の瑕疵について調べるというようなことのようでした。

ともかくそういうのを全て調べ、そして何もなかった時にエスクローが保証書のようなものを発行してくれるようですな。

そして買主の方にはそのローン状況を調べたり、しかも売買代金が現金決済の場合にはそのお金は私ではなく、買主は予めエスクローに支払うようです。

そしてお金の問題も、物件瑕疵の問題もすべて問題なし、、となった時に、エスクローは物件名義移転登記し、同時にお金を売主に支払うとの事。これで登記が移転です。


なるほど、クイットクレームでの登記では、万一瑕疵が残ったまま新しい所有者に渡ってしまうこともあり得るので、金銭が絡んだ登記でこれを使うと、後々トラブルになる場合もあるということですね。


(注:あくまで上記は最も多い一般的な例です。実はエスクローを通して、しかもクイットクレーム登記という方法もあります。) 

少し話しが長くなってしまいました。

それでは次回はこの続きを、、、具体的な費用や、手続き詳細についても、説明しながら、得する売買登記手続きについてご説明してまいります。

私、堀込徳一郎、73歳、まだまだ勉強中です。


posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:48 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏技
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