2009年10月02日

得するハワイ島不動産売却 その二

家族間の名義移転、、、。

前回から引き続き、堀込徳一郎です。 


それでは話しを続けさせていただきます。

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掛かる費用にも寄りますが、身内同士の名義移転ならクイットクレームがいいのかと思いました。

クイットクレームとは簡単に言うと、弁護士が証書を作り、それに持ち主が署名し、登記所で登記されればそれで終わり。

エスクローという公的な機関で物件の瑕疵調査を行うことなく、単純に名義だけ移転する、、、、だいぶ端折ってはいますがまあ概容はそんなものらしいです。


でも今回の私たちの場合は、相続などによる無償譲渡ではなく、家族間といえども有償譲渡です。

売買なのです。

かわいい姪ということでだいぶ金額は負けてはおりますが、隠居した元サラリーマンである私には、無償譲渡までは、、、やはり無理です。それに婆さんも怖いです。
 



いろいろと無料質問してみました。

たとえば単純に0ドル譲渡とした場合、つまり無償譲渡ですね、クイットクレームを使いエスクローを通さずに弁護士だけで登記したケースですが、この場合のデメリットは実は姪の側に多くあるらしいです。

どういうことでしょう?

何でも、エスクローを通さないことにより遡っての瑕疵等調査をされないので、そこにいったいどのような瑕疵や債務、誰かの権利(?)、そんなものがくっついているかわからないまま譲渡されてしまうということ、それに通常のケースでは不動産の権原保険も発行されないということです。
(この場合の瑕疵とは、私以前の所有者や団体の権利とか債務のようなものらしいです。しかし正直、こうなるともう私の理解を超えた話しではありますが、、、)
 

更には0ドルにて取得した不動産ということで、将来姪夫婦がいつかこの不動産を手放す際には、たとえその時たった1ドルで売却したとしても、それは「儲け」となってしまいます。
まあ1ドルというのは冗談だとしても、言いたいことはつまり、たとえその時に、常識的にもものすごい安い金額で売却したとしても、そもそもの取得金額が0ドルなら、どうしても高い割合の売却益が出てしまうことになり、つまりはその時姪たちが支払わねばならない税金もそれなりの高額になってしまうということのようです。

だから掛かる経費があまり変わらないようなら、私の場合にはクイットクレームではなくて通常のエスクロー登記を勧める、無料相談では最終的にそうアドバイスを受けました。


あっそうそう。
無料相談でしたが、その時具体的な数字まで提供して下さったので、せっかくですので皆さんにもご紹介させていただきますね。


それと、息子に頼んで、ハワイ島プナ地区現地で今売りに出されている物件と、ここ1年ほどで売れた物件のリストをインターネットで調べてもらいました。

売りに出されている物件は実にたくさんあります。
そしてその売値も様々です。
同じような物件なのに、安いものと高いものとでは数倍から10倍の売値の開きがあります。
どうやら向こうでは売り出し価格については、ある程度売主の自由裁量なのかもしれません。

でも売却済みリストを見てみると、当然ここは現実です。

現実に売れた物件は同じような厳しい金額で、同じような区画です。

そしてその数はどんどん少なくなってきているようです。
ますます売れなくなってきているということなのでしょう。


私のとなりの区画が売りに出されていました。
$25,000です。

今は円高なのでだいたい220万円くらいでしょうか。
随分安いです。
ショックでした。

更に売り出してから既に半年以上経っています。
つまりこの金額では売れないということでしょう。


そういうことを踏まえて、無料相談では便宜上$18,000を売買金額とした場合で経費を出してもらうことにしました。

私も昔はやり手の敏腕セールスマンと呼ばれた、堀込徳一郎です。
やり手である条件は、現実を直視することです。
直視した上で、綿密な現実的な作戦を立てなければ成功はあり得ないのです。
言われなくてもよく分かっています、そんなことは。

(でもやはり、、、、ただショックなのです。)


無料相談で頂いた登記経費はざっと下記の様になっていました。

エスクロー費用が $680.00

権原保険料は $350.00

ワランティーディード(権利書のようなもの)作成料 $75.00

譲渡税 $18.00

登記料 $50.00

非居住外国人用の連邦源泉税 $1,800.00

非居住外国人用の州源泉税 $900.00

分譲地自治管理組合への名義移転料 $300.00

合計は$4,173です。

しかし、ここから源泉税を除くと、本当の意味での登記手続き費用は$1,473ということです。

しかも、業者に支払う不動産仲介手数料以外の、上記のような登記費用(もちろん源泉税は除きます)は通常、売主と買主とで折半して支払うことになりますので、計算上現実一方が負担する登記経費は $750程度(約67000円)で済むことになります。

ただ、今回は売主である私が姪の分まで全て負担という話ですので、73歳のこの身には少々こたえる金額となってしまいました。


ちなみにエスクローを通さないでクイットクレームで手続きをした場合は、上記からエスクロー費用と権限保険料がなくなり、その代わりに別途弁護士費用がかかります。

ですからこの場合、安く動いてくれる弁護士を探すことができさえすればその分だけはお得という話しのようです。
 (エスクロー費用 $680.00 + 権原保険料は $350.00 = $1,030 つまり約10万円以下で働いてくれる弁護士、、、)



尚支払いに関してですが、ハワイの不動産手続き(エスクロー手続き)では買主から売主への直接の金銭やり取りはしないそうです。

当然不動産業者に対しての仲介手数料(ある場合)も直接支払いません。


全てのお金を買主は、売主に対してではなくエスクローに支払います。


そうしてエスクローは、売主からは物件を預かり、買主からはお金を預かり、その両方を調査し且つ問題がないと認めて、その時(登記完了)にようやくそれらを交換して双方に引き渡すということのようです。


したがって物件を調査し問題がなければ、掛かる費用を差し引いて、その残金を登記完了日に、エスクローが売主へ直接支払うということになります。



しかしながら、世の中のほとんどのケースがそうであるように、ここにも裏技があるようです。

堀込徳一郎、73年生きてまいりました。
裏技、奥の手、どんなものにも本筋の道の他に、別の道が存在しておりました。

だから今回の無料相談で教えていただいた、この裏技、も一考に価するものであることが理解できます。


それではその裏技については次回にご説明してまいることにします。


私、堀込徳一郎、73歳、まだまだ勉強中です。

 

posted by 海外ロングステイ相談室 at 09:54 | ホノルル ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏技
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