2010年08月11日

ハワイのアソシエーション(その2)

前回の続き、、、。

ハワイのアソシエーションからのこの理不尽とも取れる仕打ち、、、、。

もちろんそのように説明があれば、もちろんそのように言われれば、分かっています!

アソシエーションの言い分に正当性があることは、そのくらいは分かっています!


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しかしいざ当事者となってみれば、きっといくら考えられてもなかなか結論の出せない問題だと思います。


更には「なぜ?」「どうして?」と、理不尽なこの現実に対しての怒りすらこみ上げてくることでしょう。


考えてみれば、知らなかったのですから、その怒りは当然です。 


何しろ
この方の場合は、確信犯として納付しなかったのではなく、あくまで納付が義務であるということを、購入時に売主から聞かされていなかったのですから、そしてそもそもアソシエーションというものがどういう性質のものなのか知らず、今回この件で初めてお知りになったのですから。


ですから今回、この負債額を、しかもそれを今すぐ支払わなければ差し押さえられ、挙句には負債額の差額は追加で請求される、、などと、そんな理不尽な話には、おそらく僕がこの方の立場だとしてもそこには怒りしか感じないでしょう。  



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しかし問題は、今後は制度として、ハワイの法律に従って、コトが進んでいくということです。
 

せめて昨年までなら、アソシエーションの弁護士がまだ話し合いの席にいてくれたときならば、もう少し支払いについてその金額(利子がかなりの部分しめているので)と支払い期間についての譲歩を求めることもできたかもしれませんが、しかし残念ながら既に話し合いは決裂しており、また最後通告がなされた今となってはでき得ることはほぼありません。



ですから今後、このまま何もせず放置していた場合、事態はこうなっていきます。

 1)先月届いたアソシエーションからの手紙のように、今月いっぱいまでに返事がない場合、更なる抵当権(ちなみに今も既にひとつついています)がつきます。
(この抵当権を解除する場合、その設定された金額の他に解除するための費用が徴収されることになります)

そしてその債権の徴収は別の機関へ移り、またそのときに25%の金利が更に加算されます。
(おそらく最近ハワイ郡がよくやっているように、日本の弁護士を通じて請求してくるものと思います。つまりその時にはこの25%の金利のほか、徴収機関の費用も加算されていますので、金額はかなりなものとなるでしょう。)

また同手紙に書かれていたように、もし今月いっぱいまでに年利10%が今後も引き続くことを自署にて改めて合意した上で、今後は毎月最低50ドルつづ(一区画につき)を返済していくことを約束すれば(しかし当然その間のこれからのアソシエーションフィーも別途支払わねばなりません)今回の追加の抵当権設定は止めてくれます。

しかしながら仮に今後毎月最低額である50ドルづつを支払い続けたとしても、年間わずか600ドルにしかなりません。
これでは一年間の金利分にすら到底足りず、つまりいつまでたっても完済することはできないということになります。

しかもこの方の場合は複数区画所有されていますから、これに合意するということは今後永遠に年間最低数千ドルは納めなければならなくなり、しかも今後の更なるフィーの請求でますます額は多くなってしまうということになります。

更には今回この用紙に自署でサインをしてしまうことは、そのことに認めたということになりますので、今後もしまた滞納などしてしまえばこれは確信犯となるので、万が一法廷で争うことになった場合など、これではこの先ますます立場が悪くなる一方となります。
 



2)更にはこの方の場合、やっかいな問題は固定資産税の滞納もされているということです。

ハワイ郡では、非居住外国人が所有する不動産に関しては一定期間税金を滞納しているケースには、その国の弁護士を通じて督促を掛け、その後差し押さえそして競売へという手続きをとることになっています。

競売不動産は、ハワイ郡が指定した裁判所で公開で希望者を集めオークションにかけられます。
開始金額は差し押さえた個人か機関が決めますが、しかしこれには市場価格ではなく債務の額に経費を加えた額とするのが普通です。

何しろ
売主は債務の徴収だけが目的なので、わざわざ債務者のためにリスクを取り高額で売ってあげる義務はないからです。
高い金額をつけて競売にかけ、もし売れなければこれは債務の回収ができないばかりか、経費ばかりが更にかかってしまうのです。

また、ハワイ州は日本と同じく、債務が個人に残ってしまう州です。

なので郡により競売にかけられた場合、つまりアソシエーションに残っている債務はまったく清算されないまま郡により差し押さえられ競売にかかってしまった場合、今度はアソシエーションが債務者個人をハワイ州の裁判所で訴訟するという事態になってしまいます。

つまり物件は既に郡により処分されてしまったけれど、しかし債務者のアソシエーションに対する債務はそのまま(しかも利子は増えています)継続しているので、加えて弁護士費用や裁判費用や各種経費まで全てが結果的にこの方が負担しなくてはならなくなります。

そうなるといずれハワイ州の裁判所から召喚状が届くことになります。
もちろん米国は公平な法治国家なので、その方は法廷へ赴き異議申し立てすることができます。
弁護士を雇い、時間と交通費をかけてハワイへ、、、、、。
そして裁判に負ければ、敗者が双方の経費から何もかも全てを負担するのが公平な米国の裁判の掟です。



また余談ですが、ハワイにはエスクローという登記機関(登記前に売主と買主の全ての瑕疵等を調べます)がありますので、今後もし米国でこの方が不動産などを購入しようとした場合、それらは全て没収され債務にあてられることになります。

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生土地はお金を生みません。

購入しても造成、伐採、インフラ、建築としなくてはいけないことはたくさんあります。

更には今後も税金やアソシエーションフィーの支払いもあります。
 

今ここで債務を支払っても、それで終わりません。

税金とアソシエーションフィーの支払いは区画を所持している限り続きます。
    


例えばいっそ今この債務のために支払うべきだったお金と、今回任意売却し負債を全て清算して入ってきたお金を足しにして、安く、例えば近くの程度の良い新古住宅を購入され、そしてしばらくは他人に貸して家賃収入を得ながら値上がりを待つ、などということも選択肢のひとつとして考えられてはどうかとも思います。

いずれにせよ、今のまま放っておけば、結果として更にいわれのない債務ばかりが増え、そしてあろうことか訴訟までされるという事態になります。


腹立たしいことです、そして甚だ遺憾です。
しかし現実には、今となっては、選択肢はあまり残ってはいません。
  


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しかしそれでもどうか前を向いていて下さい。

当初の夢を思い出して下さい。

購入時にひどい会社に当たってしまったのは本当に不幸なことでしたが、しかしだからといって元来の夢をあきらめてしまうのは残念でなりません。


何よりもまずもうこれ以上
回収の可能性のないお金を取り戻すために、今ここで更なるお金をつぎ込むことは、やはりもう止めて欲しいと思います。

目的が向こうでの生活なら、あるいは不動産投資なら、余計にこの生土地にこれ以上お金をかけることはおやめ下さい。

とても悔しいでしょうが一旦はここで損切りをされ、その上で現時点で最大限取れるもの勝ち取った上で、そのお金を今後に生かしてください。

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実は、、、、、、、そこにあるのは、きっと貴方が想像されるような上げ膳据え膳のハワイではありません。

しかしあの地での生活には本当に皆さんに体験していただきたい、素晴らしい出会いと出来事ががたくさんあります。
 


楽しみは本当はこれからなのでしす。 

そのためなら、私でよければ是非協力させて下さい。

話は更に明日に続きます。

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:09 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○海外ロングステイ相談室の事件簿
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