2014年08月13日

プナへ「イセール」が上陸した日(後篇)

プナへ「イセール」が上陸した日(前篇)』 からの続き



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所有土地区画の値段が何十年寝かせても一向に値上がらない、、、、、、


今まで支払った、せめて元だけでも取り戻さないと、、、、



でも、、、、


値が上がらないのは、元々が安かったからなのです。


元来安い土地区画を、あり得ない高額で購入させられてしまったからなのです。



それがこのプナ地区の有名な黒歴史です。



本当にひどい話です。

そして決して許されない話です。



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他方、だからと言って、自分だけが被害者と思うのも、やはりそれはできません。


だって放置され続けているあなたの土地区画の隣人にとり、実はあなたは今加害者となっているかもしれないのです。



プナ地区の、つまりジャングル気候の土地を所有している以上、そこから生えている生い茂っている植物の責任者は、土地区画所有者であるもちろんあなたなのです。




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ところでプナ地区にはいくつかのサブディビジョンがあります。


例えばそれはハワイアンショアーズとかハワイアンパラダイスパークとかファーンエーカーとかアイナロアとかです。


そして僕はこのサブディビジョンという英語を「分譲地」と和訳する場合が多いのですが、でももしかするとこういう訳をすることで、別の意味合いを人へイメージさせてしまっているのではとの反省が今あります。



僕個人のことでいうと、あまり日本での社会人経験がなく、大人になってからはほぼ米国での社会生活だったので、日本語での「分譲地」という言葉からの意味がどういう風にとらえられているか、大して意識することもなく使っていたのも事実です。


でも実際に日本人所有者が抱く「分譲地」という言葉からのイメージ、「分譲地の管理組合」という言葉からのイメージ、、、、でもそういうものは、実際には、現実の、特にハワイのプナ地区のそれと大きくかけ離れているのかもしれません。


だからアソシエーショーションという英語を管理組合と和訳するのも実はよくないことだったのかもと、最近思うようにもなってきました。重ねて反省です。

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アソシエーションはそもそも管理をしません。

管理人のような意味合いの組織とはまったく違うということです。


どちらというと、分譲地の役所という位置づけの場所なのです。


だから逆に、管理していない区画について管理義務者である所有者へ通知するということを行う場合もあるということなのです。




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いろいろと信じ込んできたものが、イメージしていたものが、根本から違っている、、、、


ですね、、、


本当にはやはり見てから購入するべきでした。


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例えば日本で購入してから見に来た人はいたかもしれないですが、しかしその時にはすでに購入したという事実があるので、その自分の行い(大金を既に支払ったという)を無意識に正当化するという心理も手伝ってなのか、初めて訪れたプナの地の印象、、、心の直感では、、、「あれっ、、、」、、、、という感覚をかすめたのに、しかしそれに対してその気持ちを押しとどめる整合性を心の中で行ったという人は、実は少なくないのではと思うのです。


正直には、最初に想像していたのより、もっともっと、そのあまりのジャングルの光景に驚かれたのが本当の第一印象だったのではと思うのです。


そして、「購入してから見た」のではなく、もし「先にこの光景を見たのなら」その後、はたして購入しただろうか、、、とも思うのです。




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サブディビジョンという英語を「分譲地」と和訳してはいますが、日本での分譲地のイメージとは違い、プナのサブディビジョンは開発されてはいません。


区画内には原生林がびっしりと生い茂り、自分の区画でも数歩進んでもうそこからは中へ侵入もできません。

そういう地域です。ここはそういう「分譲地」です。



アソシエーションは、あなたの土地区画の「管理」をはしてくれません。


自身の区画の管理は、所有者自身で行うのが義務であり責任であり、規約です。



だから例え売買登記の完了日の翌日に、その土地区画があなたの名義となった翌日に、そのあなた所有のほやほやの区画へどこかの不届きものが不法投棄をしたとしたら、もちろんその解決義務はあなたにしかありません。


あなたの区画に生い茂っている木が倒れ、隣家の屋根を壊した場合、もちろんその賠償の義務もあなたにあります。




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「管理組合」が行うのは、分譲地の管理です。


アソシエーションは分譲地の役所です。



定められた「組合費(アソシエーション・フィー)」を全区画の全所有者から徴収し、分譲地内の道路を整備し、分譲地所有者皆のために必要な共有施設を整備し、例えばそういう行政を行うのがそもそものアソシエーションの役割です。


アソシエーションは理事会により運営されていて、理事は選挙で選出された区画民です。そして無報酬です。報酬を受け取っているのは常勤のオフィスの事務員だけです。


その歴史成り立ちからして、プナ地区の分譲地のほとんどは「プライベート」か「第三セクター」のような本当の意味の「自治」分譲地で、つまり道路を舗装するのもハワイ郡役所がするのではなく、組合が区画民から徴収した組合費で賄っています。


分譲地の理事会は、その予算の使い道を決定し、用途に応じて業者を決め発注します。

なのでもし組合費の未納滞納が多くなれば、当然分譲地内の道路は整備されず、電燈は消え、路肩の草木は伸び放題で、そういう荒れ放題の分譲地となります。


だからプナ地区の多くの自治分譲地の場合、州裁判所からのお墨付きをもらっていて、つまり自治組合費の滞納未納があった場合には、組合に強制権が与えられているということです。正に小さな政府そのものなのです。


ともかく一部の不届きもののために皆の分譲地の市場価値が貶められるようなことは避けなくてはなりません。


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おそらく日本で言う分譲地のイメージと組合費のイメージだと、最初から既に開発された高級分譲地がそこにありきで、そして「アソシエーション」とはその景観保全のための組織で、場合によっては(組合費を支払っている)各オーナーの個別区画の最低限のメインテナンスまでもしてくれる、、、そういうイメージをもっている方もいるかもしれないと思うのです。



でもここはハワイ島の東側のプナ地区です。


観光地でもリゾートでもない、ましてや別荘地でもないプナ地区です。


西側のサウスコハラの高級リゾートとはまったくに正反対の地です。






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プナの地は、その不動産評価額が示す通り、固定資産税は島の中でも最安地域の一つですし、だから当然それに比例して実際の売買市場でも不動産の売買金額も驚くほど安価に購入可能な地域です。


プナ地区の分譲地の多くでは、自治組合費だってせいぜいが年間300ドルとかそのくらいのものです。

それは日本円でいうと一月当たりはわずか2千円強とかそういう額です。


本来ならできることなど至極限られているそういう金額です。


そういうことを日本在住の日本人所有者の方に説明した時に、例えばこういう返答があったことがありました。


「もっと組合費高くてもいいから、私の区画も組合で管理してよ。」と、、、、、。



しかし、組合費が高くなるということは、それは今の本当の住民が(つまり安いからこそこの地の不動産を購入し住んでいる住民が)、ここを出ていくことになってしまうことでしょう。


組合費が高くてもいいから、、、という人なら、本当はこの地の区画を購入するべきでなかったのでしょう。もっと別のリゾート地を、それこそハワイ州ですから、逆にそういう場所はたくさんあるのですから。



 

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繰り返しますが、ここは別荘地でもありません。リゾートでもありません。


当然高級地でなどありません。


固定資産税の額も区分で最安値の、ここはそういう地域なのです。





  

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できれば日本在住の不在地主の方たちには、是非に一度、お持ちの譲渡証書(DEED)をご自身の目でご覧になってほしいと思います。


あるいは購入時にハワイのエスクロー(不動産の登記のための手続き機関)から発行されてきた権原調査報告書(タイトル・レポート)でもいいので、一度是非に目を通してほしいと思います。



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例えばプナの地の「ハワイアンパラダイスパーク」は、ここのゾーニングは農業地でそして完全所有権の地です。

なので、当然この1エーカーの土地は分筆することは不可能ですし、更には(日本のように)土地と建物を別々の所有者が持つということも叶いません。


ハワイ州の不動産ですので、ゾーニングで決められていることはよほどのことがない限り変更されません。


なので例えばあなたが(日本では普通にそうしているように)このHPPの土地に関しても1エーカーだと広すぎるからと、自身の区画を分筆して分譲をしようかと考えていたとしても、もちろんここハワイではそれはできません。そしてそもそも敷地内に建てられる家の数だって最初から決まっています。


また日本では必ずしもそうではないので、誤解されている方も結構多いのですが、このHPPは完全所有権の地ですから、必ず土地の所有者=ウワモノの所有者となるということです。

日本のように土地と建物が別々のオーナーであるということは叶わないということです。


例えば、数十年土地だけずっと所有してきたけど、「何なら組合にでも郡役所にでも土地をお貸ししますよ。賃貸料は勉強しますし。」という好意の気持を持っていたとしても、しかしそれはハワイでは不可能ということなのです。



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繰り返しますが、ここはプナの地です。


観光地でもなければ、リゾートでもありません。


そもそもここは農業ゾーニングの地です。




土地だけでは「不動産活用」というのは、、、はっきり申してあり得ません。

逆に不在地主であるがゆえに、自身でなかなか管理ができないために、各種(不法投棄とか、自身の区画の大木が折れるとか)トラブルに巻き込まれる可能性は常にあります。


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不動産活用ということで、あるいは所有している土地に建築をしてそれを貸し出す、ということはできます。


もちろんそれは米国ではよくありますし、実際それをしてうまくいっているHPPの住民も少なくないです。


ただあなたは日本人です。しかも日本在住です。

建物を建ててそこにいずれは自身でも住むとか、逆に最初は自身で住んでからその後貸すとか、まだそういうことであればともかくですが、しかしわざわざバケーションレンタルをするためだけに家を建築するというのは、費用対効果やその合理性から考えても、僕個人の考えでは到底このプナにHPPに敢えてそういう投資を行う合理性が、少なくても僕個人にはその考えが分かりません。

(もしそういうことを行いたいなら、もっと別の適した地域が、ここハワイならいくらでもあるだろうと思うのです。)



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1エーカーの土地です。インフラもありません。道路は一部しか舗装されていません。安全とも言いにくい場所だってあります。


そういう地域で、バケーションレンタルをやるとすれば、建物自体を魅力的にするか、あるいは宿泊費を魅力的にするというような、企業努力をしなくてはお客さんを安定的に呼べないでしょう。


場所で人が呼べない地域なのですから、企業努力が全てということです。


でもそれを本気でするなら、、、、もちろんそれは有意義だとは思います。

そしてそういうことを認識した上で尚、、、ということであれば、逆に僕もできる限り何かお手伝いをしたくなります。



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僕はこのプナ地区が大好きな人間の一人として、少なくてもプナ地区の地主の皆さんには、できる限り本当のプナのことを、最低限知っていてもらいたいと思います。


知ってもらい、承知した上での、その上での所有者の考え、その上での所有者の行動なら、たとえどんなことでもリスペクトします。

そしてもし僕に協力できることがあれば喜んでお手伝いしたいです。



問題は、不在地主であるがために、購入時に全く違うストーリーを植え付けられたために、本当の姿を本当の事実を知らぬまま数十年も所有し続けてしまって、、、、、、今、さて、、、これからどうしようか、と、、思うようになった、、、しかし時に考えるようになった、、、そういう日本人所有者に、まずとっかかりの事実認識をせめてそれだけでもしていただけたらと思い、今日この拙文を記した次第です。



もちろんHPPに限らず、他の分譲地についても、もし知りたいことなどがあれば、そして僕で宜しければ、いつでも何でも訊いてください。


アロハ

笹本正明
@海外ロングステイ相談室
http://hawaii-consultant.com/  



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タグ:イセール
posted by 海外ロングステイ相談室 at 14:14 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏側
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