2016年01月12日

米国源泉徴収税の変更(ハワイ不動産の売却)

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2015年12月18日にオバマ大統領により署名された法案。

この法案が施行される2016年2月16日以降、非居住外国人のハワイ不動産売却にとり変化が起こることになる。


今までハワイ不動産を売却した際に、非居住外国人ということでエスクローを通じて源泉徴収されていた連邦税(売却価格の)10%が、この日からは(売却価格の)15%へと変更されることになる。

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つまり、売却時に強制的に差し引かれる費用が(売却価格の)5%分増えるということだ。


(尚これは連邦のみの変更で、ハワイ州の源泉徴収税は今までどおり5%のままである。)


2016年2月16日の登記日以降は、何もしなければ少なくても源泉徴収税で連邦に15%そして州へ5%、合わせて20%が差し引かれる。

もちろんその他に、リアルターへの手数料、エスクローヘの費用、更には測量とか杭打ちとか、、、

つまり売却に際してますます売主の手取りが減るということだ。


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もちろん登記後、その翌年に米国納税者番号を取得しそして米国確定申告へ臨めば、この源泉税は還付されることもある。

売却した金額が購入した金額より低ければ、普通満額還付となり、還付小切手を受け取ることができる。

そしてそのためには、購入した時の各種書類を揃え、更には(自分でやらない人は)米国公認会計士を雇い、手続きを行うことになる。

もちろん認証費用や会計士の実費費用もかかるし、時間も手間もそれなりにかかる。

自動的に還付を受けられるということなどはありえない。

そもそもが、米国確定申告をしてくれない外国人が多いがための、この源泉徴収という制度なのだから。

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米国の確定申告というのは、日本のそれとはタイプが違い、米国人や永住権保持者は世界中どこにいても米国確定申告をしなくてはならないというシステムを取っている国だ。(日本の場合は海外転出届けを出していれば居住国で申告すればいいが)

そしてこのシステムのために不可欠なのがソーシャルセキュリティー番号であるのだ。

この番号により、言葉は悪いけど、世界中どこにても決して逃げられない、これが米国の納税のシステムだ。

だからこそ、米国人が不動産を売却してもその都度源泉徴収されることは当然ない。
毎年米国確定申告をするからだ。


でも非居住外国人の場合は、ソーシャルセキュリティー番号がない。

したがって、(言葉は悪いけど)逃げられる、且つ追いかけることができない、だから取りっぱぐれを防ぐために先に取っておこう、というのがこの源泉徴収というシステムと言えるだろう。
(番号がなければ、例えば同姓同名のヤマダタロウという人物を、厳密に特定することは不可能となるからだ。)

そういう意味で、(これも言葉は悪いけど)、2月16日から外国人は一律15%徴収しますよ、でもこれは個々の損益に応じて徴収したのではないので、文句がある人はきちんと米国確定申告をしてくださいね。そうすれば還付しますから。というのが、米国政府の非居住外国人へ対しての説明なのだろう。

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でも、、、

先ほども記したように、米国確定申告をするのは手間もお金もかかります。

1万ドルで売却したハワイ島プナの空き地不動産の場合だって、10万ドルで売却したワイコロアヴィレッジの空き地不動産だって、申告の手間暇は言ってみれば同じこと。

更には所有者の数が多ければ、、、もしそれが複数名義のそれだったなら、当然確定申告等というものは不動産に対してするのではなく、個人個人がするのであり、なのでもし1万ドルで売却した不動産がもし5人名義だったとしたら、当然この5人が全員米国確定申告に臨むことになるのです。

そうなると僅かばかりの源泉税を取り戻すために、手間暇と、米国公認会計士費用をたくさんかけてまでは、、、という人たちが出てくるのも、言ってみれば当然のことでしょう。

もちろんそのことがあるので、そのための先払いの源泉税ということでしょう。

(でもこれからは、よーく考えて決めなくてはいけません。何しろ10%から15%になるのです。州税と合わせると20%です。もし2万ドルの売却なら4000ドルです。大きいです。先払いの源泉しているから、面倒な米国確定申告はやだな、、、と、言っている場合ではないかもしれませんね。)


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ご周知のようにオアフ島では不動産の高騰が続いていて、今史上最高値とまでなっています。(戸建てだと70万ドル以上はします。)
そしてますますの今建築ラッシュです。

しかし一方ハワイ島のプナ地区では、特に空き地不動産はますます売れない状況となっています。

そんな極端な現象が起こっています。


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昔は、日本でも(1990年前後)、米国でも(2004年前後)、不動産はどこかが上昇すれば、全体も一様に上昇した時代がありました。

でも今はもちろんそうではありません。

上昇する場所とそうでない場所ははっきり分かれてしまっています。

まさによく言われるように、不動産とは場所、という言葉のとおりにです。



もしかするとこれはネットの影響はたぶんにあるのかもしれません。


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今不動産を購入する人は、そのほとんどがネットを使って探すことでしょう。


その場合、まずは金額を、数字を具体的に入力し、地域を具体的に入力しますよね。

その場合、2万以下と入力すると、2万1千のそれは候補として上がってきませんし、ヒロとケアアウとボルケーノと入力すると、どんなに良い物件でもパホアの物件は認識されることもありません。

ネット検索の特徴です。

だから名の知られている地域はますます検索されるし、そうでない地域はほぼ見られない、という現象も当然起こります。(ワイキキなどは良い例です。)

且つ売値にしても、本当なら市場価格の少し上から徐々にとしていきたいところだけど、今はネット検索に合わせて最初からこの検索されるだろう価格内に入るようにしておかないと、どんなに良い物件でもそもそも見てくれないということになるのです。


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更には、ネット検索の場合、そのあとは、写真であり動画がものをいうことになります。

良い写真が沢山あるということは、それだけ人を惹きつけることになります。
少なくても候補に上りやすいし、印象にも残りやすくなることでしょう。


だからこそ、今の時代は、そういう能力がある不動産業者こそ、大切だということでしょう。
人が良くても、最新技術を使いこないせないでは、今は困るのです。

良い写真をたくさん撮れることは、イコール、買手を見つけることにつながるからです。


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じっくりと天気の良い日を選び、良い写真をたくさん撮りMLSへ載せることは、今の時代の不動産売買には不可欠なことです。


それは安い不動産なら尚更そうなのです。

1万ドル以下の不動産をわざわざ飛行機に乗って見に来る人はなかなかいないものです。

だからこそ良い写真を撮ることは、重要なことなのです。

且つだからこそ、その前に、その候補にのぼるだろう売り出し金額でまず売りに出すことは、もっと重要なことなのです。

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今回の法律改正で、非居住外国人にとり、特に今なお評価額の低いハワイ不動産を所有し続けている方たちにとり、余計に厳しくなったようには思います。

またこれで、きっかけ、が遠のくかもしれませんね。


でもいつかは「その時」はきます。
必ずきます。
購入した以上これは避けられません。

ならば、過去へ戻れないならば、今の最善を尽くすしかありません。

今回の法律改正で、連邦源泉税は10%から15%へ変わります。
2016年2月16日からです。

一方州税はまだ5%のままです。


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疑問質問はどうか何でも訊いてください。
ともかく今できる最善をしましょう。


そして、どうか、もうこれに縛られずに、これからの人生を歩んで欲しいと願います。
少なくても、負担や、悩みから、もう自身を解放してあげて欲しいと願います。





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笹本正明
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posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:17 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却
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