2018年02月03日

ハワイ島の土地不動産の今

まだ日本にいます。
時間もあるので、そこでこの機にと、改めてハワイ島プナ地区の日本在住日本人不動産所有について調べてみました。

プナ地区の中の、ハワイアンショアーズ、ハワイアンパラダイスパーク、イーデンロック、そしてアイナロアとまだせいぜいその程度、プナ地区のほんの一部地域だけを調べただけですが、それでももう優に千人を超えていました。
もしこのままプナ地区全てを、そしてヒロ市や、ハマクア地区、いやいっそハワイ島全てを調べたら、もういったいどれだけの在日本日本人不動産所有の数になることでしょう。

ヒロ市やカイルアコナ市、あるいはサウスコハラのリゾート地域ならともかく、プナ地区です。
ヒロ市から車で南に30分ほどの亜熱帯のジャングル地域、ラバゾーンは3とか4の場所です(この島特有の、火山危険度といえば良いのでしょうか、この数字が4以上だと火災保険はまずおりません。)
そういう地域に、多くの日本人の不動産所有者が、しかもそのほとんどは土地のみの所有者が何千人も存在しているのです。

ただその中で、固定資産税を何年も滞納しているままの日本人所有土地不動産も少なからずあります。
あるいは所有者は既に故人となってしまっているのかもしれません。
もしくは固定資産税の請求先の住所が違ってしまったのかもしれません。
10年近く未納のままというものもあります。

プナ地区の土地不動産はその価格が低いこともあり、なかなか競売とはなりにくい地域です。
価格が低いということは需要も低いということです。
皆が欲しがるからこそそれに比例して値段は上がるわけですから。それが市場の原理です。
つまり需要が低く、(だから)不動産価格も低い土地不動産の場合、競売してもその経費すら賄えない可能性が高くなります。
ハワイ郡役所が競売をするわけで、その経費はつまり郡住民の税金となります。赤字となることをそうそう議会は許してはくれません。
周辺住民からの苦情や、災害防止などのため、ようやくに議会が動く日まで、おそらくずっとそのままです。
それまではずっと延滞利子はかさんでいきます。
所有者は当然税金滞納者として記録に残り続けます。

そういう土地の周辺住民からすれば、実に迷惑この上ない話です。
木々は生い茂りっぱなしで、隣家へ枯れ枝が落ち、あるいは電線を切ったりもします。
場合によっては不法投棄の温床にもなっています。
そんな土地が周囲にあると、いざ売却という際にもそのせいで、環境が悪いということで、買い手が見つかりにくくもなるケースは意外とあります。

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中にはC/oと記載された気付住所が、日本の連絡先としての住所となっている日本人所有者も何割かいます。
それは日本のハワイ不動産の管理会社(?)か何かの住所なのでしょうか。

そういう土地不動産の場合、全ての連絡は当然そのC/oと書かれた気付住所の会社へ届くことになります。
所有者の本当の連絡先は誰も知りません。
だから良いニュースも悪いニュースも全てがその気付住所先へ届くことになります。

でもそういう気付住所となっている土地不動産でも、固定資産税が滞納となっている不動産もあります。
あるいはもしかすると、その気付住所の先の会社が無くなってしまったのかもしれません。
しかし例えそうだとしても、ハワイ郡役所は所有者の本当の住所は知りませんから、当の所有者からハワイ郡役所へ連絡がない限り、このまま滞納が続いてしまうことになってしまいます。

気付住所である利点は、本人が何もしなくても良いことです。
でもそれは時に、そのまま欠点ともなり得ます。

この方法は全てをその気付住所の先に依存してしまうことです。
全ての情報はこの気付住所へ行くのです。
だからもしこの気付住所先が無くなれば、所有者にハワイから連絡が届くことは無くなります。
そして次第に税金滞納となり、抵当権が課せられることにもなります。

また、この気付住所先が良い会社ならいいのですが、中にはそうではないことだってあります。
その場合は特に、この気付住所というのは情報を管理するには、隠蔽隠匿するには正に最適な方法となってしまうわけです。
何しろ自分たちに都合の悪い、所有者には絶対に知られたくない情報を隠しておけるわけですから。
所有者へコンタクトできるのはこの気付住所の会社だけなのですから。

「ハワイの土地って固定資産税が随分安いんだね」
いいえ、そうではありません。
当該不動産の評価額が低いから固定資産税が安いのです。

例えばプナ地区のハワイアンショアーズあたりの一軒家の戸建て住宅の固定資産税は、今年間2000ドル前後くらいします。土地だとだいたい200ドルほどです。
そしてそれぞれの市場価格は戸建てで20万ドル前後、土地だと1万ドル前後というのがその多くです。尚土地に関しては、去年まではその固定資産税は年間100ドルでした。そしてそれはハワイ郡の住宅地域不動産の固定資産税では最低額で、今年からその最低額が引き上げられての200ドルとなりました。

気付住所、所有者死亡、放置、、、、。



せめて情報は自身で管理した方が良いと思います。
正確な情報を知り、良いことも悪いことも知った上で、これからのことを考えた方が良いです。

ハワイ郡役所への届け出住所は自身のものとし、そして今までの気付住所先の会社には、これからは相談に乗ってもらうようにしても良いのではと思います。
英語ということでわからない場合は、旧気付住所先に訊いてそしてアドバイスをもらえば良いでしし、何なら今度は他の会社にも、セカンドオピニオンを別のところへも訊けるようにもしたら良いのです。
その方が健全というものです。

そうすれば、何より万一その気付住所先の会社が無くなっても、あなたの不動産には影響はないのですから。

住所不明で延滞が続いてしまえば、気の毒ですが、もう手遅れということにもなってしまうかもしれません。

そうならないためにも、1日でも早く、良いことも悪いことも、どうかまずは全ての情報を自分自身で管理するようにすることです。


もし心当たりのある方は、その家族の方は、どうか気軽に「海外ロングステイ相談室」までお問い合わせ下さい。何でもお教え致します。


「海外ロングステイ相談室」ができて、今月から11年目に入ります。
でも最初の頃とはなーんにも変わってはいません。
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笹本正明

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:49 | ホノルル ☔ | Comment(0) | ○ハワイ不動産の売却
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