2008年03月07日

海外不動産の売却 #2

海外不動産の売却 #1 の続き。

最も一般的な方法は、Multiple Listing Service となるでしょう。

これは州の不動産免許を所持していて、尚且つ州の不動産協会に属している一般的にリアルターと呼ばれる人間を通じての売却方法です。

日本と違い、通常買い手は不動産手数料を負担しません。売り手だけが負担します。
リアルターのコミッションは、おおむね売買価格の4%から10%くらいです。特に法律で定めているわけではありませんので、物件の価格に応じて、あるいは各不動産会社の方針によって、このコミッションは様々です。中でも一番多いのは、6%というコミッションのリアルターでしょうか。

売り手は、リアルターと専任媒介契約をします。日本のように契約の種類はたくさんありません。全て専任専属契約です。

売りに出された物件は、不動産協会員用の特別なインターネットサイトに登録されます。(不動産協会員に与えられたパスワードでしか見ることはできません。)

買い手のリアルターは、自分の会社からどのリアルターの物件も見ることはできますので、自分の会社に問い合わせがあった購入希望者に対して、全州の物件を紹介することができます。つまり買い手は一人のリアルターと出会うことにより、全ての物件を探すことができるのです。(これもあちこちの不動産会社で探さなくてはならない日本とまったく違う点です。)

地域、金額、を打ち込めば、たちどころに同地域の売り出しが、安い順に出てきます。写真はもちろん、動画、物件詳細、広告掲示日数、担当リアルター、コミッションの%等々非常にこと細かく出てきます。

コミッションの%が記載されているのは、これは実は買い手のリアルターのためでもあります。たとえは6%のコミッションの場合、その半分の3%が買い手のリアルターに渡るのです。ですから、買い手のリアルターも4%の物件よりは、10%の物件のほうを紹介したくなるのは仕方のないことです。
売り手である所有者は、できればコミッションの低いリアルターに頼みたいのですが、このように低ければ低いなりのデメリットもあります。

また通常リアルターは、このようなインターネットサイトに登録するだけではなく、雑誌、新聞、看板等、いろいろ手を尽くして売り出しにかかります。コミッションは成功報酬ですから、売れなければ1セントにもならないからです。
でももちろん中には、そういう企業努力をしないで、サイトにUPした後は何もしないリアルターもたまにはいます。
値段の低い物件で、売れても3%じゃ、看板立てたらアシが出てしまう、そういう理由も確かにあります。12,000ドルで売り出している物件が10,000ドルで売れたとします。コミッションは6%、売り手と買い手の各リアルターが頂くのはそれぞれ3%、つまり300ドル(3万円ほど)です。そこからそれぞれ所属している不動産会社にマージンを支払い、自分の取り分はとなれば、手弁当で看板とかを出していたら、正直赤字です。
ですからこういう場合には、リアルターが買い手のリアルターも兼ねようとしたり(買い手のリアルターも兼ねたら6%まるまるですから)、いっそコミッションを上げて、その分売る努力につぎ込んだり、皆いろいろ考えます。

Multiple Listing Serviceのサイトを見ていると時々、125日目、350日目という掲示日数が横に付いている物件があります。
所有者とコミュニケーション取れているのかな、と心配になります。
とにかくこういう場合は、その物件の売り出し価格が実際に売れている近隣物件の価格と大きくズレていることが問題です。売り出し価格が高過ぎるのです。
特に現在のような不動産不況時だと、このズレは所有者にとって、本当に大きなダメージになります。
最初から、少なくても100日前にもっと的確なアドバイスをして相場の価格にしていたら、もっと早く売れていたでしょう。今になってこの値段を修正したところで、100日前に売れていただろう価格よりも既にずっと低くなってしまっているのです。

良いリアルターを見つけるコツは、正直何とも言えません。
コミッションが安ければ良いか、とは前途したように必ずしも言えませんし、結局高くても安くてもどちらにも良いリアルターもいますしズボラなリアルターもいます。
事前に金品を請求するリアルターはどうかとも思いますが、それでもきちんと売れれば、所有者から言われるがままの価格でMultiple Listing Service上に放置しているリアルターよりも、ずっとマシだと思います。
何よりも「売れる」ことが売り手にとっては肝心だからです。

大切なことは、きちんとコミュニケーションが取れていること、現状をはっきりと伝えていること、自分のコミッションの高さ(もしくは低さ)に対してその理由付けが明確であること、そのくらいです。
あとはやはりどんな仕事もそうですが、そのリアルターがどういう人物であるか、それに尽きるような気がします。

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今、LISTINGしている貴方、UP後何日経過していますか?
その間何度リアルターとコミュニケーションしましたか?
相場は日に日に落ちていっているのに、今の価格のままで本当に大丈夫ですか?

実は中には、専任契約、既に過ぎたまま、リアルターもそのこと忘れているということも、あるのです。

過去を振り返っても仕方ありません。遠い先を願っていても仕方ありません。今売れるなら、今売れる最高の価格で売りたいものです。本当はそのためにリアルターは存在しているのです。

次回は、FOR SALE BY OWNER についてです。


posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:25 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却
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