2008年04月08日

ハワイ不動産の購入:タイムシェアは投資に成り難し

不動産に限らず、全ての市場は生き物です。先の先のことは、結局誰にも予想はできません。

わかることは今、今日この時のことだけです。

ただ、、、。

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タイムシェアというものがあります。

ここ数年で、かなり一般の方にもよく知られてきています。


タイムシェアというものは、たとえば海外に不動産を購入しても、一年中そこで過ごすわけではない、行っても一年に一週間くらいだ、一口に言うとそういう人向けの不動産です。
お値段もお手ごろですし、誰もが一度は興味を持ったことあるのではないでしょうか。


一年は約52週間あるので、一つの不動産を一週間ずつ52人で共同購入するシステムです。
52人で割れば、当然かなりお安くなります。
一口300万円から500万円くらいのものが、多いようです。

ただこの価格は単純に52で割ることはできません。
誰もが行きたいシーズンは共通しています。ですから、クリスマスとか夏休みとか、人気のある週は当然その価格も高価になります。

また、これは歴とした不動産ですから、売買も可能です。

お手ごろ価格で気軽に海外に不動産が所有できる。滞在期間は年間一週間だとしても、それでもオーナーです。


たとえば貴方が250万円で平均的な1ベットルームのタイムシェアを一口購入するとしましょう。海は見えるか見えないか、価格的に微妙かもしれません。そういうごく平均的なタイムシェアです。

それは52分の1の権利です。

ですから250万円に52をかけてみましょう。

1億3千万円です。なんと超高級コンドミニアムの価格になってしまいます。


タイムシェアとしてはごく平均的価格か、少しお安めとも言える250万円でも、こうして一戸の不動産として換算してみると、随分違う印象をうけます。

そうして換算した価格を、今度は近隣の同条件のタイムシェアではないコンドミニアムと比較してみてください。

もっと驚かれるはずです。 「タイムシェア、タカイ、、、、、、」  

システム料、人件費、維持費。それが資本主義社会です。便利なものにはそれなりにコストが掛かるのです。


貴方が購入した一週間250万円の1ベットルームの部屋、近隣同条件のコンドミニアムなら5000万円くらい、おそらく今のマーケットならそれ以下でも購入できる(交渉すると)かもしれませんよ。



ごく当然の話しですが、タイムシェアという特殊なシステムを導入するということは、システム維持費、人件費等、特殊な経費が当然その価格に付加されているのです。


つまり一言でいうと割高ということです。
そしてこのことは、購入されている方も当然承知の上で、だと思います。

バラ売りのケーキと、ホールのケーキの価格差と同じことです。


人気のタイムシェア。不動産ですから、当然売却はできますし、現在のところ需要も供給もあります。

ただし、タイムシェアというシステムそのものが、現在のようにポピュラーなうちは良いのですが、もしこの先、今ほどの人気がなくなるようでしたら、どうなるでしょうか?

売却時、もともと割高な分、当然その差損は一般の不動産売却以上に大きくなるでしょう。つまり、簡単にいうと不動産としての純粋価値にしか値がつかなくなる可能性が高いということです。

システム経費分として割高だった部分は、売却時に査定の対象とならないということです。


ですから新しく売り出されるタイムシェアを見かけたとき、僕は必ずその平均的な価格に52をかけて、一戸の不動産として比較してみることにしています。

そしてその価格が近隣同程度の一般コンドミニアムの価格と比べてどれほど違っているか、それをひとつの判断基準としています。

価格の差は、すなわちシステム費、人件費、もしくはブランド費用に占める割合と、僕は判断しています。

そしてその差額は売却時の見積もり金額から、予め差し引いて計算するようにしています。


今後も永続的にタイムシェアというもののブームが続くなら良いですが、残念ながら流行はいずれ終わるもの、というのが世の中です。
まして純粋不動産価値以外のものがあまりにたくさん付加された販売価格で購入した不動産が、売却市場でどれだけ戦う力があるのか、疑問です。

余暇としてレジャーとして割り切るなら、割高なバラ売りケーキを買うことに賛成です。貴方が優雅に楽をするための「切る手間」の分、その分誰かの手間賃が上乗せになっているから割高なのです。
だから楽しむためなら、目的がそこなら、それは売る方にも買う方に、両者にとって幸福なことです。

しかし、貴方がもし売却時のことを考えて、将来の資産として、そういう気持ちも含めて購入しようとするのなら、その対象には正直成り難いもの、というのが僕の結論です。
投資には成り難し、です。


豪華なパンフレット、セミナー、ツアー、そういうものはすべて貴方が購入した不動産の価格に付加されています。

楽しむために購入するけれど、しかしできれば将来の投資にでもなれば、そういう考えをお持ちなら、できるだけ余分な付加金のない不動産を購入することが、売却時のマーケットで戦うコツです。

これはすべからく、一般の不動産購入にも当てはまることです。

時々日本の不動産会社でハワイ不動産や海外不動産を購入された方の中で、贅を尽くした接待を受けられた方、おります。

豪華なホテルでのセミナー、会社の豪華な応接室で契約、現地で遊行三昧の接待、しかし残念ながらそれはサービスではありません。

きちんと貴方の不動産価格に付加されているのです。



海外不動産をご所有の方、貴方はご自身の不動産の「純粋価値」がいったいおいくらかご存知ですか?


















posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:41 | ホノルル ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入
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