2008年04月22日

ハワイ不動産の購入:リースホールド(借地権)編

ハワイのリースホールド(借地権)不動産の盲点


きっと今、ハワイの借地権付コンドミニアムの所有者のあなたは、昨今の借地料の高騰に頭を痛めていらっしゃることと思います。

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古くからのオーナーさんは、購入当初は固定借地料だったので非常に安い借地料で済んでいたのです。

しかし、固定借地料の期間が過ぎ、変動性に変わる頃、2,3年前位から一気に100倍の借地料に跳ね上がってしまった、そういうオーナーさんも少なくないことでしょう。

それでもまだまだ借地期間は残っていますから、これからも毎月毎月、固定資産税や各種経費の他に、この急騰した借地料を支払い続けなくてはいけません。

どうしようもなくなり、とうとう「売り出し」にかけることにします。
しかし折からのこの不動産不況の中、ましてやそういう高額の借地料がネックとなりなかなか売れません。
それでも、支払いは毎月発生し続けます。




リースホールドは本来とても便利なシステムでした。

ハワイのような四方を海に囲まれた溶岩台地で、おまけにその特殊な歴史から、もともと開発用地が極端に不足した場所ですから、このようなシステムを導入せざるを得なかった背景はよく理解できます。

しかし日本の年金システムがそうであったように、このリースホールドのシステムも、導入時の人々だけが恩恵を受けるようにできています。

そして1960年代のリースホールドというシステム導入後から今40年が過ぎ、やがて綻び、その弊害が目立つようになってきています。



リースホールドは、衰退したサトウキビ産業の後需要としてその用地を地主から借り、コンドミニアム、リゾート用地として各地で開発しすることから始まりました。

有名なビショプ財団に代表されるハワイアンの大地主らが貸し出したワイキキやハワイカイなどのホテルやコンドミニアムは、今でもそのほとんどが借地です。


借地期間が終わると更地にして地主に返還、もしくは建物ごと返還、そういう条件が借地権付不動産にはあります。


最初の方は良いです。
借地料は非常に安く抑えられたまま数十年間固定されています。
ですからその間不動産が値上がりしても借地料にはそれが反映されませんから、その分好条件で売却もできたのです。

しかしその後数十年後の更新時から、借地料は変動性に変わります。

更新時の評価額に応じてですから、いきなり100倍に跳ね上がる場合もあるのです。
特にハワイは2,3年前にあの不動産バブルがありましたから、評価額は今でも高額のままです。

跳ね上がった借地料に反比例して、残されたリース期間は僅かです。

不動産はローンで購入する人がほとんどのアメリカ。あと残り10年の物件にローンがおりることはまずありえません。


つまり売れないということです。

しかしその間もあなたは高い借地料を毎月支払い続けるのです。


ですからリースホールド物件を購入する場合重要なことは、単純に物件価格ではありません。

現在の地代はいくらか?次の更新年度はいつか?そしてそれは地主から買取ることが可能なリースホールド物件なのか?


たとえ無理をしてでも、いずれ時期をみて所有権を購入する、そういうつもりでリースホールド物件を購入してください。

そのためには同タイプの物件の所有権付き物件の金額も調べておいてください。

その金額が余りにも高額で、この先も手が出ないだろうと判断した時には、いくら安くてもその同タイプのリースホールド物件の購入も止めましょう。必ず後で苦しむことになります。


決して目先の売出価格だけで、借地権付不動産を判断しないでください。







posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:25 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の購入
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