2008年04月28日

ハワイ不動産の売却:公示価格と路線価

ハワイ不動産の売却のご依頼を頂く際、ほとんどの方から、「公示価格」や「路線価」はいくらですか?その地域は今一坪いくらですか?という質問を受けます。

でも、、、、ハワイには公示価格も路線価もありません。

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ハワイと日本、いろいろ異なることがあります。

たとえばハワイでは、土地を整地して、水道電気などインフラを引き込んでから売り出すということは余りしません。

高い木々が生い茂っていても、傾斜や穴ぼこがあっても、そのまま売り出されています。

ですから電気などは建築時に改めて引き込まなければなりませんし、水道は元々ない、そういう地域も珍しくありません。

それから日本と違い「分筆」というものはありません。ですから一区画の広さは日本の常識を超えています。
ほんの1ブロック違うだけでも、樹木の生え方、土地の傾斜、景色、環境、はまったく違っていることもよくあります。

ですからプロのリアルターがアドバイスする売り出し価格も、たとえお隣同士であっても当然違ってきます。



ハワイには公示価格も路線価はありませんが、税務署が固定資産税を徴収する際に定める評価額というものはあります。

その場合、特に土地に関しては同地域の同面積の区画は基本的に皆同じ金額になっています。しかし現実の売買にそれは反映されませんし、先程の説明のように同じ評価額だから同じ条件、同じ価格ということにはなりません。
3年ほど前の米国不動産好景気の時は、その評価額の数倍の取引という区画もありましたし、また今のこの不況時はその反対に数分の1以下での取引が普通となってきています。

どちらにしてもこの評価額は日本の路線価とは意味合いがまったく違うものです。少なくともこれを基準に売買を決める人間は好況期にも不況期にもおりません。逆にこの価格が高いと毎年収める固定資産税の額が高額ということで、敬遠される要因にはなります。


ですから、同じ税金を払っている区画であっても、隣近所に良い家が建ったり、木々が少ない区画であったりすれば、当然購入希望者は増えますから、リアルターは高めの売り出し価格をアドバイスしますし、その逆も然りです。


それでは「売却時」は、ただリアルターのアドバイスだけを頼るしかないのか?

自分なりの基準、それを考える指針のようなものはないのか?

それはそうです。もしもあまり良くないリアルターにあたったら、どうしたらいいのか、、、。そう思ってしまいますよね。



MLS(不動産売買のための共通データベース)には、現在の売り出し、契約過程、売却済み、それぞれ分かれて記載されています。そしてその情報はとても詳細に記されています。

ですからたとえば現在の売り出しのところを見て、売出期間121日と書いていたら、MLSに載せてから既に121日経過の物件ということで、そこまで長期間売れずに残っているということは、つまり売出価格そのものが現在の市場とかけ離れていると判断しても良いかと思います。

また売却済みを調べて、(売出していた価格と実際に決定した売却価格が載っています)この半年間に同地域でどれほどの売買件数があったのか、実際に売却までこぎつけた区画はどういう価格帯が主だったのか、そういうことも調べることができ、そういうことに基づき客観的に売出し価格を決めることも可能です。

またリアルターは過去の市場のデータはもちろん、近い将来その地域には何が起こるのか(例えば水道が引かれる、逆に電気の供給が制限される等)を事前につかんでいることがあるので、だとしたらよりその地域に根ざしたリアルターの方がもっと正確な情報とたくさんの地元の顧客をつかんでいる分、より好条件であなたの大切な資産を取り扱うことができやすいということも考えておく必要はあるかと思います。



つまり路線価や公示価格がない分、ハワイの不動産売買はリアルターとの関係が最も重要になってくるのだと言えると思います。

日本語ができるから、名の知れた大手会社だから、それだけで判断することはなく、(日本語ができるだけ、膨大な物件を扱っていて小さな物件は埋もれがちになりやすい、ということもありますので)、どういう情報をあなたにもたらし、具体的にどういう方法で売買をするのか、是非ともそこを大切にしてご判断下さい。

203日、175日、ただ掲示されたままのあなたの大切な資産がMLSに載っています。

経過説明はありますか?
現在の市場説明はありますか?

そうしている間にもあなたの近隣の区画は、あなたより先に買い手が決まっていくということもあるのです。



posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:58 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の売却
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