ハワイ不動産 その現実＃１

　　

写真の場所は、実はハワイです。

普通私たちがイメージするハワイは、海とか空とかホテルとかそういうものですよね。
でもこれもハワイです。ハワイに不動産を所有している人の土地です。数年前に購入して、それっきり行ったことも無いそうです。不在地主、それを良いことに不法投棄の山です。
この度お役所から廃棄物撤去命令の手紙が届きました。英語の手紙、実は何度か届いていたみたいです。でも読めないし、それっきり。今度のものは裁判所の印が押された真っ赤な目立つ手紙です。最後通告です。何日以内に撤去しなさい。もし期日までに出来なければ一日につき５００ドル罰金を課します。

これが当相談室に寄せられた今回の相談依頼です。

さあどうしましょう？
まず初めにお役所宛に手紙を書くことにしました。手紙といっても普通の手紙ではありません。正式な嘆願書です。
期日が切ってありますので、できれば作戦を練り実行する猶予が欲しいのです。その間罰金徴収の執行を猶予してください、それを最初にお願いすることにしました。
当所有者はこの土地を訪れたこともなく、もちろん投棄物に何ら関与しておりません、、、、、しかし法律により、全ての土地には所有者の管理責任、義務があることは理解しております、、、、
要求と譲歩を織り交ぜながらです。まず当初の目的は期日延長です。逆ギレ手紙を書いても、グチ手紙を出しても意味ありません。起こってしまっていることは既に起こってしまっているのです。そして所有者管理義務責任という、何とも理不尽な法律までそこにはあるのです。

ナンバープレートを全て調べて、車の持ち主を探し出しますか。それとも裁判所に異議申し立ていたしましょうか。

ところでこの方、売却をお考えとのことです。
でも今まで売り方が分からないまま放置していたということでした。

やれやれ、車２０台、、、、。

ごみ溜めになる前にさっさと売ればこんなことにはならなかったのに、、、とはもちろん気の毒でとても言えません。
よく株は紙切れになるけど土地は最悪残るからねというけれど、しかし土地は残るからこそ、こういう問題も起こり得るのですね。まして外国の土地ですから、なかなか行けません。

嘆願書の返事をぼーと待っているわけにはいきません。まずはいろんな業種の人たちからたくさんの情報を集めることにします。例えば弁護士を雇い訴訟をやったらどうなるか、それからもちろん廃棄物処理業者何社かとそれから車専門の引き取り業者にも見積もりを依頼します。（同じ事やるにも同業者だと同じ様な見積もりになりがちなので、念の為です。）それにこの地域の不動産業者に連絡して売却についても調べましょう。最終目的は、売却、それも所有者が少しでも得になるように、です。もし裁判して勝っても、訴訟費用が売却金額を超えるようでは意味ありませんから。

ハワイ、現実はもちろんいろいろなことが起こります。
話しは明日に続きます。

ハワイ不動産 その現実＃２

ハワイのお役所で嘆願書が認可されました。

約２ヶ月執行が猶予されました。言ってみるものです。



それから車専門の引き取り業者から見積もり届きました。
知り合い価格適用してくれました。
思った以上に良心的な値段に、ひとまず安心と感謝です。（車にタイヤが付いていたらもっと負けてあげれるんだけど、、と言ってくれるウイズリーに、また感謝です。）
何でもこの廃車を良い金に替えるツテを見つけたようです。こちらとしてもこの価格で引き受けてくれてウイズリーにも喜んでいただけたら、嬉しいです。

ただし、もちろん今週一杯他の依頼している見積もりは待ちます。ビジネスですから。それを期限にゴーです。
タイミングがずれてもしウイズリーに他の仕事が入って、こちらの猶予期間を超えても困りますので。

次は支払い方法の交渉です。希望は、半分前払い、残金は完了後。
これで決まれば御の字です。

売却、支払い、よしできるだけ全てを同時に進めてみましょう。
今週末所有者と打ち合わせをして、業者見積もり詳細を詰め、そして売却金でこの費用を賄えるように、そしてプラス金が所有者に入るように、進めましょう。

ところで、
もちろん、裁判はしません。（１００％負けるそうです。）
それからナンバープレートから捨てた人をも探しません。（お金持っている人、こういうところに捨てないでしょう。だから探しても探すだけ支出が増すだけです。）

ハワイ、現実には本当にいろいろなことが起きます。
海外ロングステイ、様々なことが起こります。

でも、必ず解決の方法はどこかにあります。

話しは、更に続きます。

ハワイ不動産 その現実＃３

この廃車の山が、、、、

　　

廃車の山がきれいに消えてなくなりました。
実はまだ着手金、払っていません。でも２０台の廃車が、きれいになくなっています。

　　　

昨日、契約書兼請求書が正式に送られてきて、それを今回の依頼人に渡したばかりです。
依頼人はアメリカの銀行口座を持っていませんので小切手をきることができませんし、業者は海外送金を受取る手続きの方法を知りません。
そこで日本の金融機関で発行するマネーオーダー小切手の作り方を依頼人に伝え、契約書に署名し、マネーオーダーと一緒に至急送ります、とウイズリー（業者）に伝えたところ、、、、天気も良いので今日全てやってしまったよとの嬉しい報告が返ってきたというわけです。
それで明日中に残った細かいクズを全てきれいにし、ついでに大きな木なんかをブルドーザーでひっこ抜いておきますよ、ついでに土地均しておいてやるよ、うん、明日も天気良さそうだから、作業は全て終わるよ、とのことです。

また着手金すら支払っていません。契約書に署名すらしてもらっていません。
こういうこともあるのですね。
しかもついでに整地までしていただき、依頼人売却をお望みですから、これで却って通常より良い条件で売出できます。十二分にこの廃棄物処理費用の元が取れます。

良い風が吹いています。

改めてウイズリーに感謝です。改めて協力してくれた仲間に感謝です。改めてお天気に感謝です。そしてこういう機会を与えてくれた依頼人に、改めて感謝です。

着手金のマネーオーダー送りました。裁判所に報告完了しました。そして売出開始しました。
実はもう既に現地の不動産業者を通じ水面下で幾人かの買主候補を見つけておりました。それで次の日曜日その人たちを案内します。
見違えたこの土地を見て、どんな顔をするのか見てみたいです。

ウイズリーには話してあります。次の週の初め、残金のマネーオーダー送るからと。
できればこの日曜日に買い手を決め、その上で依頼人に最後のお金お支払いしていただこうと思っています。恐らく決まるような感覚があります。

でももちろん駄目な場合もあります。その時は、正直に依頼人に伝え、とりあえず残金だけウイズリーに支払ってもらうつもりです。

日曜日の案内は現地業者に任せ、僕は今日からその次に案内する買い手の候補を探しておきます。日曜日に決まれば無駄になります。でもそうやって準備をすることが次に繋がります。そして実は無駄にはりません。次の依頼者、その次の依頼者のために、そうやって動いていることが、実はそれが財産になるのだと思っています。

今回の嬉しい誤算は、本当にハッピーです。
心から皆に、そして自然に、感謝です。

ハワイ、いろいろなことが起こります。
そしてあの空気があの太陽があのそよ風が、それを幸福感で包みます。

話しは更に続きます。

ハワイ不動産の現実 <契約編>

海外ロングステイ相談室に新しい依頼です。

ハワイの不動産の売却に関してです。

数え切れないくらいやっております。

したがって今回もすんなりとことは運ぶ、、、、予定でした。

しかし結果的に言いますと、今回のは売却はできない物件でした。
買主がなかなか現れないとか、売買金額が折り合わないとか、そういう理由ではなく、売ることができないそういう特殊な物件でした。
所有者なのに勝手に売ることもできない、そういうことも稀にはあるのです。



依頼人はある日本の不動産会社から、今から２０年ほど前ハワイのコンドミアムを購入しました。
そしてそのコンドミニアムをすぐに賃貸にまわすことを決めました。定期収入を得るためです。

以前にもこのブログの中でご紹介しましたが、ハワイは慢性的な賃貸物件不足地域なのです。
それに加えて圧倒的な観光客の数ですので、一層賃貸物件の需要の高い稀有な地域なのです。
ですから、購入したコンドミニアムを賃貸市場にまわし、副収入を得ようとするその行為は、とても利にあっていたことなのです。

依頼人は購入した不動産会社と賃貸借契約を結びました。
正確にはその不動産会社の現地法人とです。しかしここから少しズレが出てきたのです。

通常はどこかの不動産会社から物件を購入したら、現地で新たに管理会社を探すか、もしくはその不動産会社の管理部と管理手続きを結びます。
言葉や法律等の不都合がありましょうから、現地の日本人不動産管理会社と管理契約を結んでも良いです。ただこの依頼人の場合は、購入した不動産会社と管理契約ではなく、賃貸借契約を締結したのでした。

管理契約は文字通り所有者に代わり、煩雑な管理手続きの一切をすることです。ですから不動産の権限そのものには影響はありません。
それに比べて賃貸借契約はある一定期間、所有者としての権限そのものを、その会社へ賃貸借するということです。もちろん売買等はできるわけではありませんが、所有者自身もその契約期間は売買することは当然できません。



まず依頼主の不動産について登記されている記録をエスクローに問い合わせ、同時に登記所から登記書類を取り寄せました。
結果、まず物件はフィーシンプル（所有権）ではなく、リースホールド（借地権）でした。ハワイでは一般的です。
そして問題の賃貸借契約は２００５年の１２月３１日までで、ただしその後は双方の合意により延長できるとありました。「よし、これなら大丈夫」と思い、早速ハワイの同地域に詳しいリアルターに連絡をして、リスティングの用意をしました。昨今は特に、決めたら即動き出さないとマーケットは悪くなる一方です。

あいにく依頼主は、所有者ですが鍵を持っていません。（管理契約ではなく、賃貸借契約をしているのですから当然といえば当然です）しかし内覧しなくては、はっきりとした売出し価格はつかめません。

そこでコンドミニアムのマネージャーの連絡先を調べ、これこれこういう理由でリアルターを向かわせる旨を電話で伝えます。こちらは所有者から委任状を頂いております。正当な権限です。

ところが彼の返事は「ノー、内覧はできないよ。第一このコンドミニアムに君たちが普通にリスティングできる物件は一軒もないよ。それでもコンタクトしたいなら、まず東京のオフィスを通してくれ。」ということでした。
調べてみますと、このコンドミニアム一棟まるごと、依頼主が購入した不動産会社の現地法人が全所有者と賃貸借契約を結んでおり、しかも過去の売買履歴が一つもない、非常に珍しいコンドミニアムです。

おそらく全所有者が日本人で、その全員が依頼主同様その日本の不動産会社から購入し、そして賃貸借契約を締結したのでしょう。
しかし、契約は既に切れているはずです。２００５年で一区切りのはずです。

たとえその後合意により延長されるといっても、延長期間に関してはハワイ州の法律で、４５日前に文書にて告知すれば解約可能なはずです。
とすれば、件のマネージャーのせりふは違法です。


早速その日本の不動産会社の担当者に連絡をしました。しかし、ただ今会議中です。申し訳ございません。とか、本日終日外出中です。何度連絡してもそういう返答です。
でも繰り返し、電話、メール、ＦＡＸと入れ続けます。根比べです。こういう仕事をしておりますと、この様な応対には結構慣れているのです。

ただ、あのマネージャーのやけに自信たっぷりな声に一抹の不安を感じていましたので、もしやと思い、追加登記された要項がないのか、同時に念のためエスクローを通じて探してもらうことにします。

アメリカでは、付帯事項、追加登記、そういうものは珍しいことではありません。何しろ契約の国です。

イチローもマツイも分厚い契約書にサインしたように、どんなものでも、書面にし、契約にしてしまうお国柄です。

予断ですが、「聖書」、新約とか旧約とか、その約は「契約」の約です。
あれは神様と人間との契約事を記した書面なのです。つまり我々日本人と違い西洋では神代の頃から、契約というものが一般化された社会なのです。
日本人の「まあまあここはナニで、アレしときますから」いう意味不明な暗黙の了解は一切通じない国なのです。
本当に注意しましょう。

もう一つ予断ですが、例のサブプライムローン問題も実はこれに関連します。
サブプライム、つまりプライムではない貸付信用度の低い人たちを対象にしたローン、これを申請した人の多くは、実は移民です。メキシコや中南米からやって来た人たちが圧倒的多数でした。
そして共通していることは、契約書を読めないのです。だからリアルターやブローカーに言われるがままに、内容も理解しないままに署名し、あとはこの有様です。苦労の末やっと手にした我が家を、一瞬で失いました。


依頼人と不動産会社が締結した賃貸借契約の付帯条項見つかりました。

きちんと登記されていました。

探すのに時間と手間、相当かかりました。もしかしたら、他にも別途事項あるかもしれません。
でもいったいどれほどの数の別途事項があるのかは、結局当事者間でないとわかりません。

その内容は、僕が今まで見たことがないくらい、専門的な知識を駆使されてつくられた、とてもスマートで、そして非常に腹の立つものでした。



長くなりましたので、この続きはまた明日お話しします。

ハワイ不動産の現実 <契約編> 後編

ハワイ不動産の現実 <契約編> の続き


付帯事項には「賃貸借契約は２００５年１２月３１日まで、しかしその後は自動的に２５年更新される」とありました。

また「更新期間中、借り主は書面による通知で解約できるものとする」とも記されていました。

そして「２００５年１２月３１日以降、貸し主（所有者）はそのリースホールド権を売買することが可能になるが、購入希望者に関しては、借り主は拒否権を保持し、また新たな所有者になったものは、同契約内容の定めに従わなくてはならない」とあります。

ペリー以来の内容です。

つまり、依頼人には解約の権利もなく、売買しようものにも、その不動産会社が認めた買主にしか売れないということです。

しかもこのリースホールド権は２０３２年で終了なのです。

つまり２０３０年１２月３１日、晴れて自由の身になっても（もしくは一方的に不動産会社から解約される場合もありますが、そうされたら、そうなるだけの理由はあるでしょうから、その場合もっと悪いことになっているでしょう。）、あとたった２年しか残っていないのです。

たった２年のリースホールド権を購入する奇特な人は、残念ながらどこにもいません。



依頼人には、その詳細を包み隠さず全て報告しました。
残念ながら僕にはこれ以上何もできないと。


「私はそういう付帯事項のことなど何も知らない、わからない。あの不動産会社の担当者はとても親切な良い人だった。何とかならんのか」

大変お気の毒ですが、残念ながら何ともなりません。
ご本人の署名は、はっきりとその付帯事項に記されています。
そしてそれは、米国大使館にてご本人が宣誓し、認証された署名です。
ですから、その内容を私は知らなかった、では当然済みません。
親切な良い人であるはずの担当者は、僕からの度々の電話にもメールにも一切、お出になられることはありませんでした。


「売却」、できる方法は、恐らく一つです。

それは、その不動産会社に購入してもらうことです。

恐らく相場よりもかなり低い金額でしょう。
それでもゼロではありません。
残念ながら賃貸借期間が終わってからでは、購入者の見込みは絶望的です。
何より依頼人は今７１歳なのです。

その不動産会社に購入してもらうにしても不安材料はあります。たとえ依頼人の代わりに僕が交渉しようとしても、結局避けられて、直接依頼人に、、、ということはやはり考えておかなくてはなりません。

何しろ、こういう契約を平気で結ぶ会社です。たとえ自社にて買い取る場合でも、どういう付帯事項をつけてくるか、正直疑っております。
僕よりも、依頼人と直接交渉する方を選択する可能性が高いと思っています。

ですから、依頼人には、くれぐれも言っておきます。たとえどういう良い人が現れようが、もし連絡があった場合には、必ず僕に一報してください、と。



日本は本当の意味の契約社会ではないように思います。
就業規則もろくに知らない会社員も少なくありません。
労働に関する義務も責務も知りません。

超過労働や残業手当のカット、有給休暇もまともに取れません。

こういう場合アメリカでは当然裁判が起こります。それは特別な裁判ではありません。ごく日常のひとコマなのです。

書面にしたものが全てです。署名されたものが全てです。
それが契約社会です。

ですから裏を返せば、その書面を専門知識と語学力をもって解析すれば、相手のワナにみすみす落ちることは避けられるはずです。

何しろそこは日本と違い、目に見えるものが全てという、本来とても分かりやすい社会なのですから。



今から、アメリカの不動産を購入しようとする方、あるいは売却しようとする方、宜しければご一報下さい。

もしくはお近くの専門家のアドバイスを聞きに行ってください。

くれぐれも、決して、「まあ、いっか」で署名はしてはいけません。


海外ロングステイは本当に楽しいものです。

しかしこのような海外不動産にまつわる不幸な話しが、この業界全体を駄目にし、せっかく希望を抱き海外に行こうしている方々の夢に水を差します。


署名をする前でしたら、間に合います。
必ず専門家のレビューを受けてください。



当海外相談室でもご相談を受け付けております。
セカンドオピニオンとして、少しでもお力になれば幸いです。


決して、これ以上こういう不幸な人を増やしてはいけません。


　　　　　　　　

海外相談室ＨＰへはここをクリックして下さい。

ハワイ不動産の営業マン

社員の離職率が高いと言われている不動産業界。

海外不動産業界も然りです。

毎月のようにたくさんの社員が入れ替わる会社もあります。



だから今日あなたとお話したハワイ不動産の営業マンは、つい先週入社したばかりの人だったのかもしれません。

会社にマニュアルがありますので、誰でもある程度、お話しはできるのです。


でも海外ロングステイは本来オーダーメイドなものです。

不動産ひとつにしても、コンドミニアムが合う人、戸建が合う人、ホノルルが向く人、マウイを勧めたほうが良い人、まちまちです。

お客様の大切なセカンドライフです。

やはり知識が豊富で信用の置ける営業マンやアドバイザーに相談して、お客様自身でも気付かなかった「本当に求めていたロングステイ」を見つけたいものです。


営業マンの中には、とても人当たりの良い、でも本当は「ただ口だけがうまいだけ人」いますね。（これは何も海外業界に限ったことではありませんが）

こういう人の特徴として、実は専門的な質問には答えられないというケースがあります。

その証拠に、何か質問してみてください。
決まって返ってくる答えは「いろいろな場合がありますから」です。

はぐらかされて誤魔化されてはいけません。
逆に「では、いろいろな場合とは例えばどういう場合のことでしょうか？」と聞いてみましょう。
恐らくその口のうまいだけの営業マンには答えられません。


そもそも、新人にしてもベテランにしても、営業マンは本当に自分の頭でお答えしているでしょうか？

驚かないで下さい。

海外旅行経験ですらパック旅行でハワイに１、２度行ったことがあるくらい。
専門知識どころか、そもそも英語、まったく読めない話せない、そういうハワイ不動産会社の営業マン、それが大多数、それが実態なのです。

いっそあなたの知識、少し彼らに分けて上げてください。

ハワイサブディビションのアソシエーション（前編）

ハワイ島のプナ地区、その昔サトウキビ畑として日本の移民が暮らした町です。

そこはワイキキやカイルアコナのようなリゾート地とは対極にある、今でも古きハワイが色濃く残る田舎町です。
そして最近インディージョーンズ最新作のロケ地にもなったほどの、つまりたくさんの原生林に囲まれたそういう地域です。

手のかかったリゾート地ではない分、価格もお手頃なせいで、近年ハワイ版田舎暮らしの地として日本人ロングステイヤーも数多く暮らす地域でもあります

　　



これはそのプナ地区のＨＢ地域に居を構える日本人ロングステイヤーＤ氏のお話です。

今尚未解決なこの全ての問題は、Ｄ氏の隣人が元凶です。
隣人といっても家があるわけではありません。
写真のように鬱蒼と樹木が生い茂るこの空き地主のことです。
Ｄ氏はその樹木の被害に頭を悩ませているのです。

Ｄ氏は隣人のことを知りません。面識はありません。
だからインターネットを駆使し、Ｄ氏は隣人の住所を調べます。
そして手紙を出します。
しかし何の返事もありません。
ますます手は限られてきます。

そうこうしている間にも植物はまるでジャングルの様相です。早いところ何とかしなければ、本当に木々は倒れて来そうです。




このＨＢ地域はプナ地区の多くのサブディビションがそうであるように、農業地地目として登記された地域です
だからインフラはありません。
水や電気は自ら引き込まねばなりません。
そして何よりこの地は自治組合（アソシエーション）が存在しません。

実はこのことは特にハワイ島（ハワイ郡）ではとても重要なことなのです。

日本で自治組合というとマンションの管理組合のようなものをイメージすると思いますが、あちらではアソシエーションというのは郡や裁判所から正式に認可された公的な機関です。
いざとなれば所有地に抵当権をつけることもできます。
いわば小さな政府であり、本当の意味での自治会です。


そしてその運営は地域に住まわれる方だけで、ほぼボランティアで運営しています。いわば第３セクターと同じです。

不動産を所有する人たちから会費を集め（会費といっても、これも裁判所で決められた所有者の義務です。だから任意ではなく強制です。）分譲地規約や道路舗装（もしくは未舗装道路の整備）をつくり、少ない予算で住んでいる住民の暮らしを出来る限り向上させます。
当然限られた予算ですから、リゾート地のそれのように目に見える設備投資は到底出来ません。
未舗装を舗装にするだけでもあと何年掛かるか、そういうレベルです。
では会費を上げれば良い気もしますが、そうするとほとんどの住民は真剣にそこを離れて少しでも安い会費のサブディビジョンを捜すことを考えるでしょう。

そこの地元住民たちの多くは決して経済的には豊かとは言えないのです。
田舎暮らしを求めてそこでロングステイする日本人オーナーとは違い、彼らにとってそこは別荘地では当然ありません。
極論を言うと、そこしか住む場所がない人たちなのです。

だからもしアソシエーションの会費が年間たった１００ドル（一万円程度）でも値上がったら、本気で引越しを考えざるを得ない人たちがそこで大勢暮らしている、そういう地域なのです。
経済レベルはサトウキビの時代と何ら変わっていないエリアなのです。


悪いことにこのＨＢサブディビジョンにはハワイ郡に公認された自治組合（アソシエーション）がありません。

道路は未整備の未舗装で、当然規約は何もありません。
負担する会費も無い代わりに、こういう場合苦情を伝える機関もないということなのです。



Ｄ氏と僕は、このＤ氏邸の建築時知り合いになりました。
その時あった別のトラブルを通じてです。（でもそれは幸いなことに解決済みです）
正直言ってＤ氏と知り合った時おせっかいなのは百も承知で、このような地域で家を建てることは止めさせようと思いました。
でも、このＤ氏なら大丈夫かな、そう思えたくらい、この方はバイタリティーのある方でした。

現役時代パイロットをされていたので英語力ももちろんですが、それ以上に“生存力”の強い方なのです。

だからＤ氏でなければ、例え建築の途中であっても、この地に居を構えることは普段なら猛反対しています。
後日必ず問題が起こるからです。
そしてそれを解決させることは非常に困難なのです。


小さな政府である自治組合の存在が大きいハワイ島では、逆に郡の力が弱いのです。
だからこういうアソシエーションがない地域で一旦こういう問題が起きてしまうと、解決することが非常に難しくなってしまうのです。


最初に弁護士宛に手紙を書きます。

弁護士からの返事

Ｄさんへ
まず、本件のような問題はハワイでは度々起こりえることです。しかしその解決は簡単ではありません。ハワイ郡は通常このような場合、具体的な被害、危険が起こらない限り関わりません。そして郡は恐らく、直接当人同士で解決してください、と説明するでしょう。しかし先方は理解しないでしょう。したがって唯一つの方法としては訴訟を起こすことが考えられます。ただ、裁判所では隣地の落ち葉が流れ込んでくるという理由では本申請を受理しないかもしれません。しかし隣地の枝が、敷地内に入り込んでいるとか、著しい被害を与えている場合には話は別です。まずは、ハワイ郡よりの返答を待つことも肝要かと思います。その後、直接本人に手紙を出す場合、もしくは法的な手段をとる場合には当事務所に連絡下さい。
もし訴訟を行う時には、第一にそれが具体的に重大な被害を被っていることを立証する必要があり、それができるかどうかが重要です。それを前提の上で当事務所が訴訟を行う場合の費用は２,０００ドルからとなります。
ハワイ州弁護士



今度は郡公共事業部部長宛に手紙を出します。

郡への質問

ハワイ郡公共事業部御中

隣人の件ですが、所有地の管理を怠り、木々は長々と生い茂り危険極まりないです。
現に落ち葉は我家の雨樋を塞ぎます。
しかしながら当分譲地には相談できる公認の管理組合がありません。
したがいまして本件の解決につきご相談いたしたくお手紙申し上げました次第です。

郡からの回答

Ｄさんへ
本件は私的なことと判断します。したがいましてＤ氏と近隣住民との間で解決されるべきことと思われます。Ｄ氏の場合は弁護士を通じての法的解決されることが望ましいかと思われます。
ハワイ郡公共事業部部長




今、Ｄ氏は思案中です。隣人に対して訴訟を起こすかどうか、です。




僕は今週Ｄ氏と会い、この件の相談を受けました。

Ｄ氏はなかなか決心が付かなくて、とても困っているとのことでした。

僕にしても同じです。結論はなかなか出ていません。本当に難しい問題です。


今日で話しを聞いてから２日経ちました。今でも思案中です。アイディアは何も浮かびません。


本件で訴訟を起こしたとしても得るべきものはないだろうと思います。そして恐らくＤ氏もそのように考えています。

では、いったいどうしたら良いのか、それがまったく考え付きません。


難しい問題です。


週末にかけてじっくり考えてみようと思います。


来週もう一度Ｄ氏と会います。

それまでに、何か方策を考えてみます。

実に難しい問題です。

ハワイサブディビションのアソシエーション（中編）

 前回の続きです。

週末いろいろ考えてみましたが、残念ながら良いアイディアは浮かびませんでした。

でも手をこまねいているわけにはいきません。

ですからこういう時は、まずは出来ることから始めます。

手紙出してみることにします。
苦情の手紙ではありません。「土地を買い取りたい」という手紙です。
「売って欲しい」という内容なら、もしやと思ったからです。 

もちろんそれだけでは不十分です。

ですから考え付くことは全てやっておこうと思います。

 

まずは整地もしくは伐採の見積もりをとってみます。
 プナ地区の他のサブディビションで何度も一緒に仕事をしたことのある優秀な業者がいます。

ですからこの土地の樹木の伐採に関して何パターンかで見積もりを依頼してみます。
持ち主と話し合いになった場合、もしくは本当に買い取ることになった場合、その参考になります。 
 

業者からの回答

 
久しぶり。我々はとても元気だよ。そっちはどうだい、万事うまくいっている？

 早速昨日ＨＢ地区に行ってきました。

Ｄ氏の家はとても素晴らしいですね。
庭の手入れも良くされていて、あっそうだ、もし良かったらチップをプレゼントしましょうか？
必要なら遠慮しないと、Ｄさんに言っておいてね。

オーケイ、問題の土地についてですが、君のいう所有者名に間違いはない、念のためこちらでも少し調べさせてもらったよ。

固定資産税を５年間滞納しているね。
それから土地は買ってから一度も手入れされていない。
まるでジュラシックパークだね。ジャングルだよ。

これだけ樹木があると、伐採するには相当手間かかるね。
でも隣接している家がＤ氏だけで良かったよ。
両側塞がっていたら高い木は全てクレーンを使わなくてはいけないからね。

それだとコストも掛かるしね。これだと空き地側に倒せるね。

１、Ｄ氏敷地境界線から４０フィート（約１３ｍ）分の樹木のみ伐採した場合。
特にＤ氏の家に近い樹木の伐採には安全上の理由からクレーン車を使用する。
尚特に高い７本の木は今後Ｄ氏邸に多大な被害を与える可能性があります。
見積り額は＄９,８７５です。

２、１に撤去を付け加え、切り株等には除草剤を使用し完全伐採を行なう場合。
見積もり額は、＄１７,４００です。

３、土地全ての大きな樹木を伐採する場合。
切り株等には除草剤を使用し完全伐採を行なう。
見積り額は、＄２６,０００です。

４、３に加え、小さな木々も全て撤去する場合。
見積り額は＄３８,０００です。

調査した時、近隣の人に会ったよ。向かいの人だよ。

彼もこの土地の樹木の件でひどく迷惑していて、やっぱり前に手紙を出したようだよ。返事は無かったみたいだけど。

それから今回の工事で彼の敷地内の通行を私に許可してくれたよ。

とりあえず、マハロ
マイケル


 思っていた以上に高額な伐採金額です。

それだけ樹木が生い茂っているということです。

何度も仕事していますので、多少の値引き交渉は出来るとは思います。
それでも随分高額です。

でもこの金額は現在ＭＬＳに掲示されているこの辺りの土地の売却希望金額と同じくらいかそれ以上の金額です。

土地の金額とその伐採費用、同じか後者の方が高額ということです。
やれやれです。（安い土地というのはあとあとお金がかかるのです、やはり、、、。）

 

もう一つ、マイケルが教えてくれた固定資産税滞納の件について調べてみます。

なるほど確かに５年間滞納してあります。

そして抵当権も既に付いています。購入してから１０年が経過しています。

最初の５年間はきちんと支払われていたのに、５年前からそれがぷつりと途絶えています。
何があったのでしょう？

普通に考えてみると、引っ越してしまい新しい住所を単純に届けるのを忘れているということでしょうか？

もちろん行方不明ということも考えられますし、最悪既に死亡しているということも有り得ます。
とすればこの前送った手紙も、、、。まあ、推測でモノを考えることは止めておきます。 


でも突然支払いが滞ったこと、気になります。

その後郡税務署でどう処理されているのか気になります。

この固定資産税の件からもう少し突っ込んで調べてみようと思います。

弁護士を通じて固定資産税の係官に取り次いでもらいます。

ハワイ郡では３年間滞納した場合通常公売申請されます。

そしてそれでも何の音沙汰も無い場合、強制執行されます、これが通常の流れです。

この所有者の場合は既に５年が経過しています。

とすれば、今どの情況なのか、それを確かめるために弁護士を介して訊いてもらいます。

プライバシーに関わることですから、こういう時には郡に所縁の深い弁護士にお願いします。


 解決へ繋がる道はまだ見えてきません。

解決出来るかもまだ分かりません。

でもまずは今出来ることをしようと思います。 
今回のゴールは樹木の伐採です。

それだけははっきりしています。
それさえ決まればあとはそこから逆算していくだけです。

 方法論にはこだわりません。
だから現在の所有者が伐採することだけにはこだわりません。
しかし所有者に断り無く伐採することは当然出来ません。 

 まずは弁護士から固定資産税係官の報告が得られるまでしばらく待機です。

来週には何か分かるのではと思います。

そこからまた出来ることをしていこうと思います。  

ハワイサブディビションのアソシエーション（後編）

ハワイサブディビションのアソシエーションの続き。

固定資産税の件、報告がありました。

既に抵当権が付けられています。

未納分に延滞金、反則金、そして今年導入した約２,０００ドルの罰金も付いています。
たまりにたまってすごい金額になっています。
ここ最近の近隣売買市場からみると、たとえ区画を売却してもこれら瑕疵全ての清算には追いつきません。




手紙の返事は残念ながらありませんでした。

引っ越してしまったのでしょうか？それともただ単に返事を出さないだけなのでしょうか？それを調べるためには現地にいくしかありません。 

余談ですが、アメリカの郵便事情は日本のように厳格ではありません。

ある程度は覚悟をきめて、手違いが起こることを前提に付き合っていくしかありません。

僕は昔日本からの友達からの手紙を３年越しに貰ったことがあります。

その手紙は３年間どこでどうしていたのでしょう？
寛容な精神、とにかく海外生活で暮らすコツの一つとして、「日本と比べないこと」、これが肝心です。


Ｄ氏と会って今後のことについて打ち合わせをすることにします。 

結論としては、１１月の仮差押、これに期待することにしました。

Ｄ氏が公売でその区画を競り落とすことも考えましたが、それではデメリット（莫大な樹木の伐採費用）があまりにも大きいようですので止めることにします。

わざわざその道を選択しなくても、どちらにしてもこの区画は差し押さえになるでしょう。

すると新しい所有者が確定するまでは、郡が仮の責任者ということになります。

つまりこれで正式に文句を言う相手が確定できるのです。

しかもそれが郡であればいうことありません。

理屈が通じる相手の方が話は早いのです。



 ただこの場合のデメリットはそれまでの間に、Ｄ氏邸が被害を受けてしまうことです。

木が落ちてきて屋根を壊されても、現在のように所有者がどこに居るかわからないままでは訴訟を起こすこともできません。

所有者を調査するために、裁判所許可を受け弁護士を通じて足取りを追う事は出来るにしろ、それにも経費が掛かります。
そして今回のケースではそれが回収できるか、怪しいものです。ですから今回はこの方法は却下です。

それより一時的に家の保険をグレードアップします。

カバーする範囲を増やします。
せめて今年一杯、差し押さえまでの期間、そうしておきます。

そして差し押さえが実行されたら、すかさず郡を相手に木々の伐採の嘆願書を提出します。

うまく事が運び、伐採費用を郡が持ってくれれば、保険代など安いものです。

 

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いったいどれだけの区画が、そうなるのでしょう、、、、、。

１１月、ここまで大規模な一斉差し押さえはこの島で初めてのことです。

様々な事情と思惑が交差するでしょう。

混乱し、誤った命令や請求も行なわれるかもしれません。



そしてそれを判断する基準は、まだありません。

これは初めての試みなのです。

  あと３ヶ月、心当たりのあるご所有者の皆さん、是非ともご一報下さい。 

今すぐ何か手を打っておくべきなのか、手を打っておかなければ法的に問題が起こりそうなのか、それともいっそそのままほったらかしにしていた方がいいのか、その人その人のケースに応じてアドバイスいたします。

ハワイからの召喚状

突然ハワイの裁判所から届く召喚状。

お客様からの問い合わせです。 

このお客様、最初召喚状をいつものように現地の業者からのダイレクトメールか何かだと思っていたようです。 


内容はすごいものでした。

ハワイの建築会社からこのお客様が訴えられ、その裁判のための召喚状でした。

契約不履行、代金未納、材料費維持費、損害賠償、督促に対する度重なる無視、、、すごいことになっています。

知らないうちに犯罪者扱いです。被告人になっています。





お客様は日本の海外不動産会社からハワイの土地を買い、そしてその会社で建築契約をしたそうです。

この日本の会社は最近潰れたそうです。

経営者は現在行方不明で、担当者だった元社員に何を言ったところでラチがあくはずもありません。彼もそれどころではないようです。

全額ではないまでも建築費は既に一部支払っています。
そのお金については弁護士に依頼して幾分でも戻ってくるよう動いてもらっています。 



結局お客様の支払ったお金は１セントも現地業者にはいっていませんでした。
全てその会社の運転資金に換わっていました。

都合の悪いことに、英文の契約書には言われるがままにお客様本人がサインしています。

契約上はこの日本の会社は関係ありません。
お客様と現地の建築業者との問題です。

紙切れにそう書いています。
そしてこの紙切れが全ての国です。 


難しい事件です。 


ハワイの弁護士をお世話します。
民事裁判の、しかも実際に法廷に出てやり合うことを得意としている元ニューヨーカーのハワイ州弁護士です。
当然金額も張ります。
でも彼が適任だと思いました。




結果は、違約金の減額。 

結局、法廷には立つことなく、示談で終了しました。

そして減額されたその金額にしても、最初に請求されていた違約金から弁護士費用を差し引いた額とほとんど変わりません。  


うまくいったとは言えません。








ところで、僕は弁護士でもないし、会計士でもないし、ブローカーでも、建築業者でもありません。

皆さんよりほんの少し海外サバイバル経験のあるシロウトに過ぎません。 

開き直っているわけではありません。





たとえば、弁護士のたらいまわしにより起こる「過剰支払い」と「未解決」。

そして、そこが自分の専門地域でもないブローカーに不動産売却を依頼したために起こる「時期逃し」と「安価売却」。 

そういう事例をたくさん目にしています。

そして身をもっても経験しています。 



第一に、トラブルが起きても、ほとんどの方は英語が話せません。

 たとえ英語ができたとしても現地の社会文化風習に明るいわけではありません。 


だからそんな時に頼りになるのは現地の日本人弁護士となります。

しかし日本語が通じお客様とのコミュニケーションがどれだけ円滑だろうが、それはまったく別の問題です。
事件はこちら側ではなく向こう側にあります。

大切なのは解決すべき事件に対してどうかだけです。

僕は何も彼らのことを目の敵にしているわけではありません。優秀な人も大勢いることも知っています。

ただそうやってトラブルの解決を依頼する前に、他の専門家への道を、そういう選択肢を初めから失ってしまうことに、そのことに抵抗があります。

もっとも適任者に仕事をしてもらう、これが原則だからです。

しかしお客様は皆「今回が初めて」のトラブルなのです。

だから誰が適任かどうかはわかるわけがありません。 

しかし弁護士は依頼するにもある程度の額は覚悟する必要がありますし、またブローカーは契約により一定期間拘束されます。

つまりやり直しはかなりのリスクと経費がかかります。

だから度々「たらいまわし」が起きたり、「売り逃し」が起こったり、するんだと思います。





 件のお客様と話し合って、正式にこの建築業者のまま建築を続けることになりました。

ミソがついたからといって建築業者を変えるより、日本の海外不動産会社のことから全てを彼らに話し、まずは誤解を解こうと話し合いました。

考えれば彼らも被害者です。

間には僕が入ります。
でもお金のやり取りは直接にしてもらいます。
支払い方、方法はたくさん知っています。
やってあげることはしませんが、何種類かやり方をお知らせします。
その上で自身で判断してもらいます。

僕は言葉と文化の通訳、に徹します。 
そしてお客様と一緒にわくわくしながら業者にシロウトとしていろいろと質問します。
そしてお客様と意見を交換し合い、よい海外生活へ、少しでも協力したいです。
ついでに残りの建築費の勉強についても、少しずつ粘り強く、交渉してみようと考えています。




こういう「裁判」とか「事件」とか、 正直時々手に余る依頼に身の丈を認識します。

息苦しくなります。

自分自身が傲慢になってもいるのでしょう。

だから努めて、改めて自分はほんの少し海外経験のあるシロウトである、と自分に言い聞かせます。

実際にシロウトなのですから。 

そして改めて目の前の事例に合う、そしてお客様の経済状況に合う各種専門家を手配し、二人三脚でゴールを目指します。

僕が息苦しくなる以上に、きっと不幸にも初めてのトラブルに見舞われたお客様の方が、どうしていいのか分からなくなりパニックになっているはずなのです。

だから初めから何も調べもしないで高額の弁護士や専門外のブローカーのところに依頼してしまうことになるのでしょう。  


相談室はその前のワンクッションの場です。 

はっきり言ってここでは何も解決しません。できません。 

でもどこに、誰に、頼めば解決するか、それは処方できます。

足を折って歯医者に行ってしまう前に、ここにお立ち寄り下さい。

スーパーマンではありません。大きなこともできません。 

でも最後まであきらめません。

弁護士からブローカー、そして会計士、専門家は代われども、僕は最後のゴールまで一緒にいます。


決してあなたを一人にはしません。