海外ロングステイ相談室

海外ロングステイ相談室 について



海外ロングステイと一口に言って、その範囲は広いです。

しかしながら共通して、最もお金もかかり、手続きも煩雑なものは、やはり住居確保（ホテル、バケーションレンタル、賃貸住宅、不動産購入）ではないでしょうか。
そしてその仕組みや方法は分かり難く、更に言葉の問題もあって、「何だか複雑そう、難しいそう」と感じていらっしゃる方はとても多いことと思います。

僕個人の専門はハワイを主としたアメリカ全般です。

アメリカの不動産の場合は、不動産売買はリアルターに、その契約内容、瑕疵について特別な問題がある場合には弁護士に、登記手続きはエスクローに、確定申告はＣＰＡに、というように、売買一つとってみても一つところだけで手続きを終えることはできません。その上日本人が売買する際には日本人ならではの手続きも必要となります。
それを個人で、第一言葉の問題があるというのに、とても煩雑過ぎます。
それが今ひとつ身近になりえない最大の原因のように感じます。

ハワイの場合ですと、売買の際、日本語ができるリアルターを見つけることは容易です。
それではＣＰＡはどうするのですか？弁護士はどうですか？日本での手続きはそのリアルターが日本まで来てくれますか？
リアルターは売買が仕事です。そこで数パーセントのコミッションを得るために、毎日たくさんの仕事をこなさなくてはなりません。なかなか自分の仕事以外のことで、あなたの相談にのってあげられる、時間も、そして専門性もないのです。
あなたの目的は一つです。しかしそのゴールに向けて各種担当が必要となります。
はっきり言ってそのそれぞれに良い担当を見つけだし、信頼関係を作り上げるにはそれ相当の時間と労力がかかります。

海外に興味がある。行ってみたい。暮らしてみたい。いつもと違うステイをしたい。バケーションレンタルに泊まってみたい。不動産の情報を知りたい。良い賃貸物件を借りたい。差し押さえ物件視察ツアーに参加して、物件を購入したい。売却時、円受け取り時の差損を少なくしたい。日本不動産売却とを併せて差損を相殺したい。

こういう人たちのためのご相談にのっております。
中には国際相続、孫への相続、不在地主のため廃棄物に占拠されていた不動産の売却、など、それこそもっと複雑に何重にも各種担当業者を手配しなくてはならない仕事のご相談もあります。

解決するための手段は煩雑です。しかしあなたのゴールは一つです。
海外相談室はその解決のためにコーディネートを一本化して請け負います。
今まで培ってきた知識、経験、人脈、そしてそこから広がる新たな知識、経験、人脈、を駆使し、少しでもお役に立てれば、そう願っております。

まずは個別相談をしております。
具体的にコンサルタントを行なう前に、まずは相談してみたい内容を、海外相談室ＨＰまでメールで問い合わせて下さい。
相談料はいただいておりませんので、どうかお気軽に、でもできるだけ具体的な内容をお書きの上でご相談下さい。
（それに簡単なお手続き程度でしたら、費用をいただくつもりはございません。もし手続きにより費用がかかる場合でも、ご相談を伺いました後、事前に見積もりをお出しした上でご判断いただいております。）

　　　　　　　　

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海外ロングステイ相談室：日本で相談（前編）

僕は日本で暮らしています。

そして海外の仕事をしています。
でも不便を感じることは、ほとんどありません。




僕は主にハワイの仕事をすることが多いです。

そしてハワイに住んでいないがための、良い点があります。


一つは、僕は依頼人の近くに居るということです。

ですからいつでもすぐに会えます。
面と向かってお話しができます。
時差はなく、同じ時間でお話しできます。
法律関係、登記関係、税金、通知書、他、契約社会のハワイから届く膨大な枚数の書類に関しても、その場で依頼人に代わり対応できますし、また外国人ということで日本人がしなくてはならない、日本での手続きの、その全てをお手伝いすることもできます。

距離と時差がないからこそできることです。


もう一つはどの地域の仕事もできるということです。

もし僕がハワイに暮らしていたら、ハワイの不動産の専門家として、あるいはリアルターとして、ハワイの地の仕事に専念しているはずです。だから他州、他国の仕事はしていなかったでしょう。

それに、たとえば依頼人が複数の海外不動産の売却の相談に見えられた場合、もし僕がハワイに住んでいたら、法律上ハワイの不動産のご相談しか受けることはできませんが、日本にいるおかげでどの地域のご相談でも受けることができます。

僕自身最初はハワイしか扱ったことなかったのですが、ある時ハワイをご所有の依頼人に、「実はこれもあるんだよ、これも何とかならないかな？」と言われるまま、いつしかあちこちと扱うようになってきています。
だから今の僕の仲間、リアルター、エスクローオフィサー、建築家、造成業者、会計士、弁護士たちの名刺は、あちこちの州や国の人たちのものが渾然一体になっています。
皆一緒に困難な仕事を共にした信頼できる仲間たちです。
そしてその仲間たちだけが僕の財産の全てです。


この間も、仲間の一人のカリフォルニアの弁護士から、今回初めて扱ったケンタッキー州のリアルターを紹介してもらいました。
そして仲間がまた一人増えました。
そういう風にしながら、ネットワークは更に拡がっていっています



ところで、アジアのロングステイ、流行っていますね。

でも皆さんはタイのあの夏季、あの苦しい暑さに耐えられていますか？僕には無理です。建物から出られません。

春にタイ、良いところです。できれば春だけ住んで、あとは、、、、

広くネットワークを拡げていくと、行き着く先にはこういうわがままなプランも可能になります。

「春にタイ、夏と冬にハワイ、時々ラスベガスに繰り出して、秋には日本の自宅か、はたまたカナダで。」

そういう楽しみは夢ではなく、現実なのです。



まだまた扱ったことない州、郡、国、数多くあります。
どなたかとびっきり珍しいご依頼、持ってきてくれませんか？

もちろん不動産に限りません。
海外ロングステイ、海外生活の中で生じる諸問題の相談なら何でも結構です。

僕はもちろん万能ではありません。
人一人の力には当然限りがあります。

でも仲間がいます。
あちこちの場所に頼れる仲間がいます。
そしてそこからまだ見ぬ頼れる仲間へと拡がっていくでしょう。


皆で貴方の夢を支援します。

ここは海外ロングステイ相談室です。


　　　　　　　　

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海外ロングステイ相談室：日本で相談（後編）

僕は日本で暮らしています。

そのお陰で、特に海外不動産売買に関して便利なことあります。





地元の不動産屋さんってありますよね？

日本でも海外でも同じです。
ＭＬＳという便利なシステムがどれほど流通しようが、結局地の利には敵わないのです。

その場所をやらせたらアイツが一番、アソコが一番、そういう会社、個人、日本にもあると思います。


地元の顧客というものもいます。
地元に根ざした投資家もいます。

そういう方とコネクションを持つには一朝一夕にはいきません。よそ者はそこまではなかなか踏み込めません。

だから、僕は依頼があった時、仲間たちの名刺を眺めながら、今回はアイツに任せれば大丈夫、そういうリアルターを探し、依頼ごとに組むことにしています。

ハワイをやる時も、当然島ごとに、更には島の地域ごとに細かく、ここは彼女、これはヤツ、というように分担を決めています。
また土地、戸建、コンドミニアム、高価なもの、安価なもの、そういう物件の種類ごとにも、そういうアレンジをしています。

何事でも、これをやらせたら一番、そういう人間というものはいるものです。
そういう人間と組む、それが解決の早道だと思っています。


もし僕がハワイで暮らす一人のリアルターだとしたら、遠く日本のお客様から不動産の売買のご依頼をいただいた場合、たとえ僕がヒロ市に住んでいてそこを専門にしていたとしても、お客様からご依頼いただいたカイルアコナ市の仕事も当然引き受けます。
地元の顧客、投資家、当然持っていません。
でもＭＬＳに載せて待っていれば、どこかからオファーが来ることもあるかもしれないからです。

でも、そういう偶然のオファーではなくて、その地に自分の顧客を抱えているかにより、売買のスピードと金額は大きく違ってくるものなのです。



だから日本にいる僕の仕事は、言ってみればアレンジだけです。
それは日本にいるからこそ、できることです。




たとえばパソコン。
パソコンの機種選び、プロバイダー選び、ハブ、モデム、ルーター、無線、有線、各種ソフト、ついでにＰＤＡも、そういうの全て自分で選ぶこと、面倒だし、ほんとよく分からない。

でも、自分のやりたいことは、はっきり決まっているし、わかっているのです。
自分はただシンプルにそれをやりたいだけなのです。しかしそのためには、、、、、、

その傍から、ルーターって何だ？と疑問がでてきて、ようやくルーターの意味がわかっても、今度はプロバイダー契約内容をどうしよう、ＰＤＡを近々買うつもりだから、合わせ技、お得なプランってあるのかな？それともＰＤＡはまったく別もの？

よくわからない、、、、、。

自分は、ただやりたいことをしたいだけなのに、どんどん複雑な方向に向かっていってしまいます。

しかし複雑にはなっていても、本当はどこかで繋がっているはずなのです。
解きほぐせば必ず、最初のシンプルな目的の解決にたどり着くはずなのです。
それを部品ごと、ハードごと、ソフトごと、サービスごと、そう分けて考えてしまうから、結局本来の目的と違うところにたどり着いてしまうのです。



だから個別にではなく、総合的にひとつのこととして、誰かに相談したいのです。

そう考えたことないですか？　（僕はいつも思っています。どこかの誰か、そういうのまとめて相談できる人いないものかと）

自分はこういうのやりたい、は決まっていても、それを一括してアレンジしてくれるところ、ありそうで中々ありません。



何かの件で弁護士に相談する時も、その話しが税金のことに及ぶと、そこから先は「会計士にご相談下さい」となります。
こちらとしては、問題は全て繋がっているのです。
いちいち分けて相談できないのです。


家庭の事情で全ての海外不動産を売却したいのです。
ハワイはやります。
でも税金は会計士に聞いてください。
アラスカは現地のリアルターにご相談下さい、では困るのです。



簡単に言うと海外相談室はそういうところです。
ここひとつを窓口として、全て海外のことを解決しよう、そういうシンプルさを目指しています。


だってもともと海外ロングステイは「楽しい」、そういうたった一つのとてもシンプルなものですから。



ここは海外ロングステイ相談室です。


　　　　　　　　

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ハワイ不動産に関しての重要なお知らせ

ハワイ郡からの手紙

ハワイ島の場合、米国人の不動産所有者については通常３年間、固定資産税の滞納を続けると競売措置を取られます。
しかし過去において日本人の不動産所有者はどれだけ固定資産税を滞納していても延滞金が増えていくだけで、強制措置を取られた例は数えるほどしかありませんでした。

しかしながらこの度ハワイ島（ハワイ郡）は２００５年度から本年度までの３年間支払いが滞っている全ての日本人所有者に対して、競売措置を取ることを正式に決定したとのことです。

その手始めとして、既に約２,０００ドルが罰則金として追加課税されました。
それからこの罰則金は今月、６月中に支払われない場合は、その罰則金は増えていきます。

そして最終的な競売措置の実行は本年度１１月に行なわれることになります。



このような措置が取られることはかつてありませんでした。
非居住外国人の所有者に対してのこうした措置は、国際機関や法律等との絡みで、煩雑な手続きと時間が必要となるため、現実の実行は難しいものとされていました。
しかしとうとう今回、ハワイ郡は重い腰を上げたということです。


そういえば数ヶ月前カリフォルニア州のある町が破産宣告しました。サブプライムショックの余波は思った以上に深刻なのです。
アメリカ経済は大きなダメージを受けています。
ハワイの自治体も例外ではないということです。

米国不動産の値下がりは深刻です。

ハワイ郡としても、この極端な値下がりを続ける不動産市場の中で、且つ極端な買い手減少の中で、今ここでこういう措置でも取らなければ今後は更にもっと深刻な情況になるだろうということなのかもしれません。

今をぎりぎりの線だと考えたことが、今回の措置に踏み切った一番大きな判断要因ではないかと想像しています。

つまり、３年以上滞納している日本人所有者の物件を、仮に来年差し押さえたとします。
来年では、たとえ競売に掛けたとしても、もうほとんど捨て値に近い価格でないと、早くに買い手が現れることはないでしょう。
幸い買い手が決まったとしても、その売買価格から税金や共益費などの延滞分を差し引くと足が出てしまう、、、そういう状態がありえるのです。
そういう事情も十分考えて、今回このような措置に踏み切ったのでは、、、そう想像しています。


ハワイ不動産の所有者宛には、以前から多くの手紙（特に英語の）が届いていることでしょう。
そしてそのほとんどは業者からのダイレクトメールでしょうし、ジャンクメールでしょう。当然普段なら読まずに捨ててもいいものばかりです。

しかし昨今届くそれは上記のような、ハワイのお役所からの正式な通知書だったり、管理事務所から雇われた弁護士からの報告書であったり、あるいは裁判所からの出頭命令書だったかも知れないのです。

少しでもお心当たりのある方は、いつものように決して何でもゴミ箱に捨てないよう、念の為開封し、中身を確認してみてください。
　

管理を委託されている方は、そちらで必ずレビューを受けてください。

当海外相談室でもご相談を受け付けております。
お気軽にお問い合わせ下さい。


折角の財産です。
知らないうちに競売になっていた、裁判所から呼出し命令が来た。
それではあんまりです、、、。

ハワイ不動産差し押さえに関する手紙について

以前このブログでもお話ししましたハワイ郡固定資産税滞納に関しまて、最近ハワイ郡から依頼された日本の弁護士さんから、日本人所有者の皆さんへ手紙がいっているようです。

 固定資産税滞納によるフォークローズ（差し押さえ）に関しての参照ブログ記事 

この手紙を受取った方々から、当相談室にもいくつか相談が寄せられております。

しかしながら、実際にこの溜まりに溜まった延滞金額はかなりの額になっていて、はっきりいってここまで来てしまうと手の打ちようはないのでは、、、、そういう方々からの相談が大半でした。

 

ですから、「いっそ物納してしまったほうが良いのでは」、そう正直に申し上げることにしました。

この期に及んで何かやろうとしても少なからず経費はかかるでしょう。だとしたら、このまま競売へと持ち込んで、たとえ僅かでも小切手をもらったほうがマシということです。


だいたいが、もし本当に必要な物件ならここまでにはしておかなかったはずです。

ですからこの手紙を受け取った多くの方には、ハワイ郡に引き取ってもらうことをお勧めしようと思っています。

その時、郡税務署宛に一筆書いて、出来るだけ早く競売申請手続きから清算までやってもらったほうが良いでしょう。
強制差し押さえ執行に入るまで、まだかかります。そしてその間も延滞利子は増えます。
だからどうせなら早いうちにです。少しでも小切手の金額が増えれば、、、、そのための一筆です。

 

それに早いうちに競売にしてもらえれば、競合の売り物も少ない分、早くに売り抜けることが出来るでしょうし。

  

寄せられた相談の中で、「既に名義人がいない」、そういうケースが意外に多いので驚きました。

 

亡くなってから十数年も経つというのに、未だに相続手続きもしていないということです。

よくよく伺ってみると、購入した先の会社がもうなくなっていて、何をどうすればよいのかまったく分からないとのことで、今日までほったらかしになっていたということでした。

これが日本の海外不動産業界の実情のようです。

投資とか賃貸に向けてのアドバイス、、、まだまだそれ以前の問題です。業者が業者として機能していません。






ともかく、こういうケースは厄介です。

待ったなしの問題が起きている時に、以前の先送りしていた問題が、その大前提の障害として立ち塞がるのです。

  

長期間放置していた以上、当然手続きはかなり面倒になっています。
当然、時間もお金もそれなりにかかります。

 

こうなってくると結局多くのケースでは「相続放棄」を選択せざるを得なくなります。

残念ながら選択肢の幅はとても少なくなっています。

競売の強制執行まで時間がないのです。  時間を稼ぐためには溜まりに溜まった延滞金を（たとえ一部でも）支払うしかありません。

先人からの折角の財産なのに何とももったいない限りです。

「相続」

本来はこういうことになる前に考えておくべきことなのです。

 

名義人はいつか死亡します。そして相続手続きとなります、普通は、、、。

 
しかし、、、。

先人は「海外不動産」を購入したのです。

 

その特徴を、もっと前に分かっていれば、、、、。

  

法律が違うのです。

実は、相続手続きを取らなくても合法的に次の名義人にバトンタッチする方法もあったのです。

  

たとえば、

 

トラスト、ジョイントテナンシー、法人名義、ＬＬＣ、、、などなど。

 

折角の財産です。

 

時間とお金を節約しましょう。

ともかくご相談下さい。  

”海外業務委託請負”に関して

当相談室の海外業務委託請負に関して

  

とても世話になっている知り合いの行政書士の先生がいます。

実はこの先生、行政書士事務所の他に不動産会社も経営してます。

時々この事務所にお邪魔しては、いろいろと日本の法律を勉強させていただいています。

ついでにおいしい夕ご飯とお酒もごちそうになって来ます。（笑）

 

先生の顧客のお一人の話です。

その日の顧客と先生との話の趣旨は、顧客の家の相続話に絡んだビルの立ち退きについて、そういう何だかものすごぐ複雑な話みたいでした。

（実は先生が行政書士事務所と不動産業をしているのもこういう相談に答えてあげつつ、且つそれを自らで処方できるという利点からなのです）

そういう込み入った話をしているうちに、「アラスカの不動産」という話しが出てきたのです。

その顧客は実は古くからアラスカに土地を持っているということが分かり、でもその土地は広いアラスカ州のいったいどの地域のものなのか当の本人もさっぱり分からず、、（行ったこともないので）、、、そういう話しに進んでいきました。

しかしこういう話をどこに相談してよいかも分からず、そして詳細の資料は今では手元にまったく残っておらず、しょうがなくただほったらかしにしているとの事でした。

（米国の場合、土地には住所は与えられていません。記号だけです。建築許可がおりようやく住所を与えられます）

手元にあるのは固定資産税の請求書だけです。
物件の住所らしきものの記載はありません。
ただ記号のような数字が数桁書いてあるだけです。

地名はいっさい出てきません。
３の１７５の、、、、、あとはそういう数字の羅列だけです。

何しろバブルの時期知り合いから買わされた土地、行ったこともないし行くつもりもなかったとのことです。

でももしこれを売ることができたら、、、。

そういう話をきっかけに、先生は僕の手元にそのペラペラの葉書サイズの固定資産税の請求書を一枚だけ渡し、「そういうことだから、探してみてよ」

きっかけはその一言からです。

結果、、、、、

探しました。見つかりました。売れました。

（改めて文字で書いてみると、確かにこの３文で間違いないのですが、そこにはたくさんのドラマも苦労もありました。でもプロはそれを語りません、、、、、、（笑）何て、そのうちお話します。）

 

売却が完了した後は、今度はその顧客がアメリカで作っていた冬眠銀行口座の解約もさせられました。（、、、、、）

口座の解約くらい簡単なんなんだから、自分でやればいいのに、と思いましたが、もちろん簡単なことではありませんでした。

その銀行は１０数年目に別の銀行に吸収合併されていて、且つ最近再び別の銀行と合併してしまっていました。
動いてる口座ならいざ知らず、冬眠口座です、、、、。

でも、、、、


はい、探しました。見つけました。解約しました。（、、、、、、、）

そして、このアラスカ不動産の売却代金は、相続と任意売却の資金に換わり、最終的には行政書士の先生の不動産会社で落とした競売物件の資金に充当され、つまりその顧客の冬眠財産は生きた資金としてまた市場で流れ始めたのです。

今もその先生のところからたまに呼び出され、顧客の海外不動産の売買の手続きとか、ビザのアドバイスとか、あとは先生が請け負った相続に海外が絡んだ時の現地専門家とのコーディネートとかを手伝ったりすることがあります。（もちろんそれほど数はありません）

 


 

今、経理部門のアウトソーシングとか、自社機能の一部を外注する会社が増えているようですね。

こういう業務の委託はいかがでしょうか？

 

貴社顧客の海外ニーズに対応するためのアウトソーシング業務です。

たとえば弁護士事務所や司法書士事務所に依頼される海外不動産に関するトラブルもあるでしょう。

その時には現地の弁護士や専門家をご紹介し、当相談室はその間を取り持ちます。（合う合わないがあるでしょうから、先生たちがご自身で納得できるまでご紹介いたします）

企画旅行会社様には、バケーションレンタルに関してのご提案とか、売り不動産の一時使用に関してとか、近隣住民との触れ合いについてとか、お客様の不動産購入のお手伝い等、ニーズは多いように思います。

不動産会社様には、顧客の海外不動産を売却した資金で、国内不動産を購入してもらうとか、、。

いろいろありそうです。

懸案ごとに、翻訳を頼み、弁護士を頼み、会計士を頼み、そういうばらばらの仕事では手間もかかりますし、ロスも生まれます。
だから海外（ハワイやアメリカ）に特化して、海外生活にかかわることのあらゆる支援に必要なサービスを、当相談室は一括でコーディネートします。

 

貴社はそれを必要な時だけ、必要な分だけご利用下さい。

 

 

現在当相談室は現役の社員により運営しております。
ですからまだウエブサイト上に運営者の名前を出せないことについては、大変心苦しい思いでございます。

 

ですが一度メールにてご連絡いただければ、その後は出来ればお会いして打ち合わせをさせていただきたいとそう考えております。

昨今当相談室にもたくさんのご質問が寄せられるようになりました。

もちろんそのことは喜びではございますが、しかし同時にそれだけトラブルが多いということでもあり、またその問題を相談する場所がないということでもあります。

海外ロングステイはとても身近なものになりました。海外不動産投資をされる方も増えております。

しかしながらその一方で海外不動産をめぐる詐欺被害にあわれる方や、様々なトラブルに巻き込まれるケースも増えております。

 

他方では、節税の仕方、相続の仕方、または借地権物件の仕組み、トラスト所有について、譲渡手続きの種類に関してなど、そういう専門的なことをを知らないがために起こり得る損害もあります。

     

できるだけ早く、できるだけ近い将来にこの相談室の業務に掛かりきりになりたいと考えております。

個人の相談者にはこれまでどおり相談料を頂かずに海外生活に関するご相談にお答えしていきます。

その上で今後は法人様へは、上記のような有償の業務委託をさせていただくことで、近い将来の当相談室の独立運営を現実化していきたいと考えております。

 

そしてこのことは同時に、法人様側の業務内容と顧客へのサービス内容の充実にもつながるものと信じております。

  

この海外業務委託請負にご興味のございます法人様は大変恐縮ですが一度下記宛にメールをお送り下さい。

その上でもし出来れば直接お会いして詳しくお話できます機会を与えてくだされば幸いでございます。

 

[e-mail]

　　　　　　　　

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海外不動産の相続

主にハワイ不動産をご所有の皆様へ

いつか来る米国での相続手続き、、、、そしてその回避のために、、、、。



ハワイや西海岸などに別荘を所有されている皆様に、その日はいつかやってきます。

その時のことをふと考えてみたことありますか？

その時になってから考えますか？

もし、今すぐできることがあっても、ですか？






ほとんどの日本人の方は相続の対象といえば、例えばお買いになったワイキキの別荘のことだけです。

だからその時になったら、専門の弁護士にでも頼めばいい、おそらくそう考えられている方がほとんどだと思います。


でも「その時」ではなく、予め「購入時」に考えておくことで、相続そのものを回避できることもあるのです。


日本では亡くなった人の残した財産を受取った方たちが主体となり、その方たちが税金（相続税）を払い、、、、だいたいそういう手続きだったと思いますが、、、、

あちらでは亡くなった人が税金（遺産税）を払い、亡くなった人が財産の行方を決め、手続きを取り仕切る形式なのです。

主体はあくまで所有者自身なのです。

もちろん実際には亡くなられた方にそんなことができるはずはありません。

ですからパーソナルリプレゼンタティブ（故人人格代理人）やアドミニストレーター（遺産管財人）が、実際には故人の代わりに事を行なうことになります。

またこの人格代理人や管財人は故人本人と同等ということが法的認められていますので、とても大きな権限があるということにもなります。

実際の行為としては、まずは故人の財産目録を作成し、手続きが終了するまでその財産を故人に代わり管理運営します。
当然メインテナンスが必要な場合や経費等の支払いが必要な場合には、管理している財産の中から必要な分を支払ったりもします。
また不動産等の場合、所有権移転などの手続きに際しても法的に認定された故人の代理人としてその人が「譲渡人」となります。

それほど絶大な権限がありますので、当然不正をする人も出てきます。

お金は、時として人を悪魔にも変えますので。


だからその抑制として、裁判所はこの人格代理人や管財人に対して、保証金を積む事を求めることもあります。

人格代理人には通常身内がなります。

第三者の場合にはよほど信頼できる人でなければ難しいでしょう。

それに身内だからと言って必ずしも適任かどうかはわかりません。
したがって弁護士等に契約と金銭で事務的にこの任に当たってもらうこともあります。
特に管財人の場合にはそのケースが多いです。

しかしながら肝心の遺産が少なければ、経費だけがかかることもあるということもあります。




日本の方の場合はそこまでの手続きが必要な場合は稀ですので、ほとんどの場合は不動産に限定ということになると思います。

その場合、例えば購入時に設定した所有名義、これを変える事により相続手続きを回避することも、実は可能となります。

ちなみにジョイントテナンシーという名義の登記があります。

これは、もし所有者の一人が死亡した場合、自動的に生存者がその権利を引き継ぐという特殊な形態を指します。（通常は死亡した人の権利はその方の相続人が引き継ぐものですので）

ですからこの名義には相続手続きが必要とはなりません。

ちなみにジョイントテナンシーを用いて登記するケースでもっとも一般的なのは夫婦名義にする場合です。（夫婦のそれの場合だけ、現在ではエンタイアティーと呼ばれています） 

ご所有のハワイ不動産の名義が、ご主人、奥様、そしてお子様、それをこのジョイントテナンシーという所有形態で登記していた場合、もしご主人に万一のことがあった場合、その名義は自動的に奥様とお子様との二人名義となります。相続手続きは発生しません。

その後奥様がお亡くなりになった場合にも自動的にお子様の単独所有権となり、ようやくこのお子様がお亡くなりになった時点で初めて相続手続きをすることになるのです。

しかしながら万能の所有形態ということでは当然ありません。


他人や親戚とでこの名義で所有し、後々トラブルが発生しているケースもありますので、それぞれのケースに応じて選択してください。
またその際には念の為専門家のアドバイスを求めてください。
（※例えば他人同士でこの名義で所有していた場合、早くに亡くなった遺族にはその権利はまったく残らないとか、、、、はい、いろいろあります）


またトラストという形式を使用する場合も相続回避には効果的です。

トラストは日本ではあまり一般的とは言えませんが、欧米では歴史的によく使用されます。特に相続税の節税のために使用されるケースが多いです。

ちょうど法人名義の家族版といったニュアンスで構わないかと思います。
法人名義にして所有している不動産は、たとえその会社の社長がお亡くなりになっても当然相続手続きは発生しません。
その会社が存続し続ける限り、そのままの形態を維持できます。
同じようにトラストもその民間版、家族版のようなものです。
 不動産を購入管理するためにトラストを形成しておくのです。（※ただし、トラストにはたくさんの種類があります）

トラストには管理人が必要となります。

そしてその管理人（受託者）は米国人である必要があります。（そしてこの受託者＝管財人は絶大な権限を持ちます。余程信頼している人にやってもらわないと、トラスト内の財産を勝手に運用されてしまうこともあります。ですから弁護士とか会計士とかそういう人に依頼するか、ご家族の誰かに、そういうことにして運営している方が多いようです。）

このトラストに関しましてもご興味のある方は専門家にご相談下さい。 



 人が亡くなることは避けません。

しかし相続手続きは避けられる場合があるのです。


 相続手続きは、まずは時間がかかり過ぎます。
そして手間も煩雑で相当に面倒です。（例えあちらの不動産に関わる場合でも、日本人には日本での手続きもあるのです。ですが、その場合あちらの弁護士は日本の手続きには決して明るくはありませんので、日本でも専門家が必要となります）
そして当然弁護士費用等の経費も、決して少ないものではありません。


ですからそういう手続きは、もし避けられるものなら、今のうちから合法的に避ける準備をしておこうということです。 


皆さん、いろいろ知って、そして賢くハワイを、海外を楽しみましょう！ 

ハワイ不動産の相続回避 ２

ハワイ不動産の相続手続きの回避、、、、。


とりあえず名義形態（タイトル）に関してもう一度おさらいしてみましょう。 


まずは説明不要な単独名義（セベラリティー）、それから共有名義のうちのひとつ、テナンシー・イン・コモンという名義があります。

これらのどちらかの名義形態では所有者の死後必ず相続手続きが必要となります。

このテナンシー・イン・コモンというものを説明しておきます。
例えば３人で不動産を所有する場合、その権利配分を自分たちの好きなように例えば３０％、４０％、３０％というように自由に決めることができます。
そして死後はそれぞれの権利分をそれぞれの相続人が相続します。
ですからこの名義形態を選択する方は、主にご友人同士や兄弟同士、極端に言えば他人同士など、権利の線引きがはっきりした関係であることが特徴です。





共有名義には他に２種類あります。

エンタイアティーとジョイント・テナンシーという名前がそれぞれついています。
そしてこれら２つこそが相続手続きを回避するための名義形態です。

このジョイント・テナンシーでは、複数の所有者の誰かに万一のことがあった場合、相続手続きをすることなく、残った所有者たちに均等に、亡くなった所有者の権利が自動的に移ります。（もちろん死亡証明書の提出などの手続きは必要ですが）相続人には権利移動しません。

ちなみにジョイント・テナンシーのひとつ、夫婦名義でのそれがエンタイアティーと呼ばれています。（ただし夫婦名義でもテナンシー・イン・コモンを選択することは可能です）

しかしながらどういう形式にも長所もあれば短所もあります。
それはあたかも表裏一体で、見方次第で同じものが長所にもなり短所にもなるのは世の常ですので。

こちらも実例でご説明いたします。
夫婦とお子様２人、合計４名様のジョイント・テナンシーの場合を例にとり説明します。
今後数十年を経てやがて夫婦は亡くなり、その後は相続手続きなしでお子様２人のご名義となります。
そしてそれからまた年月が経ち兄弟のどちらかがお亡くなりになります。
この時も相続手続きなしで残ったお一人の単独名義となります。
そしてそれから半年後にその方もお亡くなりになります。
ここで初めて相続手続きが必要となりますが、しかしながら半年前にお亡くなりになった兄弟のその遺族には、まったく何の権利も残ることはありません。
たった半年長生きしただけで、その１００％がその方の遺族だけが相続することになります。


 それから所有名義には個人以外に法人名義というものもあり、ですからこの法人名義も相続手続きを回避できる形態といえます。

この場合には会社さえ存続すれば良いのです。その限りにおいては当然相続手続きは一切存在しません。

ただ別の苦労があるかもしれません。
例えば帳簿上どのように扱うか、経費計上はどうするのか、会社によっては様々な面倒に発生する場合もきっとあるやもしれません。  


 


他に相続回避の方法としてはトラストや現地法人設立など、そういう合わせ技もあります。


が、、、。


さてどれくらいの不動産を、ご計画ですか？


と申しますのも、この合わせ技は本来ひとつの不動産以外にその他の財産を持つアメリカ人のための方法です。
ですから他の財産は日本にあり、たったひとつのアメリカの不動産の相続回避のためだけにやる方法としては、少々大掛かりです。

ですからある程度以上の規模の不動産を考えられる方以外には、トラストや現地法人設立という別途経費（それから手間）がかかる方法は考える必要はないように感じます。




さて物件を決め所有名義を決めたら、次はアメリカの不動産らしく、人に貸すことを考えてみましょう。

「使わない時は人に貸す」

管理会社や貸し別荘マーケットが充実しているアメリカでの不動産の運用としては、これは常識です。
しかもただでさえハワイは慢性の賃貸物件不足の地であることに加えて、現在のこの景気です。

実は好景気の時以上に貸し物件が足りないのです。

まずはハワイはサブプライムショックの影響のある地では本来ありません。
しかしながらハワイ不動産市場でもやはり景気は後退しています。
何よりも現在購入できる層が減っています。
その理由は金融機関の貸し渋りです。
ローンの審査が極端に厳しくなりましたので、欲しくても買えなくなったのです。

ここはハワイです。
物件を購入したい人はたくさんいるのです。
でも今は金融機関への政策の影響で買えない人が多いということなのです。
しかしもちろん誰にでも住む場所は必要です。
ですからこの市場が、実は今最もホットなマーケットなのです。
この不景気に、需要が以前よりもある。
だから少しくらい高い家賃設定にしても借り手がいる。
そういう市場なのです。 


貸しましょう。


注意点としてはひとつに、アメリカは法律により、人種差別を硬く禁じています。
ですから貸し手が借り手を選ぶことは出来ません。
借り手がどういう人であっても、貸さねばならないのです。 


ただ抜け穴も考えておきましょう。
たとえば初めからその法律が摘要しない国の人に長期間貸しておくこともひとつです。
たとえば日本の会社か個人に貸しておいて、その会社か個人が日本の法律に則り、日本国内から借り手を探すとか、、、、、、、

もちろん私も人種差別をするものではありません。
ただ現実には同じ文化やバックボーンを持つものは同じ様な生活スタイルをします。
少なくとも考えられない家具や設備の使い方をすることはないので、トラブルが少ないだろうということです。


尚この賃貸に関しましてご興味のある方、どうかお気軽にご相談下さい。

そしてあなたのセカンドオピニオンのひとつとして下さい。 


さあ、楽しく賢く安全に、ハワイを、海外を楽しみましょう。