2008年08月01日

海外不動産投資(壱)

海外投資。

とても流行っています。

銀行金利の低い日本、年金も当てにならない昨今、どうにかして老後の心の支えを得たいものです。


不動産投資の利点は、キャピタルゲインとインカムゲインが両方狙えるということです。

更にそれが海外不動産となると、景気の動向が一方向ではないのでリスクを分散できる利点もあります。

つまり世界という視点で見ればどこかは必ず景気が良いということです。

だから海外不動産投資とはリスク分散型投資の代表格ということになるのでしょう。

皆さんの中でも海外不動産投資をしてみようかなと思っている方も多いでしょう。


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水を差すわけではありません。
不幸なことに悪徳業者引っかかってしまった人もいます。これからその方のお話しをします。

皆さんは、こういう業者にはだまされないよう、くれぐれも気をつけてください。



ある日本人がある日本の海外不動産業者からラスベガス郊外のあるマンションの一室を2,000万で買いました。

でもそこは本当は現地流通価格500万円程度で買える部屋でした。

郊外というのがミソです。
ニューヨークでもホノルルでも市内なら日本語の話せる業者がいたり、市場が明朗だったりします。
でも郊外、情報は必ずしもオープンには掴みにくいのです。当然日本人の業者もほとんどいないので、不透明なのです。

ともかくその方はその海外不動産業者の営業マンに言葉巧みに勧誘され、その500万円の価値しかない2,000万円のマンションを購入しました。
住むためではありません。
その方は海外不動産投資としてそこを購入したのです。

購入の決め手はこのマンションには月々15万円の家賃保証が5年間ついていたことでした。
つまりインカムゲインがあるマンションとしての販売です。
利回りは単純計算しても9%です

そして所有権のある不動産は最終的には売却してキャピタルゲインも期待できます
 
アメリカは中古マンションでも値が上がります
そういう両面からの老後の希望の投資として購入したのです。


しかしこの海外不動産業者は悪徳業者でした。
市場価格500万円のこのマンション、実は本当の家賃相場は5万円程度です。
家賃保障は15万円ですから、つまり残りの10万円は業者が負担して、オーナー様に振り込んでくるのです。

悪徳業者?
残りを負担して家賃保証をきちんと守るだなんて、とても良い会社じゃないの?   

そうですか?

業者は負担分10万円×12ヶ月=120万円を、家賃保証してある5年間オーナー様に支払い続けます。
120万円×5年=600万円 です。

そういうことです。
一見親切に赤字分を補填しているように見えて、実は500万円+600万円=1
,100万円のマンションを2,000万円で売ったことと同じことなのです。
900万円丸儲けということです。

しかも問題は5年後に間違いなく起こります。

5年後、、、、。
契約が切れた時オーナー様はこのマンションの本当の価値を知ることになります。
家賃相場、市場価格、、、。

今までどおりの家賃は取れません。

売却を考えます。

しかし、、、、5年前実際販売価格500万で買った部屋です。
それを2
,000万円で、、、、やはりそれは無理です。

対してその悪徳海外不動産業者は利ざや900万円をポッポです。



うまい話にはくれぐれもご用心です。 



セカンドオピニオンを持って、その上で判断してください
posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:37 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産投資

2008年08月08日

海外不動産投資(弐)

海外不動産投資、、、、、。



まずは、何をどう注意すれば、騙されることなく公正な取引ができるのか、、、。


いったいどうすれば良い業者や個人とめぐり合うことができるのか、、、。


そこが、とても心配です。

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日本の不動産業者。

古くから不動産屋と言われ、大きな声では言いにくいですが、決して良いイメージは待たれていません。
(アメリカでは不動産業者はとてもステイタスの高い仕事なのに、、、。)

悪いのはほんの一部の業者です。
でも悪貨は良貨を何とやらです。いつしか悪いイメージが定着してしまいます。


原因は、その密室性、不透明性にも関係があるような気もします。

土地ころがしとか地上げとか、何の変哲も無い地べたの上で大金がぐるぐるめぐっている、そういうイメージ。

「教えない」、「知りたくない」、そういう業者とお客様双方の体質。


必要以上に相手を信用して、「全てをお任せしてしまう」、そういう危険な体質、我々日本人には確かにあります。



 
米国不動産取引というのは実にオープンです。

全ての金銭取引が白日の下に明かされます。

具体的には、ステートメントといってエスクローが発行する明細書が契約時、中間時、最終登記時に発行されます。

中身には、税金、分譲地割符金、弁護士費用、保険代、エスクロー費用、通信費、送金手数料、不動産業者手数料、登記費、など日割り計算されその詳細金が記載されて買い手と売り手にそれぞれ発行されます。

1セント単位で誰がいくら負担し、誰がいくら貰ったかがはっきり掲示されるということです。


それに比べて日本の不動産売買取引では、最終的にいったい誰がどれだけ手にしたのか分かりにくいシステムのように感じます。

書類の数は一見多そうですが、肝心な詳細な明細がありません。


談合とか密談とか、考えてみるにこれが日本的ということですかね。

官とか業者の都合が大前提、それが日本。
それに比べて消費者が主であるアメリカ。

アメリカでは、お客様である買い手と売り手の権利が最優先ですから、その知る権利としてすべて細かく、契約時には見積もり、最終入金前にはもっと具体的な金額の詳細、そして登記と同時に決定明細の発行がされます。

ちなみにエスクローを通さない金額のやり取りがあった場合にも、そのエスクロー明細には paid outside of escrow と記載され、その合計金額もはっきり明示されます。
(エスクロー外で両者はいくらいくらをやりとりした、というふうに)



日本の多くの方が求めている良い業者と、アメリカの人の思うそれとは多少違う気がします。

日本人は距離的なものや言葉ということがありますので、全てをその業者に任せてしまいたいという方が多いような気がします。

分からないからといって、英語で書かれた手紙や契約書の類は全て初めから目も通さず業者任せ、これでは、よもや本当に少しずつ搾取されていたとしても気が付くことはないでしょう。

 
何事も、「プロに全てお任せ」、そういう考えが不動産に限らず、どこか日本人にはあるように思います。 
それに比べて、「人がすることは間違っていて当然」、という環境で育ったアメリカ人は、普段の生活のいたるところで、例えばレストランのレシートは穴の空くほどチェックしますし、銀行やクレジットカードの明細もそうです。
(本当に間違っていることがよくあるのです)

だからエスクロー書類も丹念にチェックしますし(実際エスクロー書類も不備がある場合もあります)、
関係者全ての金銭の出し入れは本当に厳格に公明であるようチェックします。

内容を確認せずにサインすることはあり得ません。
(でも日本の方は案外これをやられる方が多くてびっくりします)


たとえその業者さんを信用していようとも、その人だって間違いをすることはあるということを前提でアメリカ人は付き合います。
 


日本的な商習慣の中で仕事をしてきた日本の海外不動産業者は、ともすると日本式システムで取引を遂行しようとするかもしれません。

「全て面倒なことは我々がやってあげますよ」とか、、、。

例えば売却の場合、MLSに掲示のために、ここ最近の近隣同等物件の売買履歴を基にアナライズして掲示金額を決めるのは米国不動産売買での当たり前の習慣です。

契約書には常に詳細条件がこと細かく記載されています。
契約書とは指示書を兼ねていますので当然です。

しかしその内容を実際にお客様が知ることは、日本の場合少ないのです。

そしてその提示や説明をお客様の方から業者に求めることも、また少ないのです。


お客様にも責任の一端はあるのです。

そこから、既に不透明な商習慣が始まってしまっているのです。 

ですからこれからのお客様には是非、1)MLSのためのアナライズ、2)オファーの詳細とエスクロー見積もり、3)エスクロー中間報告、そういう言葉を覚えておいて、どんどん業者に説明を要求してください。

セ×○△リー21とか、プ○△ンシャ×とか世界的に有名な不動産会社がいくつかあります。

しかしそこで働いている人だからといって安心できるかというともちろんそうではありません。

たくさんあるフランチャイズの店舗の一つで、そこで雇われている業者さんの一人、にしか過ぎません。

業者の名前に信用性を求めないで下さい。

もっと言ってしまえば、免許番号がどうだとか、何年やっているだとか、そういうことも関係有りません。

たとえば、30年営業しているある海外不動産の老舗の業者(有名新聞に一面広告も出しています)が、今実はお客様からの訴訟、ものすごい数になっています。
それでも表面は湖の白鳥のごとく優雅な体裁を保っています。

 
業者の裏側はぜったい見ることはできないのです。

でも表に見えるものだけでは残念ながら判断できません。



 
結論とすれば、騙されないためにはこれをすれば確実、という答えはありません。 


だから面倒でも、売却する時には、まずは1)アナライズのためのMLSを要求してください。

そのことによりあなたはまず適正な売却価格が客観的に知ることができます。

そうやってひとつひとつ順番にやっていくことです。


近道はありません。


余談ですが、実はあなたの「お任せします」という言葉が、業者を悪徳業者に変えてしまうきっかけにもなり得ます。


資料を請求し、それに対してしつこく確認しながら、手続きを行なっていくことは、業者を悪徳業者に変身させないためにも役立つのです。
 
posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:31 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産投資

2008年11月06日

ハワイの土地は、投資にはなりません。(前編)

 ハワイ島不動産競売に関する現地新聞記事を掲載してから僅か数日が経過したばかりですが、早速何人かのオーナーのご家族の方から連絡を頂戴しました。


オーナーの方のほとんどはご高齢となられている方が多く、中には既に他界されている方も少なくありません。

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競売までほとんど時間はありません。


ですから連絡をいただけた方には早急に任意売却や相続手続きの手配を大急ぎでしている最中です。

洋の東西を問わず裁判所などのお役所手続きには時間がかかります。

しかしだからといってこちらもそのペースでのんびりやっていると、二乗で時間が掛かるものです。
ですから自分の手元に作業がある時には、努めて迅速に、これが鉄則であると信じています。


ともかく引き続きこの手配、ぎりぎりまで、できるだけ多くの方の大切な財産を守るお手伝いをしていくつもりです。
 





さて、お話しは今回のこの大量の日本人オーナー所有不動産が競売対象になっているハワイ島のある地域についてです。

実は日本人オーナーの圧倒的多数はハワイ島のプナ地区と呼ばれている地域に集中しています。

ここは最近インディージョーンズの舞台にもなった原生林が生い茂る地域です。
いわゆるハワイリゾートとのイメージとは対極にある地域でしょう。
しかしそういう場所をなぜ日本人が、、?
 

ワイキキでも、ホノルルでもなく、そして最近人気のネイバーアイランドの高級リゾート地でもありません。(例えば同じハワイ島なら西側のコナやコハラと呼ばれるリゾート地が代表です)
 

ここプナ地区は言葉は悪いですがある一定所得層以下のハワイの地元住民が暮している地域です。
昔も今も決して地価が高い地域ではありません。
なぜそんな場所にこれだけ大量の日本人が、、、。
 

区画の広さは1エーカー以上の土地がほとんどで、そこには水道も電気もありません
それもそのはずここは農業地区分地域なのです。
だから固定資産税も割安です。

もともとはこのあたりはサトウキビ畑でした。
我々の先人たちが額に汗した場所です。
やがてサトウキビ産業は衰退し、その後農業地として地元民に安価で開放され、そのままの流れで現在に至る場所です。

今も昔も変わらぬ本当のハワイの地といえます。
本当のハワイの生活がある土地です。

そこは私たちが知るきらびやかなハワイのリゾート地ではありません。

数年前の米国住宅好景気時でも一番最後にようやく地価が上がり出し、そしてそれがはじけて今度は真っ先に地価が下がり出した地域です。

だからこそこういう素朴な疑問が浮かぶのです
どうしてこういう場所を今から20年も前からこれほどたくさんの日本人が購入していたのだろうか?と
 

現に今でもハワイ諸島で最も日本人オーナーが多い島はここハワイ島です。
ワイキキのあるオアフではありません。
しかしこのハワイ島で特徴的なのは、その所有形態は圧倒的に「土地」だということです。(オアフの場合はコンドや住宅が多いです)

土地で所有されているということは、つまり利用していないということです。

中には将来家を建ててという計画のある方もいるのでしょう、ただ今回改めて伺ってみると購入した主な理由の一つに「投資のため」という言葉がたくさん聞こえてきます 


日本人は土地が好きと言われています。

建物付きよりも更地を好む傾向が多いようです。

だから日本の方はアメリカでも不動産と言えば、真っ先に土地を購入されることに抵抗を感じない方がほとんどなのでしょう。

しかしこのことは世界の常識からすると実は少数派といえるのです。


直ぐに建築するならともかく、遠い将来のためにどうして前以って生土地を購入するのだろう、現地の方ならほとんどがそう疑問に思ってしまうでしょう。
 


想像してみてください。
アメリカ本土のあの広大な大地を、どこまでも続く大陸を。

普段我々が知っている日本で売り出されている土地とは上水道完備、整地済み、そういう状態であることが多いです。
しかし広大なアメリカでそれは物理的にも到底不可能というものです。
そんなことをしていたら人手がいくらあっても足りません


ですから土地とは場所のこと、そこを購入しご自身でそれを農業地用にでも宅地用にでもあなたの望むようにインフラを整え整備してください、そういう発想です。
(余談ですがあちらの新車やコンピューター購入に際してすべからくこのようなシステムを取っている場合が多いです。逆に日本のそれは不要なものまでついているくらい完全品として売られていますね。)

一言で言うと既製品となっている日本の土地に対して、未だ生土地でしかないあちらのスタイル。



そういう背景もあるのであちらでは建物付きのほうがより価値が高くなります。


第一家付きなら即使用できますが、生土地を購入しても実際に使用できるまでには約1年はかかります。

いったいどこにメリットはあるのでしょう?



他に初めから50年も100年も長期間使用することを前提に建築されているあちら式と、30年で資産価値がなくなる日本式との違い、、、。
 




つまりそもそも日本で言う土地とあちらで言う土地ではその意味がまっく違うということです。
 

生土地には何ひとつ付帯していません。
しかも原生林は生い茂ったままです。

ですから何かを付けるにしても、何かを整えるにしても、その土地を所有した瞬間から何をするにしても経費はかかるということです。

そればかりかただ放っておいても固定資産税や共益費は発生します


本来土地とは只同然のもの、極端に言うとそれがあちらの考え方です


電気を引いた、樹木を伐採した、土地を均した、そういうことをして始めて「不動産」と呼べる財産となるのです 



この続きはまた明日へ、、、、。
 

posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:12 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産投資

2008年11月07日

ハワイの土地は、投資にはなりません。(後編)

 さて、昨日のブログの続きです、、、。

つまり「土地」とは、手にした瞬間からお金が出て行く一方のものだと思います

たとえば他人に貸してインカムゲインを得るためには建築をしなくてはいけなせん

農作物を収穫しようとしたら、開墾しなくてはいけません


生土地からは何も生まれません


そればかりかただ放っておいても固定資産税や共益費は発生します

そして樹木があまりにも大きくなり、近隣に被害が出た場合には当然その弁済責任もオーナーにはあります

将来の建築のために、その間のリスクをなぜ今のうちから引き受ける必要があるのでしょう?
必要な時に、その時に購入すれば良いのではないでしょうか?
 

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投資のため、、、その土地を手にしてから今まであなたは何を得たのでしょう?
 


毎年ただ税金や共益費を支払い続けるだけ、、、、残念ながらそれは投資とは呼べません


投資とはあなたに利益をもたらすものです
 


値上がりするかもしれないから?

では値上がりしなかったらどうされますか?

値上がりするかどうかなんて誰が知っているのですか?

つまりそれはギャンブルです。
 



あちらの人は投資用には、たとえば中古住宅を購入します

なぜならそれは利益をもたらしてくれるものだからです

今自分がそれを利用しなくても、その間他人に貸していたら、インカムゲインをもたらしてくれるからです

しかも利回りは日本の比ではありません

そして制度的にも貸し主に有利となっています

そして建築物はたとえ30年以上経っていても日本と違いまだまだ値上がりだって期待できます
(少なくとも日本のように数十年すれば建物の価値は0になるという馬鹿げたことはありません)

更にはリフォームをし、転売する、そういうことも可能です
(それを業者ではなく自分でする人たちはあちらには大勢いますアメリカのあの膨大なホームセンターの数を思い出して下さい。できることは何でも自分でする、もともとそういう国民性なのです)

加えて日本が引き算の文化というなら、あちらは足し算の文化です
手を加えるほどに価値が増すのです
 

かのシュワルツネッカー加州知事も渡米当初のボディービルダー時代は、カリフォルニア大地震で半壊した建物を購入し、自らリフォームして転売するビジネスをしていたそうです


付加価値が新たな価値を生むのです
  


所有しておいても何も生まない、そればかりか出て行く一方のものを、わざわざ今購入する必要はありません



投資とはもっと地に足をつけたものだと思います

少なくとも日々、月々、年々あなたを潤すものでなければいけません


既に土地を所有されている方、それも長い間、、、、。

今できることは、これ以上損をし続けないことです



固定資産税や共益費、これを支払い続けることをまずはやめなくてはなりません

だからといって建築をして他人に貸し出すことを考える必要はありません

これ以上余計なお金を使う必要などありません
 


手放すことです



残念ながら得はしません

ただ損害はこれ以上にはなりません


仮にこのまま持ち続けた場合、そして今後考えられる悪い例を2,3挙げてみると、「不在地主の土地への不法投棄」、「樹木が倒れ隣家の屋根を壊す」、そして「相続手続き」、、。

結局どれもお金が掛かることばかりです


ご一報下さい。


儲けさせることは残念ながら叶いません


しかしこれ以上損をさせないよう、できるだけ経費を抑えて、迅速に売却のお手伝いをさせていただきます。
 




 
追記:

そうとは申せこのハワイ島プナ地区を購入された方の中には、日本の海外不動産業者から、まるでハワイ版原野商法ともいえる手法にて相場の数倍で騙されて購入させられた方も大勢いるようです

そういう方には本当にお掛けする言葉も御座いません

そしてその業者のことは本当に許せません


当相談室は現在在京キー局であるあるテレビ局のニュース番組のディレクターさんに協力しており、お寄せいただいた海外不動産版詐欺商法関連情報について、ご本人の許可を頂いた後提供しその撲滅に努めております

このハワイ島プナ地区不動産の高値販売の件に関しても、お心当たりのある方は当相談室までご一報下さい

テレビ局側もご本人のプライバシーに関しては最大限考慮することを約束しております。

どうか第二第三の被害者を出さないために、どうかほんの少しの勇気を頂戴できましたら幸いです
。                          


posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:18 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産投資