2008年05月24日

海外版原野商法

海外版原野商法

アメリカの場合でいうと、ライセンスを持っている人間だけしか不動産を仲介できません。

一見当然のように思えることですが、日本では違うのです。
ライセンスを持っている会社の社員なら不動産を仲介できるのです。

これが日本です。
つまり日本のライセンスは法人に対して発行されるものであり、アメリカのそれは個人に対して発行されるものという違いがあります。

またアメリカの場合はもっと厳格で、コピー取りなど雑用で採用されている従業員はたとえ親切心からでもお客様に対しいかなるアドバイスをすることも禁止されています。

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アメリカでは(カリフォルニア州を除いて)ライセンスは居住者以外の人間が取得することはできません。
ですから日本の海外不動産業者の多くは、現地法人を設立し、現地のライセンス保持者を主任宅建者(ブローカー)として雇用することがあるのです。

内輪の話になりますが、この場合問題になるのは現地のブローカーとのコミッションの分配です。もめる原因のほとんどはここと言ってもいいくらいです。


不動産価格にも拠りますが、一般的に仲介手数料は6%から8%くらいです。これを売り手と買い手の業者で分けますので、仲介者の収益は3%から4%くらいとなります。現地ではこれが不動産業者の収入となり、ここから会社や組織に属している仲介者はその経費等を支払います。

つまり現地法人を設立し、その本体が日本にある海外不動産会社の場合でも、基本的にこの3%から4%の収益で会社経営の全てを賄うということです。
例えば日本円換算で約500万円の土地の場合、仲介手数料は15万円から20万円です。従業員がほとんどいない街の不動産屋さんのような個人事務所ならともかく、現地にも日本にも従業員を多数抱えた会社の場合、その経営は難しいでしょう。
まして新聞広告やテレビCMを出している会社なら尚更です。


それでは実際にはどうやって利益を得ているのかと疑問に思われるでしょう。

誠実に規定手数料にて売買をする会社や、開発業者に交渉したり、建築材料やコストを何とか安くできるように企業努力に日々努める会社、個人がある一方、中には現地不動産価格に予め過分な会社の利益をのせて価格を吊り上げてから販売している日本の業者もやはりおります。
最も卑劣な場合には現地価格のウン倍、ウン十倍の価格で販売している悪徳業者も残念ながらいるようです。

しかし法律上は、これは全て日本の宅建法外であり、現地の法律が適用されることになりますから、遠い外国で裁判まで起こして、という方は少なく、結局泣き寝入りということが多いのが実態です。(海外の不動産取引はその国の法律が適用されます。ですから日本の宅建法は海外不動産取引では一切その効力はありません。)こういった問題については、最近益々大きな問題になってきております。

でもこれ、告発できます。

日本語の契約書お持ちですか?そこに金額載っていますか?これさえあればスー(告訴)できます。
中には米ドル登記された金額と違っているケースもあります。でもネット社会のアメリカ、アメリカで記録されていることなら書類持っていなくても大抵のものはネットで取り寄せること出来ます。

日本の海外不動産会社、現地にライセンスを保持するリアルターをおいている場合ありますし、少なくても現地の弁護士名前おいていたりします。

日本で裁判するより、こういうライセンスを持っている人を相手に正当な訴えをしたほうが、相手は失うもの多いです。裁判は妥協点を探るものですが、相手の弱みが多い分、貴方が得るものも(返してもらうのも)は多いはずです。

泣き寝入りはもうやめましょう。
方法は必ずあります。持っている書類、データに応じた戦い方必ずあります。
100%の返還は、これは難しいでしょう。

しかし踏みにじられたプライドを含めて、取り戻すことができるものは多いはずです。

posted by 海外ロングステイ相談室 at 18:31 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏側

2008年05月26日

海外版原野商法 #2

海外版原野商法 その2

「限られた土地ですから」

「限定ですよ」

「今回だけです」

分かってはいるのですが、やはりそういうフレーズに誰しも弱いものです。


だから、繰り返し業者はそこをつき、販売を続けていくのです。


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海外不動産です。外国です。遠くです。
気軽に「明日から」とか「これから」とか見に行くことは出来ません。


それに何といっても、言葉の問題、これは大きいのです。



お客様はいつでも圧倒的に情報不足です。

でも業者は本来、お客様のそういう情報不足を補うために存在しているのです。だからそこにつけ込むなど言語道断なのです。


不動産は唯一無二です。だから、たしかに同じ土地は、同じ家はありません。

でも、、、、。

所詮、不動産は不動産です。
そこが売れても、また直ぐどこかが売りに出されています。

隣の隣、いったいどれほど違いますか?


決して踊らされてはいけません。「今回だけ」ということは決してありません。

また明日、「限定品」がでてきます。



海外不動産ですから、

本当に調べなくてはならないことは、所有権、ゾーニング、外国人制限など、そういう実務的なことなのです。

そういうことは、あとでトラブルに巻き込まれないよう、しっかり詳しく事前に調べておく必要があるのです。

そして業者はそのために存在するのです。

でもくだんの、煽る業者の担当営業マン、そういう輩に限って、肝心なことは知らないものです、、、、。

posted by 海外ロングステイ相談室 at 22:16 | ホノルル ☀ | Comment(1) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏側

2008年07月20日

海外不動産の価値基準

狭い日本と違い、アメリカやカナダにはそれこそ有り余るくらいに土地があります。

ですから付加価値のない土地は不動産とは言いません。
だから売りに出しても値段はあって無いが如しです。

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たとえば1,000坪もの広大な土地の価格が、たった300ドル(3万円)ということもあります。

生のままの土地は不動産ではないのです。
ただの場所です。
広い北米では当然価値は低いのです。


アメリカやカナダの土地は通常未整地のまま売りに出されます。

農業地という地目ですが、その実情はただ水も電気の供給も無い生の土地のことです。

書面上ゾーニングしてあるだけです。実際にはまったく付加価値のない、未整地の、ジャングルであり、あるいは砂漠のままの、生の土地なのです。

したがって「不動産」と呼んでいいものか、そういう区画もあります。



だから逆に付加価値を付けてやれば市場価値はぐんと高まります。


たとえば電気接続料を負担し、電気を引き込める土地にします。
測量します。杭打ちします。これで土地の境界がはっきりします。
家を建てます。もしくは建築図面を起こします。
生の土地だった空間が、価値ある不動産に変わってきます。

(それを地域全体でやれば地目も農業地から開発住宅地へと変更も出来るでしょう)

ようやく市場で戦える付加価値のある不動産となります。



発想が元々違うのです。
北米は日本と違い、そもそも限られた土地の国ではないのです。
場所はあり余っているのです。

水も電気もない未整地の土地ばかり、限りなくあるのです。

そういう国では「不動産」とは付加価値のある区画のことを言うのです。それ以外はただの土地です。



日本では建物があると却って価値が下がることもあるようですね。
新品は古いものより価値が高い。それが日本の文化のようです。

しかしあちらでは100年、それ以上の建物が未だ堂々と現役です。価値は落ちるどころか、古いほうが価値が高いことも少なくありません。

最初に建築するとき良い材料を使用し、長期間使用するように建てられ、常にメインテナンスをしている建物は、当然安普請の新築よりも価値は高いのです。

付加価値の無い土地は「不動産」にはなり得ません。
星の数ほどあるからです。
だからいくら1,000坪でも3万円、4万円の価値しかないのです。アフリカや中国の砂漠を10万坪買うのと同じことです。
いくら広くても付加価値のない土地を買いたい人はそもそもいないのです。


その土地に古い建物が一つでもあれば話しは違ってきます。

そこを住居として使うことが重要ではないのです。

まず第一にその建物があることによるインフラがあることが重要なのです。

おそらく測量もしているでしょう。

電気接続料も支払い済みということでしょう。

だから価値があるのです。

測量されていて電気が通っている。



たとえばそれが「不動産価値」なのです。


posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:19 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏側

2008年10月11日

ハワイの不動産屋さん

アメリカのリアルター、、、、 


不動産を取り巻く世界では大金が動きます。


しかもハワイやカリフォルニアでは、それこそ天井知らずに豪華な不動産が毎日取引されています。
 


でもその中心にいるお客様を取り巻いている人たちは、実は意外に薄給だったりします。


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アメリカのリアルターは完全歩合です。

物件が売れて始めて収入となります。

通常6%のリアルターコミッション。その半分の3%を売り手のリアルターが、残りの3%を買い手のリアルターが受取ります。

ですから、例えば一千万円の不動産取引ではリアルターの収入は30万円です。
しかしその30万円がそのままポケットに入ることは決してありません。
まずリアルター自身がブローカー(主任リアルターで、且つその不動産会社の社長)でない場合、マージンをブローカー(会社に)に支払います。これは場所代や看板料のようなものです。
その他に、様々な経費も事前にかかっています。
売り手のリアルターの場合には看板を立てたり、雑誌に掲載したりします。通常これもリアルターの自己負担です。

買い手のリアルターの場合は、何度も何度も物件内覧のお供をするでしょう。
そして契約締結までにニは何度も何度もカウンターオファーという書面を作成するでしょう。
そのガソリン代も、通信費も、書面作成費用も、その全てが何もかもが自己負担です。
しかも最後まで契約が締結するかどうかの保障はありません。

もちろん物件が毎日、何件も飛ぶように売れてくれれば、経費なんていくらかかっても、書面なんていくら作成しても、お金も時間も惜しくはありません。
しかしもちろん全てのビジネス同様、それはほど甘いものではありません。
 


ハワイ島の現在市価100万円前後の土地の場合、リアルターの報酬は2万円から5万円くらいがいいところです。
はっきり言ってそのうちにおざなりになる物件も出てこようものです。
売れない物件ばかりたくさん抱え、提示報告ばかりが多くなり、つまりお金を生まない仕事とは呼べない仕事ばかりが日々増えていき、それに反比例してリアルター自身の生活は細っていくばかりです。


仕事量に比べて割に合わない。

そうやって別の仕事に転職していく人も出てきます。
特に昨今のご時世ではリアルターの資格を持っていながら他の仕事をしている人は結構おります。


リスティングしているお客様にとってその不動産は大切な大切な資産です。

しかしたくさんの中に埋もれて時が過ぎ、そのうち市場相場をかけ離れたまま、つまり売り時を逃したまま、いつまでもMLSに掲示されたまま、、、、でもリアルター自身、すっかりそのことを忘れてしまっている。
そういうことも現実にはあるのです。




売買契約が締結されると、今度はエスクロー手続きがはじまります。

基本的にリアルターの仕事はここまでです。

つまり物件の売買契約が終わると、あなたの相手はリアルターからエスクロー担当官に変わります。

登記手続きが開始されます。

通常1、2ヶ月というところでしょうか。

さて手続きの中で瑕疵等の問題が起こった場合、エスクロー担当官はあなたに弁護士を紹介してくれるかもしれません。
もしくは中立を欠くとの建前上、あなた自身で弁護士を探さなくてはいけなくなるかもしれません。

つまり今度はこの時点からあなたの相手は弁護士になるのです。



アメリカでは不動産に限らず、分業制が徹底しています。
例えばあなたがリアルターに契約書の内容についてアドバイスを求めたとしても、「自分は弁護士ではないからわからない」、とはっきり言うことは多いです。
きっとそれは日本では考えられないことかもしれません。


つまりはリアルターの仕事は客付けだけ。
エスクローの仕事は登記手続きだけ。

そういう風に予め割り切っておかないと、あなたはいつも「??????」の連続になってしまうでしょう。


例えば相続手続きについて、還付申請について。
リアルターが知っていることは実はごく一般的なことばかりです。
はっきり申してその専門家ではありません。


日本の多くのお客様はリアルターにプロデューサー的な役割りを期待してしまうのでしょう。
しかしこれはお国柄ということです。

リアルターとはリアルターというひとつの職種でしかないのです。


中にはプロデューサー的なリアルター、全てを一括で総合的に扱ってくれる現地の日系リアルターもいます。そういう会社のホームページではそこを特に強調しています。

それは逆説的には、そうではないリアルターが圧倒的に多数ということなのです。
 


あなたに売りたい物件があれば、地域の専門のリアルターへ。

その物件にまず相続手続きが必要なら、裁判所へ、もしくは弁護士へ。

無事物件が売れたらエスクローへ。

登記認証には公証役場へ。

申告には会計士へ。

です。



リアルターは今日も新しいお客様からお預かりした物件をMLSへと掲示します。
MLSへ掲示するためにはたくさんのペーパーワークが必要となります。
魅力ある物件として売り出すため、物件を磨き、写真を撮り、ビデオを撮り、コピーを添えます。オープンハウスをし、見学者にアピールします。


そうしてまた明日も、新たな一件がやってきます。また同じ様に磨き、撮り、書き、紹介します。

そうやって多忙な日々を過ごしていくうちに、初期の引き合いのない物件はどんどんほったらかしになっていきます。


リアルターにも生活があります。
そして物件は次々にやってきます。
売れない物件にいつまでもかまける時間は、正直あまりないのです。 

何しろ、売れてくれないことには1ドルにもならないのですから、、、、。
 




アメリカでの業者とのやりとりの鉄則は、「待っていては駄目」ということです。

実際日本のように痒いところまで手が届くということはあまりありません。(でもその分料金は安いですが、、、。しかしやはり無駄とも思えるサービスが多過ぎます。そして当然それは価格に転嫁されていますから。)

だからストーカーにならない程度に、自ら主体的にプッシュする。
これがアメリカで上手なお客様になるための鉄則です。 



「自分の大切な不動産が他の人の不動産を押しのけて、より目立ちますように、より魅力的に目立ちますように、そして問い合わせがたくさん来ますように、早く高く売れますように、、」

そのためには、リアルターではなく、あなた自身がコントロールするのです。


そのためにまずはどのリアルターを選べばよいのか、、、そこから考えましょう。

初めの一歩です。


そしてそこがかなり重要な部分を占めるのです。
 
posted by 海外ロングステイ相談室 at 19:28 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏側

2008年10月18日

米国弁護士

アメリカの弁護士は何でもやります。

たとえば日本でいう行政書士、司法書士、そして便利屋のような仕事も全て網羅しています。


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そもそも
Attorneyは日本では弁護士と訳しますが、日本の行政書士を英訳した単語もまたAttorneyです。
それにこれは今回のテーマと少し外れますが、会計士はCPAですし、税理士もCPAです。


だからアメリカでいう弁護士の意味は幅広いのです。
仕事の範囲も広範囲なのです。

でももちろん弁護士も人の子です。
聖徳太子のようにはいきません。

だからほとんどの弁護士は得意分野、専門分野に限定して仕事をしています。
ビザ専門、刑事裁判専門、離婚専門、不動産専門、、、、、、(本当にはそれを更に細かく専門化しています)

ということは逆に、例え相手が弁護士だからといって、ビザを取得したい時に離婚専門の弁護士に相談してもまずうまくいくことがないということです。


ビザ取得を専門とした弁護士の多くは過去に移民局や大使館等での勤務歴やまた関係した仕事に従事していることが多いのが実態です。

限りなくゴールの近くで仕事をしていた人たちなのです。



我々はアメリカにいた場合、つい言葉の問題からつい日本人の弁護士を雇いたくなりますが、しかしこれは本来お勧めしません。
何故なら、顧客と弁護士のコミュニケーションがいくらうまくいっても弁護士とその向う側の接点が遠ければまったくの無意味だからです。

弁護士を選ぶ基準はあくまで、その弁護士があなたの問題のゴールにより近い場所にいるかどうかなのです。
  


弁護士はたくさんの案件をいつも同時に抱えています。
我々の日常と同じです。

ですから時には、ストーカーにならない程度に突っついて、その仕事をせっつくことも実は必要なことです。


また料金の交渉にしてもしっかりしておかねばいけません。

何しろ相手はしゃべりのプロです。
もっともらしいのです。
うまいのです。(だから頼りになるといえばそれまでですが)

あなたのほんの小さな問題を、ものすごく大きな不安に変えてしまうことも朝飯前のことです。(もちろんそれは本来許されることではありません)


あなたがするべきことは冷静になり、質問をすることです。

「どうしてそれが必要なのか?」、「それをしなければどういう悪い目にあうのか?」、最低この二つです。


昔、悪い歯医者にかかってしまい、いつまでもずるずると掛かり続けなければならない必要があるように言いくるめられたこと、ありませんか?
これが直っても、ここも悪いです、ほっておくと大変ですよ、、と。
悪い弁護士も同じです。

ほんの小さな問題をさも大きな問題にすり替えて、まるでこれを解決しなければあなたの人生は最悪です、そういうような暗示をかけてきたり、、。

冷静な質問、比較対照を持つこと、そして知ること、が必要です。



残念ながらトラブルは誰のもとにも公平にやってきます。
 

でもそれは受取る人によってその印象はだいぶ違うものです。

受取る人によってその対処も違うものです。
    
posted by 海外ロングステイ相談室 at 15:59 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏側

2008年12月05日

見える手数料と見えない手数料

 

我々日本人は、ことぜいたく品や非日常品に関しては細かく注文つけることを忌み嫌う傾向があるような気がします。

 


特に海外旅行に行った時には、普段なら考えに考え抜いて結局買わないはずのものを、いともあっさり買ってしまうことがあります。


でも、現実にはそれはやはり必要ないものですし、また実際に費用対効果も薄いもののはずです。


観光地には観光地特有の料金があったりします。
嫌な言葉ですが日本人価格というものも今でも存在しています。


中身はまったく変わりません。
いや、ともすると意外に普段の買い物先のほうが、安くしかも品質も格段に良かったりします。

 

それはきっと日常のお客様の目は、もっととても厳しいものだからです。

 

それに比べてアラモアナショピングセンターにいる時のあなたの目はどうですか?

   


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贅沢な旅行も、豪華なコンドミニアムも、素晴らしいし、とても価値あるものです。

 

でもだからといって、豪華で贅沢な手数料、あらかじめたっぷり加算された「見えない手数料」というのはいかがなものでしょう?

 

実体価値はいったいいくらなんですか?

 

これが観光地のおみやげ程度のモノなら、まあ笑ってすませましょう。

せいぜいランチやディナー程度なら、それもまあしぶしぶ支払いましょう。

そして「これも勉強代」と思って、笑い話にして、その後はとっとと忘れてしまいましょう。

 

でもこれが不動産代金とか法的手続顧問料とか、一生のうちにそうそう何度も経験する事のない高価な専門性のある買い物や手続きにおける場合は別です。


こういう場合には何度でも気の済むまで、いつもの日常のお客様の目で、厳しく吟味してください。



そもそもお客様負担分を100万円も余分に頂戴して、お客様が得られる素晴らしい豪華な「手数」(料)なんて、いったいどこにあるのでしょう?

もし豪華な100万円の手数料を支払うくらいなら、その分たとえば1ランク上のコンドミニアムの購入代金に当てたほうがいいに決まっているのです。

手数料はその資産価値のうちには含まれないものです。



  

手数料には2種類あり、「見える手数料」、「見えない手数料(あらかじめ価格に組み込んでいる等)」があるようです。

 

そして特にこの「見えない手数料」には要注意です。

 

本来現地価格で10万円で買えるものが、見えない手数料40万円があらかじめ加算されて日本人価格50万円になってしまっていては、あんまりというものです。





手数料や顧問料とは、知恵と汗と経験への代償です

だから質のよいサービスが、それ相応の手数料報酬となることは、ある意味当然だと思います。

しかしこのような生涯に何度も利用する事のない高価な専門性のあるモノの場合、そのサービス内容が果たしてどれほど質がいいとか悪いとかは、なかなか判断つきません

比べる手段がないのです

だからそれがたとえ質が悪いサービスであったとしても、べらぼうに高価な、そういう手数料報酬が一部ではまかり通ることとなるのでしょう

ましてやその上そこに「見えない手数料」まで、あらかじめ組み込まれているとしたら、、、、、。

たとえそうされていたとしても、素人にはなかなか気が付きません 

何故ならそれが初めてのことだからです。
   



手数料をより多く支払ったところで、よいサービスが得られるということでは決してありません。

逆に、本来は、知恵、汗、経験などを、もっともっとフルに活用していれば、経費も時間も抑えられる仕組みを作り出せたはずです

実際に競争力のある業界ではそういうことは当然のことでしょう


そのサービスでできることはどういうことで、それに対してその費用で果たして割に合うのかどうか、それを厳しく考えてやってください


選択権はあなたにしかありません 


「他に選択肢はないから、、」、それでは相手の思うツボです。
 

あなた一人で、その業者の人件費と家賃と調度品代の、その全てを負担する必要はまったくないのです。
 


海外ロングステイ=ぜいたく品ではありません

贅沢な海外旅行があるように普通の海外ロングステイもあります。

普通の海外旅行があるように豪華な海外ロングステイもあります。
 

でも豪華な手数料というのは決してあってはいけません。
  


不思議なもので、「高い金額=価値の高いもの」、「高い手数料=より効果的な手続き」、どうしてもそう思ってしまいます。

実際ある特定の商品などは、高いものから順番に売れていくというのもよく聞く話しです 

改めて考えてみると、随分不思議な話です。



それから、こんなこともあります。


豪華な新築コンドと、何重にも瑕疵の付いた権原保険のない安いコンド、いったいどちらの手続きがより大変かは、一目瞭然です。


でも実際の手数料報酬がどちらが高いのかは、、、、、、、、、。



確かに、不思議な話です。
 





 
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posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:51 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏側

2014年08月11日

プナへ「イセール」が上陸した日(前篇)

日本でも今台風が上陸中ですが、一昨日ハワイ島へ上陸した(ハリケーンから上陸寸前で熱帯低気圧に変わるも)「イセール」が、特に島の南東側の地域に甚大な被害を与えました。


このブログでもおなじみの島南東部の「プナ」地区(ハワイアンショアーズやハワイアンパラダイスパークなどの分譲地がある地区)はその被害を最も大きく受けた地区の一つで、アルビジアなどの巨木はなぎ倒され道路を遮断したり、大雨や水浸し、冠水などの被害があちこちでありました。


イセール通過後、結果このプナ地区の多くの地域では、ネットも電話も不通となり、そして停電や断水とライフラインが遮断されてしまい、その復旧まで1週間はかかってしまうということです。


何とも、、、です。



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その「プナ」の地。

この地はこのブログでも何度となく話しているように、昔からとても日本人にはおなじみの地です。


実は、ワイキキよりも、ホノルル市内よりも、あるいは同じハワイ島のカイルアコナよりも、ずっと昔から一番多くの日本人により土地区画を購入されてきた地なのです。


それなのに、このプナの地は、ほぼまったくに知られていません。


何しろ、当の土地区画の所有者でさえ、自身の土地区画が、ここがプナ地区にあると認識すらしていない人も多いのです。


そしてどうしてなのか、自分は「ヒロ市に土地を持っている」と、そう30年以上もそう信じていたりするのです。


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ここはプナ。


ヒロ市の南に位置するディストリック(地区)で、ケアアウとかカーチスタウンとかマウンテンヴューとかパホアとかカポホとかカラパナなどの町や村の集合体の地域です。


気候で言えば、ヒロ市とは多少様変わりして、ここプナ地区はジャングルの地でもあり、あるいはラバの地としても知られている、そういう場所です。



自分の土地区画がそういうプナ地区の○○村に△△町の分譲地にあるのに、でも当の所有者本人は、その肝心の自分の土地区画がある○○村の名前も、その位置も場所も知らない。


それなのにハワイ州で一番日本人所有者が多いという、、、


しかもその所有者のほとんどが土地区画の所有者であるという、、、、



まこと不思議な、、、珍しい地区です。


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そういう「プナ地区」の△△町の□□分譲地に土地区画を購入し、でも何故か家を建てるでもなく、農業をするでもなく、ただただ30年間以上もただただずっと所有し続けていている日本在住のハワイ不在地主の多い、、、、ここはそういう不思議なプナ地区。


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日本人土地所有者は30年以上も、その間ただただ固定資産税を納め、分譲地(サブディビジョン)の組合費(アソシエーションフィー)もしくは道路補修費(ロードメインテナンスフェィー)を納め、しかし自身の区画を訪れたことすら無い、あるいは訪れたのは20年前の一度きりだけという、、、、、そういう不思議な日本にいるプナ地区の日本在住の土地区画所有者の人たち、、、、。



「なぜ?」

ハワイ島に住むロコは当然そう思います。


「何のために?」


「何をしたいのだろう?」


皆不思議でならないのです。



だって例えばこの地が、西側のサウスコハラとかそういう地域での土地所有者なら、それはすぐにわかります、「投資でしょ。」と。


でもここはプナの地です。「投資」という言葉がおよそハワイ島一似合わない地域ですから、、、。

しかも箱モノはなく、ただの「生土地」のみの、原生林生い茂るジャングル区画の所有ですから、、。



ましてや、年中売り出しの土地区画がMLS市場に大量に掲示されていて、つまりいつでも誰でもが格安に簡単に購入できるプナ地区の土地ですので、なぜそういう土地区画を目的も無しに、ただただ毎年固定資産税と組合費を支払うためだけに、購入し長年所有し続けているかが、ハワイのロコにはその理由がまったく理解ができないのです。



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だって一般的に考えると、土地というのは家を建てる計画がある時に購入するものでしょう。

あるいは相当に希少性のある土地ならまだ理解できるにしても、でもここはプナ地区です。「希少性」という言葉から最もかけ離れた地域のひとつです。


しかもプナの地は、土地によっては原生林の伐採費用や岩盤の掘削に大きな費用がかかることが多いので、現地のロコなら土地自体がいくら安くてもまず簡単に手を出すことはありません。

ましてや「アルビジア」が生えている区画だったら、例え無料でも欲しくはありません。

何しろアルビジアをわずか数本を伐採するだけで、あっという間に土地の価格を優に超えてしまうのですから。

しかもアルビジアが生えている区画の場合、周囲の区画にも種が飛び、いずれ同じようにアルビジアが生えてくる可能性が高いので、こういうやっかいな土地は、将来の無用なトラブルの予防のためにも、例え無料でも所有しない方がいいのです。


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ハワイ州の不動産ですから、どんな理由があろうとも一旦所有した以上は、次の所有者に譲渡するまでは、所有区画に対しての責任と義務からは逃れることができなくなります。


安いからという理由でともかく安易には買わないことです。

土地は、まず見て、そこを気に入って、家を建てたいから、、、だから買う。

そういう風にしていってほしいと切に思います。



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ただ、、、、

このプナの地の土地は、購入時に本来の安さではなく、その数倍の価格で、そして日本で購入させられたという経緯が多い、そういう黒歴史があった(ある)地区であることも存じています。


だからこそ、このプナの地の土地区画の所有者がいざ「売却」を決断したときの、そこからの事実を知っていく際の、、、その姿、気持ち、、、そういうのをそれなりに長年たくさん見てきた自分ではあるのですが、、、、やはりいつも切ないです。


長年信じてきた価値、その思いと、格段に違うギャップその「現実」を知った時の思い、年月が積もり積もっていただけに、もっともっと切ないです。



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あるいは30年以上前から所有し続けている土地ですから、中には既に所有者が死亡してしまった土地区画も少なからずあります。


そして日本の遺族は、親がハワイ島のプナという地区に土地区画を所有していたことも知らない、あるいは仮に知っていてもその後の手続き方法を知らない、そういうこともあってでしょう、その結果、固定資産税を滞納する、組合費(アソシエーションフィー)を未払いとする、そういう区画が今たくさんあるのも知っています。



遺族から、「土地は分譲地か市にでも寄付しようと思います」、そういうEメールをもらう時もあります。



でも、もちろん寄付はできません。

仮にできたとしても、そもそも、そのことを決定できるのは所有者だけです。つまり例え遺族といえど、そういうことを実行する権利はないということです。

もしその土地に対しての権利を得ようとするなら、管轄の郡裁判所で相続手続きをしなくてはなりません。



ただ、、、結果として、「寄付」というのは、これも、特にプナの土地区画では難しいことでしょう。

ましてや既に滞納や延滞を続けていてリーン(抵当権)が幾重にも付いている、そういう土地区画であるなら尚更、そういう土地区画を誰が所有してくれるというのでしょう。



郡に寄付する?でももらったところで郡には何のメリットも無いのです。

それよりも今現在滞納されている固定資産税は誰がどう清算してくれるのか、です。


土地を寄付してもらったら、競売にかけて、新しい所有者から徴収すればよいのでは?と思うかもしれません。


しかし、そもそも競売をするにしても無料ではできません。然るべき経費がかかります。そしてそれは税金で行われるということです。


なので競売にかける以上は、滞納分も延滞利子も更には競売の経費もそういうもの全てを清算できることが最低条件となります。

つまりその金額で売れるだろうという目算が無ければ、競売にかけても更に赤字を生んでしまうということなのです。しかもその赤字は税金です。


はっきりいってプナ地区の土地にそういう価値は無いというのが現実です。


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土地をもらうと税収は無くなります。

なので、是が非でも最低限でも今の滞納分は清算してもらい、その後売却でも何でも好きにして、、、これが役所の本心でしょう。


所有者が死亡してしまったプナの土地区画は、それではどうなるかですが、、、どうもなりません。


遺族が何もしない限りは、この先もずっと(死亡した)所有者は、税金滞納者として組合費の未払い者として、その名前が州の公的書類に滞納者として記録され続けられたままただただ毎年延滞利子や反則金がこれからもエンドレスに加わっていくということです。


一度はハワイへ憧れをもち、大好きだったハワイの地の区画の所有者となった故人の不名誉な記録は、故人の意思とは真逆に、悪い意味でずっと大好きだったハワイ州に滞納者としてその名前が残ったままとなってしまうということです。皮肉なことです。そして切ないことです。



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いずれにせよ、こういうのは来年よりも(延滞利子のこともあるし、既についている抵当権のこともあるので)今年、明日よりも今日、1日でも1秒でも早くに終わらせること、これしか処置のしようがありません。



残念ながら損は必ずします。

でもそれを最小限度にとどめる、これがどんな理由があれ、ハワイ州の土地を所有してしまった以上、責任と義務です。



もちろん何もしなくても、遺族が罪には問われることはありません。


債務者として罪に問われているのは所有者である故人だけです。

その記録がいつまでも消えずに残るだけです。



他方、故人の所有区画の隣人や周囲の不動産所有者にも少なからず影響が出てしまうということも、実は忘れてはならないことです。


日本に住んでいると遠いハワイのことですから想像しにくいかもしれないですが、故人の区画から伸びた木々が、その隣人の生活を脅かしている可能性があるということもやはり十分想像しておかねばなりません。


本来はそういうことも含めての土地区画を購入した責任と義務ということになるはず、、、そう思うのです。



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以後「後編」へ続きます。


アロハ

笹本正明
@海外ロングステイ相談室
http://hawaii-consultant.com/  


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posted by 海外ロングステイ相談室 at 09:13 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏側

2014年08月13日

プナへ「イセール」が上陸した日(後篇)

プナへ「イセール」が上陸した日(前篇)』 からの続き



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所有土地区画の値段が何十年寝かせても一向に値上がらない、、、、、、


今まで支払った、せめて元だけでも取り戻さないと、、、、



でも、、、、


値が上がらないのは、元々が安かったからなのです。


元来安い土地区画を、あり得ない高額で購入させられてしまったからなのです。



それがこのプナ地区の有名な黒歴史です。



本当にひどい話です。

そして決して許されない話です。



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他方、だからと言って、自分だけが被害者と思うのも、やはりそれはできません。


だって放置され続けているあなたの土地区画の隣人にとり、実はあなたは今加害者となっているかもしれないのです。



プナ地区の、つまりジャングル気候の土地を所有している以上、そこから生えている生い茂っている植物の責任者は、土地区画所有者であるもちろんあなたなのです。




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ところでプナ地区にはいくつかのサブディビジョンがあります。


例えばそれはハワイアンショアーズとかハワイアンパラダイスパークとかファーンエーカーとかアイナロアとかです。


そして僕はこのサブディビジョンという英語を「分譲地」と和訳する場合が多いのですが、でももしかするとこういう訳をすることで、別の意味合いを人へイメージさせてしまっているのではとの反省が今あります。



僕個人のことでいうと、あまり日本での社会人経験がなく、大人になってからはほぼ米国での社会生活だったので、日本語での「分譲地」という言葉からの意味がどういう風にとらえられているか、大して意識することもなく使っていたのも事実です。


でも実際に日本人所有者が抱く「分譲地」という言葉からのイメージ、「分譲地の管理組合」という言葉からのイメージ、、、、でもそういうものは、実際には、現実の、特にハワイのプナ地区のそれと大きくかけ離れているのかもしれません。


だからアソシエーショーションという英語を管理組合と和訳するのも実はよくないことだったのかもと、最近思うようにもなってきました。重ねて反省です。

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アソシエーションはそもそも管理をしません。

管理人のような意味合いの組織とはまったく違うということです。


どちらというと、分譲地の役所という位置づけの場所なのです。


だから逆に、管理していない区画について管理義務者である所有者へ通知するということを行う場合もあるということなのです。




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いろいろと信じ込んできたものが、イメージしていたものが、根本から違っている、、、、


ですね、、、


本当にはやはり見てから購入するべきでした。


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例えば日本で購入してから見に来た人はいたかもしれないですが、しかしその時にはすでに購入したという事実があるので、その自分の行い(大金を既に支払ったという)を無意識に正当化するという心理も手伝ってなのか、初めて訪れたプナの地の印象、、、心の直感では、、、「あれっ、、、」、、、、という感覚をかすめたのに、しかしそれに対してその気持ちを押しとどめる整合性を心の中で行ったという人は、実は少なくないのではと思うのです。


正直には、最初に想像していたのより、もっともっと、そのあまりのジャングルの光景に驚かれたのが本当の第一印象だったのではと思うのです。


そして、「購入してから見た」のではなく、もし「先にこの光景を見たのなら」その後、はたして購入しただろうか、、、とも思うのです。




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サブディビジョンという英語を「分譲地」と和訳してはいますが、日本での分譲地のイメージとは違い、プナのサブディビジョンは開発されてはいません。


区画内には原生林がびっしりと生い茂り、自分の区画でも数歩進んでもうそこからは中へ侵入もできません。

そういう地域です。ここはそういう「分譲地」です。



アソシエーションは、あなたの土地区画の「管理」をはしてくれません。


自身の区画の管理は、所有者自身で行うのが義務であり責任であり、規約です。



だから例え売買登記の完了日の翌日に、その土地区画があなたの名義となった翌日に、そのあなた所有のほやほやの区画へどこかの不届きものが不法投棄をしたとしたら、もちろんその解決義務はあなたにしかありません。


あなたの区画に生い茂っている木が倒れ、隣家の屋根を壊した場合、もちろんその賠償の義務もあなたにあります。




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「管理組合」が行うのは、分譲地の管理です。


アソシエーションは分譲地の役所です。



定められた「組合費(アソシエーション・フィー)」を全区画の全所有者から徴収し、分譲地内の道路を整備し、分譲地所有者皆のために必要な共有施設を整備し、例えばそういう行政を行うのがそもそものアソシエーションの役割です。


アソシエーションは理事会により運営されていて、理事は選挙で選出された区画民です。そして無報酬です。報酬を受け取っているのは常勤のオフィスの事務員だけです。


その歴史成り立ちからして、プナ地区の分譲地のほとんどは「プライベート」か「第三セクター」のような本当の意味の「自治」分譲地で、つまり道路を舗装するのもハワイ郡役所がするのではなく、組合が区画民から徴収した組合費で賄っています。


分譲地の理事会は、その予算の使い道を決定し、用途に応じて業者を決め発注します。

なのでもし組合費の未納滞納が多くなれば、当然分譲地内の道路は整備されず、電燈は消え、路肩の草木は伸び放題で、そういう荒れ放題の分譲地となります。


だからプナ地区の多くの自治分譲地の場合、州裁判所からのお墨付きをもらっていて、つまり自治組合費の滞納未納があった場合には、組合に強制権が与えられているということです。正に小さな政府そのものなのです。


ともかく一部の不届きもののために皆の分譲地の市場価値が貶められるようなことは避けなくてはなりません。


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おそらく日本で言う分譲地のイメージと組合費のイメージだと、最初から既に開発された高級分譲地がそこにありきで、そして「アソシエーション」とはその景観保全のための組織で、場合によっては(組合費を支払っている)各オーナーの個別区画の最低限のメインテナンスまでもしてくれる、、、そういうイメージをもっている方もいるかもしれないと思うのです。



でもここはハワイ島の東側のプナ地区です。


観光地でもリゾートでもない、ましてや別荘地でもないプナ地区です。


西側のサウスコハラの高級リゾートとはまったくに正反対の地です。






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プナの地は、その不動産評価額が示す通り、固定資産税は島の中でも最安地域の一つですし、だから当然それに比例して実際の売買市場でも不動産の売買金額も驚くほど安価に購入可能な地域です。


プナ地区の分譲地の多くでは、自治組合費だってせいぜいが年間300ドルとかそのくらいのものです。

それは日本円でいうと一月当たりはわずか2千円強とかそういう額です。


本来ならできることなど至極限られているそういう金額です。


そういうことを日本在住の日本人所有者の方に説明した時に、例えばこういう返答があったことがありました。


「もっと組合費高くてもいいから、私の区画も組合で管理してよ。」と、、、、、。



しかし、組合費が高くなるということは、それは今の本当の住民が(つまり安いからこそこの地の不動産を購入し住んでいる住民が)、ここを出ていくことになってしまうことでしょう。


組合費が高くてもいいから、、、という人なら、本当はこの地の区画を購入するべきでなかったのでしょう。もっと別のリゾート地を、それこそハワイ州ですから、逆にそういう場所はたくさんあるのですから。



 

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繰り返しますが、ここは別荘地でもありません。リゾートでもありません。


当然高級地でなどありません。


固定資産税の額も区分で最安値の、ここはそういう地域なのです。





  

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できれば日本在住の不在地主の方たちには、是非に一度、お持ちの譲渡証書(DEED)をご自身の目でご覧になってほしいと思います。


あるいは購入時にハワイのエスクロー(不動産の登記のための手続き機関)から発行されてきた権原調査報告書(タイトル・レポート)でもいいので、一度是非に目を通してほしいと思います。



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例えばプナの地の「ハワイアンパラダイスパーク」は、ここのゾーニングは農業地でそして完全所有権の地です。

なので、当然この1エーカーの土地は分筆することは不可能ですし、更には(日本のように)土地と建物を別々の所有者が持つということも叶いません。


ハワイ州の不動産ですので、ゾーニングで決められていることはよほどのことがない限り変更されません。


なので例えばあなたが(日本では普通にそうしているように)このHPPの土地に関しても1エーカーだと広すぎるからと、自身の区画を分筆して分譲をしようかと考えていたとしても、もちろんここハワイではそれはできません。そしてそもそも敷地内に建てられる家の数だって最初から決まっています。


また日本では必ずしもそうではないので、誤解されている方も結構多いのですが、このHPPは完全所有権の地ですから、必ず土地の所有者=ウワモノの所有者となるということです。

日本のように土地と建物が別々のオーナーであるということは叶わないということです。


例えば、数十年土地だけずっと所有してきたけど、「何なら組合にでも郡役所にでも土地をお貸ししますよ。賃貸料は勉強しますし。」という好意の気持を持っていたとしても、しかしそれはハワイでは不可能ということなのです。



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繰り返しますが、ここはプナの地です。


観光地でもなければ、リゾートでもありません。


そもそもここは農業ゾーニングの地です。




土地だけでは「不動産活用」というのは、、、はっきり申してあり得ません。

逆に不在地主であるがゆえに、自身でなかなか管理ができないために、各種(不法投棄とか、自身の区画の大木が折れるとか)トラブルに巻き込まれる可能性は常にあります。


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不動産活用ということで、あるいは所有している土地に建築をしてそれを貸し出す、ということはできます。


もちろんそれは米国ではよくありますし、実際それをしてうまくいっているHPPの住民も少なくないです。


ただあなたは日本人です。しかも日本在住です。

建物を建ててそこにいずれは自身でも住むとか、逆に最初は自身で住んでからその後貸すとか、まだそういうことであればともかくですが、しかしわざわざバケーションレンタルをするためだけに家を建築するというのは、費用対効果やその合理性から考えても、僕個人の考えでは到底このプナにHPPに敢えてそういう投資を行う合理性が、少なくても僕個人にはその考えが分かりません。

(もしそういうことを行いたいなら、もっと別の適した地域が、ここハワイならいくらでもあるだろうと思うのです。)



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1エーカーの土地です。インフラもありません。道路は一部しか舗装されていません。安全とも言いにくい場所だってあります。


そういう地域で、バケーションレンタルをやるとすれば、建物自体を魅力的にするか、あるいは宿泊費を魅力的にするというような、企業努力をしなくてはお客さんを安定的に呼べないでしょう。


場所で人が呼べない地域なのですから、企業努力が全てということです。


でもそれを本気でするなら、、、、もちろんそれは有意義だとは思います。

そしてそういうことを認識した上で尚、、、ということであれば、逆に僕もできる限り何かお手伝いをしたくなります。



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僕はこのプナ地区が大好きな人間の一人として、少なくてもプナ地区の地主の皆さんには、できる限り本当のプナのことを、最低限知っていてもらいたいと思います。


知ってもらい、承知した上での、その上での所有者の考え、その上での所有者の行動なら、たとえどんなことでもリスペクトします。

そしてもし僕に協力できることがあれば喜んでお手伝いしたいです。



問題は、不在地主であるがために、購入時に全く違うストーリーを植え付けられたために、本当の姿を本当の事実を知らぬまま数十年も所有し続けてしまって、、、、、、今、さて、、、これからどうしようか、と、、思うようになった、、、しかし時に考えるようになった、、、そういう日本人所有者に、まずとっかかりの事実認識をせめてそれだけでもしていただけたらと思い、今日この拙文を記した次第です。



もちろんHPPに限らず、他の分譲地についても、もし知りたいことなどがあれば、そして僕で宜しければ、いつでも何でも訊いてください。


アロハ

笹本正明
@海外ロングステイ相談室
http://hawaii-consultant.com/  



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