2008年09月16日

一軒家のタイムシェア

一軒家のタイムシェア



タイムシェアの人気は相変わらずですね。

 

でも僕はあいかわらずその人気に猜疑的です。


嫉んでいる?


きっと、そうなのでしょう(笑)

 
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ところでタイムシェアとはどうしてコンドミニアムだけなのだろうと考えたことはありませんか?

マンションや集合住宅という形式が好みではないという方は意外に多いです。
ですからそういう方たちのために、もし一軒家のタイムシェアがあったら、、、。
そう考えたことはありませんか?


一軒家は確かに管理が大変です。

コンドのように鍵一つというわけにはいきませんし、庭の手入れも大変な手間です。
でも一軒家のタイムシェアがない理由はそれだけなのでのでしょうか?

手間とか管理とか金銭とかそういう物理的な問題以外に、もしかたら法律的な問題でもあるのでは、、、?


そう考えたことがありまして、実は今から2,3年前ハワイの知り合いの弁護士に訊いてみたことがあります。

忙しい弁護士への質問です。
ですから質問はシンプルにします。
その時の内容は「複数登記」についてでした。

もしこれが禁止されていたり制限があるようなら、だから一軒家は出来ないという理由になります。
しかしながら弁護士からの回答は、コンドであろうが一軒家であろうが複数オーナー登記は可能ということでした。

ではなぜ?
  


 
実はその答えは自治管理組合にありました。




ハワイの各分譲地にはそれぞれに自治組合があります。

そしてこの組合が道路を作ったり、各種施設を整備しています。
役所ではなく、自治組合がしているのです。

日本でも最近小さな政府についていろいろと言われているようですが、アメリカは伝統的にもともと地方自治が発達しています。

分譲地の自治管理組合は日本で言う町内会とはまったく意味が違います。
住民から組合費を徴収する権利を公的に認められており、且つ万一それが滞った場合には抵当権を設定する権利さえあります。

住民により選ばれた組合理事会は、徴収した組合費の使い道を決定する権利を持ち、具体的に分譲地内の道路や設備の整備事業を立案し実行します。

まさに役所そのものです。
 

そして自治組合にはそれぞれ分譲地規約というものが存在します。
それはここに住むものにとっての法律です。

この規約の中には建築に関する項目もあります。

その中で注目すべきは:

ほとんどの分譲地で、一区画の土地に対しては一軒の建築のみとか、暮す人間については一家族もしくは二家族までとか、そういう制限を設けている場合が多い

:ということです。


自治組合の責務として分譲地の価値を高めることは当然です。

そのための建築に関する規約です。
だからセットバックや高さ制限、様々に自分たちの分譲地の価値を守ろうとする項目が並びます。


つまり一軒家のタイムシェアが無い理由は、分譲地管理組合にあったということです。


そういえばタイムシェアになっているコンドは一棟丸ごとのタイムシェアユースです。
一部屋だけタイムシェアというコンドは聞いたことがありません。


これもコンドの管理組合規約の問題です。

コンドはコンド自体でそのものがひとつの分譲地と同じことですので、ここにもきびしい規約が存在するのです。
それもこれも皆の共通財産の価値を下げないようにするための努力なのです。


なるほどそう考えてみると、コンド一棟のタイムシェアに比べると、分譲地丸ごとの一軒家のタイムシェアをやることは相当に大仕事となります。

資本家としてもそれなら背を高くしてもう少し収容人数を増やしたいとか、いっそタウンハウスにしてしまえとか考えるかもしれませんし、、。 

 
でもどんなものにも例外はあるのが世の常です。



たとえば既存の分譲地の、普通の1区画の土地を、法人名義で購入した場合は、どうなるのでしょう?
 


これなら建築時も分譲地規約制限に引っかかることはないはずです。


たとえば建築後、その家を持ち主である会社の社員が代わる代わるそこを利用しても問題はないはずです。

とすれば、こういうことも考えられます。


つまり理論的には、法人が所有し、その法人のメンバーになることにより、タイムシェアのような利用は可能ではないだろうか?



どうでしょう?


何か事業が出来そうですね?

このアイディア、もし興味のある方は、構いません。

ご自由に使ってください。

  
posted by 海外ロングステイ相談室 at 23:00 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏技

2008年09月20日

海外不動産の相続

主にハワイ不動産をご所有の皆様へ

いつか来る米国での相続手続き、、、、そしてその回避のために、、、、。



ハワイや西海岸などに別荘を所有されている皆様に、その日はいつかやってきます。

その時のことをふと考えてみたことありますか?


その時になってから考えますか?

もし、今すぐできることがあっても、ですか?


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ほとんどの日本人の方は相続の対象といえば、例えばお買いになったワイキキの別荘のことだけです。

だからその時になったら、専門の弁護士にでも頼めばいい、おそらくそう考えられている方がほとんどだと思います。


でも「その時」ではなく、予め「購入時」に考えておくことで、相続そのものを回避できることもあるのです。



日本では亡くなった人の残した財産を受取った方たちが主体となり、その方たちが税金(相続税)を払い、、、、だいたいそういう手続きだったと思いますが、、、、

あちらでは亡くなった人が税金(遺産税)を払い、亡くなった人が財産の行方を決め、手続きを取り仕切る形式なのです。

主体はあくまで所有者自身なのです。

もちろん実際には亡くなられた方にそんなことができるはずはありません。

ですからパーソナルリプレゼンタティブ(故人人格代理人)やアドミニストレーター(遺産管財人)が、実際には故人の代わりに事を行なうことになります。

またこの人格代理人や管財人は故人本人と同等ということが法的認められていますので、とても大きな権限があるということにもなります。

実際の行為としては、まずは故人の財産目録を作成し、手続きが終了するまでその財産を故人に代わり管理運営します。
当然メインテナンスが必要な場合や経費等の支払いが必要な場合には、管理している財産の中から必要な分を支払ったりもします。
また不動産等の場合、所有権移転などの手続きに際しても法的に認定された故人の代理人としてその人が「譲渡人」となります。

それほど絶大な権限がありますので、当然不正をする人も出てきます。


お金は、時として人を悪魔にも変えますので。


だからその抑制として、裁判所はこの人格代理人や管財人に対して、保証金を積む事を求めることもあります

人格代理人には通常身内がなります。

第三者の場合にはよほど信頼できる人でなければ難しいでしょう。

それに身内だからと言って必ずしも適任かどうかはわかりません。
したがって弁護士等に契約と金銭で事務的にこの任に当たってもらうこともあります。
特に管財人の場合にはそのケースが多いです。

しかしながら肝心の遺産が少なければ、経費だけがかかることもあるということもあります。





日本の方の場合はそこまでの手続きが必要な場合は稀ですので、ほとんどの場合は不動産に限定ということになると思います。

その場合、例えば購入時に設定した所有名義、これを変える事により相続手続きを回避することも、実は可能となります。

ちなみにジョイントテナンシーという名義の登記があります。

これは、もし所有者の一人が死亡した場合、自動的に生存者がその権利を引き継ぐという特殊な形態を指します。(通常は死亡した人の権利はその方の相続人が引き継ぐものですので)

ですからこの名義には相続手続きが必要とはなりません。

ちなみにジョイントテナンシーを用いて登記するケースでもっとも一般的なのは夫婦名義にする場合です。
(夫婦のそれの場合だけ、現在ではエンタイアティーと呼ばれています) 

ご所有のハワイ不動産の名義が、ご主人、奥様、そしてお子様、それをこのジョイントテナンシーという所有形態で登記していた場合、もしご主人に万一のことがあった場合、その名義は自動的に奥様とお子様との二人名義となります。相続手続きは発生しません。

その後奥様がお亡くなりになった場合にも自動的にお子様の単独所有権となり、ようやくこのお子様がお亡くなりになった時点で初めて相続手続きをすることになるのです。

しかしながら万能の所有形態ということでは当然ありません



他人や親戚とでこの名義で所有し、後々トラブルが発生しているケースもありますので、それぞれのケースに応じて選択してください
またその際には念の為専門家のアドバイスを求めてください
(※例えば他人同士でこの名義で所有していた場合、早くに亡くなった遺族にはその権利はまったく残らないとか、、、、はい、いろいろあります)


またトラストという形式を使用する場合も相続回避には効果的です

トラストは日本ではあまり一般的とは言えませんが、欧米では歴史的によく使用されます
特に相続税の節税のために使用されるケースが多いです

ちょうど法人名義の家族版といったニュアンスで構わないかと思います。
法人名義にして所有している不動産は、たとえその会社の社長がお亡くなりになっても当然相続手続きは発生しません。
その会社が存続し続ける限り、そのままの形態を維持できます

同じようにトラストもその民間版、家族版のようなものです
 不動産を購入管理するためにトラストを形成しておくのです。(※ただし、トラストにはたくさんの種類があります

トラストには管理人が必要となります。

そしてその管理人(受託者)は米国人である必要があります。(そしてこの受託者=管財人は絶大な権限を持ちます。余程信頼している人にやってもらわないと、トラスト内の財産を勝手に運用されてしまうこともあります。ですから弁護士とか会計士とかそういう人に依頼するか、ご家族の誰かに、そういうことにして運営している方が多いようです
。)

このトラストに関しましてもご興味のある方は専門家にご相談下さい
 



 
人が亡くなることは避けません

しかし相続手続きは避けられる場合があるのです



 
相続手続きは、まずは時間がかかり過ぎます。
そして手間も煩雑で相当に面倒です。(例えあちらの不動産に関わる場合でも、日本人には日本での手続きもあるのです。ですが、その場合あちらの弁護士は日本の手続きには決して明るくはありませんので、日本でも専門家が必要となります)
そして当然弁護士費用等の経費も、決して少ないものではありません



ですからそういう手続きは、もし避けられるものなら、今のうちから合法的に避ける準備をしておこうということです
 


皆さん、いろいろ知って、そして賢くハワイを、海外を楽しみましょう
 



posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:09 | ホノルル ☁ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏技

2008年10月02日

ハワイ不動産の相続回避 2

ハワイ不動産の相続手続きの回避、、、、。


とりあえず名義形態(タイトル)に関してもう一度おさらいしてみましょう。
 


まずは説明不要な単独名義(セベラリティー)、それから共有名義のうちのひとつ、テナンシー・イン・コモンという名義があります。

これらのどちらかの名義形態では所有者の死後必ず相続手続きが必要となります。

このテナンシー・イン・コモンというものを説明しておきます。
例えば3人で不動産を所有する場合、その権利配分を自分たちの好きなように例えば30%、40%、30%というように自由に決めることができます。
そして死後はそれぞれの権利分をそれぞれの相続人が相続します。
ですからこの名義形態を選択する方は、主にご友人同士や兄弟同士、極端に言えば他人同士など、権利の線引きがはっきりした関係であることが特徴です。


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共有名義には他に2種類あります。

エンタイアティーとジョイント・テナンシーという名前がそれぞれついています。
そしてこれら2つこそが相続手続きを回避するための名義形態です

このジョイント・テナンシーでは、複数の所有者の誰かに万一のことがあった場合、相続手続きをすることなく、残った所有者たちに均等に、亡くなった所有者の権利が自動的に移ります。(もちろん死亡証明書の提出などの手続きは必要ですが)相続人には権利移動しません。

ちなみにジョイント・テナンシーのひとつ、夫婦名義でのそれがエンタイアティーと呼ばれています。(ただし夫婦名義でもテナンシー・イン・コモンを選択することは可能です)

しかしながらどういう形式にも長所もあれば短所もあります。
それはあたかも表裏一体で、見方次第で同じものが長所にもなり短所にもなるのは世の常ですので。

こちらも実例でご説明いたします。
夫婦とお子様2人、合計4名様のジョイント・テナンシーの場合を例にとり説明します。
今後数十年を経てやがて夫婦は亡くなり、その後は相続手続きなしでお子様2人のご名義となります。
そしてそれからまた年月が経ち兄弟のどちらかがお亡くなりになります。
この時も相続手続きなしで残ったお一人の単独名義となります。
そしてそれから半年後にその方もお亡くなりになります。
ここで初めて相続手続きが必要となりますが、しかしながら半年前にお亡くなりになった兄弟のその遺族には、まったく何の権利も残ることはありません。
たった半年長生きしただけで、その100%がその方の遺族だけが相続することになります。


 
それから所有名義には個人以外に法人名義というものもあり、ですからこの法人名義も相続手続きを回避できる形態といえます。

この場合には会社さえ存続すれば良いのです。その限りにおいては当然相続手続きは一切存在しません。

ただ別の苦労があるかもしれません。
例えば帳簿上どのように扱うか、経費計上はどうするのか、会社によっては様々な面倒に発生する場合もきっとあるやもしれません。
  


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他に相続回避の方法としてはトラストや現地法人設立など、そういう合わせ技もあります。


が、、、。



さてどれくらいの不動産を、ご計画ですか?


と申しますのも、この合わせ技は本来ひとつの不動産以外にその他の財産を持つアメリカ人のための方法です。
ですから他の財産は日本にあり、たったひとつのアメリカの不動産の相続回避のためだけにやる方法としては、少々大掛かりです。

ですからある程度以上の規模の不動産を考えられる方以外には、トラストや現地法人設立という別途経費(それから手間)がかかる方法は考える必要はないように感じます。





さて物件を決め所有名義を決めたら、次はアメリカの不動産らしく、人に貸すことを考えてみましょう。

「使わない時は人に貸す」

管理会社や貸し別荘マーケットが充実しているアメリカでの不動産の運用としては、これは常識です。
しかもただでさえハワイは慢性の賃貸物件不足の地であることに加えて、現在のこの景気です。

実は好景気の時以上に貸し物件が足りないのです。

まずはハワイはサブプライムショックの影響のある地では本来ありません。
しかしながらハワイ不動産市場でもやはり景気は後退しています。
何よりも現在購入できる層が減っています。
その理由は金融機関の貸し渋りです。
ローンの審査が極端に厳しくなりましたので、欲しくても買えなくなったのです。

ここはハワイです。
物件を購入したい人はたくさんいるのです。
でも今は金融機関への政策の影響で買えない人が多いということなのです。
しかしもちろん誰にでも住む場所は必要です。
ですからこの市場が、実は今最もホットなマーケットなのです。
この不景気に、需要が以前よりもある。
だから少しくらい高い家賃設定にしても借り手がいる。
そういう市場なのです。
 


貸しましょう。


注意点としてはひとつに、アメリカは法律により、人種差別を硬く禁じています。
ですから貸し手が借り手を選ぶことは出来ません。
借り手がどういう人であっても、貸さねばならないのです。
 


ただ抜け穴も考えておきましょう。
たとえば初めからその法律が摘要しない国の人に長期間貸しておくこともひとつです。
たとえば日本の会社か個人に貸しておいて、その会社か個人が日本の法律に則り、日本国内から借り手を探すとか、、、、、、、

もちろん私も人種差別をするものではありません。
ただ現実には同じ文化やバックボーンを持つものは同じ様な生活スタイルをします。
少なくとも考えられない家具や設備の使い方をすることはないので、トラブルが少ないだろうということです。


尚この賃貸に関しましてご興味のある方、どうかお気軽にご相談下さい。

そしてあなたのセカンドオピニオンのひとつとして下さい。 


さあ、楽しく賢く安全に、ハワイを、海外を楽しみましょう。
posted by 海外ロングステイ相談室 at 21:31 | ホノルル ☁ | Comment(1) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏技

2009年09月28日

得するハワイ島不動産売却 その一

得するハワイ島プナ地区不動産売却について

堀込徳一郎氏(仮名)の場合の家族間売買について;その一


 

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私は堀込徳一郎と申します。
実は長い間所有していたハワイ島プナ地区の土地を、この度姪夫婦へ譲渡しようと考えています。


千坪ほどのハワイ島の土地を今から20年前に700万円以上で購入しました。

ゆくゆくは家を建てて、老後は妻と二人ハワイでのんびり暮らそうと考えておりました。


毎年毎年固定資産税と分譲地管理組合費を支払い続けています。

最初は安い金額でしたが数年前からそれも突然上がりました。
最近になり多少金額は下がりだしましたが、でもここにきて嫌気が差してきたというのが正直な気持ちかもしれません。
 



名義変更に伴う手数料は私が払いますが、既に累計損出も大きいので、できるだけ費用は抑えたいと考えています。 

聞くところによりますと、ハワイの登記手続きには通常エスクローというものを通すことが一般的なんだとか、、、。
エスクローとは、司法書士とか弁護士とか会計士とか、そういうものが一つところに集まった、言ってみれば不動産取引のための公的な公正取引機関だとか、、、。

なるほど、、、いかにも相手を信用しないあちらならではの機関という感じですな。

でも確かにこれは良い方法だと思います。
現に日本だと売主買主が直にやり取りするから、未だに後日のトラブルが多いですからね。
しかも物件瑕疵とか、金銭トラブルとか、事前になかなか相手に向かって、面と向かっては訊ねにくいことは多いですからね。

第三者がしかも公的機関がというと、確かにこれは安心のようです。



しかし、とすると私の場合もそこに頼むことになるのでしょうか?

と申しますのも、私の場合は自分の姪に、とびきり安い金額で売却するつもりなのです。
しかも手続き費用は全て私が負担するのです。
赤の他人との売買契約ではないのですから。
だからそういう機関を通して、ただいたずらに費用が嵩むようだと、困ってしまうのです。
  


ハワイにはエスクローを通さないで不動産登記する方法はないのですかね?

息子がインターネットで調べてくれたのですが、クイットクレーム?そういう制度もあるようです。

息子も専門家ではないので詳しいところまでは分かりませんでしたが、でも
何でも相続で不動産移転を行う時の方法のようです。そこまでは何とか、調べることができました。

なるほど、相続ですか。
確かに相続ですと、瑕疵だとか金銭トラブルもないでしょうし、言ってみればただ名義移転するだけですから、この場合エスクローなどという公正機関、そのような大層なものは必要ないかもしれないですね。


第一に私の場合は土地だけです。
しかも長年税金も共益費も払ってきています。
だから瑕疵などあろうはずはありません。

ところでそのクイットクレームというものを使うとおいくらくらいで手続きができるものなのでしょうか?
通常のエスクローという機関でするのと、どの程度お得なものなのでしょう?


そういうことで英語のできる知人に頼んで、現地の弁護士さんへ、初回無料質問ということで訊いてみることにしました。

その結果、クイットクレームとは簡単に言うと、弁護士が証書を作り、その証書に持ち主が然るべき機関で署名し、それを登記所で登記さえすればそれで終わり、、、、たったそれだけ、、、、端折って話しましたがまあだいたいはそんな簡単なものらしいです。


それに比べてエスクローでの登記とは、物件の瑕疵を調べ、買主のローン状況を調べるところ。

でも物件の瑕疵とは私が考えていたものとは少し違って、必ずしも目に見えるものばかりではなく、例えば物件の前の前の所有者の権利が付いていたとか、知らぬ間に抵当に入っていたとか、書類上の瑕疵について調べるというようなことのようでした。

ともかくそういうのを全て調べ、そして何もなかった時にエスクローが保証書のようなものを発行してくれるようですな。

そして買主の方にはそのローン状況を調べたり、しかも売買代金が現金決済の場合にはそのお金は私ではなく、買主は予めエスクローに支払うようです。

そしてお金の問題も、物件瑕疵の問題もすべて問題なし、、となった時に、エスクローは物件名義移転登記し、同時にお金を売主に支払うとの事。これで登記が移転です。


なるほど、クイットクレームでの登記では、万一瑕疵が残ったまま新しい所有者に渡ってしまうこともあり得るので、金銭が絡んだ登記でこれを使うと、後々トラブルになる場合もあるということですね。


(注:あくまで上記は最も多い一般的な例です。実はエスクローを通して、しかもクイットクレーム登記という方法もあります。) 

少し話しが長くなってしまいました。

それでは次回はこの続きを、、、具体的な費用や、手続き詳細についても、説明しながら、得する売買登記手続きについてご説明してまいります。

私、堀込徳一郎、73歳、まだまだ勉強中です。


posted by 海外ロングステイ相談室 at 11:48 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏技

2009年10月02日

得するハワイ島不動産売却 その二

家族間の名義移転、、、。

前回から引き続き、堀込徳一郎です。 


それでは話しを続けさせていただきます。

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掛かる費用にも寄りますが、身内同士の名義移転ならクイットクレームがいいのかと思いました。

クイットクレームとは簡単に言うと、弁護士が証書を作り、それに持ち主が署名し、登記所で登記されればそれで終わり。

エスクローという公的な機関で物件の瑕疵調査を行うことなく、単純に名義だけ移転する、、、、だいぶ端折ってはいますがまあ概容はそんなものらしいです。


でも今回の私たちの場合は、相続などによる無償譲渡ではなく、家族間といえども有償譲渡です。

売買なのです。

かわいい姪ということでだいぶ金額は負けてはおりますが、隠居した元サラリーマンである私には、無償譲渡までは、、、やはり無理です。それに婆さんも怖いです。
 



いろいろと無料質問してみました。

たとえば単純に0ドル譲渡とした場合、つまり無償譲渡ですね、クイットクレームを使いエスクローを通さずに弁護士だけで登記したケースですが、この場合のデメリットは実は姪の側に多くあるらしいです。

どういうことでしょう?

何でも、エスクローを通さないことにより遡っての瑕疵等調査をされないので、そこにいったいどのような瑕疵や債務、誰かの権利(?)、そんなものがくっついているかわからないまま譲渡されてしまうということ、それに通常のケースでは不動産の権原保険も発行されないということです。
(この場合の瑕疵とは、私以前の所有者や団体の権利とか債務のようなものらしいです。しかし正直、こうなるともう私の理解を超えた話しではありますが、、、)
 

更には0ドルにて取得した不動産ということで、将来姪夫婦がいつかこの不動産を手放す際には、たとえその時たった1ドルで売却したとしても、それは「儲け」となってしまいます。
まあ1ドルというのは冗談だとしても、言いたいことはつまり、たとえその時に、常識的にもものすごい安い金額で売却したとしても、そもそもの取得金額が0ドルなら、どうしても高い割合の売却益が出てしまうことになり、つまりはその時姪たちが支払わねばならない税金もそれなりの高額になってしまうということのようです。

だから掛かる経費があまり変わらないようなら、私の場合にはクイットクレームではなくて通常のエスクロー登記を勧める、無料相談では最終的にそうアドバイスを受けました。


あっそうそう。
無料相談でしたが、その時具体的な数字まで提供して下さったので、せっかくですので皆さんにもご紹介させていただきますね。


それと、息子に頼んで、ハワイ島プナ地区現地で今売りに出されている物件と、ここ1年ほどで売れた物件のリストをインターネットで調べてもらいました。

売りに出されている物件は実にたくさんあります。
そしてその売値も様々です。
同じような物件なのに、安いものと高いものとでは数倍から10倍の売値の開きがあります。
どうやら向こうでは売り出し価格については、ある程度売主の自由裁量なのかもしれません。

でも売却済みリストを見てみると、当然ここは現実です。

現実に売れた物件は同じような厳しい金額で、同じような区画です。

そしてその数はどんどん少なくなってきているようです。
ますます売れなくなってきているということなのでしょう。


私のとなりの区画が売りに出されていました。
$25,000です。

今は円高なのでだいたい220万円くらいでしょうか。
随分安いです。
ショックでした。

更に売り出してから既に半年以上経っています。
つまりこの金額では売れないということでしょう。


そういうことを踏まえて、無料相談では便宜上$18,000を売買金額とした場合で経費を出してもらうことにしました。

私も昔はやり手の敏腕セールスマンと呼ばれた、堀込徳一郎です。
やり手である条件は、現実を直視することです。
直視した上で、綿密な現実的な作戦を立てなければ成功はあり得ないのです。
言われなくてもよく分かっています、そんなことは。

(でもやはり、、、、ただショックなのです。)


無料相談で頂いた登記経費はざっと下記の様になっていました。

エスクロー費用が $680.00

権原保険料は $350.00

ワランティーディード(権利書のようなもの)作成料 $75.00

譲渡税 $18.00

登記料 $50.00

非居住外国人用の連邦源泉税 $1,800.00

非居住外国人用の州源泉税 $900.00

分譲地自治管理組合への名義移転料 $300.00

合計は$4,173です。

しかし、ここから源泉税を除くと、本当の意味での登記手続き費用は$1,473ということです。

しかも、業者に支払う不動産仲介手数料以外の、上記のような登記費用(もちろん源泉税は除きます)は通常、売主と買主とで折半して支払うことになりますので、計算上現実一方が負担する登記経費は $750程度(約67000円)で済むことになります。

ただ、今回は売主である私が姪の分まで全て負担という話ですので、73歳のこの身には少々こたえる金額となってしまいました。


ちなみにエスクローを通さないでクイットクレームで手続きをした場合は、上記からエスクロー費用と権限保険料がなくなり、その代わりに別途弁護士費用がかかります。

ですからこの場合、安く動いてくれる弁護士を探すことができさえすればその分だけはお得という話しのようです。
 (エスクロー費用 $680.00 + 権原保険料は $350.00 = $1,030 つまり約10万円以下で働いてくれる弁護士、、、)



尚支払いに関してですが、ハワイの不動産手続き(エスクロー手続き)では買主から売主への直接の金銭やり取りはしないそうです。

当然不動産業者に対しての仲介手数料(ある場合)も直接支払いません。


全てのお金を買主は、売主に対してではなくエスクローに支払います。


そうしてエスクローは、売主からは物件を預かり、買主からはお金を預かり、その両方を調査し且つ問題がないと認めて、その時(登記完了)にようやくそれらを交換して双方に引き渡すということのようです。


したがって物件を調査し問題がなければ、掛かる費用を差し引いて、その残金を登記完了日に、エスクローが売主へ直接支払うということになります。



しかしながら、世の中のほとんどのケースがそうであるように、ここにも裏技があるようです。

堀込徳一郎、73年生きてまいりました。
裏技、奥の手、どんなものにも本筋の道の他に、別の道が存在しておりました。

だから今回の無料相談で教えていただいた、この裏技、も一考に価するものであることが理解できます。


それではその裏技については次回にご説明してまいることにします。


私、堀込徳一郎、73歳、まだまだ勉強中です。

 

posted by 海外ロングステイ相談室 at 09:54 | ホノルル ☔ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏技

2009年10月08日

得するハワイ島不動産売却 その三

 @@@@ ニュース速報 @@@@
さて、ここ数日間ハワイ島プナ地区のある特定の分譲地をご所有の方たちからのご相談が、非常に多くなっております。
それらは、今月早々に破産手続開始申立を行った、東京都港区のハワイ不動産を専門に取り扱っている不動産会社の、そのお客さんたちから寄せられたご相談です。

その歴史は古く、30年以上も前からホノルルやマウイのコンドミニアムを、最近ではハワイ島プナ地区のある特定の分譲地を専門に扱ってきた会社です。
負債総額約15億円、債権者数約130名、です。
しかし、当然のことながら通知が届いていない潜在被害者の数は、もっともっと大勢いるようです。
現在様々に情報が錯綜しているようです。
そして妙なうわさも一部飛び交っているようです。

この件に、お心当たりのある方、ご心配事のある方、、、
そして、現地ハワイでの固定資産税、現地分譲地自治組合への住所変更を望まれる方、、、、
その他諸々のこと、どうぞお気軽にご相談下さい。 
海外ロングステイ相談室


得するハワイ島不動産売却 その三(最終回)

家族間の名義移転       BY 堀込徳一郎


では私、堀込徳一郎、前回、前々回からの話の続きをさせていただきます。

家族間の名義移転についてです。

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教えていただいた「裏技」は、「pay outside of escrow」というもので、実はそれは公正なエスクロー手続きでありながら金銭取引はエスクロー外する、という裏技のことです。

エスクローとは売主の物件を調査し、買主のローン状況を調べ(もしくは現金を預かり)、その後それらを公正な第三者であるエスクローが両者へと交換する。
簡単にいうとこういう仕組みなはずです。

でもこのアウトサイド オブ エスクローとは、金銭はエスクロー外でやり取りするというもの、、、、。

奇妙です。


しかし何とこの方法、立派に合法なのです。



売買金額は、きちんと明確な数字を契約書に記入し、且つエスクローステートメントにも、そして登記所にもその金額で記録されます。

しかし、実際の金銭のやり取りに関しては、あくまでエスクロー外で支払うと明言されている、これがペイ アウトサイド オブ エスクローです。

つまり、買主が売主に直接お金を支払うのです。
(いつ?どこで?)
(いつでも、どこでも)


必ず行わなければいけないことは、登記完了前に売主でも買主でも、他の誰でも構わないので、登記諸費用や源泉税などの経費をエスクローへ支払うことだけです。

あとはどうかご勝手に、売主と買主でどうぞ。

乱暴にいうと、これはそういうシステムなのです。


はい、そのとおりです。

この方法は、私の73年の人生経験から言いましても、使い方によっては毒にもクスリにもなるでしょうな。

うーん、、、。

おそらくは、、、使い方というより、、、、、使う人間の人間性が非常に重要になってくるシステムですよ、これは。

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さて、実は前回いただいた登記諸費用の明細の中で、一部どうしても納得がいかないところがありまして、そこで「いつでもお気軽にご質問ください」と書いてあったのを真に受けて、本当に気軽に質問してみました。


それが下記の2点です。

でも、なかなかどうしてすぐにきちんと回答を本当に下さいましたよ。

それを皆さんにもご紹介しましょう。

ハワイ好きの皆さんと、一緒にハワイ生活を楽しみたいですからな。


質問;

1、権原保険料について

エスクローを通すことで「見えない問題をきれいにかたづける」と自分では解釈しているのですがそれが正しければ、将来の問題がないので保険は必要ない!?ということになってしまう、、、?もしかして愚問だったらすみませんがもう少し詳しい「解説」がほしいです。


建物があればまた状況が変わってきますが、土地だけ、20年所有、管理費、税金も毎年きちんと払っている状態を考慮すると今後起こりうる問題というのが見えません。と思うのですか。いかがでしょうか。


回答;

エスクロー明細に「タイトルサーチ、タイトルインシュランス」という項目があります。
これが権原調査であり、権原保険です。

当相談室の説明不足で申し訳なく思いますが、この場合の調査とは何も建物の具合とか土地の周りの検査を指すものではありません。

実際の権原調査のレポートの一部を抜粋して同封させていただきましたので、どうかご参照下さい。

このレポートはこの方が所有されていた区画で瑕疵が見つかったときのものです。
ページ3の下部3とある部分にドーワーライトが記載されています。

つまり現所有者のまったく知らない人の権利が、何故かこの不動産に張り付いたままだったといういうことです。

こういう場合はこれを取り除かないと正式な売買は許可されません。(名義だけ変えるクイットクレームなら可能ですが、しかし結局その先本当に赤の他人に売却する時にはこれを外す必要がでてきます)簡単に取り外せる場合もありますし、中にも弁護士を別途に雇う必要があるケースもあります。

そしてこの調査レポートの区画の所有者も堀込さんと同じ日本の方で、日本の海外不動産会社から数十年前に購入し、そのままずっと不在地主のままでいた方です。

もしかしたら購入されたときにきちんとした手続きを取られていなかったために、いざ売却する際に問題が出てきてしまったのでしょう。
しかしそれが20年を経て今頃分かったところで、その会社がなくなってしまった以上、発生した経費や時間は全てその所有者の負担となってしまうのです。


またこれは別の方のケースですが、ホノルルのコンドミニアムをご友人からクイットクレーム登記で譲渡されたがいます。

この方は現金でそのご友人へお金を支払いました。

しかし調べてみると、その物件は抵当に入っているという瑕疵がみつかりました。
ご友人がそのコンドミニアムを購入した時のそのローンの抵当に入っているという瑕疵です。
つまり名義はその方に変更登記されましたが、しかしローン状況はそのまま、つまり万一ご友人のローン返済が滞れば、即物件は差押さえとなるのです。

この方がご友人に直接支払ったお金の全額は、ご友人が自身の投資で使い込み、今回の大不況ではじけてしまっています。(ご友人としては悪気で使い込んだのではなく、当時は簡単に2倍3倍となっていたので、儲けてその方にもそのおすそ分けをさせようと思っていたということでした)



いろいろなことがあります。

一口に不動産譲渡といっても、その全てに違ったストーリーがあります。


見えない問題をきれいに片付けるとは、つまり権原調査をして、問題のない不動産を、エスクローが保証書を出してくれる不動産を移転することです。

土地の検査や測量をするということではなく、その不動産の権原についている瑕疵を確認するということです。

そして特にこのハワイ島プナ地区という特殊な地域を日本の業者から購入している方たちの物件には必要だと思います。


質問;

2、分譲地自治管理組合への名義移転料

これは所有者が「書面」「電話」で届ければ済むのでは?と
勝手に思ってしまうのですが、実はとてもややこしいのでしょうか?ここの管理組合に直接、問い合わせた方が良いのでしょうか?


回答;

これについても同封の買主用のエスクロー明細をご覧下さい。

これもきっと私が誤解を与えてしまったのだと思います。

この費用は分譲地自治管理組合が義務として徴収するのであって、エスクローはそれを代理回収するだけです。

しかも通常この費用はこれから新しく主になる買主が負担するのが慣習です。

尚明細では2007年当時一区画200ドルだったのが、今では300ドルに上がっています。

不動産市場は極端に下がっている割にこれは確かに高すぎる金額のように私も思います。


さて、どうぞ様々なことをお時間をかけてお考え下さい。
そして今後も何度でもご質問して下さい。

ハワイの不動産登記はほとんどの方にとり、初めての経験です。
日本の不動産取引とも仕組みが違いますし、もちろん言葉も違いますし、何より文化や考え方も違います。

そしてかの地では私たちは非居住外国人としての扱いになります。
それはつまり現地に住まわれている方とも、私たちにはまた違った手続きが必要ということです。

ですから、何度でも気が済むまでどうぞご質問下さい。


ただ当相談室のポリシーとしては、金銭取引の登記手続きを、クイットクレームで行うというリクエストには、それだけはお引き受けしないことに決めております。

相続による0ドル登記ならクイットクレームでもちろん構いません。
しかしみすみす後日の骨肉の争いの火種となる可能性になりうる種を、いたずらに作ってしまうことだけはやはりすべきではないと、石頭で申し訳ありませんが、どうしてもそのように考えております。


堀込さん、どうか姪御さんと十分お話し合いになられてから両者にとり最善の方法をご選択下さい。

そのために専門的なそして具体的なアドバイスなど、私で出来ることがありましたら、何なりとご協力させていただくつもりです。

夢のハワイ不動産、ハワイ生活ではありますが、光の当たる部分だけではなく、必ずある影の部分も予め確認し、でもしかし今度はその影の部分をいかに回避していくか、甚だ生意気な言い方かもしれませんがやはりそういうことが最も大切だと思っておりますし、そのためにこそ我々のような存在があるのだとも思っております。

「臭いものには蓋」では、忘れた頃に、そしてそれはもっと臭くなって帰ってくることは必死です。

情報を出来るだけ多く調べ上げ、それを開示し、それを分析し、そして出来る現実の中で最善の道を探す。

被害は最小限に留める。

どうか姪御とじっくりとお話し合いになられてください。
そのために私との今回のやり取りを第三者へ開示される事については何ら問題はありません。

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さて、堀込徳一郎、73年生きてまいりました。

真面目一筋なつまらない男です。
でも人様に顔向けできない人生は送っては来なかったと、それだけが自慢の男です。


私、堀込徳一郎、73歳、まだまだ勉強中です。


posted by 海外ロングステイ相談室 at 20:09 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏技

2010年12月21日

ハワイ不動産のオーナーシップチェンジ(名義変更)

ハワイ不動産のオーナーシップチェンジ (ハワイ不動産の名義変更について)は日本のそれとは意味合いもやり方も違います。

今日はそれについて少しだけお話します。
(ブログ上でのお話ですから、あくまで一般論だけとします。個別のご相談は直接「相談室」へお寄せ下さい)


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楽しいことばかりのハワイ生活ではありますが、人が生きている以上決して避けられない問題がいずれは誰のもとへも必ず訪れます。


不安混じりの希望に満ちた嬉しドキドキハワイ生活。

もちろんいつもはそれでいいのです。

ただ100回に一回くらいは、たまにはこういうことも考えてみましょう。 

ハワイ不動産の、、、、「相続」、「名義変更」、、、、、、、そういうことについて。 

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「名義変更」のようなシリアスな話題は、我々日本人にとっては、特にオーナーが存命のうちからこういう話題をすること自体を忌み嫌う傾向があります。


しかしそれでは、オーナーがある日突然亡くなり、ようやくその手続きをご遺族にて行わねばならなくなったときには、既にできる選択肢はほぼ無くなっているという状況となっているでしょう。



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もちろんこれはあくまで、私の個人的な考えです。


楽しいハワイ生活を送るためのハワイ不動産です。

だからこそ、できれば一番最初の購入時の時から、こういう後の憂いを回避するための、そのことを念頭において、本来は名義(オーナーシップ)を選択されるべきと考えています。



一番初めに上手に名義を選んでおくこと。

これは何より遺されるご遺族にとって、ただでさえ不案内な外国の不動産相続という大きな懸案事項が一つ解消されることになるのだと思います。  


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ちなみにハワイ島不動産の場合、管轄自治体はハワイ郡であり、もし故人が単独名義で不動産を所有していた場合、その「相続手続きは」第三巡回裁判所(ちなみにホノルル郡が第一、マウイ郡が第二で、このハワイ郡が第三となります)を通じて「検認」手続きにより相続されることになります。

かかる費用は名義人の死亡時の不動産評価額により変動します。

そして検認にかかる日数は約1年です。
(相続手続きの際には、必ず一定期間ハワイの新聞紙上などで、他に相続人がいないかどうか確かめる広告を載せることが義務付けられているため)

また
裁判所を通じての手続きの場合、一般の日本の方が直接裁判所の係官とやり取りをすることは、困難な場合もあるでしょうから(言葉の問題以上に、裁判所の係官はサービス業ではないので、いちいち手取り足取りの手配は期待できませんので)多くの日本人のご遺族はハワイの弁護士を通じてこの相続手続きをすることになり、ですからその費用も馬鹿にならないでしょうし、また必要書類の用意や公証手続きなど、ご遺族がしなくてはならない手間隙も相当かかりますし、最終的にそれが終わるまでかなりの日数がかかります。   


ですから本来は第一に購入時にそういう事態を避けるための手段を講じておいて欲しいと思います。 

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しかし購入後の今だってまだまだ手は打てます。

たとえばオーナーが存命のうちからできる手続きとして、名義人を追加するということは可能なのです。    




ハワイ州の不動産取り引きには、実は「名義変更」という概念はありません。

全ては「譲渡」という概念となります。 

例えば単純にAさん個人で所有の不動産にBさん、Cさんの名前も含めて3名名義としたい場合は、ハワイ州ではあくまで登記手続き上、Aさんという売主(譲渡人)が、Aさん、Bさん、Cさんという3名へ譲渡するという形を取ります。

更にはこの「譲渡」は有償と無償に分けられます。

そもそもハワイ州の不動産は、エスクローという公的な第三者機関を通じて登記手続きをし、そこに権原調査を入れ、さかのぼって瑕疵等を調べ手続きするのが通常です。
ですから登記移転時には、瑕疵等が無かった証として権原保険がエスクローから新所有者へ発行されるということになります。
 

しかしながら家族間でただ名義を変えたいだけ、しかも家ではなくただの土地を、などという場合、つまりそこに瑕疵があることがまず考えられない場合は、シンプルなクイットクレームディード(権利譲渡証書)にて無償譲渡の形式で行う場合もあります。

ちなみにこれは無償譲渡ですから、通常の売買で非居住外国人に対して必ず発生する源泉徴収もここではありません。 


更には「譲渡手続き」は、それが個人に対してなのか、その個人は単数なのか複数なのか、により、選択できる名義形態は様々あり、それらそれぞれにより特徴がございます。 


ですから譲渡先が自身や自身の家族、もしくは自身の会社などへ譲渡される場合でしたら、先の権原保険は無しでクイットクレームディード(権利譲渡証書)にて、無償譲渡の形態で譲渡されてもよいと思いますが、しかしもし他社や何かしらの利害関係がある個人や法人へ譲渡される場合は、権原保険つきのワランティーディード(譲渡証書)での有償取り引き、つまり形式としてはあくまで売買手続きという形で登記されることをお勧めいたします。   


ちなみにクイットクレームディードで手続きが完了するまでは通常1ヶ月で十分です。

またその費用も、そして必要となる書類等も、もちろん日数も、「相続手続き」の数十分の一で済みます。
   


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ハワイ生活はとても楽しく、とても幸せです。
 


できればあの太陽の下で、「相続」だとか「検認」だとか、「名義変更」だとか、ましてや「家族が死んだ後」のことなど考えたくはありません。 



だからこそ本来は一番最初にそれを考えておくべきで、、、、でもまだ間に合うなら、今からでも少しだけ考えてみる、、、その方が最終的には後の憂い無く、たっぷりとハワイ生活を満喫できるように思います。  


マハロ&メレカリキマカ
海外ロングステイ相談室

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:10 | ホノルル ☁ | Comment(3) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏技

2011年08月03日

ハワイ島不動産の名義変更(裏技)

「海外ロングステイ相談室」にハワイ島不動産の名義変更に関する質問を頂戴しました。

この質問には多くの日本人の方々がきっとそう考えられるだろう、そこには日本とハワイの不動産取引商習慣の違いによる誤解が相当に詰まっているように思いましたので、個人情報を伏せた上で本記事に記載し、そして質問にお答えしながら、できる限りその誤解を解いていけたらと考えています。



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質問:

ハワイ島プナにある我が家の土地のことですが、昨年笹本さんを通じてハワイ郡や分譲地のアソシエーションへ住所変更届けを出して頂いたので、固定資産税の請求書や、分譲地規約や議事録などの全ては、お蔭様で川崎の自宅に届くようになったのですが、、、、ところで我が家の土地とはいえ土地の名義は、私の単独名義です。まだまだ先のことではあるでしょうが、いずれ私が先に死んだ時には、面倒な手続きなどを妻や娘にさせるのもどうかとも思い、そこで、最近考えていることは、まさにジョイントテナンシーで妻と子供3人の共有名義にしたらどうかなぁ〜と思っていたところです。必要な書類や費用についてどうか教えていただきたく、また宜しくお願いします。

ところで住所変更いただいたということはハワイ州の「登記簿謄本」に記載されている住所が以前の例の会社の気付住所から私の川崎の自宅の住所に記載変更されているということですよね?

土地の売買契約書(WARRANTY DEED)では 私の住所は例の会社の気付住所になっていますが将来的に問題が生じますか?



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返答:


おそらくはこれは日本の方の多くが同じように誤解されることなのではと思います。


まずハワイ州には(米国全て)には登記簿謄本というものがそもそもありません。

あるのはDEEDだけです。

またDEEDには何種類かあり、一般的な売買登記の多くの場合には、Warranty Deed が用いられます。



ハワイ州には(米国全部で)日本と違い住民票というものもないし、戸籍謄本もありません。


本籍という概念すらありません。


日本での登記簿謄本の類には本籍地などを記入するのでしょうが、そういうもののないあちらでは、本人を特定するための手段の一つとして例えば配偶者情報をDEEDに記載します。

もちろんそれ以前に米国にはソーシャルセキュリティー番号があり、それにより本人を特定できてはいます。

米国では住所というのは言ってみればただのメーリングアドレス(郵便住所)という意味です。
引越しの多い国民性もあり、郵便住所など頻繁に変化するというのが大前提です。
そういう理由だけではないのですが、日本と違いあちらでは私書箱をごく一般的に使用します。DEEDにも私書箱の番号を住所として記載しているケースも相当数あります。


またDEEDそもそもの意味としても、日本でいういわゆる登記簿謄本とは性質が違います。

DEEDとは、あくまで登記移転手続きの時にその度ごとに作られる書類のことで、言ってみれば言葉は大変悪いですが使い捨ての書類です。

仮に無くしてしまっても、登記所から4ドル程度でコピーをいつでも取り寄せることができるので、もし必要な場合があったとしてもそれで十分ことが足ります。


余談ではありますが、登記後必要となるのは、購入時のエスクロー明細であるファイナルステートメントだけです。
これは後日確定申告を希望される場合には公的書類となるのでその際には必ず必要となります。(エスクローでは7年間保管の義務がありますが、それ以降は破棄されるので、これに関しては登記後にすぐ自身でもパソコンのどこかに保管しておくなどしてデータをバックアップしていたほうがよいでしょう。)





尚、住所変更などのことは、郡役所のデータベースのデータは届出と同時に変わりますが、しかしその時にDEEDの記載内容に変化はありません。

DEEDの記載内容が変わるのはDEEDが新しく作られるとき、つまり登記移転時だけとなります。


ただこの登記移転というのには、売買のときだけでなく、今回考えていられる名義変更のときも、これも登記移転なので、ですから当然今までのDEEDが破棄され、新しいDEEDが発行されハワイ州登記所へ登記され、そしてお手元にも郵送されることになります。(ですからこのときには日本のご自身の住所が新しいDEEDに載るということでもあります。)







「名義変更」に関しては、特に日本人オーナーにとっては、存命のうちからこのような話題をすることを忌み嫌う傾向があり、ですからお亡くなりになり、ようやくその手続きをご遺族が行わねばならなくなったときに、あたふたと始めるのが普通です。
しかしそういうときには、既にできる選択肢がほぼ限られている状況となっております。
お金も相当にかかることになるし、時間も相当に長くかかります。
何より遺された人たちに取り、これは相当なタフな作業だと思います。


ですからあくまで私の個人的考えですが、できればハワイ不動産は、一番最初の購入時からこのことを念頭において、名義を選択されるべきと思っております。



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ハワイ郡(ハワイ島)の不動産の場合、「相続」に関しては第三巡回裁判所を通じて「検認」手続きにより相続されることになります。(ちなみにホノルル郡の管轄は第一巡回裁判所、マウイ郡は第二となります)

またかかる費用は名義人の死亡年の不動産評価額により変動します。そして検認にかかる日数は通常約1年です。(相続手続きの際には、必ず一定期間ハワイの新聞紙上などで、他に相続人がいないかどうか確かめる広告を載せることが義務付けられているためです。)


つまりお金もそうですが、手間隙と、そして時間がかなりかかります。



ですからそういう煩雑な手続きを避けるために、オーナーが存命のうちからできる手続きとして、名義人を追加するということは今のうちに当然考えておいてもいいことと僕は思います。






たとえば今回現在の単独名義から、奥様お子様をも含めた共有名義へ変更する場合のことを簡単にご説明いたします。


まずこの手続きは売買手続きの時と同様にエスクローを通じて最終的にハワイ州登記所へ書類を提出する方法で行います。


また一概に共有名義といっても大きく2種類あり、ひとつはジョイントテナンシーというもので、この名義は名義人のどなたかが亡くなった場合でも相続手続きなしで自動的に存命者へその方の権利が移る名義です。

ですからこのジョイントテナンシーを選択した場合は、最後に残られたお一人が亡くなられるまでは相続手続きは不要ということになります。



もうひとつは、インコモンというもので、これは例えば3名で所有する場合それぞれの権利配分を33.33%、33.33%、33.34%と予め決定しておき、そして万一どなたかが亡くなられた場合、その権利はあくまでそれぞれの方の法定相続人へと相続されるというもので、ですからこの方法ですと相続手続きはその度に必要となります。



※しかし上記ジョイントとインコモンでも一長一短あります。例えばジョイントで兄弟がハワイ島不動産を所有していた場合、もし長兄が先にお亡くなりになった場合、しかし長兄のお子さんには、当該不動産の権利はまったくなくなることになります。長兄が亡くなった時点で、残った弟の単独名義となり、そして弟が亡くなったときには弟の法定相続人に相続されることになります。

 
また今回は家族間での名義変更ということでしたが、もちろん法人間、他者間でも、同じようにDEEDを作成することにより、売買以外の方法での名義変更や権利移転をすることが可能です。

方法や種類は、かなりたくさんあるので、ここでそれを全てご紹介することは難しいですが、ひとつ共通して言えることは、今現在現名義人の足並みが揃うならば、相当に安価で、簡単に、名義変更や権利移転をすることができます。




たった一人の名義人が亡くなった、、、、、。

名義人であった法人が倒産した、、、、、、。


やはりこうなってしまってからだと、時間も費用もそれなりにかかりますし、必要な書類や手続きが多くなり、手間隙が相当にかかります。



名義変更、権利移譲、など、もし将来的にそういうことを考えられているとしたら、まずはお気軽にご質問下さい。 


マハロ&アフイホウ
笹本正明

海外ロングステイ相談室

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posted by 海外ロングステイ相談室 at 10:02 | ホノルル ☀ | Comment(0) | TrackBack(0) | ○ハワイ不動産の裏技